转企改制背景下房地产企业增值税税收筹划

【摘"要】在转企改制的政策驱动下，房地产企业的经营模式与税务环境发生深刻变革。论文以完成改制的WJ公司为研究对象，通过构建“政策背景—企业转型—税务策略”分析框架，系统探讨了增值税筹划路径。论文聚焦“合理选择供货方”与“甲供材”两大策略，通过价格折让临界点测算以及利用税率差，量化分析不同方案对综合税负的影响。研究表明，转企改制倒逼企业通过精细化税务管理实现降本增效，且通过供应商选择与材料供应模式的优化可有效降低整体税负水平，并为同类企业提供可复制的实践经验。【关键词】税收筹划；增值税；房地产1引言转企改制是我国经营性事业单位市场化转型的核心举措。依据《关于从事生产经营活动事业单位改革的指导意见》（中发〔2016〕19号），至2020年底，生产经营类事业单位需全面完成企业化改革，其运营逻辑从“非营利导向”转向“营利导向”。房地产企业作为改革重点领域，面临双重挑战：一是改制后自负盈亏的生存压力倒逼成本控制升级；二是“营改增”政策（《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，财税〔2016〕36号）通过全链条抵扣机制，迫使企业重构供应链管理及合同设计，以优先获取高抵扣率进项税。这一转型驱动税收筹划成为房企降本增效的核心工具。转企改制后，原有税收优惠的逐步退出加剧了房企的显性税负压力，而“营改增”政策通过全链条抵扣机制，将供应商选择标准、采购模式等经营决策深度绑定增值税税负核算，倒逼企业从被动计税转向主动筹划。然而，现有研究多聚焦改制政策或税收技术单一路径，缺乏对二者协同机制的系统性探讨。本文以改制企业WJ公司为例，构建“政策背景—企业转型—税务策略”分析框架，从供应商选择与采购模式重构双维度切入，为房企应对市场化竞争与税制改革提供实践范式。2基于增值税的税收筹划方案设计增值税在当前的税收体系中占据了主导地位，是我国最大的税种，征收制度纷繁复杂。特别是在“营改增”政策实施后，税率的多样性和优惠政策的丰富性为增值税的税务筹划提供了更广阔的操作空间。WJ公司为一般纳税人，从增值税计税方法可得出：增值税应纳税额=当期销项税额－当期进项税额，如果想要控制增值税税负，可以从销项税额和进项税额两个角度出发，分析销项税额和进项税额的影响因素，通过调整这些影响因素可以从根源上解决增值税税负偏高问题。以销项税额为例，其主要影响因素为销售收入总额和销售额适用税率，因此，可通过降低收入总额以及调整适用税率控制销项税额。一方面，收入总额与企业利润息息相关，运用“降低收入”的方法，可同时实现利润增加且税负减少的目标，但需要纳税人对市场及税收环境进行准确预估并做到精确计算，具有太多不确定因素，因而存在较大的筹划风险；另一方面，销售额的适用税率较为稳定，因而筹划空间较小。因此，可以从降低进项税额的角度出发，采用“合理选择供货方”及“甲供材”的方法对增值税进行筹划。2.1“合理选择供货方”的筹划方案设计根据供货方的纳税人类别可分为增值税一般纳税人和增值税小规模纳税人。因此，企业在采购业务上有两种主要渠道：一种是从具备一般纳税人资格的增值税纳税人处进行采购；另一种则是选择从小规模纳税人身份的增值税纳税人处进行采购。“营改增”政策实施前，由于企业缴纳营业税时不涉及流转税额的抵扣，所以对采购方的纳税人身份（一般纳税人或小规模纳税人）选择不会对企业税务产生影响。“营改增”政策实施后，WJ公司选择具备一般纳税人资格的供应商进行合作，可获取增值税专用发票，并按13%的进项税额进行抵扣；从小规模纳税人处采购货物，且小规模纳税人仅提供增值税普通发票，进项税额不得抵扣；如果小规模纳税人使用增值税发票管理系统，则可开具抵扣率为3%的增值税专用发票。一般纳税人在交易中通常会寻求小规模纳税人在售价上提供一定的价格让步，以消除因抵扣率差异带来的经济损失。为探究小规模纳税人给予多大的价格优惠，才能弥补无增值税专用发票抵扣的损失，可以通过计算价格折让的阈值选择供货方。假设某企业要从供货方甲或供货方乙处购进货物，作为一般纳税人甲销售货物的含税价格为X，适用增值税税率为T1；供货方乙具备小规模纳税人资质，货物销售含税价格为Y，适用征收率为T2。已知该企业不含税销售收入为S，适用增值税税率9%，城市维护建设税按7%税率征收。同时，教育费附加和地方教育费附加征收率分别为3%和2%。则：因此，小规模纳税人提供的商品售价相较于一般纳税人设定的价格下降了93.81%时，购买者的利润相同。若低于这一比率，则从一般纳税人处采购的商品利润更高。若销售定价高于该比率时，从小规模纳税人处购货取得的销售利润较高。将一般纳税人的增值税税率（分别为13%、9%、6%）以及小规模纳税人的征税率（分别为3%、0%）代入上述公式中，得到价格折让临界点如表1所示。2.2“甲供材”方式筹划方案设计“甲供材”指建设方与施工方之间关于材料供应、管理与核算的方法，主要应用在建筑工程领域中。该服务方式下，若房地产开发企业自行采购并提供材料设备给施工方（即“甲供材”），则房地产开发企业可确保材料质量并有效控制成本，抵扣进项税。对施工方来说，这种方式可减轻资金负担，节省采购费用。相关政策规定，若房地产开发企业选择“甲供材”方式，可按购进货物的13%进行进项税额抵扣；在“甲供材”建筑项目实施期间，作为一般纳税人的施工单位有权采用一般计税方法（适用9%税率）或简易计税方式（按3%税率）。若选择“乙供材”方式，则按建筑劳务9%进行税额抵扣。二者税率差形成筹划空间。3以WJ公司为例的税收筹划应用现以WJ公司房地产开发项目为案例，探讨并应用上文提出的“合理选择供货方”及“甲供材”的税收筹划策略。3.1“合理选择供货方”筹划方案应用WJ公司因开发建设HT项目需购进一批材料。有甲、乙、丙3个供货方可选择：甲供货商是一般纳税人，可提供税率13%的增值税专用发票，材料合同报价为1310万元；乙属于小规模纳税人范畴，可开具税率3%的增值税专用发票，合同报价为1208万元；丙也属于小规模纳税人范畴，提供普通发票，合同报价为1120万元。以上报价均为不含税价格。该项目预计收到结算款10195万元，相关成本支出为2719万元。由表1可知，当WJ公司选择供货方乙时，适用的价格折让临界点为90.05%，则乙的临界点价格为：1310×90.05%=1179.66万元，因乙的合同报价为1208万元，已超出价格临界点，因此所享有的价格优惠无法完全抵消可抵扣的增值税进项税额。当选择供货方丙时，适用的价格折让临界点为87.12%，则丙的临界点价格为：1310×87.12%=1141.27万元，此时丙的合同报价为1120万元小于临界点价格，因此也可考虑向丙购货。当一般纳税人和小规模纳税人提供的报价都适用此临界点比率时，可进一步结合实际税负及税后利润的大小进行综合考虑。①方案一：从甲供货方处购入，合同报价1310万元，可计算出：增值税=10195×9%-1310×13%=747.25万元城建税、教育及地方教育费附加=747.25×（7%+3%+2%）=89.67万元企业所得税=（10195-1310-2719-89.67）×25%=1519.08万元综合税负=747.25+89.67+1519.08=2356万元②方案二：从乙供货方处购入，合同报价1208万元，可计算出：增值税=10195×9%-1208×3%=881.31万元城建税、教育及地方教育费附加=881.31×（7%+3%+2%）=105.76万元企业所得税=（10195-1208-2719-105.76）×25%=1540.56万元综合税负=881.31+105.76+1540.56=2527.63万元③方案三：从丙供货方处购入，合同报价1120万元，可计算出：增值税=10195×9%-0=917.55万元城建税、教育及地方教育费附加=917.55×（7%+3%+2%）=110.11万元企业所得税=（10195-1120-2719-110.11）×25%=1561.47万元综合税负=917.55+110.11+1561.47=2589.13万元由以上筹划结果可知，以综合税负最小为目标，应该选择从甲供应商处购货。当一般纳税人和小规模纳税人提供的产品品质相同时，利用价格折让临界点可以快速帮助企业选择出合适的供应商。若两个类型的纳税人提供的报价都适用临界点比率时，应比较两者实际税负和税后利润的大小，并考虑其现金净流量、信用关系、售后服务等因素。3.2“甲供材”筹划方案应用因C项目开发建设的需要，WJ房地产开发公司与ZT施工单位签订施工合同，合同价格为3400万元。已知项目结算款为7500万元，已知520万元的材料开支有增值税专用发票，另外，已包含在合同成本中的210万元建筑材料采购任务由ZT单位承担。现有3种签订方案：一是签订一般计税模式的“甲供材”合同；二是签订简易计税模式的“甲供材”合同；三是签订“乙供材”合同。（假设以上价格均不含税）①方案一：若ZT施工单位选择一般计税的“甲供材”模式（税率9%），则WJ房地产开发公司的相关税费如下：增值税=7500×9%-3400×9%-520×13%=301.4万元城建税=301.4×7%=21.1万元教育费附加、地方教育费附加=301.4×（3%+2%）=15.07万元企业所得税=（7500-3400-520-21.1-15.07）×25%=886万元综合税负=301.4+21.1+15.07+886=1223.57万元②方案二：若ZT施工单位选择简易计税的“甲供材”模式（征收率3%），则WJ房地产开发公司的相关税费如下：增值税=7500×9%-3400×3%-520×13%=505.4万元城建税=505.4×7%=35.38万元教育费附加、地方教育费附加=505.4×（3%+2%）=25.27万元企业所得税=（7500-3400-520-35.38-25.27）×25%=879.84万元综合税负=505.4+35.38+25.27+879.84=1445.89万元③方案三：若ZT施工单位选择选择“乙供材”模式，则WJ房地产开发公司的相关税费如下：增值税=7500×9%-3400×9%=369万元城建税=369×7%=25.83万元教育费附加、地方教育费附加=369×（3%+2%）=18.45万元企业所得税=（7500-3400-25.83-18.45）×25%=1013.93万元综合税负=369+25.83+18.45+1013.93=1427.21万元由以上筹划结果可知，基于综合税负最小的角度，选择“甲供材”模式（一般计税）能为房地产开发企业争取更大的税后收益，但要关注“甲供材”带来的其他成本费用支出平衡问题及资金占用问题。一方面，“甲供材”模式能够在一定程度上控制材料采购成本，保证工程建筑质量，但相应会增加人工费用及管理费用等支出；另一方面，房地产企业选择“甲供材”模式，必然要在开发建设前期