物联云仓：2025年第一季度全国高标仓市场报告

2025年第一季度02全国高标仓市场概览03重点城市群分析聊联云爸聊联云爸>本报告所有数据来源于物联云仓天镜大数据平台和中国土地市场网等网站公开资料，截至时间为2025年3月31日。本报告中存量、增量、租金和空置率的统计对象为证照齐全、市场化的非保税高标仓库，不包括“二房东”仓库。>报告中所指“租金”,包含税费、物业费用等，已折算免租期和装修期。报告中的数据，仅包含物联云仓天镜大数据平台收录的城市数据，存在一定的局限性，分析结果以反映发展趋势为主，仅供参考。温州市、常州市、台州市、镇江市、扬州市、六安市、滁州市、衢州市、丽水市、马鞍山市、盐城市、舟山市、淮北市京津冀城市群：天津市、廊坊市、北京市、石家庄市、唐山市、保定市、张家口市、衡水市、邯郸市珠三角城市群：东莞市、佛山市、广州市、肇庆市、惠州市、中山市、深圳市、珠海市、江门市长江中游城市群：武汉市、黄石市、鄂州市、黄冈市、孝感市、咸宁市，襄阳市、荆州市、荆门市，湖南省长沙市、株洲市、湘潭市、常德市、南吕市、九江市、抚州市成渝城市群：重庆市、成都市、德阳市、眉山市、绵阳市、南充市、泸州市、内江市>其他地区：安顺市、包头市，北海市、昌吉回族自治州、澄迈县、大连市，大同市、儋州市、德州市、东营市、福州市、抚顺市、阜新市、赣州市、贵阳市、哈尔滨市、海东市、海口市、钨壁市、呼和浩特市、济南市、济宁市、揭阳市，晋中市、酒泉市、开封市、尾明市、拉萨市、兰州市、临沂市、柳州市、洛阳市、深河市、南宁市、盘锦市、莆田市、黔南布依族苗族自治州、青岛市、清远市、泉州市、厦门市、沈阳市、太原市、泰安市、威海市、潍坊市、乌鲁木齐市、西安市、咸阳市、烟台市、银川市、营口市、漳州市、长春市、郑州市、驻马店市、淄博市降本增效为仓储物流行业创造新机遇物联云仓完善现代商贸流通体系提质增效完善现代商贸流通体系提质增效整合提升物流枢纽设施功能·支持商贸流通领域物流设施标准化智能化改造，提高流通组织能力和效率，降低商贸流通领域物流成本。·健全城乡商贸流通网络，发展共同配送。仓配一体等集约化模式。·鼓励大型工商企业与骨干物流企业深化国际物流合作，共建共用海外仓储等基础设施，提高储运、流通加工等综合服务能力。·积极稳步推进“平急两用”公共基础设施建设，科学集约布局建设城郊大仓基地等大型仓储物流设施，完善涵盖分拨中心、末端网点的分级物流配送体系。推动物流数智化发展·推进传统物流基础设施数字化改造，加快智慧公路、智慧港口、智慧物流枢细、智慧物流园区等新型设施发展。推动物流数智化发展·推广无人车、无人船、无人机、无人仓以及无人装卸等技术装备，加强仓配运智能一体化、数字孪生等技术应用创新规模化应用场加快物流绿色化转型加强物流仓储用地保障·制定绿色物流重点技术和装备推广目录，支持物流枢细场站加快物流绿色化转型加强物流仓储用地保障·加大物流仓储用地要素支持·对企业利用原有土地进行物流基础设施改造升级的，按规定予以支持。第二部分全国高标仓市场数据一览空置率总存量空置率有效租金数据来源：物联云仓数字研究院市场存量：各省市分布情况WAREHOUSEINCLOuD截至2025年第一季度，全国非保税高标仓市场总存量达1.68亿平方米。目前，江苏、浙江以及广东总存量位列全国第一梯队，其中江苏现有存量超2500万平方米；上海、天津、湖北以及四川位列第二梯队，现有存量区间为900万至1000万平方米。2025Q1各省市非保税高标仓市场现有存量(万平方米)目前，苏州市场存量近1,400万平方米，位于第一梯队；上海市与天津市现有存量近1000万平方米，位于第二梯队；成都、武汉、嘉兴以及重庆位于第三梯队，现有存量600-800万平方米。其余城市现有存量均在300-400万平方米区间。2025Q1非保税高标仓市场城市现有存量TOP20(万平方米)梯队0数据来源：物联云仓数字研究院02025.0450yctd.AlIRighsReserved从具体城市角度来看，杭州、苏州、上海、北京以及南昌位列当季供应增量的前五。25Q1城市供应增量TOP5及占比空置率走势：当季继续下行过往一年，全国非保税高标仓市场空置率呈现"先上升后下降"的走势。截止当季，空置率继续下行，环比下降0.51个百分点至18.80%。WAREHOUSEINCLouD过往一年，全国非保税高标仓市场有效租金呈现"持续下降"的走势。截止当季，有效租金继续下行，环比下降3.85%至22.20元/平方米/月。2024Q1-2025Q1全国非保税高标仓市场有效租金(元/平方米/月)各省市租金表现：普遍环比下降2025年第一季度，市场新增需求疲软。受此影响，市场普遍采取以价促量策略，因此普遍录得平均有效租金环比下降。2025Q1各省市非保税高标仓市场有效租金(元/平方米/月)及环比变化00各省市空置率表现：普遍下降数据来源：物联云仓数字研究院2025年第一季度，“以价促量”带动市场去化。本季全国多数省市空置率环比下降。■2501空置率(左轴)◆环比变化(百分点，右轴)租户类型：三方物流需求活跃WAREHOUSEINCLouD2025年第一季度，三方物流、电商以及制造业等为本季需求主力。三方物流需求活跃，成为本季第一大需求来源。省市需求主力广东电商、快递快运、制造业北京电商陕西未来供应：广东为供应热地截至2025年第一季度末数据统计，全国非保税高标仓市场2025年预计供应1872.33万平方米；2026年供应放缓，供应量为1286.62万平方米。2025-2026年，广东、浙江、上海、北京以及江苏为前五大供应省市，其中广东合计供应面积或超1300万平方米。2025-2026年全国非保税高标仓预估未来供应2025-2026年，广州或迎来超600万平方米的新增供应，居所有城市之首。佛山、上海、嘉兴、北京以及东莞供应体量约150-300万平方米。其余城市新增供应在100万平方米左右及以下。2025-2026年城市未来供应TOP20(万平方米)0广州市佛山市上海市嘉兴市北京市东莞市深圳市肇庆市天津市廊坊市成都市苏州市郑州市武汉市沈阳市重庆市惠州市海口市成阳市数据来源：物联云仓数字研究院O2025.0450yctd.AllRightsReserved数据来源：中国士地市场网，物联云仓数字研究院整理C2025.0450ycLtd.AllRightsReserved仓储用地：供应节奏持续放缓2025年第一季度，全国仓储用地一级市场供应宗数与供应总面积数据双下降。本季，全国出让面积约2.95万亩，环比下降38.96%,同比下降9.61%;全国出让宗数442宗，环比下降47.26%,同比下降3.91%;成交均价为30.62万元/亩，环比下降8.13%,同比上升6.11%。2.95万亩环比下降38.96%V同比下降9.61%湘西土家族苗族自治州舟山市株洲市0环比下降47.26%V同比下降3.91%30.62万元/亩环比下降8.13%▲同比上升6.11%0营口市盘锦市金华市滨州市新余市■出让面积(亩)◆成交均价(万元/亩)第三部分(万平方米)(元/平方米/月)长三角珠三角重点城市指标对比图览东莞市广州市惠州市佛山市合肥市西安市长沙市长沙市重庆市数据来源：物联云仓数字研究院上海市苏州市嘉兴市南昌市嘉兴市石家庄市鹿坊市天津市京津冀城市群：空置率仍处高位截至2025年第一季度末，京津冀城市群现有存量1906.96万平方米；受到库存压力以及需求端不足的双重影响，当季空置率环比微升0.44个百分点至28.56%,平均有效租金环比下降3.73%至21.91元/平方米/月。当季有1个新增项目，位于北京，仓储面积约为16.11万平方米。2024Q1-2025Q1空置率变化2025-2026年未来供应(万平方米)2025-2026年未来供应(万平方米)数据来源：物联云仓数字研究院2024Q1-2025Q12024Q1-2025Q1平均有效租金变化24Q124Q224Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化02025.0450ycLtd.AllRight北京：录得新项目空置率环比上升截至2025年第一季度末，北京非保税高标仓市场总存量为298.77万平方米；空置率环比上升5.93个百分点至30.78%,平均有效租金环比下降5.18%至49.02元/平方米/月。本季贝莱特北京平谷物流园建成入市，仓储面积约为16.11万平方米。电商行业在该区域较为活跃。新增项目总存量空置率有效租金环比上升5.93个百分点环比下降5.78%(万平方米)建成时间2024Q1-2025Q1空置率变化2401240224032404数据来源：物联云仓数字研究院02025.0450yctd.AllRightsReserved北京：有效租金下降平谷区为供应热地北京非保税高标仓市场平均有效租金持续下降。数据显示，2025-2026年期间，合计新增供应192.00万平方米，主要集中在平谷区、顺义区以及房山区。2024Q1-2025Q1平均有效租金变化2025-2026年未来供应区域分布(按面积)房山区房山区顺义区平谷区24Q1240224Q32■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化截至2025年第一季度末，长三角城市群现有存量6033.34万平方米；租金下调带动市场去化，空置率环比下降0.9个百分点至25.42%,有效租金环比下降6.14%至25.71元/平方米/月。当季录得4个新项目建成入市，分别位于上海、苏州以及杭州，合计供应面积约67.94万平方米。2025-2026年未来供应(万平方米)2025-2026年未来供应(万平方米)数据来源：物联云仓数字研究院2024Q1-2025Q1平均有效租金变化524Q124Q224Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化O2025.0450yctd.AllRightsReserv上海：两项目入市空置率微升截至2025年第一季度末，上海非保税高标仓市场总存量为989.53万平方米；空置率环比上升1.83个百分点至30.94%,有效租金环比下降6.53%至36.14元/平方米/月。本季，普洛斯临舫松江物流园(二期)与熠跃嘉定产业园项目(一期)建成入市，仓储面积约为18.90万平方米。总存量空置率有效租金989.53万平方米新增项目(万平方米)建成时间普洛斯临舫松江物流园(二期)松江区熠跃嘉定产业园项目(一期)嘉定区24Q124Q224Q3数据来源：物联云仓数字研究院2025.0450ycLtd.AlRightsReserved物联云仓近一年，上海非保税高标仓市场平均有效租金总体呈下降趋势。数据显示，2025-2026年期间，合计新增供应210.79万平方米，主要集中浦东新区、松江区以及金山区等地。2025-2026年未来供应区域分布(按面积)数据来源：物联云仓数字研究院珠三角城市群：未来供应量大截至2025年第一季度末，珠三角城市群现有存量1756.42万平方米；当季空置率环比上升1.94个百分点至6.12%,平均有效租金环比下降0.27%至35.24元/平方米/月。未来两年将面临较大体量的新增供应。24Q124Q22025-2026年未来供应(万平方米)2025-2026年未来供应(万平方米)2025数据来源：物联云仓数字研究院2024Q1-2025Q1平均有效租金变化24Q124Q224Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化O2025.0450ycId.AllRightsReserved截至2025年第一季度末，广州非保税高标仓市场总存量为355.22万平方米；空置率环比上升1.40个百分点至6.33%,有效租金基本持平，录得39.07元/平方米/月。电商、三方物流以及快递快运在当季需求表现活跃。总存量空置率有效租金355.22万平方米物联云仓物联云仓数据来源：物联云仓数字研究院O2025.0450yctd.AllRightsReserved近一年，广州非保税高标仓市场平均有效租金总体小幅下降。数据显示，2025-2026年期间，合计新增供应为654.33万平方米，供应量相对其现有存量较大。新增供应主要集中增城区、花都区以及黄浦区等，其中增城区供应占比超五成。2024Q1-2025Q1平均有效租金变化2024Q1-2025Q1平均有效租金变化2025-2026年未来供应区域分布(按面积)白云区黄埔区增城区花都区南沙区4141■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化数据来源：物联云仓数字研究院O2025.0450yctd.AlRightsReserved截至2025年第一季度末，长江中游城市群现有存量1551.65万平方米；当季空置率基本持平，环比微升0.15个百分点至13.33%;有效租金环比降幅持续收窄，平均有效租金环比下降0.55%至16.99元/平方米/月。当季有3个新增项目，位于武汉、南昌以及长沙，合计仓储面积约为29.34万平方米。2024Q1-2025Q1空置率变化24Q124022025-2026年未来供应(万平方米)2025-2026年未来供应(万平方米)20262024Q1-2025Q1平均有效租金变化240124Q224Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化上升0.02%至16.23元/平方米/月。本季东百武汉东西湖物流园建成入市，仓储面积约为7.19万平方米。零售/批发业行业在该区域较为活跃。环比下降1.68个百分点环比基本持平(万平方米)建成时间东西湖区数据来源：物联云仓数字研究院数据来源：物联云仓数字研究院02025.0450ycid.AHlRightsReserved武汉：东西湖区与蔡甸区为主要供应地近一年，武汉非保税高标仓市场平均有效租金降幅持续收窄。数据显示，2025-2026年期间，合计新增供应为63.93万平方米，新增供应位于东西湖区、黄陂区以及蔡甸区。2024Q1-2025Q1平均有效租金变化24Q324Q4■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化2025-2026年未来供应区域分布(按面积)蔡甸区蔡甸区东西湖区黄皱区截至2025年第一季度末，成渝城市群现有存量1534.64万平方米；当季空置率环比下降1.30个百分点至8.91%;有效租金持续下降但降幅收窄，平均有效租金环比下降2.57%至17.94元/平方米/月。当季有1个新增项目，位于重庆，仓储面积约为5.33万平方米。2024Q1-2025Q1240124Q2240324042025-2026年未来供应(万平方米)■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化数据来源：物联云仓数字研究院O2025.0450ycLtd.AllRightsReserved成都：空置率环比下降总体处低位截至2025年第一季度末，成都非保税高标仓市场总存量为778.26万平方米；空置率环比下降1.65个百分点至8.30%;有效租金环比下降3.33%至20.10元/平方米/月。三方物流、快递快运以及零售/批发业在该区域表现活跃。总存量空置率有效租金20.10元/平方米/月有效租金物联云E物联云E数字研究浣数据来源：物联云仓数字研究院O2025.0450ycd.AllRightsReserved近一年，成都非保税高标仓市场平均有效租金降幅收窄。数据显示，2025-2026年期间，合计新增供应为93.33万平方米，新增供应主要集中在双流区、简阳市以及龙泉驿区等。2024Q1-2025Q1平均有效租金变化24Q124Q224Q3240■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化2025-2026年未来供应区域分布(按面积)新津区新津区双流区温江区简阳市龙泉驿区截至2025年第一季度末，西安非保税高标仓市场总存量为338.88万平方米；空置率环比下降1.32个百分点至5.83%;有效租金基本持平，环比下降0.06%至23.26元/平方米/月。快递快运、三方物流以及电商在该区域表现活跃。总存量空置率有效租金近一年，西安非保税高标仓市场平均有效租金降幅持续收窄。数据显示，2025-2026年期间，合计新增供应为2.25万平方米，新增供应位于灞桥区。2024Q1-2025Q1平均有效租金变化24Q1240224Q3■平均有效租金(元/平方米/月)◆环比变化数据来源：物联云仓数字研究院2025-2026年未来供应区域分布(按面积)O2025.0450yctd.AllRightsReserv·2025-2026年，全国非保税高标仓市场或迎来近3,000万平方米的新增供应，考虑到当前租赁市场的行·2025-2026年，全国非保税高标仓市场或迎来近3,000万平方米的新增供应，考虑到当前租赁市场的行情及经济环境的不确定性，部分高标仓项目可能会选择延期或暂缓开发。·2025-2026年，未来供应主要集中在珠三角、长三角以及京津冀城市群。广州、佛山、上海、嘉兴与北京为前五大供应区域，其中广州新增供应或超过600万平方米。新增供应··本季度，"以价促量"带动市场去化，大部分省市普遍录得空置率与有效租金双降。·鉴于今明两年仍高企的新增供应，京津冀、长三角以及珠三角城市群或将承压，预计对整体空置率有显著的影响，相应有效租金将面临一定程度下调，其中京津冀与长三角目前整体空置率已处较高位。·长江中游以及成渝城市群新增供应压力较小，预计仍将处于“租金与空置率”双降的市场表现。··本季度，三方物流、电商以及制造业为前三大需求主力。·近期关税政策调整给市场带来了不确定性。一方面，跨境电商行业租户对业务布局进行整合，或仍将对市场产生影响；另一方面，刺激内需与海外多元化布局或对冲一部分风险。变化字研究院物联云仓以平台为核心，借助互联网仓储大数据、云仓科技、数字化运营和数据增值服