员工手册房地产1

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天津纵横房地产投资落

-00六年4月版

目录

第一局部企业介绍

一、公司开展篇

1、纵横公司简介

2、公司组织架构

3、部门职能简介

4、代理及筹划类工程

5、相关制度及规定

二、行为礼仪篇

1、个人礼仪

2、接待礼仪

第二局部根本知识

三、业务知识篇

1、常用名词根本解释

2、签订商品房买卖合同的说明

3、办理贷款公积金的相关手续

4、商品房销售的有关法律政策

5、物业管理相关说明

6、法务知识

一、纵横公司简介

纵横是一家新兴的房地产专业效劳机构，现有专业人员100余名，具备房地产销售代理资质。由

具有丰富实操经验的行业精英发起并组成核心团队，纵横人创造性地提出“全程运营效劳"的理念，聚

焦于房地产工程开发的“黄金价值链”，以追求开掘工程专案最大价值价格比为己任。

公司自成立以来，先后成功筹划代理了天津方正山海天、泰丰,津海大度、紫云国际、伴景湾、易买

得秀谷商业街；重庆奥林匹克花园、北京林溪别里、呼市松江工程等多个大型房地产工程。目前公司操

作的各地标志性工程主要有：被誉为“建立全国最大都市自然生态圈”的天津梅江湾，被誉为“地产营

销旗舰〃的成都蓝谷地，以及曾获亚太水环境示范区奖、中国住宅产业创新夺标奖、2004年荣获中国

建筑工程”詹天佑大奖”的天津蓝水假期等。纵横专业精深的效劳，富于智慧的创新和勇于承当的责任

感为我们赢得了广泛的市场赞誉。

纵横充分利用公司的优势资源，以团队的力量赢取效劳对象的高度满意，不断追求超越客户期待的

专业效劳。努力成为行业领域内，效劳区域内，客户心目中最正确合作伙伴及具优势品牌影响力的房地

产全程运营效劳企业。

二、组织架构

纵横地产

天津分公司演酚公司呼市分公司综A管理部运营部

三、部门职能筒介

1、市场部：

作为产品研发的根底，直接支持产品的前期筹划。

筹划组:产品：最大化的提高土地的利用价值，提高产品的核心竞争力，实现利润的最大化.

营俏：从市场竞争的需要出发，制定切实可行的营销方案并组织实施，以实现预定的营销FI标。

2、拓展部：

主要负责公司战略布局、土地资源储臧、房地产市场分析、工程口」行性研究、土地获取等工作，

并统筹各公司拓展部。

3、运营部：

负货公司各项经济性指标的统筹管理、人力资源管理。支持公司专业化、信息化、标准化、标准

化能力的提高。

工作宗旨：统筹、管理、支持

统筹：统筹平衡公司各项经济指标和人力资源

管理：通过建立各种制度、流程标准人员操作

支持：通过经验共享和内外部培训组织，支持人员能力提升

目标管理：公司考核指标的统筹、平衡，考核结果的汇总分析

人力资源管理：人力资源指标的平衡；绩效管理，建立考核鼓励制度；培训管理

标准化管理：完善健全公司管理制度，梳理业务流程；档案管理；企业内外网的建立与维护；信

息化工具的开发与维护与改良

4、综合管理部：

行政管理：主要负责公司的文件、制度的统一管理；公司内勤、外勤管理.；公司大宗采购、物品

保管，协调维护外部相关政府部门。

销售管理工作：主要对销售的进度和销售数据进行统计分析；对业务把控，进行交流共享。

财务体系：负责公司的财务决算、现金流的收支以及报税等工作。

四、代理及筹划类工程

筹划类工程：易买得秀谷商业广场、贻信园、广厦富城、方正山海天、梅江湾、老城厢商业规划、

亿城•山水颐园、仁爱•团泊湖、塘沽解放路商业街、永久里河滨里土地规划、君

谊大展

代理类工程：金诺地产工程、紫云国际、喜达港、伴景湾（一期）、阳光诺卡（呼市松江工程）

五、相关制度及规定

A、“工作地点”的说明

1）“本市〃指：在公司总部或天津市区工作的员工

在分公司所在地招聘的本地（附近地区）员工。

2）“郊县〃、"异地”指："本市”类员工，被公司长期派到郊县（静海、汉沽、蓟县等）

或异地1呼市、承德）工作的。

B、“经理”：是指"担任经理职务〃的人员，非“经理级待遇”的人员。

C、员工人司（离职J时间与当月补助的关系：

每月15日（不含15日）前正式入司的员工，享受半月的补助金额

每月15H（含15后正式入司的员工，从次月的1日起享受补助金额。

每月15日（含15日）前离职的员工，当月不再享受补助。

每月15日（不含15日）后离职的员工，当月享受半月的补助。

I）、补助的种类

1）“一般补助”为：交通费、费的补助及住宿补助（郊县、异地的人员享受）等

2）“特殊补助〃为：异地工作的生活补助。根据异地的具体情况，由总经理确定具体的金

额。

E、补助金额的发放方法：

1）员工自行提供发票，以“费用报俏”形式发放。

2）对发票的要求：

>nJ以使用的发票：“交通费”票；”办公用品、日用品、文具”类的发票、“汽

油费、高速费、汽车修理费”的发票；"费”的发票等。其中：

空白出租车票、非复写的出租车票不予报销。

费发票需是员工本人的姓名、每月的票据金额不超过200元。

>禁止使用的发票：餐费票、“礼品”票（含烟泗类）、娱乐场所出具的发票等

F、执行本费用管理方法后：

1）公司长期派到郊县或异地工作的人员的生活用房的所有费用，员工自理。

2）公司长期派到郊县或异地工作的人员，因私发生的交通费用，例如：定期休假回津的交通

费，员工自理。

（2）、现场工程的管理方法：

A、对进入到销售现场的工程，实行“备用金管理方法〃。

B、备用金金额为：15人（含）以上的工程，4500元

10人（含〕以卜的工程，3000兀

C、备用金的借款人（责任人）为工程经理，在工程经理发生人事变动或工程清盘后，应办理备用

金移交清算手续。

D、备用金主要用于工程的以下费用：员工的误餐费、员工因公发生的交通费等

误餐费标准：公司内：5元/人/餐

调研、工程现场、加班：8元/人/餐

E、报销的票据要求：

a）误餐费：有效的餐费票或“办公用品”、用品”发票等可以用。“礼品”票（含烟酒

类）、娱乐场所出具的发票禁用。提供“用餐人员明细表”为附件。

b）交通费：在车票反面注明行程的日期、起止地点、事由。需主管经理签字，

F、各业务中心、各工程（部门）费用的管理原那么

各业务中心的主管经理管理、协调中心内的总体费用。

各工程（部门）的主管经理管理、协调工程（部门）内的总体费用.

（3）、业务招待费：

A、此类费用使用时，须事先报总经理批准。

B、费用报销时，单笔支出小于200元，副总经理签批。单笔金额大于200元或月累计金额在500

元以上的必须经总理审批。

C、票据要求

1）报销时，业务招待费的票据与其他票据分开，单独粘贴（单独填写报销单）。

2）单据后需附“业务招待费明细单”｛见附表2J,发票的顺序需与“业务招待费明细单”上

列示的招待事项的顺序一致。

3）每笔招待费的发票必须是同一单位出具。

D、办公用房的费用：

房租及物业费、水电煤费、采暖费、修理费、办公话费等据实报销。

E、办公费：

公司因办公需要发生的各项费用，包括购置的办公用品、公司年检、发票收据费用、业务报刊

费、刻章费及邮费等。

据实报销，由各业务中心的综合管理部人员统一负责。

购置“办公用品”、”口用品〃的票据，须提供明细清单、有验收人签字确认。

2、报销的时间、流程为：

A.每月的第一周和第三周（如当月有5个星期，那么为第二周、第四周）的周四为交报销单的时

间。移交报销单据时，请将填写完整的“单据交接清单“（一式两份〕，一同移交至财务。

B.各业务中心的综合管理部人员，应对票据初审，审核票据的有效性、费用是否在报徒范围内等。

C.员工补贴，请单独填写报销单，在每月的第1周的周四，交到财务部门。

D.每次报销时，注明本次费用对应的时间段。所有报销单，经工程（部门）经理、主管副总、财

务经理签字后，方可办理付款手续。

E.主管副总对本业务中心、工程（部门）经理对本工程（部门）当期的费用情况予以整体的控制、

协调、管理。

F.每月的20H前，财务将票据审核的结果反应到各业务中心的负责人。

G.每月的25日前，员工补助及工程备用金对应的报销款项发放到位。

（三）、考勤制度

◊按时到岗，不迟到、不早退。9：00准时进入工作状态，不允许有吃早点、换服装、清扫卫生等

现象，特殊情况需事先报备，

◊午休时间为12：00一一13：00,员工可以就餐和休息，但此时间段内如有客户接待工作，仍要照

常进行，不得影响工作。

0请假必须严格按公司《工作时间管理制度》履行，经批准前方可休假。休假期间和休息日必须留

下联系方式，保持开机状态，以便联系。如果因没电等特殊原因，开机后发现有公司应立即

回复。

（四）、请假制度

1.请假规程

员工请假均应填写《休假申请审批表》说明理由并严格执行审批手续。根据员工请假期限，需

各上级主管批准生效，同时报人力资源部备案。具体如下：

经理以上（含经理）人员请假，须报上管领导批准；请假超过3天，应呈请总经理批准；其余人

员请假须按以下要求

I请假一天的，需报请直接主管批准；

II请假二一一三天的，需报请主管经理批准：

III请假三天以上需报请公司副总经理批准；

2.各请假情况时间规定

A、病假--因病须治疗或休养者可请病假。每月不得超过七天1超过七天绩效工资按比例扣除），

每年累计不得超过三十天。

B、事假一-因私事待办理者，可请事假，每月不得超过七大（超过七大绩效工资按比例扣除J,,

每年累计不得超过三十天。

C、婚假-一本人结婚可请婚假七天。

D、丧假-一父母或配偶丧亡，可清丧假七天；其他直系亲属丧亡，

E、可请丧假三天。

F、产假-一女性员工分娩可请产假九十天，其中含产前休假15天。

怀孕三个月至七个月而流产者，可请假四周；七个月以上流产者，可请假六周；未满三个月流

产者，可请假一周。产假期诃，公司将补其职位，假期结束后，公司内如有同等职位存在，将优先

考虑；否那么，将另行安排其他工作。

（注：产假系指已婚女性员工，未婚女性员工分娩或流产按病假规定办理。）

注：以上假期均含正常休息日，不含法定假日。

3.请假期内薪金规定

A、事假及病假：

1）七天以内（含七天）：不扣除工资和绩效。

2）七天以上：不扣除根本工资，绩效工资按比例扣除。

3）经理以上人员请假超过七天，每月保存2000元与活费，其余工资按比例扣除：

B、婚假、丧假、产假：

婚假、丧假在规定期限内不扣根本工资和绩效T.资；

产假不扣除根本工资，绩效工资按比例扣除。

4.请假时考前须知

A、凡未经准假而擅离职守或未经批准续假而缺勤者，除有特殊事件发生（如意外伤害、突发急病

等事件），并于事后三天内依规定办理请假手续，其他一律以旷工处理。

B、员工请假设发现有弄虚作假，除以旷工论处外，并依情节轻重予以惩办。

C、请假理由不充分或有碍工作时，其主管可视情况不予准假，或缩短假期或延期请假。

D、员工请假时应由部门主管和本人安排好其负贡工作，因请假血耽误工作时，请假人接手人和其

主管均负有责任，公司将视情况予以追究。

E、事假须提前一天申请，病假需于请假当天8：30之前申请方为有效，工伤假及病假超过一天者,

应附医师证明。

F、请假逾期处理规定

G、患重病非短期内所能恢复经医师证明属实者，可视其病况，报请总经理批准延长其病假，最多

三个月。

H、逾期系因特别或意外事故经提出有力证明者可请总经理批准，最多十五天。

5.凡属旷工者按以下规定处分：

A、旷工半天,扣发当月全部绩效，假设当月出现同样情况，予以辞退。

B、旷工一天,扣发当月全部绩效，并转为试用期或延长试用期一个月，假设当月出现同样情况，予以

辞退。

C、旷工一天以上，直接予以辞退。

行为礼仪篇

一、个人礼仪

◊工作时间内所有员工必须着职业装。

◊男员工着衬衫、西装、深色皮鞋（深色短袜）、系领带。

O女员工着有袖衬衫、西装裙或西装裤、有袖套裙，着皮鞋，不准着无带、无跟凉鞋、皮推等。（穿裙

装时，需着肉色长筒丝袜）

◊新员工上岗后如未配发公司统一工服的，需穿与工服颜色'款式相近的衬衫、西装。

◊身体、面部、手部应保证清洁，讲究良好的个人卫生，（养成良好的卫生习惯）。上班前不允许饮酒

及吃带异味食物以保证口腔清洁。

◊工作时间员工必须保持饱满的精神状态，不得松垮懈怠。

◊男员工发型发式统一的标准要求为干净整洁，头发不应过长。

◊女员工发型要求文雅、庄重，梳理齐整，染发不得颜色夸张，长发可用发卡等梳扎在头后或盘在头

上，不许散发、遮眼盖腮。

◊男员工要刮净胡须，不准蓄须。

◊女员工宜保持淡雅轻妆，打扮适度，不得浓妆艳抹，防止使用味浓的化装品.

◊员工在岗工作期间，除结婚、订婚戒指之外，不得佩戴其它任何饰物。

◊保持指甲整齐、清洁，短于指端；不得涂有色指甲油。

◊直接面对客户时，员工应严格按员工行为礼仪标准进行接待。

＜工作时间，身体不得东倒西歪、前倾后仰，不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手。（保持标准的举止，表

达高雅的气质，树立良好的形象）

＜站姿：不宜歪斜站立、腿脚晃动，双手不宜又腰，交叉胸前、插入衣裤或随意乱放，会见客户或出

席仪式的站立场合，在长辈和上级面前不得把手交叉抱在胸前。

＜坐姿：端正，不宜翘二郎腿，不允许将腿搭在座椅扶手上，不得盘腿，不得脱鞋。

＜工作场合不宜二人勾肩搭背，挽手而行，与客人相遇应靠边而走，不得从二人中间穿行或抢行。与

客人同时进、出电梯应让客户后进，先出电梯，并协助操作电梯门开关。

二、接待礼仪

（一）办公环境

1正式工作前，各部门及销售现场要组织做好室内外卫生，保持地面的整洁，保持室内空气清新、

窗明几净，各种办公设备和办公物品准备到位。

2不准乱丢乱放物品，随时清理废弃物品，做到办公区域每日清洁不堆积。及时清理、整理账簿、

文件，保持工作台清洁整齐。销售现场接待台上不允许摆放水杯、等个人用品，凡客户看

得见的地方都应保持整洁。

3正确使用和保管办公设备与公司物品，使用中做到爱惜、节约。公司电脑不得储存与工作无关

的文件（如：游戏等），上班时间不得利用电脑从事与工作无关的活动（如：上网聊天等）。

4俏售现场于任何时间一律严禁吸烟;不得在客户接待区用餐;总部工作人员不得在办公区就餐,

加班除外。工作开始后，如需放背景音乐，不得干扰其他人员谈话。

5出席会议，必须按指定时间和顺序入场，按指定的位置就位，不迟到、早退。散会时，依次退

场。开会时，、传呼机等通讯工具要关闭或处于静音状态。按时出席会议遇特殊情况须提前

请假。

（二）客户接待要求

1顾客来时要问好。迎接和面对客户时始终保持笑容可掬，必须使用文明礼貌用语。标准接待用语,

要讲普通话。

2来访的客人很多时,应按顺序接待,不要冷落每一位客户,做到“接一,问一.照顾三".应

谨记客户的姓名，以不尊重。未知姓氏之前，要称呼"先生”"女士”。解答业务时候人准讲“不

知道〃，可将“不知道”改为“我先问一下〃。

3和顾客交谈时应该眼望对方，用心倾听，不要随意打断客户的谈话，做到百听不厌，百问不烦。

不得东张西望，心不在焉。不得流露出厌烦、冷淡等表情。说话声调要自然、清晰、柔和、亲

切，声量不要过高，亦不要过低，以免顾客听不清楚.不要急功近利，要给顾客一种“置业参

谋”的形象。

4暂时离开面对的客人，一律讲“请稍候”，如果离开时间较长，回来后要讲“对不起，让您久

等啦"。咳嗽、打喷嚏对应转身向后，并说对不起。

5向顾客介绍产品或看资料时应手掌心向上，如果指出细小之处应用食指同时手掌仍然向上。不

宜用手指或笔杆指客人。为顾客拿物品一定要双手递上。

6当为顾客完成一项效劳后应主动询问是否还有其他事要帮助。用礼貌互换的方式留存客户联系

方式，并注意积极回访。

7业务中如出现纠纷，应耐心解释，任何情况下决不允许与客户发生口角。不准讲粗言、使用蔑

视和侮辱性的语言。不讲过分的玩笑。不得以任何借口顶撞、挖苦、挖苦客人。谈及他人或客

户时，千万不要诋毁别人，尤其当着客户。

8工作时间不允许在接待现场或者客户面前吸烟、吃东西、读无关业务的报刊杂志，不允许办私

事，不准用公司聊天。（保持办公区域的安静）工作期间员工之间不得闲聊、谈笑；在公司

总部上班的员工，自进入办公室内不得大声喧哗，以免影响他人工作。（在指定区域接待来访）

（三）其他素质要求

1打、接

（1）所有来电，务必在三声响之内接答。

（2）接先问好、必要时报单位名称或工程名称，如“你好”或"你好、纵横〃不得在开始时

使用“喂”、”哎〃等语气词。对于自己不能处理的，应及时将转交给能处理的人，

或记录内容，待处理后回复。

（3）对方讲话应认真听，必要时要作好记录，通话要点要问清楚，然后向对方复述一遍。

（4）结束时待对方挂断之后，方可挂线，不可先于对方挂线。

（5）通话时要简明扼要，不要在中长时间聊天。（必要时应提前打腹稿）

（6）给对方打时，请先询问对方现在接是否方使，并且征询是否可以有座机转接，不宜长

时间占用对方.

2介绍和被介绍的礼仪

（1）直接见面介绍时，应先把级别低者介绍给级别高者，把年轻的介绍给年长的，把本公司的

人介绍给别公司的人。

（2）把一人介绍给多人时，应先介绍给其中地位最高的。

（3）男女间的介绍，应先把男性介绍给女性。当年龄、级别差异大时.，也可先把年轻女性介绍

给男性。

3握手的礼仪

握手的时机：

（1）当你被介绍给某人以及跟别人道别时，特别是当你与你的客户道别时。

（2）当客户或其他来访者进入你的办公室时。

（3）走进某个会场并被介绍给与会者时。

（4）会议结束后相互道别以及重申已达成的协议。

（5）你觉得有必要握手时，你会慢慢培养起这种感觉的。

握手的技巧：

（1）自报姓名并伸出你的手、在多数场合，职位高的人应该先伸出手、假设他（她）没有这样

做，你就应先伸手。

（2）伸出手时稍带角度，旦拇指向上，双方虎口应相互接触。

（3）握手要坚决有力，但绝非要捏断别人的手。停留3-5秒即可，然后松开。

（握手时应注意出手的先后顺序及表情。）

4名片的接受与保管

（1）名片应先递给长辈或上级。

（2）递出自己的名片时。应把文字向着对方，双手递出，一边递交一边说出自己的姓名。

（3）接对方名片时，双手接过，并马上浏览，止确记住对方的姓名和职务，将名片收好，如遇

对方姓名中有难认文字，应马上询问清楚。

（4）你的名片外观应保持完好，不要破损或折叠。

对收到的名片要妥善保管，以便检索，不得随意丢弃。

一、常用名词根本解释

（一）名词解释

I、建筑密度：规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。

2、建筑容积率：是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建

筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积小建筑用地面积。其中，总建筑面积是

地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就

会越高。

3、绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。

4、楼间距：东西向楼间距为1：1,南北偏东为1：L3,南北向为1：1.73。

5、建筑层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求,

这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上外表（或下外表）到相邻上层

楼板上外表（或下外表）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，

住宅的层面采用以下参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高那么是指层高减去楼板厚度的净

剩值。

6、人口毛密度：每公顷居住区用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。*

7、人口净密度：每公馍住宅用地上容纳的规划人口数量（人/ha）。*

8、进深：在建筑学上是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间佗实际长度。

（横墙间的距离）

9、开间：即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离，因为就一个

自然间的宽度而言，故乂称为开间。（纵墙间的距离）

10、公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积主要由两局部组成：（1）电梯井、楼梯间、垃圾

道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑效劳的公共用房和管埋用房的建

筑面积；（2）各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影

面积的50%。

11、共有建筑面积：房屋系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面枳。

12、公用建筑面枳：公用建筑面积不包拈任何作为独立使用空间机、售的地卜室、车棚等面积，

作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。一般公用建筑面积按以下方法计算：整栋建

筑物的面积扣除整栋建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用空间销

售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，为整栋建筑的公用建筑面积

13、公用建筑面积分摊系数：将整栋建筑物的公用建筑面枳除以整栋建筑物的各套套内建筑面

积之和，得到建筑的公用建筑面积分摊系数。

14、销售面积：销出面积是指商品房按“套〃或〃单元”出仕:，其销售面积为购房者所购置的套内

或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的共有建筑面积之和。

15、阳台：阳台是指供居住者进行室外活动、晾晒衣物等的空间。*

16、平台：平台是指供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的局部。*

17、走廊：走廊是指住宅套外使用的水平交通空间。*

18、地下室：地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者c

19、半地下室：半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3,且不超

过1/2者。

20、居住区用地：居住区用地是指住宅用地、公建用地、道路用地和公共绿地等四项用地的总

称。

21、住宅用地：住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地含宅间绿地和宅

间小路等的总称。

22、公共效劳设施用地：公共效劳设施用地一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、

为居民效劳和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车

场等。

23、道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位

通勤车等停放场地。

24、公共绿地：公共绿地是指满足规定的口照要求，适合于安排游憩活动设施的、供居民共享

的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状带状绿地等。

25、建筑线：建筑线一般称建筑控制线，是建筑物基底位置的控制线。

26、玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的〃领

地”，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余c玄关一般

与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、

挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。

27、隔断：指专门作为分隔室内空间的不到顶的半截立面.

28、过道：指住宅套内使用的水平交通空间。

29、钢结构：是指承重的主要构件是用钢材料建造的，包括悬索结构。

30、钢、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢、钢筋混凝土建造的。

31、钢筋混凝土结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土建造的。包括薄壳结构、大模板现

浇结构及使用滑模、升板等建造的钢筋混凝土结构的建筑物。

32、混合结构：是指承重的主要构件是用钢筋混凝土和砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋

混凝土制成，以砖墙为承重墙，或者梁是用木材建造，柱是用钢筋混凝土建造。

33、框架结构：指以钢筋混凝土浇捣成承重梁柱，再用预制的加气混凝土、膨胀珍珠岩、浮石、

蛭石、陶烂等轻质板材隔墙分户装配成而的住宅。

34、砖混结构：承重的主要结构采用梁、柱和墙体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁是

钢筋混凝土建造，墙体是用祜或砌体建筑的。

35、框剪结构：框架-剪力墙结构也称框剪结构，这种结构是在框架结构中布置一定数量的剪力

墙，构成灵活自由的使用空间，满足不同建筑功能的要求，同样又有足够的剪力墙，有相当

大的刚度，框剪结构的受力特点，是由框架和剪力濡结构两种不同的抗侧力结构组成的新的

受力形式，所以它的框架不同于纯框架结构中的框架，剪力墙在框剪结构中也不同于剪力墙

结构中的剪刀墙。

36、墙：墙是建筑物的承重构件和围护构件。作为承重构件，承受着建筑物由屋顶或楼板层传

来的荷载，并将这些荷载再传给根底。作为围护构件，外墙起着抵御自然界各种因素对室内

侵袭的作用，内墙起着分隔房间、创造室内舒适环境的作用。

37、横墙、山墙、纵墙：凡沿建筑物短轴方向布置的墙称横增，横向外墙一般称山墙；而沿建

筑物长轴方向布置的墙称纵墙，纵墙有内纵墙与外纵墙之分；在•片墙上，窗与窗或门与窗

之间的增称窗间墙；窗洞下部的墙称窗下墙。

38、楼板层：楼板层是楼房建筑中水平方向的承重构件。楼板层承受着家具、设备和人体的荷

载以及本身自重，并将这些荷载传给墙。

39、地坪：地坪是底层房间与土层相接触地局部，它承受底层房间内地荷载。

40、楼板面层：又称楼面或地面。起着保护楼板层、分布荷载和绝缘的作用。

41、商品房维修基金：是指按建设部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理方法》（建住房

[1998]213号）的规定，新建商品住宅（包括经济适用住房）出售后建立的共用部位，共用

设施设备维修基金。

42、确权:是依照法律、政策的规定，经过房地产申报、权属调查、地籍勘丈、审核批准、登记

注册、发放证书等登记规定程序，确认某一房地产的所有权、使用权的隶属关系和他项权利。

43、土地使用权：是指土地使用者在法律允许范围内对依法交由其使用的国有土地或者集体土

地的占有、使用以及局部收益、处分的权利。

44、房屋的他项权利：房屋的他项权利是指山房屋的所有权衍生出来的典权、租赁权、抵押权、

继承权等权利。

45、房地产一级市场：又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府

部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土

地，可以是生地，也可以是经过开发到达〃七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断

的市场。

46、房地产二级市场:是土地使用者经过开发建设，将新建成的房地产进行出售和出租的市场。

即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级

市场，即土地使用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。

47、房地产三级市场:具有消费性质。此时房地产呈横向流通，即使用者、经营者之间的平等转

移，表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格，是调剂需求条

件下的市场行为，如私房出租、出售等就是三级市场行为

（二）房地产“五证一方案〃包括：

《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品

房销售许可证》及《建设工程投资方案》

（三）现行的土地获取方式（来源）：

1、划拨

2、出让：分为招标、拍卖、挂牌三种

根据2003年6月1日公布的《天津市国有土地有偿使用方法》，对于经济性用地必须采用土地出让的方

式获得。

（四）房屋建筑分类

1、从构成房屋建筑结构的材料分：

①木结构（老楼，一般为1一一2层建筑J

②砖木结构（老楼，一般为1——3层建筑J

③砖混结构（一般为6或7层建筑）

④钢筋混凝土结构（高层建筑，为8层以上的建筑）

⑤钢结构（纽约市贸大原）

2、从房屋层数高度分：

①低层1〜3层（木结陶、砖木结构）

②多层4〜6层（砖混结构）

③中高层7〜9层（钢筋混凝土结构）

④高层［0〜3（）层（钢筋混凝土结构）

⑤超高层40层以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

3、按房屋建筑耐火性和耐久性程度分：

①一级100年以上（钢筋混凝土结构、钢结构）

②二级50〜100年以上（砖混）

③三级25〜50年（平房）

4、房屋建筑用途分：

①生产性建筑；

②居住建筑；

③公共建筑

（五）房屋建筑结构

1、房屋建筑构件

一幢建筑物一般是由根底、墙体（或柱）、楼地层（或梁）、楼梯、屋顶、门窗等六大局部组成。

2、房屋承重结构的根本构件类型

（1）钢筋混凝土结构（还包括钢结构、钢和钢筋混凝土结构）：承重的主要结构构件全部采用

钢筋混凝土建造（主要承重部件为梁和柱）。

（2）砖混结构：承重:的主要结构采用梁、柱和增体建造。梁和柱是指砖混结构房屋楼板及梁

是钢筋混凝土建造，墙体是用砖或砌体建筑的。

（3）砖木结构：承重的主要结构采用砖、木建造的。

（4）其他结构［简易结构）：承重的主要结构采用竹、砖石、等材料建造的简易房屋.

3、地基与根底

★地基：

地基指根底底面以下，受到荷载作用影响范围内的局部岩、土体。整个建筑物的全部荷载都通过根

底传给地基来承受。地基承受荷载的能力是有一定限度的。

★根底：

根底是房屋的重要组成局部，位于房屋的最下部位，直接作用在土上并埋入地下，即是房屋的墙或

柱埋入地下的扩大局部，称为根底。根底用来承受房屋的全部荷载，并将荷载传给地基。

★根底的类型：

☆按根底的材料及受力特点分类：

（1）刚性根底：刚性根底是指由砖石、素混凝土、灰土等刚性材料制作的根底，这种根底抗

压强度高而抗拉、抗剪强度低。

（2）柔性根底：钢筋混凝上根底称为柔性根底。

☆根底按构造形式分：

（1）条形根底：

（2）独立根底：指呈独立柱墩形式的根底，是钢筋混凝土排架结构柱下根底的主要形式之一。

（3）筏板根底：乂叫满堂红，一股为50CM厚，对多层和高层建筑，当地基土质差，采用条形

根底不能满足地基的容许承载力和建筑物上部结构的容许变形时或当建筑物要求根底具

有足够的刚度以调节不均匀下沉时，可采用筏板根底。

（4）箱型根底：用于高层建筑。

（5）桩根底：预制桩、灌注桩、钢桩、组合材料桩

☆根底的应用：

（1）多层住宅七层及其层以下可采用砖•混结构，可根据地基情况采用柔性根底、筏板根底，如

需要与桩相结合。

（2）中高层住宅可采用框轻结构、框剪结构，根据地基情况采用柔性根底、条形根底、筏板根

底，如需要与桩根底结合。

（3）高层住宅可采用框剪结构、剪力墙结构，根据地基情况采用筏板根底、箱型根底并与桩根

底相结合。

4、墙体分类：

（1）按平面位置：外墙和内墙;

（2）按墙的方向：纵墙和横墙；

（3）通常纵墙间的间距为房屋的进深，横墙间的间距为房屋的开间；

（4）按墙的受力分：承重墙、非承重墙。

5、楼层、地面：

（1）楼层类型：现浇钢筋混凝土楼层、装配式钢筋混凝土楼层、木楼层。

（2）按施工方法：现浇、预制。

6、楼梯：

（1）楼梯组成：由楼梯段、平台和中间平台、扶手、栏杆（或栏板）。

（2）楼梯形式：直跑式、双跑式等。

（3）楼梯的使用性质：主要楼梯、辅助楼梯、疏散楼梯、消防楼梯。

7、屋顶：屋顶由屋面、屋顶承重结构、保温隔热层和顶棚组成。

屋顶类型：

①平屋顶：平屋顶的坡度很小，一般采用3%以下，上人屋顶坡度为陶--2机

②坡屋顶：坡度较陡，一般在10%以上。

③曲面屋顶：一般用在大跨度的大型建筑。

（六）裂缝产生的原因

裂^产生的原因很多,但从产生的原因归结起来可分为结构强度、温度、沉降几大类。

裂缝是否有害与裂缝出现的部位、裂缝出现的原因以及裂缝的宽度和长度有关。裂缝如出现在

结构性部位且裂缝的宽度和长度均较大那么为有害裂缝。砖混结构以砖砌体和楼板（可分为现浇和

预制）为受力结构，因此在砖厚大于240的砖幅以及楼板上出现的裂缝均属于结构性裂缝，但如果

外表抹灰开裂而砖体及楼板本身并未开裂那么不属于结构性裂缝。框轻结构以梁、板、柱为受力结

构，假设非外表抹灰裂或填充砌体裂缝那么属于结构性裂缝。混凝土裂缝宽度小于（）.3nlm即使出现

在结构性部位也非有害裂缝，但应注意其开展。

（七）关于室内采光有何要求？

1、每套住宅至少应有一个居住空间内获得口照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其

中宜有二个获得日照。

2、采光系数：室内为1,窗地面积比1/7；楼梯间0.5窗地面积比1/12。窗地面积比值为宜

接天然采光房间的侧窗洞口面积Ac与该房间地面面积Ad之比。

3、高度低广0.5米的窗洞口面积不计入采光面积内。窗洞口上沿距地面

高度不宜低于2米。

(八)梁的种类：

1、梁的种类按受力状态分为：

(1)简支梁：单跨梁一般为简支梁，如过梁、托墙梁。

(2)连续梁：两跨以上的梁为连续梁。

(3)悬臂梁。如阳台梁、雨篷梁等。

2、以上三种梁可根据建筑实际情况设计为上返梁或下返梁。

(九)不同建筑结构的优缺点比拟？

砖混结构住宅与框轻结构住宅相比保温性能好，隔声性能好，抹灰不易开裂，施工周期短，造

价低。但抗震性能差，抗地基变形能力差，出房率低，楼房层数要求七层以下，不太适合超大开间

住宅。

(十)请简述商品房开发流程

答：商品房开发一般指开发商以赢利为目的投资开发房地产工程，从立项、规划、土地出让、拆迁、

建设到销售等一系列营业行为。通常包括以下几个程序：房地产投资时机选择与决策分析，土地获

取、工程前期，工程设计，工程施工建设，销售。

投资时机选择和决策分析阶段：了解当地房地产市场，在拥有大量市场信息的根底上，探讨投资可

能性：选择实现开发设想的开发用地，探讨技术可行性，与潜在的业主、银行、合作伙伴、专业人事接

他，作出初步方案，探讨获取开发用地的可行性；进行正式市场研究，估算市场吸纳率，会同研发、财

宪等部门，根据预估的本钱和价格进行可行性研究，从法律、技术和经济等方面综合判断工程可行性。

十•地获取阶段：依据工程可行性研究报告，按照国家获取土地的相关规定和程序，获取土地使用权

和开发权。

工程前期阶段：主要涉及与开发全过程有关的各种合同、条件的谈判与签约，由计委对房地产工程

达行立项审批，规划局对工程进行规划审批等，获取“五证一方案”。

工程设计阶段：根据市场研究中得到的客户需求特征确定客户和产品定位标准，对产品提出最终的

设计要求，并撰写设计方案。

工程施工建设阶段：开发商委托建筑公司进行工程施工。施工过程中开发商要密切注意工程建设过

程的进展，定期视察现场，与派驻工地的监理工程师会晤，了解建设过程全貌，确保工程按预先进度方

案实施。

销售阶段：开发商出售商品房，回收资金赢利阶段，包含梳理客户资源、工程企划宣传、现场销售

及售后效劳四局部。通常存在两种销售形式：预售和现房销售，预售即开发商在建设工程竣工之前进行

销售，可以提前回收资金；现房销售即在取得竣工验收合格文件后进仃销售。

二、签定商品房买卖合同说明

合同是保障当事人合法权益的重要依据。目前，木市商品房买卖所使用的是统一的格式化合同一一

《天津市商品房买卖合同》，签好合同对口后减少交易纠纷有重要作用。

签定正式买卖合同需要注意的问题：

1、经常忽略的问题

①、合同条款中的可选择项问题

②、合同条款中不选择项空白局部

③、合同条款手写局部的第一裁决依据

④、签订合同的漏项检查

⑤、样本合同以外附加条款的约定

a）对签订合同的人员要求专业水平、业务知识、法律知识具备

b）不懂就问、法律咨询、不许随意承诺，否那么承当法律后果

c）谈判技巧尽量按样本合同走

◊加强签订合同的严谨性，确定合同责任人。

令合同状态调退房手续要严谨完全，应有相应的法律依据。

令合同归档应有严谨管理，如有丧失或错误无法弥补

2、合同条款的逐项解释

①、结合“商品房销伐管理方法”扩大范围予以解释

②、具体结合天津市买卖合同样本

（一）、填写说明

共4个条款，主要起提示性作用，包括：

1、令同签订。签订前，当事人应仔细阅读合同各项条款，令同一经签字或盖章即生效，任何条款的

变更须经双方协商一致后，签字或盖章确认

2、合同填写。可用钢笔、毛笔、签字笔填写，空白局部应用划掉；

3、合同备案。合同应自订立之日起30日内办理合同登记备案；要求必须备案

4、合同不得翻印。

1二）、合同主体

出卖人填写名称、法定代表人、注册地址、联系、邮政编玛、营业执照号码、开户行、帐号；委托

房地产经纪机构售房的，还应填写经纪机构的相关情况及资格证书编号。

买受人填写名称或姓名、地址、邮政编码、联系，当事人为个人的，填写国籍、身份证号/护照号，

当事人是单位的，填写法定代表人、营业执照号码；委托他人购房的，还应填写委托代理人相关情况。

O一旦有合同纠纷与中介无关，责任双方一定是出卖人与买售人

◊强调一下联系方式（一定使客户知道这个联系方式的重要性，几年内不会有重大变化，如有请立即

与有关人员取得联系并作相关修改）

◊合同编号：（房管局网上售房系统编号一致J

（三）、合同内容

笫一条商品房情况

首先，填写商品房销售许可证号，应注意，该证号必须填写准确。（现为一楼一号，不能错）

然后，填写房屋情况，包括商品房坐落、设计用途、建筑结构、建筑层数、建筑面积（包括套

内建筑面积和公共部位分摊建筑面积）等内容。

名称经地名办批复，有时工程推广命名以前与地名办不符，容易给后期诸如公积金贷款操作带来不便。

◊房号：

严格合同销控，一旦出现一房多售，不仅按合同约定出卖方承当违约责任，另外房地产主管部门有

相关法规及严厉的处分措施。

,住宅：住宅与商住在契税收费及有关产权收费不同

◊用途

◊结构.商件：

◊该商品房阳台“嵬~布混：与建筑设计有关

★高层全封闭阳台按全面积计

★多层海郦框架;赢筑设计有关

★套内面积为独立产权，公共分捋为公有产权

最后，填写土地来源情况，是划拨方式还是出让方式。

以出让方式取得土地使用权的，还应填写土地出让年限和起止日期。

出让：开发商需支付土地出证金有使用年限的限制，用途与使用年限的联系：一般住宅为70年，非

住宅类少于70年（40〜50年不等）

划拨：缴纳补修、安置费用、展政府行为，关于使用年限限制没有明确法规规定。

另外，合同附件一“商品房屋平面图"，应附商品房方位图和分门分层平面图（1：100或I：200）,

方位图标出商品房具体朝向，分门分层平面图标明商品房的房型、布局等，并在图上圈红销售的商品房,

加盖出卖人骑缝章。

合同附件二“商品房抵押、租贷等情况"，主要为杜绝商品房重复抵押的现象，并适应商品房“以租

代售”等新的销售形式.抵押情况应填写：商品房是正在抵押，还是尚未抵押，正在抵押的应注明抵押

权人、抵押期限等情况；相赁情况应注明：商品房是正在租赁（以租代售），还是尚未租赁，正在相赁

的还应注明承租人、租赁期限等情况。

第二条商品房价款

本条款为商品房单价和价款，单价为每平方米的价格，价款是扣除优惠局部的实际成交价格，币种可以

是人民币或双方约定的外币。

＜按建筑面积计价，每平米单价总价大写

◊注意局部单价与所交纳契税相关

30（H）以下1%3000〜49991.5%50（E）以上3%

第三条商品房交付日期

填写商品房交付口期，遇不可抗力、不能履行合同的，双方可采取变更合同、解除合同或另行约定。

第四条乙方付款形式及时间

买受人付款可采取：一次性付款、分期付款或其他方式，并由双方约定付款时间。严格在合同中约定付

款时间（含贷款局部）

第五条甲方逾期交付商品房的处理

出卖人逾期交付商品房的违约责任，分为两种：

第一种，逾期交付商品房的期限在双方约定期限内的，应支付已付款利息，合同继续履行。

第二种，逾期期限超过约定期限的，可选择：（1）合同继续履行，出卖人应支付已付款利息、违约金；

（2）解除合同，出卖人应退还已付款，支付已付款利息、违约金；（3）双方另行约定。

令违约责任与乙方逾期交款违约责任对等

◊卖售人具备准许使用批文，尤其是现房办理公积金或组合贷款需由开发单位提供每个对应楼的准许

使用证。

◊不可抗力：指不能预见、不能防止并不能克服的客观情况。如：地震、水灾等。

◊除不可抗力外，也有一些出卖人不能克服的客观原因所造成的延期交房，双方对此可另有约定。

第六条乙方逾期付款的处理

买受人逾期付款的违约责任，也分为两种与甲方对等：

买售人逾期付款的违约责任

＜期房与现房的选择不同

◊违约处分一定有时间的界定及对应的处分措施

第七条商品房建筑面枳与销售建筑面枳差异的处理

面积确认及面积差异处理

◊如有约定按约定执行，如没有约定那么在+3%以内的，多退少补，合同继续履行；超过+3%的，买

售人有权退房，卖方3()日内退款及支付利息，不退房那么按超过3%对应处分执行

◊合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准

<误差比二(产权一合同)/合同*100%

◊因设计变更造成面枳差异，双方另立补充协议

0商品房建筑面积以房屋所有权证记载面积为法定依据

第八条商品房质量及保修责任

保修责任分两局部：住宅，非住宅

已交付使用之日起计算保修期

出卖人交付的商品房的质量和设备应符合国家有关规定和承诺，在买受人正常情况下出卖人应按照《商

品住宅质量保证书》的规定履行保修责任。

出卖人另有承诺的，填写合同附件三。

第九条根底配套设施运行的约定

双方约定配套设施运行期限，包括上水、下水、供电、燃气、暖气等，以及违约的处理方式，

第十条设计变更的约定10日内以法律有效方式通知买售人，买售人应在15日内给予书面答复，15日

内未有答复视为买售人同意该设计变更，15FI内给予答复，双方另行协商本条款规定，双方订立合同后,

出卖人不能擅自变更商品房房屋设计和环境布局，确需变更的，应在约定期限内与对方协商。买受人同

意的，双方订立补充合同：买受人不同意变更或出卖人擅自变更的，出卖方承当违约责任。

0商品房房屋设计和环境布局应填写合同附件四。

第十一条商品房交接

规定商品房交付时，出卖人应提供《商品住宅质最保证书》、《商品住宅使用说明书》，交接房屋钥

匙。

◊房款交齐，有合同，没有任何纠纷。

第十二条商品房产权登记

一房多售：必须解除原合同，声明法律文件

现有抵押：办产权前撤消

房屋竣工验收后，出卖人应在30日内办理房屋初始登记，初始登记完毕后，应在180天内协助买受人

办结房屋所有权转移登记。

出卖人未按时办理房屋初始登记、未在180日内协助对方办结转移登记的，应承当违约责任。买受人可

选择继续履行合同、解除合同或其他处理方式。

第十三条物业管理

规定双方应对物业效劳内容、收费标准等签订物业管理合同。

第十四条产权纠纷和债权债务纠纷的约定

本条款为出卖人对商品房权利担保责任，出卖人保证交付的商品房无产权纠纷和债权债务纠纷，否那么，

承当全部责任。

第十五条争议处理

◊人民法院起诉

合同履行中发生争议的，双方协商解决；解决不成的，可选择申请仲裁或提起诉讼。

第十六条合同附件

对合同中未约定或约定不明确的地方，双方填写合同附件五，另行订立补充合同。5个附件为本合同的

不可分割局部，具有同等效力。

可约定的其他事宜

◊楼宇的屋面使用权、露台、上人屋面、外墙使用权、小院的使用、其他〔梅江的顶层电悌间阁楼〕

注意不能在书面文字承诺“赠送”，如客户要求，可以参照如下：“商品房屋顶阁楼指定局部允许该

商品房业主使用，如与国家相关法律、法规相违背时，按国家相关法律、法规执行，在使用过程中

不得违反该小区物业相关规定。〃

◊买受人对已购置房屋独立产权及共有产权局部的责任及权力

第十七条合同份数

合同一式五份，具有同等效力。

第十八条合同生效

◊必须签日期，关系合同生效日期确实定

◊合同自双方签字或盖章之日起生效，另有约定的从其约定。

三、办理贷款、公积金相关手续

签定合同办理贷款等考前须知

客户自签订协议后，在办理后续手续时需提供如卜材料:

一、签订购房合同：客户签订购房合同需提供产权人的身份证和图章（楷体）并需交纳相关费用（详见

以下贷款相关费用说明）。

二、贷款所需根本资料：

（-）产权人为天津户籍，需提供以下资料：

1、产权人本人身份证、户口本（或护照）、原件及复印件各2份。

2、产权人收入址明｛单位加盖公章：月收入要求到达约坏款额的2倍以上J原件1份，｛由

售楼处提供空白收入证明）。

3、产权人个人图章（楷体）。

4、产权人已婚，需提供结婚证复印件，并提供配偶身份证、户口本（或护照）复印件各1份,

图章（楷体）及收入证明（单位加盖公章）原件1份。

5、产权人需亲自到场办理按揭贷款手续。

（二）产权人非天津户籍，除需提供以上贷款所需根本资料外，并提供以卜资料：

I、产权人暂住证原件及复印件2份。

2、产权人工作单位为产权人开具在津工作证明，加盖单位公章。

3、提供一位年龄、收入与产权人相当的具有本市非农业户籍的担保人，担保人需提供身份证

（或护照）、户口本、收入证明，图章，并与担保人同时到场办理按揭手续。

（三）特殊情况处理：

1、产权人为本市尸籍，贷款额超过80力，需提供其他财产证明，包括：现住房产权证复印

件，个人大额存单（折）复印件，汽车行驶执照；产权人非本市户籍，贷款额超过60万,

需提供上述财产证明。

2、如产权人不能亲自到场，并委托他人办理按揭贷款手续，需提供由律师见证过的委托书办

理相关手续。

3、产权人为外籍或港、澳、台地区，银行提供5成8