资料-龙湖地产内部培训-工程项目管理与控制

工程项目管理与控制

工程管理中心：李世康2009年12月21日重庆龙湖内部讲座：一、项目概论

1.项目的定义（1）项目的本质特征是一系列工作的组合是一种必须完成的、临时性的、有限的任务过程具有特定的目标必定在一定的约束条件下进行必然消耗或占用一定的资源（2）项目的定义：在一定的约束条件下，具有明确目标的一次性任务或事项。2、项目的必备条件

构成一个项目，必须具备如下4项基本条件：（1）是一个系统的有机整体；（2）具有明确的目标；（3）具有明确的起点和终点；（4）具有资源条件的保障与制约。3、项目周期（3）项目经营使用期：项目交付使用后的一段时期。其主要工作内容因项目性质不同而有很大区别。生产经营（产品的设计、生产、推销）；经营管理（市场推广、经营）物业管理（服务、管理）4、项目策划（3）项目策划程序

捕捉、利用、创造市场机会市场研究环境信息前提与假设项目构思构思筛选市场调查与预测资源调查、资源分析竞争对手分析消费者分析市场状况分析产品分析自有资源资本分析社会资源资本分析构思再筛选完善项目概念方案策划产品市场营销策划市场营销策划二、项目管理

1、项目管理的定义

2、项目管理的内涵（1）是一种管理方法体系。（2）是以项目目标实现为核心的管理活动。（3）是团队活动。（4）贯穿于项目的全过程。（5）涉及项目的各环节。项目管理的内涵1（全过程、各环节）DM-

开发管理DevelopmentManagementPM–项目管理（建设管理）ProjectManajementFM–设施管理.物业管理FacilityManagement项目前期项目实施期准备设计施工项目使用期运营商FM开发商DMPM设计方PM承包商PM供应商PM投资商DMPMFM项目管理的内涵2（全过程、各环节）

施工阶段设计阶段工程建设监理

项目管理

项目全寿命管理使用阶段物业管理

项目建设的全过程管理决策阶段项目前期策划与管理项目管理的内涵3（全过程、各环节）

项目构思和设想决策—开始实施项目完成—开始运营报废—拆除运营阶段实施阶段决策阶段项目管理PM开发管理DM物业管理FM保修期(1-2年)FMLMLM3、项目组织

（1）组织：各生产要素相结合的形式的制度。前者表现为组织的结构，后者表现为约束和激励组织成员的各种规章、制度。（2）项目组织结构形式：项目要素相结合的形式和制度。取决于项目性质、项目存在和运行的内外环境条件。常见的有如下几种形式。职能式组织结构：按经营管理职能划分部门，实施专业化管理的组织结构形式。任何一个项目均可作为某职能部门的一部分（或一个下属部门而存在）。项目式组织结构：从公司职能部门中分离出来的、相对独立的、以项目的目标实现为主要目的组织形式。矩阵式组织结构：在职能式组织的垂直层次结构上，叠加了项目式的水平层次结构。视项目具体的环境条件和项目自身的性质，采用多种形式（强矩阵式、平衡矩阵式、弱矩阵式）。混和式组织结构：在同一公司、同一时期，同时存在职能式组织结构形式的项目和项目式组织的项目的结构形式。4、项目组织结构形式的选择5、工程项目管理组织（1）项目小组和项目经理部工程项目通常按项目的大小设立项目小组或项目经理部项目小组：中小工程项目的管理组织，由项目经理、专业工程师（土建、机电等）、财务、行政、公共关系等职能管理人员构成。项目经理部：大型及特大型项目的管理组织，由项目经理及各职能部门（计划部、工程部、市场部、合同部、公共关系部等）构成。（2）项目经理部组织设置的运作任命项目经理；明确项目任务、资源条件、期限、责任、权限；研究组织架构、部门设置、权力及资源配置、管理与决策程序；职能分工、人员配置、责任及权限划分、任务分配；信息系统设计、沟通与交流渠道设计；制度建设、人员招聘、人员培训等；机构试运行、调整、优化。（3）项目经理项目经理是项目管理的核心，是项目成败的关键。项目经理主要职责：对公司：保证项目目标与公司目标的一致性；恰当地控制与管理公司对项目配置的资源；及时有效的向公司领导层汇报项目进展情况。对项目：为项目成员提供良好的工作条件和氛围，对项目成员业绩进行考核与奖惩；对项目的计划、实施、控制与风险防范负责，保证项目目标的实现。

三、项目控制

1、控制（1）控制的基本概念对活动过程进行检查、衡量、评估和纠正，以确保活动目的得以实现的管理过程（2）控制过程计划与标准的制定成效与实绩的评价偏差的纠正

（3）有效控制确保计划实施偏差及时纠正风险得以防范或避免

2、项目控制

项目控制的依据（1）文件资料：设计文件、预算文件、合同文件、计划文件（2）统计资料、财务报表、问题报表、检查记录（3）法规文件项目控制程序（1）制定标准（2）收集信息（3）鉴别偏差（4）分析原因、制定措施（5）落实任务房地产开发项目成本管理与控制

为什么项目成本往往会超出预算项目成本管理的内容与方法

项目成本控制的内容与方法项目控制系统的建设（一）为什么项目成本往往会超出预算

1、不准确的成本估计*遗漏、缺项*单价不准确*工程量不准确

2、不规范的控制方法没有控制标准没有规章制度没有管理与控制程序没有责任制没有准确而即时的信息

3、其他因素设计变更（规划、结构、装修）材料、设备变更施工工艺变更工期变更（天气、工艺、组织、材料及设备）法律、法规（税、费、利率、其他）突发事件（三）项目成本控制的内容与方法

1、成本控制的依据项目成本估算（预算）工程进度表现金流量表、累计费用表资源消耗（占用）图

2、成本控制的方法

（1）成本绩效分析法用以确定项目成本费用是否在预算之内，工作绩效是否与实际成本保持一致的分析方法。

利用4个相关成本指标来计算成本绩效∶

TBC：总预算成本（项目或子项目）

CBC：累计预算成本（从项目开始计）

CAC：累计实际成本（从项目开始计）

CEV：累计盈余量（从项目开始计）

盈余量：用以描述实际工作绩效价值的指标（CEV=实际工作量×单价=TBC×完工比率）

将CAC、CEV、CBC绘制在同一图中（累计费用曲线），将会很直观地观察到项目（子项目）成本计划执行情况。

成本绩效指数：用以描述成本效率的评价指标，为累计盈余量与实际成本的比值。

CPI=CEV/CAC

上例：至报告期止（第8周）

CEV=54万元

CAC=68万元

则该项目至报告期的成本绩效指数为CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，仅实现了0.79元的盈余量。

成本差异：累计盈余量与累计实际成本的差额。

CV=CEV-CAC该项目至报告期的成本差异为CV=54-68=-14，即工效值比实际成本少了14万元。成本预测：按实际发生数预测项目完工成本（FCAC）假定未完工部分将按目前的效率进行，则该项目的预测成本为：FCAC=TBC/CPI（总预算成本/成本绩效指数）FCAC=100/0.79=126.582（万元）超预算126.582-100=26.582（万元）假定余下的工程将按预算进行，则该项目的预测成本为：

FCAC=CAC+（TBC-CEV）累计实际成本+（总预算成本-累计盈余量）

FCAC=68+（100-54）=114（万元）超预算114-100=14（万元）*按重估价所有未完工程成本进行预测，则该项目的预测成本为：

FCAC=CAC+重估剩余工程成本

（2）挣值法（偏差分析法）：分析项目目标实施与目标期望值差异的方法。通过度量和计算已完成工作量的预算费用、实际费用和计划工作的预算费用判定计划实施进度和费用偏差。

*

净值按单位预算价格计算出来的实际完成工作量费用之和（实际工程价值、即已完工程预算费用）

BCWP=已完成工作量×预算定额（单价）（BCWP相当于上述累计盈余量CEV）*偏差

CV（费用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作实际费用）（ACWP相当于上述累计实际成本CAC）

SV（进度偏差）=BCWP-BCWS（计划工作预算费用CBC）（BCWS相当于上述累计预算成本）*评价曲线将ACWP、BCWP、BCWS三条曲线绘在费用曲线上

费用（以实物工程量、工时或金额表示）计划完竣工费用差异成费用ACWP

竣工进度

BCWS

差异

BCWP

检查日期计划完成日期完工日期（时间）分析与评价判定费用偏差及进度偏差状况

CV〈0：超支

SV〈0：落后于进度计划判定未来发展趋势分析原因，采取措施（3）项目审查（项目评估）按实施计划及实施状况对项目实施效果进行的全面审查与评估。①目的

发现已发生或尚未发生，潜在的问题评价项目实施绩效分析原因寻找改进措施

项目审查的频次依需要而定，通常进行如下三次：*项目初始审查：在项目开始后大约一个月内进行。主要关注项目计划的制定，下达、工作标准、工作制度的编制，项目人员和组织机构建设。*项目进展审查：在项目进行过程中，定期或不定期地进行。主要关注项目绩效、计划的合理性、风险及潜在风险、财务状况、进度、质量等。*项目完成审查：在项目完成前4-6周进行，主要针对项目完成情况进行全面的评价。

③基本程序

成立项目审查小组分工编制审查计划

分析项目计划和各种报表、数据

设计调查表

建立审查标准

建立项目审查数据库

进行调查

分析问题

编制审查报告

审查总结（三）进度控制的程序

1.检查、审核、报表、合同、预算、计划

2.分析原因、责任

3.研究纠偏方案：成本费用后续工期要求施工工艺预定工期合同

四、房地产项目质量控制（一）质量控制内容１.前期质量控制内容２.决策质量控制内容