雅世集团-太原星河湾考察

集团营销中心提交太原●星河湾考察（认购期）目录一、产品规划建筑户型景观室内售楼处展示区二、营销策略策划销售三、公关及其它资源整合产品：规划总图：项目住宅部分有六个组团。住宅全为高层板楼一、二期为项目北面两个组团一期住宅共8栋楼，分别22-27层，层高3.5米，共644套房二期共16栋楼一期二期功能分布：分为“一环、一心、六组团、九功能区”。中心为市政公园，原来这个公园在项目的东侧，星河湾通告与政府规划部门的协调，把公园调整到项目中心，这样六个住宅组团皆可享受公园景观。项目西北角为商业配套，包含一家五星级酒店、运动会所、千人国际宴会厅、及项目商业街教育配套位于东面，含一所小学和幼儿园产品：规划交通组织：小区道路规划成井字形，设车库出入口，组团路为路面宽度为4-6米的隐性消防路。住宅车位共约9930辆，按1.5辆/户设计，商业按0.6辆/100平米，学校按0.6辆/100学生设计。产品：规划外立面：外立面延续星河湾的风格。底下三层为石材外立面，主体为涂料+石线产品：建筑单元入口：每个单元入口都过“金水桥”。单元入口大厅为标准层高，没有挑高处理，有无障碍通道产品：建筑一、二期共有6种主力户型，每种主力户型在楼内都做了实体样板间（见右图红色星号）户型面积分别为255、294、294-297、323、378、530平米产品：户型B2户型255平米三室三厅三卫+工人房面宽14.9米，进深22米与北京户型相比，北面增加早餐区，主卧增加玄关，但少了一间从北向凹槽里采光的书房。产品：户型B1户型294-297平米四室三厅四卫+工人房面宽17.2米，进深22米产品：户型B1b户型297平米四室三厅四卫+工人房面宽17.9米，进深19.4米产品：户型A2户型323平米四室三厅四卫+工人房面宽19.7米，进深19.4米产品：户型A1户型378平米四室三厅四卫+工人房面宽18.8米，进深22.3米产品：户型A户型（一期楼王）530平米五室三厅五卫+工人房面宽24.3米，进深26.9米产品：户型一期园林和红线外市政绿地全部完成，实景展示。（而一期建筑的外墙装修刚完成下面三~四层，其施工组织是北方开发商不常用的方式，我们应该研究借鉴）园林要点水系——每个楼座都被4米宽“护城河”相隔，双游泳池——室内和室外两种大峡谷景观200多种绿植、成冠木黄蜡石隐藏的排水井盖“舍得”的投入——据称在样板区园林上花费1亿元产品：景观做了6个实体样板间装修风格基本一致客厅与餐厅：下沉式客厅南北双阳台地面石材拼花墙面为壁纸、仿鳄鱼皮皮革吊顶为金箔或银箔吸顶，圆形和方形，取天圆地方之意设正餐区和早餐区产品：室内厨房：中西分厨西式厨房为一体式橱柜，冰箱、烤箱、微波炉都镶在柜中，品牌是西门子电器中厨亦为一体式橱柜，人造石台面产品：室内卧室：朝南双主卧，含步入式衣帽间及书房、大户型有按摩浴缸基本每个卧室都带独立卫生间，马桶为智能马桶主卧为双开门设计，有入口玄关，注重私密推拉门外设一步式阳台。产品：室内其它：平层一梯一户设计都带佣人房套间，有单独的佣人出入口中央空调机房位于北侧，但噪音较大产品：室内产品-售楼处售楼处位于未来酒店大堂和餐厅中。共两层（15米挑高），一层是接待区和休息区二层是沙盘区和洽谈区宴会大厅（8.6米挑高，1600平米，能容纳千人）是星河湾活动的主要场所商业街，共2层约1万平米，定位为国际名品店运动会馆：有室内游泳池等各种运动设施酒店大堂餐厅运动会馆商业街宴会大厅酒店产品-售楼处售楼处室内按五星级酒店标准配备服务员（另专门聘请两名外籍侍者），有现场客户经理接待，另外配备专门沙盘讲解员星河湾把整个一期建成为实景展示区园林：组团内园林基本全部建成，水系、绿植、游泳池皆为可观可用。另外，红线外的绿化带也完成，标准与组团内绿化一致建筑：2009年6月6日正式开工，一二期同时施工，目前一期楼座皆已封顶，二期的楼座也已建至一半，如此大的施工量仍能保持高效施工速度令人敬畏产品：展示区红线外绿化产品：展示区售楼处及周围绿化产品：展示区星河湾酒店下沉式中心泳湖住宅组团内2000平米露天景观泳湖叠瀑产品：展示区双龙戏水大峡谷（喷雾设计）星河湾模式的亭与桥产品：展示区住宅首层外4米宽的“护城河”二、营销策略策划圈层营销路线圈层活动销售销售模式推盘节奏、售价认购、优惠策略策划：圈层营销路线圈层营销：太原星河湾170万平米、6000套房的体量，预计超过350亿的销售价值，令项目的目标客户不可能只限于太原甚至山西，其一贯的高端圈层营销策略应用至太原项目——从拿地开始，星河湾便酝酿圈层活动主线“晋英回家”，吸引全省、全国、全世界的晋英归家，在太原星河湾置业策划：圈层活动日期7月24日7月25日7月26日7月27日7月28日活动①“盛装亚洲·大美山西”亚洲风尚大典开幕式暨日本顶级时装设计师杉本ちゆき大型风尚秀

②星河湾·开启绅时代新闻发布会①中华优秀文化《弟子规》大讲堂落户星河湾

②国际级摄影大师李征大讲堂暨李征名人摄影展

③中华优秀文化讲师团宣讲①“盛装亚洲·大美山西”亚洲风尚大典暨魅力女性张天爱大型风尚秀

②桦榭敞篷车启动仪式及欢迎晚宴①孔子第76代传人孔令涛大讲堂暨孔子像落户仪式

②“人说山西好风光”摄影展揭幕仪式和讲座①“盛装亚洲·大美山西”亚洲风尚大典闭幕式暨祈刚大型风尚秀

②《东方企业家》“新晋商-能源转型绿色路”论坛日期7月29日7月30日7月31日

活动①博鳌·21世纪房地产论坛（山西）专场

②桦榭敞篷车主参观星河湾

③桦榭慈善晚宴①星河湾·山西璀璨之颗—星河湾·世界级奢华居所&世界皇室珠宝邀约鉴赏会

②阿拉伯大使团欢迎晚会暨多哈艺术节节目预演①星河湾开盘剪彩仪式

②世界奢侈品协会中国俱乐部·山西会所揭牌仪式

③阿拉伯大使山西行—太谷

星河湾启幕系列活动：策划：圈层活动星河湾启幕系列活动花絮：范冰冰亲临活动现场敞篷车绅士文化之旅·魅力山西站策划：圈层活动星河湾启幕系列活动花絮：太原星河湾——亚洲风尚大典香港著名设计师张天爱世界冠军超模大型风尚秀策划：圈层活动活动归纳：——通过生活、事业、修为的各种活动，加上在媒体的密集推广，四地项目联动，配合展示区开放，太原星河湾形成“一夜倾城”的推广效应，为开盘积势销售销售模式：创新房地产代理销售模式，引入三家全国头排代理公司销售，形成四方同销局面（上海易居、广州合富辉煌、北京思源，及星河湾自身销售团队），分别整合上海、广州、北京三地的客户资源采用场内和场外分销的销售模式，场内100人、场外200~300人庞大的置业顾问队伍，在三个一线城市和山西省内铺开销售销售推盘节奏：先推一期，8栋楼640多套房，目前已拿到销售证，7月31日开盘。另外，为防止客户太多选不上一期的房，拿出二期（预计10月有销售证）北面两排楼约700-800套房（与一期合计1300-1400套房），让客户预先排号售价：报价18000-20000元/平米，总价最低500万，最高超过1000万销售开盘情况开盘情况开盘现场照片：三、公关及其它资源整合与规划局调整市政公园的位置，置市政公园于项目中央，六个组团共享公园与房地局为太原房地局购买办公设备，并专门聘请一人在房地局打印项目合同与银行与中国银行山西支行等沟通好，客户首套房贷能享7折利率，第三套房贷仍能贷款50%，利率为基准利率的1.15倍（后我部通过闫总监电话问询中行为何星河湾首套贷款房能享7折利率时，中行声称是星河湾自行宣传，其实很难批