房地产集团工程管理手册之制度篇

XXXX地产集团工程管理手册

（制度篇）

标题：《XXXX地产集团工程管理手册》（制度篇）

编号：地集运制2014[015]号版本号:HYN-GC-2.0

编制：运营管理部页数:220页

颁布日期：2014年10月

审核：助理总裁（运营中心）

第1次修订：2016年11月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

修订说明

1、新增收录：

2015年新颁布：

《项目入伙管理细则》、《安全文明施工指引》、《供配电工程实施管理办法》；

2016年新修订：

《工程变更及签证管理制度》、在2012年颁布的基础上修订的《分户验收管理要点》、《材

料样板管理办法》；

2、对原有工程管理手册的修改内容：

1）根据最新集团联合巡检模式，修改《项目工程巡检制度》相关内容；

2）为使表述更清晰、在逻辑上进行交圈，对入伙两个制度《项目入伙工程管理制度》、

《项目入伙管理细则》相关内容进行调整，新增加的《分户验收管理要点》作为入伙管理制度

的补充，目的是对项目现场分户验收进行技术要点指导；

3）根据颁布以来的情况反馈，对《供配电工程实施管理办法》具体细节进行修订完善；

4）根据实际操作，删除《工程类专家库管理办法》，并修订《技术标评标管理办法》中

专家库的相应内容；

5）根据实际操作，修改《开工审批制度》、《施工组织设计评审办法》、《重大方案评审办

法》中评审权限，增加《开工审批制度》关于风险评估的要求。

XXXX地产集团运营管理部

2016年11月

目录

第一章XXXX地产集团开工审批制度..................................1

第二章XXXX地产集团项目工程巡检制度..............................4

第三章XXXX地产集团施工组织设计评审办法..........................9

第四章XXXX地产集团项目重大方案评审办法.........................15

第五章XXXX地产集团工程交底制度.................................20

第六章XXXX地产集团样板引路管理制度.............................24

第七章XXXX地产集团内业管理制度.................................28

第八章XXXX地产集团工程实测实量管理办法.........................33

第九章XXXX地产集团项目入伙工程管理制度.........................36

第十章XXXX地产集团工程节点工艺及验收管理标准...................45

第十一章XXXX地产集团技术标评审管理办法........................146

第十二章XXXX地产集团项目入伙管理细则..........................153

第十三章XXXX地产集团分户验收管理要点..........................160

第十四章XXXX地产集团安全文明施工指引..........................168

第十五章XXXX地产集团供配电工程实施管理办法....................179

第十六章XXXX地产集团工程变更及签证管理制度....................190

第十七章XXXX地产集团材料样板管理办法.........................203

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XXXX地产集团开工审批制度

标题：开工审批制度

编号：地集运制2014[003]号页数：共3页

拟订：集团运营管理部版本：2014版2016年第1次修订

审核：助理总裁（运营中心）颁布日期：2016年11月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

1目的

明确规定项目开工阶段各责任主体的职责和管理程序，使有关开工的条件处于受控状态，

确保工程施工符合规定要求。

2适用范围

本制度适用于地产集团所有开发项目的工程开工准备工作。

3职责

3.1项目部：全面负责工程开工前的准备工作，全面协调与监理单位、施工单位的关系,

负责现场施工条件的确认,负责编制、审查工程开工审批表。

3.2城市公司开发部：负责与政府相关部门联系并办理开工的建管手续。

3.3城市公司总经理：负责对工程开工进行最终审批。

3.4地产集团运营管理部：负责核查现场开工条件并对工程开工审批表进行备案。

4开工准备检查内容

4.1现场实施准备检查

4.1.1施工单位的资质、组织机构及参加施工人员的工种、资质、数量是否满足开工及施

工要求；

4.1.2施工机械的种类、数量、性能是否满足开工及施工要求；

4.1.3施工用材料、设备及工机具是否满足开工及施工要求；

4.1.4现场四通一平是否具备开工及施工要求；

4.1.5施工围挡及封闭是否完成，临时路口手续是否完善。

4.2施工合同签署

4.2.1总承包合同是否签署完成；

4.2.2监理合同是否签署完毕，监理规划是否进行审查。

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4.3资料准备

4.3.1图纸是否会审完成（分阶段提供图纸的项目相应分阶段进行图纸会审）；

4.3.2施工组织设计是否审批完成；

4.3.3施工许可证是否已办理完成；

4.3.4是否对场地周边管网查档，是否完成开工验线手续；

4.3.5原始坐标点是否移交完成。

4.4后勤保障

4.4.1办公临建是否满足条件；

4.4.2与相关政府部门手续是否办理完成。

4.5开工报告

4.5.1单位工程在开工前10天，由施工单位填写开工申请报告，连同相关证明文件和资

料，报送监理单位审核；

4.5.2开工申请报告由专业监理工程师审查并经总监审定后上报项目部；

4.5.3项目部在收到开工申请报告后，启动工程开工审批流程；

4.5.4项目部负责对现场是否具备开工条件进行审查，填写《工程开工审批表》，经项目

经理签字后上报城市公司计划工程部；

4.5.5城市公司计划工程部对《工程开工审批表》进行审核，由分管工程副总经理审核后

上报城市公司总经理最终审批；

4.5.6地产集团运营管理部对现场开工条件进行核查，对工程开工审批表的进行备案；

4.5.7如在规定手续未办理完成前要提前开工的，项目部在上报《工程开工审批表》时需

对未完成项说明原因，并列明未完成工作项的计划完成时间和可能造成的影响、代

价；

4.5.8《工程开工审批表》审批通过后，项目部方可签发开工令。

4.6风险评估

4.6.1对政府手续未完备而提前开工的项目，城市公司需对可能面临的政府处罚、停工、

退场等风险进行充分评估。

4.6.2由项目部组织开发部等部门参与风险评估，此评估报告需作为《工程开工审批表》

附件一同审批，并连同《工程开工审批表》上报运营管理部进行备案。

5其他：

5.1本制度从颁布日起生效。

5.2本制度未完善事宜以国家规范或地方规定为准。

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5.3本制度由XXXX地产集团运营管理部负责编制、修订与解释。

6附件:

附表1.1《工程开工审批表》

留

附表1.1、开工审批

表.docx

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XXXX地产集团项目工程巡检制度

标题：工程巡检制度

编号：地集运制2014【004】号页数：共5页

拟订：集团运营管理部版本：2014版2016年第1次修订

审核：助理总裁（运营中心）颁布日期：2016年11月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

1总则

1.1目的

通过对各在建项目的巡检，进一步提高各项目工地现场管理、预控、发现及整改问题

的能力，推广优秀做法和先进管理模式，促进工程管理体系标准化建设及项目良性开发,

进而提高集团的品牌形象和行业地位。

1.2适用范围

本制度适用地产集团所有在建项目。

2职责

2.1地产集团运营管理部

2.1.1制定《XXXX地产集团项目工程巡检制度》（下称本制度），并对本制度进行解释及修

订；

2.1.2按照集团巡检安排对各在建项目进行工程巡检，出具《检查整改报告》及奖惩意见，

并将排名结果进行公示；

2.1.3对各项目考核做到公开、公平、公正，客观反映项目管理过程中存在的问题，并提

出整改要求和改进建议；

2.1.4将项目的优秀做法及管理模式进行推广应用。

2.2城市公司、项目部

2.2.1负责本制度在各城市公司、项目部的落实、执行；

2.2.2组织总包及相关单位对本制度内容进行学习并落实；

2.2.3全面参与和配合地产集团运营管理部组织的巡检工作；

2.2.4项目经理对实测实量、观感质量等检查数据及最终的项目工程巡检考核表进行签字

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确认；

2.2.5根据地产集团运营管理部发出的检查整改报告进行整改，并及时回复和总结。

2.3监理单位

2.3.1按甲方要求协助甲方项目部积极推进本制度在所在项目的执行；

2.3.2按照合同界定的职责范围组织项目日常的检查、验收和监督工作，配合甲方项目部

组织各施工单位对整改报告中提出的需整改内容进行逐项落实并验收。

2.4总包及各分包单位

2.4.1本制度所界定检查内容的具体执行者；

2.4.2负责对巡检过程提出的相关问题按要求进行整改；

2.4.3有义务协助甲方进一步完善本制度。

3巡检内容、评判标准

3.1巡检内容

巡检内容分为制度落实情况、内业资料、实测实量、观感质量、安全生产及文明施工

五个方面，共计设置150个考核项。

3.1.1制度的落实情况

主要依据项目工程巡检考核表内容，对《XXXX地产集团工程管理手册》（下称工程管

理手册）所包含的制度的执行情况进行考核。考核包括各制度规定动作的流程是否正确、

成果文件是否齐全及现场落地执行情况是否到位。

3.1.2内业资料

主要依据集团《内业管理制度》（详见工程管理手册）及国家规范，检查项目管理过

程中的各种记录文件，各种质量、安全管理制度是否齐全、是否符合规范和集团管理要求，

集团所下发文件是否有效落实。

3.1.3实测实量、观感质量

实测实量和观感质量，根据项目的进展情况进行抽查，检查内容详见《XXXX地产集团

工程实测实量管理办法》（详见工程管理手册），具体抽查原则详见附件二《在建项目实测

实量评分表》、附件三《在建项目观感质量评分表》。

3.1.4安全生产及文明施工

对项目的安全生产、文明施工做检查，主要依据国家及地方规范进行评估，具体检查

内容详见附件一《XXXX地产集团项目工程巡检考核表》。

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3.2评判标准

依据考核表内设置的检查内容对项目进行检查，按照考核标准评定检查项是否合格。

评定合格记“1”，不合格项则记“0”，对于未处在该阶段的项目按缺项处理。

3.3评分办法

检查结束后，分别统计项目5个单项参检总项数和单项检查不合格项数，按照下述公

式计算参检项目的单项合格率作为本次巡检的单项得分；

单项得分率（得分）=【1-（单项检查不合格项总和/单项参检总项数）】X100%；

按照5个单项得分对应的权重比例，计算得出最终得分。5个单项的权重比例分别为:

（1）标准、制度落实情况占权重比例25乐（2）内业资料占权重比例10乐（3）实测实量

占权重比例25乐（4）观感质量占权重比例25虬（5）安全生产及文明施工占权重比例15机

综合得分计算公式为：

工程巡检综合得分=单项（1）得分*25%+单项（2）得分*10%+单项（3）得分*25%+单

项（4）得分*25%+单项（5）得分*15%

其中：检查表中加“★”的子项为保证项，保证项将采取双重扣分制，具体细则详见

《XXXX地产集团工程巡检考核表》中相应备注栏内容。

4巡查工作安排

4.1受检项目部向巡检小组汇报项目进展情况以及上次巡检发现问题的整改情况；

4.2现场分组进行检查并对现场发现的问题进行交流；

4.3对检查发现的问题提出整改意见，并听取项目部的反馈；

4.4书面填写项目工程巡检评分表，并由巡检小组及项目经理签字确认；

4.5巡检结束后巡检小组对检查项目下达巡查简报，明确现场存在的问题并提出整改要求。

4.6对巡检简报内要求编制整改方案的项目，简报下发后3日内，受检项目所属城市公司

计划工程部需提交经分管工程副总经理签字审批的整改方案至集团运营管理部备案；

4.7受检项目部应按整改方案进行整改、落实，做好记录或拍照，将整改情况上报城市公

司计划工程部及集团运营管理部。对于较为紧急的整改项应立即组织整改，可与方案

报批同时进行。

5抽检原则

对各项目的现场巡查以抽检为主，原则上依据以下原则：

5.1以上次巡检之后的施工内容作为主抽检区域，按照巡检考核表内容逐项进行评定;

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5.2实测实量及观感质量按照附表内抽检原则进行检查。抽检过的楼层或楼栋，原则上不

做重复检查，但如发现有重大质量或安全隐患问题，则由运营管理部视情况决定是否

组织复查；

5.3对项目安全文明施工的检查与质量检查同时进行，其抽检原则为随机检查，但作业层

及地下室为必检区域；

5.4内业资料检查中对于已经完成分部工程验收的项目，且已经完成验收手续的，原则上

不再对该部分的资料进行检查，按照缺项处理。

6检查时间及检查人员

6.1具体时间安排由运营管理部在0A上发布通知；

6.2为促进交流，检查小组以集团运营管理部成员和抽调的城市公司优秀工程技术管理人

员共同组成。

7评比结果出具及后续工作

为保证本制度有效执行，评比结果将进行如下处理：

7.1对参与检查的项目按本制度第3条内容进行评定，巡检完成后，对所有检查项目按合

格率（得分）进行排名并在地产集团月度经营会上公布；

7.2城市公司负责对整改的进度、质量及整改回复内容的真实性进行严格把关，集团运营

管理部将视情况对项目整改情况进行复查；

7.3在上次巡检结束后现场发生质量、安全事故的项目不再参与当次巡检的评优。

8奖惩

8.1巡检评分可作为城市公司对项目管理人员的年度评优的依据。对于工程巡检中进步较

大的项目，集团将在月度经营会上对该项目及个人进行通报表扬；

8.2根据《XXXX地产集团专项奖励方案》内容，对地产集团工程巡检排名前五位的项目进

行奖励，奖励金额为50000.00元/项目。对于排名后三位的项目将给予黄牌警告的处

分；

8.3对于黄牌警告的项目必须编制专项整改方案，经城市公司审核后上报集团运营管理部

审批执行。对情况特别严重的项目，运营管理部将要求城市公司到集团进行专项汇报;

8.4如连续两次巡检出现黄牌警告，则将在月度经营会上对该项目的项目经理及分管工程

的副总经理给予通报批评，并按照8.3条要求进行整改；

8.5如连续三次巡检出现黄牌警告，将对该项目的项目经理进行降职降薪处理，对分管工

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程的副总经理给予降薪处理，对城市公司总经理在全集团通报批评，处理结果将上报

集团人力资源部备案，纳入考核系统。

9生效

本制度自颁布之日起生效，各城市公司、项目部须遵照执行。

10解释

本办法由XXXX地产集团运营管理部负责编制、修订与解释。

11附件

附件2.1、《XXXX地产集团项目工程巡检考核表》

附件2.2、《在建项目实测实量评分表》

附件2.3、《在建项目观感质量评分表》

附件2.4、《检查整改报告》

勿覆|霍

附件1：项目工程巡附件2：实测实量评附件3：观感质量评附件4：检查整改报

检考核表.xlsx分袤.xls分表.xls告.doc

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XXXX地产集团施工组织设计评审办法

标题：施工组织设计评审办法

编号：地集运制2014【005】号页数：共6页

拟订：集团运营管理部版本：2014版2016年第1次修订

审核：助理总裁（运营中心）颁布日期：2016年11月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

1目的

通过规范施工组织总设计的评审程序和内容要求，提升XXXX地产集团及各城市公司对项

目进度、质量和成本管理的预控能力、实现对施工单位的精细化管理，特制订本办法。

2原则

通过提前组织评审施工总承包单位所编制的项目施工组织设计，在项目开工前或开工初期

对项目整体施工组织设计进行梳理、审视。对编制内容是否完整、编制依据是否合理齐全、编

制审批程序是否符合要求、技术方案是否经济可行，以达到项目开工前能以项目经营需要的角

度确保项目施工组织设计在技术、经济和效率上符合要求。

3术语

施工组织设计：以若干单位工程组成的群体工程或特大型项目为主要对象编制的施工组织

设计，对整个项目的施工过程起统筹规划、重点控制的作。

施工部署：对项目实施过程作出的统筹规划和全面安排，包括项目施工主要目标、施工顺

序及空间组织、施工组织安排等。

动态管理：在项目实施过程中，对施工组织设计的执行、检查和修改的适时管理活动。

4评审依据

4.1与工程建设有关的法律法规文件及国家现行有关标准、技术经济指标；

4.2招标文件、投标文件及合同；

4.3工程设计文件；

4.4地产集团所下达的工程节点计划。

5评审的程序

5.1在工程项目开工之前15d,在总承包单位项目经理主持下，项目技术负责人应及时组

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织项目部各专业管理人员完成该项目施工组织设计的编制及编制单位内部审批；

5.2施工组织设计的编制应遵循投标文件中的“技术标书”内容，可对其内容进行补充完

善，不得对工期计划、施工措施、技术要求、人材机的投入计划等实质性内容进行更

改，否则不予评审通过；

5.3施工组织设计经总承包单位内部评审完成后报项目监理部审核，经总监审批完成后报

地产项目部（以下简称项目部）；

5.4项目部接收施工组织设计文件后，组织项目部各专业工程师进行内部评审，并经项目

经理审核签字后报城市公司计划工程部评审，且评审时间不应超过5d；

5.5城市公司计划工程部进行评审后，报城市公司分管工程副总经理审核、城市公司总经

理审批。待城市公司总经理审批通过后，城市公司计划工程部负责汇总前期各方审核

意见，上报集团运营管理部备案；

5.6集团运营管理部针对超高层、深基坑等施工复杂的施工组织设计可组织再进行集团评

审，如果对施工组织设计的实质性内容有异议，则需要在充分沟通的基础上反馈修改

意见或采取由城市公司汇报的方式给予说明；

5.7施工组织设计具体评审流程详见下图；

5.8施工组织设计所涉及的其他专业内容评审，由城市公司计划工程部组织相应部门配合

进行。

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施工组织设计评审流程

6评审的主要内容

施工组织设计评审的主要内容分解为以下九个部分进行，各部分内容需包含但不限于以下

各项：

6.1施工管理目标

(1)质量控制管理目标及保证措施；

(2)工期控制管理目标及保证措施；

(3)安全生产控制管理目标及保证措施；

(4)文明施工现场控制管理目标及保证措施。

6.2施工组织部署

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(1)有完善的施工、技术管理措施；

(2)有健全的组织机构，管理人员配置合理，明确了项目经理、技术负责人、施工员、

材料员、预算员、质检员、安全员等有关人员的职责与权限，安全员数量需与工

程规模相适应；

(3)有详细的工种配置、合理齐全的用工计划，特种作业人员具备岗位资格；

(4)施工平面布置考虑周到、布局合理、切实可行；

(5)施工准备与施工资源计划配置合理；

(6)专项施工方案计划、完成时间及责任人员。

6.3施工进度计划及工期保证措施

(1)施工进度计划及工期保证措施；

(2)有具体的施工进度网络图，标注各专业工程进度的横道图线准确、清楚、合理，

符合实际施工进度要求，各专业工程施工配合明确、科学；

(3)施工总进度计划是应符合合同工期的要求。

6.4施工技术措施

(1)施工测量：工程测量定位，建筑物轴线、标高、水平度和垂直度控制，沉降观测

与控制；

(2)地下工程：土方工程，桩基、基础、地下室工程，降排水工程，施工技术措施、

安全措施及质量控制；

(3)钢筋工程：原材料进场检验，钢筋制作、连接、绑扎，施工技术措施、安全措施

及质量控制；

(4)混凝土工程：混凝土配合比、搅拌、浇筑、养护，试块留置、施工缝留设与处理

等，施工技术措施、安全措施及质量控制；

(5)其它工程：砖砌体，防水工程，脚手架工程，水、电、暖、消防、设备安装等工

程，施工技术措施、安全措施及质量控制；

(6)装饰工程：地面和墙面的块料镶贴及干挂，铝合金门窗安装，玻璃幕墙，木装饰

及制作，天棚及吊顶装饰，涂料粉刷，高档器具、灯具安装，施工技术措施、安

全措施及质量控制；

(7)新产品、新技术、新工艺、新材料的应用，是否符合有关规定;

(8)是否有满足工程特殊技术需要的施工方法和施工技术措施；

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⑼是否建立健全了图纸审查、技术交底，材料检验，工程质量检查和验收，技术档

案等一整套技术管理制度。

6.5施工质量目标及保证措施

(1)施工项目质量保证目标(或创优良工程奖目标)明确；

(2)施工质量保证体系和质量检查监督机构健全，并有有效的控制措施；

(3)材料进场质量保证和复检检验制度明确；

(4)冬雨季施工措施明确；

(5)各分部分项工程质量控制目标明确；

(6)工序质量控制措施和自检、自控措施明确；

(7)对严格执行国家有关施工规范、标准有明确要求；

(8)有施工机械控制措施；

(9)有成品保护措施；

(10)有工程质量回访和保修制度。

6.6文明施工和安全生产防护措施

(1)建立了施工安全保障体系，施工现场管理人员安全生产职责明确；

(2)施工安全保证目标或创安全文明工地目标明确。针对工程特点、周边环境和施工

工艺确定危险源并制定具体的防护措施；“四口，五临边”的防护有详细的大样图;

(3)施工现场临时用电、基坑支护与降水工程、土方开挖工程、模板工程、起重吊装

工程、脚手架工程、拆除、爆破工程和其它危险性较大的工程应编制专项施工方

案，超过一定规模的需要专家论证；

(4)临时设施、现场道路、材料堆放、住宿、食堂等应符合有关文明施工、健康卫生

的规定。

6.7施工机械配置

(1)施工机械配置合理、先进且满足安全技术规范和施工进度需要；

(2)落实了施工机械、设备的使用、维护、保养制度；

(3)工程中所有使用的机械、设备计划落实，来源明确，并有明细表。

6.8施工合理化建议和降低成本措施

(1)工程重难点分析及解决方案；

(2)施工合理化建议有针对性且满足施工工程需要；

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(3)降低成本措施切实可行；

(4)施工合理化建议有采纳价值且有社会和经济效益。

6.9工程质量通病防治措

(1)有针对性地提出了工程可能出现质量通病部位和处理对策；

(2)成立了消除质量通病的机构，并配备了人员；

(3)制定了消除空、裂、渗、漏、堵、粗、污等质量通病的措施和施工工艺。

7动态管理

7.1要求各城市公司、项目部需在施工总承包单位确定后即组织总承包单位进行施工组织

总设计的编制工作。项目总承包单位开工前须完成施工组织设计的一级评审工作。项

目启动会召开前一周必须完成二级评审工作并上报集团运营管理部进行三级评审。如

果城市公司未按照上述时间要求完成相应编制及评审工作，需要以书面形式进行说明,

明确未完成原因及拟完成时间，否则将视情况进行配合度动态扣分。

7.2各城市公司计划工程部及项目部负责对己经评审通过的施工组织设计的落地情况进

行动态管理，对出现偏差的部分要分析原因，结合供应商月度评估进行督促改进。情

况较为严重的需及时上报地产集团运营管理部，并采取约谈总承包单位高管的方式进

行推进。

7.3对于偏差的处理要求有原因分析，有具体的纠偏措施，并经工程副总审核，城市公司

总经理审批后执行。措施内应明确责任人，具体时间节点，检查验收标准，采取阶段

性评价的方式进行跟踪检查。

8解释

本办法由XXXX地产集团运营管理部负责编制、修订与解释，自颁布之日起生效，各城市公

司、项目部遵照执行。

9附件

附表3.1《施工组织设计评审表》

附件3.1

施工组织设计审核司

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XXXX地产集团项目重大方案评审办法

（工程类）

标题：项目重大施工方案评审办法

编号：地集运制2014[006]号页数：共5页

拟订：集团运营管理部版本:2014版

审核:副总裁（运营中心）颁布日期：2014年10月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

1目的

为规范建设项目重大专项方案的管理，保证施工方案具备指导性、针对性和可操作性，并

满足经济性、安全性及优质高效的要求，特制定本办法。

2适用范围

本办法适用于XXXX地产集团所有在建工程项目（不包含招标方案评审）。

3术语定义

重大施工方案：指涉及重大安全和成本金额的分部分项工程均应编制具有指导性、针对性

和操作性的施工方案来指导施工过程的实施，确保施工过程的安全及成本可控。

4部门职责

4.1项目经理部：负责重大施工方案的初审、报审及实施工作。

4.2计划工程部：应结合施工现场的实际情况、当地行政管理机关的地方要求对施工方案

的可行性和合理性提出部门的意见，监督方案的实施。

4.3集团运营管理部：组织复查方案的合理性及审批是否齐全，复查项目部是否按方案施

工。

5施工方案审核管理规定

5.1报审重大施工方案内容

5.1.1基坑支护工程

5.1.2高支模体系

5.1.3大体积混凝土浇筑方案

5.1.4机电工程施工方案

5.1.5脚手架工程

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(1)搭设高度50m及以上落地式钢管脚手架工程；

(2)提升高度150m及以上附着式整体和分片提升脚手架工程；

(3)架体高度20m及以上悬挑式脚手架工程；

(4)吊篮脚手架。

5.1.6拆除工程

5.1.7其它

(1)建筑幕墙安装工程；

(2)跨度大于36m及以上的钢结构安装工程；跨度大于60m及以上的网架和索膜结构

安装工程；

(3)采用新技术、新工艺、新材料、新设备及尚无相关技术标准的危险性较大的分部

分项工程。

5.2在上述规定工作开展前，该项施工方案必须要编制完毕并获审批通过。

5.3重大施工方案审批管理流程

5.3.1审批管理流程详流程图

重大方案审批流程图

6评审的主要内容：

6.1基坑支护施工方案主要评审要点：

(1)前置性内容审查：审图文件、资质文件等;

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(2)内容齐全性，应包括文字说明、计算书和施工图三部分；

(3)工程概况及周边环境影响；

(4)地质情况分析；

(5)支护设计选型合理性，需要对不同方案进行安全、经济性、可行性进行对比;

(6)支护体系技术要求；

(7)基坑开挖、降排水及施工要求；

(8)现场监测和应急预案；

(9)计算书评审要点；

(10)支护设计图纸。

6.2高支模施工方案主要评审要点：

(1)工程概况及施工计划；

(2)技术保证条件、计算书；

(3)模板支撑体系的主要搭设方法及检查验收管理办法；

(4)模板安装、拆除的安全措施；

(5)构造要求；

(6)现浇混凝土施工部署；

(7)施工安全保证措施；

(8)监控检测方案；

(9)事故应急预案。

6.3大体积混凝土浇筑方案审查要点：

(1)编制依据；

(2)工程概况；

(3)大体积混凝土施工采取的防裂措施；

(4)混凝土的水化热温升与应力的计算；

(5)施工部署；

(6)施工方法；

(7)应急措施；

(8)质量标准；

(9)安全环保措施。

******

6.4机电工程施工方案审查要点：

(1)编制依据；

(2)工程概括及重点难点分析；

(3)施工组织部署：总体部署、组织机构、进度计划、劳动力计划、施工机具及调试

设备计划等；

(4)主要施工方法：各专业施工技术及冷机吊装、调试等重大施工方案；

(5)主要施工管理措施：质量、安全文明、成品保护等措施；

(6)经济技术指标：质量、工期、安全文明目标；

(7)工程档案管理；

(8)验收、交付及维修保养。

6.5脚手架专项施工方案审查要点：

(1)工程概况、特点；

(2)架体设计计算；

(3)施工方法：搭设施工工序、方法和要求；拆除的方法、步骤、顺序等；

(4)质量控制措施：架体搭设要求及验收；

(5)安全内容：脚手架搭设、拆除及使用过程中的安全措施；

(6)吊篮脚手架安全专项施工方案编制要求：吊篮架设、移位和拆卸流程，作业吊篮

安装与调试方法，吊篮移位方法，吊篮使用时的安全要求，吊篮使用时发生紧急

情况时的应急措施。

6.6建筑幕墙安装施工方案审查要点：

(1)工程概况；

(2)编制要求；

(3)深化图纸设计；

(4)技术要求及设计质量保障措施等；

(5)作业人员操作平台选择；

(6)材料存放措施；

(7)水平运输机具、垂直吊运机械的选择；

(8)作业层上材料存放要求；

(9)立体交叉作业时的安全防护措施；

******

(10)防火措施；

(11)应急救援预案。

7其他：

7.1本制度从颁布日起生效。

7.2本制度未完善事宜以国家规范或地方规定为准。

7.3本制度由XXXX地产集团运营管理部负责编制、修订与解释。

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XXXX地产集团工程交底制度

标题：工程交底制度

编号：地集运制2014【007】号页数：共4页

拟订：集团运营管理部版本：2014版

审核：副总裁(运营中心)颁布日期：2014年10月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

1总则

1.1目的

编制本制度的目的：明确各项交底的时间、责任部门/人、参会单位及人员、交底内容、成

果文件。

1.2适用范围

本制度适用于地产集团所有在建项目。

2交底

2.1设计交底

2.1.1设计交底时间

施工单位拿到正式施工蓝图1周内，最迟不得晚于进场施工前1周。

2.1.2责任部门

二级公司项目部会同二级公司设计部组织设计院进行设计交底工作。

2.1.3参会单位及人员

(1)设计院：设计项目负责人、各专业设计师等。

(2)建设单位：项目部、计划工程部、设计部、成本部、合约采购部负责人及相关专

业工程师等。

(3)监理单位：总监、总监代表，专业监理工程师等。

(4)施工单位：施工单位项目经理、项目技术负责人、施工员、技术员、安全员等。

2.1.4交底内容

主要介绍建筑物的功能与特点、设计意图与要求，说明工程主要部位、特殊部位、关

键部位作法及注意事项等，包括但不限于以下内容：

(1)施工现场的自然条件，工程地质及水文地质条件等；

******

(2)设计主导思想、建设要求与构思、所使用的规范等；

⑶抗震设防烈度；

(4)基础设计、主体结构设计、装修设计、设备设计(设备选型)等；

(5)对基础、结构、及装修施工的要求；

(6)对建材的要求，对使用新材料、新技术、新工艺的要求；

(7)施工中应特别注意的事项等。

2.1.5成果提交

设计交底结束后3天内，城市公司计划工程部向集团运营管理部提交各方签字的设计

交底记录备案。

2.2总包及主要分包进场交底

2.2.1进场交底依据

合同、国家及地方规范标准、集团及城市公司颁发的各施工管理制度、技术标准等文

件。

2.2.2进场交底时间

进场交底不迟于合同签订后2周内召开，且不得晚于施工前1周进行。

2.2.3责任部门

城市公司项目部。

2.2.4参会单位及人员

(1)建设单位：项目经理、相关专业工程师等。

(2)监理单位：总监、总监代表，专业监理工程师等。

(3)施工单位：总包单位及各相关分包单位工程负责人、项目经理、生产经理、项目技术

负责人等。

2.2.5进场交底内容

(1)进场时间及工期要求：明确总工期，进场时间，以及工程关键控制节点。

(2)现场管理要求包括以下方面(包含但不限于以下各项)：

1)场地情况；

2)建设单位及监理单位项目组织架构；

3)技术质量管理；

4)安全文明管理及文档管理；

5)配合、协调事项；

******

6)项目管理制度；

7)会议制度；

8)变更、签证制度。

2.2.6成果提交

进场交底结束后，城市公司项目部3天内向计划工程部提交《总包/分包进场交底记

录》及相关影像资料。

2.3施工组织总设计交底

2.3.1交底条件和时间

施工组织设计按照集团施工组织设计评审制度报审后，施工单位根据评审意见进行修

改；施工组织设计交底必须在开工前完成。

2.3.2责任人

总包单位技术负责人。

2.3.2参会单位及人员

(1)施工单位：总包单位及各相关分包单位项目经理.、项目技术负责人、生产经理、施工

员、技术员、施工班组长等。

(2)监理单位：总监或总监代表、专业监理工程师。

(3)建设单位：项目经理、专业工程师。

2.3.3交底内容

介绍施工组织设计的主要内容，使项目人员掌握工程特点、场地总平面布置、施工部

署、任务划分、进度要求、主要工序搭接关系、施工方法、主要机械设备及各种质量、技

术、安全管理措施。

2.3.4成果提交

完成交底后3天内将“施工组织总设计交底记录”上报城市公司项目部备案。

2.4总包单位对分包单位的技术交底

2.4.1交底时间

分包合同签订或分包单位确定后，但最迟不得晚于分包单位施工前一周。

2.4.2责任人

总包单位生产经理/项目技术负责人。

2.4.3参会单位及人员

(1)总包单位：生产经理、项目技术负责人、安全员等。

******

(2)分包单位(包含甲分包和甲指分包)：项目经理、项目技术负责人、生产经理、施工员、

施工班组长等。

(3)监理单位：专业监理工程师。

(4)建设单位：专业工程师。

2.4.4交底内容

(1)计划管理

1)项目总体工程进度及关键时间节点要求；

2)分包单位进场时间、完工时间要求；

3)分包向总包报送的各种报表(分包总进度计划、月进度计划、材料计划、月度完成量

等)、方案；

4)总包召开的生产会时间及周期、参会人员要求。

(2)质量管理

1)总分包工序交接界面、场地移交界面；

2)总包对分包质量控制要求；

3)总包对分包成品保护要求。

(3)现场配合协调管理

(4)安全文明施工要求及文档管理要求

(5)施工用水、电搭设及水、电费缴纳要求

(6)施工临时搭设位置

2.4.5签订总分包单位安全文明施工责任书

2.4.6成果提交

在交底会完成后3天内，总包单位将交底会纪要和相关影像资料一并交城市公司项目

部备案。

3考核

地产集团运营管理部对各城市公司项目部提交的工程交底资料的及时性、完整性、准确性

进行考核，并纳入工程巡检考核。

4附则

4.1本工程交底制度由地产集团运营管理部负责解释和修订。

4.2本制度自颁布之日起施行。

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XXXX地产集团样板引路管理制度

标题：样板引路管理制度

编号：地集运制2014[008）号页数：共4页

拟订：集团运营管理部版本：2014版

审核：运营管理部总经理颁布日期：2014年10月

批准：副总裁（管控中心/运营中心）致：地产集团及各城市公司

1目的

通过项目工艺样板、施工样板、样板间（层）的实施，规范工程施工过程中的主要工序、

工艺及验收控制标准。

2适用范围

适用于XXXX地产集团所有在建工程。

3实施原则

地产集团所有在建项目都需严格执行先样板施工后大面积实施的控制原则。

4控制程序

4.1工艺样板：在每个工序大面积施工前，对于质量缺陷所涉及的工艺节点和施工工艺做

法，各承包单位需按照本操作指引及XXXX地产集团工艺标准等制度在项目部指定地

点实施，作为施工过程样板指导同类工序施工和验收的标准。具体实施内容及控制要

求应包含但不限于以下各项（项目部应根据现场需要进行补充）：

样板名称实施要求展示内容

底板钢筋工程施工前样板

加工质量、绑扎、搭接、焊接、机械连接、梁

验收合格，并书面签署意

钢筋样板柱节点、垫块（马凳）等工艺要求，样板钢筋

见后开始批量钢筋工程施

须刷防锈漆

工

地下室顶板或首层楼板施

工前样板验收合格，并书支撑架体系、模板安装布设、梁板（柱）模板

模板样板

面签署意见后开始批量模节点搭设及固定、加固措施等工艺要求

板工程施工

标高控制、构造柱、圈过梁、窗台压顶梁、导

砌筑大面积施工前样板验

砌筑样板梁设置、灰缝、挂网、顶砖、预制块、门窗洞

收合格并记录

口与门垛留设、拉结筋等

******

抹灰大面积施工前验收合

格并记录；（局部退台展示外墙螺杆洞封堵、甩桨、灰饼布设、门窗洞口

抹灰样板

工艺，用于工人质量、安尺寸控制、分层施工工艺、表面处理等

全技术交底）

进出位控制、标高控制、龙骨的制作和安装连

展示幕墙、门窗和栏杆工

幕墙、门窗、接、窗框固定、塞缝、防水、成品保护、框边

艺做法，大面积施工前验

抹灰收口、框边留槽和打胶；栏杆高度、立杆

栏杆安装样板收合格并记录

固定、立横杆连接、成品保护等

展示涂料施工工艺，大面

涂料样板积施工前验收合格并记分层施工工艺、局部加强做法

录；

基层处理、底涂和局部加强、保护、材料配制

大面积施工前验收合格并

防水样板工艺和配合比、涂刷工艺、施工范围、高度等

记聚

（可结合屋面全部做法一并展示）

大面积施工前验收合格并

记录；基层处理、粘贴（干挂）工艺、门窗洞口收口

外墙饰面样板（局部退台展不工艺，用节点、砖缝宽度、阴阳角拼角、勾缝处理方式、

于工人质量、安全技术交排版原则、瓷砖与其它交接面的处理方式等

底）

大面积施工前验收合格并

线管弹线、线管切割、线管开槽、线管固定、

记录；（局部退台展示工

水电安装样板线槽修补、管道安装、空调套管、穿墙套管、

艺，用于工人质量、安全

给排水管预埋预留、以及其加固、封堵措施等

技术交底）

4.2样板间（层）：为体现合同及图纸所包含的施工内容，以一个或几个完整建筑单元作

为施工单位，要求各承包单位完成样板间（层）阶段性工作，最终达到交付标准的施

工成品样板。具体要求如下：

样板名称实施条件展示内容

砌筑工程开始前实施，随

着工程进展不断完善。

墙体位置、水电预埋等，并随着工程进展，完

要求各工序施工前需完成

毛坯样板间善天花、墙面、地面、防水、门窗、栏杆、水

样板间并经验收通过方可

电安装、智能化工程等

大面施工，最终达到合同

约定交付标准的成品。

在入伙前至少两个月，样

板楼层的所有室内外工程外墙、阳台、露台、幕墙、门窗、公共走道、

交付样板层（总平工程除外）和公共电梯间、楼梯间、设备井道等部位及《毛坯样

区域达到合同约定交付标板间记录表》所包含的内容

准的成品。

5实施要点

******

5.1工艺样板

5.1.1总包单位进场一个月内，各分包单位进场两周内，需参照本制度编制工艺样板专项

施工方案，经监理和甲方项目部审批同意后现场实施，作为指导同类工序大面积施

工的标准。审批同意的样板施工方案原件由甲方项目部留档备查；

5.1.2工艺样板实施位置为拟施工的楼层内或施工入口的主通道，但必须集中展示。要求

工艺节点部位均需采用KT板制作标牌，明确节点工艺工序、工法控制标准、材料

配比及注意事项等具体控制要求；

5.1.3工艺样板完成后，施工单位自检合格，由甲方项目部根据需要牵头组织各相关单位

（部门）联合验收，若存在整改意见则须组织复验。验收通过后，填报《通用样板

记录表》，施工单位按样板批量施工，记录表原件留甲方项目部存档备查；

5.1.4施工单位对其实施的工艺样板进行成品保护，直至相关分项工程完工。

5.2施工样板

5.2.1班组进场施工前，施工单位必须按照本制度要求对工人进行质量技术交底和工艺样

板区现场交底，明确施工工序工艺标准及检查标准。相应交底记录需存档，监理单

位及项目部抽查；

5.2.2新进场施工班组以小班组为单位，在交底完成后需在拟施工部位首先完成样板施工,

样板施工体量根据现场需要进行确定。待监理单位、建设单位（设计等部门按需进

行验收）和施工单位对其作业成品验收通过后，才能开展大面施工，施工单位需对

班组的施工样板记录在案，监理单位及项目部抽查；

5.2.3如发现施工质量下降的情况，则对应班组必须重新做施工样板，待验收通过后，才

能再次大面施工。如重新施工的样板质量仍无法达到要求，则要对该班组进行技术

培训或作出退场处理。

5.3样板间（层）

5.3.1样板间（层）实施时间：

（1）毛坯样板间在砌筑工程开始前实施，随着工程进展不断完善，要求各工序施工前需完成样

板间并经验收通过方可大面施工，最终达到交付标准的施工成品样板；

（2）交付样板层需在项目入伙前至少两个月，由甲方项目部组织各承包单位统一在任一标准层

按交付标准完成。

5.3.2样板间（层）实施地点：如工期允许，应结合开发和销售需要确定具体施工位置，

******

避免多处设置样板。

5.3.3样板间（层）实施过程:

（1）毛坯样板间应根据施工进展分别对室内墙体位置、水电预埋、天花、地面、防水、门窗、

栏杆、水电安装、智能化工程等进行检查和验收，通过验收后，才能进行大面施工，最终

完成一个或几个建筑单元的交付标准；

（2）毛坯样板间可在其区域内逐渐完善，并由个体的建筑单元样板形成整层的交付样板。在交

付样板层完工并经各参建单位自检合格后，由甲方项目部组织各参建单位、监理、设计、

成本、客服、物业等多方联合验收（具体详见《XXXX地产集团项目入伙工程管理制度》），

填写《交付样板层记录表》（内容可按照项目情况进行调整），验收合格后交付样板层将作

为入伙前期项目内部检查及整改的标准；

（3）样板间（层）需实行封闭管理，直至工程竣工结束。

6附则

6.1集团运营管理部对各城市公司项目部存档的工程样板资料的及时性、完整性、准确性

进行考核，纳入工程巡检内容。

6.2本制度由地产集团运营管理部负责解释和修订，各城市公司、各项目部遵照执行。

6.3本制度自颁布之日起施行。

7附相关记录表格

附件6.1：《通用样板记录表》

附件6.2：《毛坯房样板间记录表》

附件6.3：《样板房装修标准、设备情况登记表》

附件6.4；《交付样板层验收记录表》

附表6.1、通用样板附表6.2、毛坏房样附表6.3、样板房装附表6.4、交付样板

记录表.docx板间记录表.docx修标准、设备情况爰层验收记录表.docx

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XXXX地产集团内业管理制度

标题：内业管理制度

编号：地集运制2014[009]号页数：共5页

拟订：集团运营管理部版本：2014版

审核：副总裁(运营中心)颁布日期：2014年10月

批准：总裁致：地产集团及各二级公司

1总则

1.1内业资料是编制竣工文件、施工技术总结、进行质量管理、工程成本分析等工作的基

本依据。包括施工技术文件和施工过程动态记录资料。内业资料必须保证其全面性、

准确性、真实性、可追溯性特征。认真收集并妥善管理内业资料是施工技术管理的重

要工作。

1.2项目部必须建立内业资料管理责任制，健全各类资料的分类登记、保管和借阅等制度,

并责任到人。资料责任人对本部门资料的收集、建档、保管、借阅和利用负全责。

1.3资料必须按照细目分类管理，建立文件清单。对于受控文件、有效文件应在文件上