宁波中建集仕港4号地块营销推广服务竞选书

中建集仕港4号地块

营销推广服务竞选书(上册)市场分析与销售策略建议城问大势存疑，解其惑壹宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market1)、缓解开发商现金流压力

下调开发企业企业所得税；调整土地出让金支付期限3-6个月；新出让的房地产开发用地，允许受让人在12个月内付清土地出让金；允许首付款调整至土地出让金总额的30%；缓缴人防工程易地建设费……2)、税收减免和全额补贴首次购置普通住房，90平米以下契税全额补贴，90平米以上契税50%补贴、减免住房交易营业税、暂免征收住房交易印花税、土地增值税、实行住房交易个人所得税补贴及暂停收取房产登记费等相关收费……3)、购房入户市场信心逐步恢复，需求得到有效释放，成交量快速回归！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market1)、促进商品住宅市场的有效供应2)、降低中小企业开工门槛，缓解企业资金风险

3)、刺激企业拿地意愿

市场有效供应得以保证，缓解企业风险，刺激企业拿地热情！通胀情况下，房价将获得比正常情况更激烈的反应！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market由于外部需求没有明显改善,2009年1-5月份中国外贸进出口数值仍在底部徘徊；针对宁波而言，1-4月份宁波进出口总额与去年同期相比下滑28.81%，但无论是进口，还是出口，形势均稍好于1-3月份。宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market《关于进一步放宽市场准入条件支持创业发展的若干意见》出台，自2009年5月1日起，放宽住宅房商用的限制；允许注册资本“零首付”；允许商务楼宇内的服务性企业、业务关联性企业等集中办公。《若干意见》共十七条，分为三大部分，一是降低市场准入门槛，构建宽松和谐的创业环境；二是降低创业就业成本，缓解经营场所瓶颈制约；三是疏通改制、转制、重组渠道，支持企业转型升级。住宅商用，不仅给就业带来机会，也给住宅市场带来机遇！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market市政规划(Planning)宁波轨道交通1号线6月开工预计2014年通车。轨道交通，拉近城市距离，扩大城市圈范围——郊区城市化！本案宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market土地层面(Land)宁波2009年度城市建设用地方案获批，该份方案共涉及104个项目、531.57公顷土地，其中居住用地223.82公顷，占42.1％，近八成将用作廉租房、安置房、经济适用房等建设。点评：2009年宁波商品住宅开发用地仅为48.25万平方米，按照容积率2.0计算，也仅为96.5万平方米，仅相当于2008年四区商品住宅用地的成交水平。居住用地的稀缺，同时资本金比例的下调，将对未来土地市场带来较大的压力，土地的竞争将变得更为激烈。土地稀缺，资金链得以松绑，地王或将再现！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market典型事件(Events)1）2009年5月，北仑君临商业广场破产清算，北仑“天一广场”陷入烂尾困境，开发商资金链问题再次成为业界讨论焦点。2）2009年6月1日，雅戈尔置业通过48轮的竞拍，最终以8707元/平方米的楼面地价竞得鄞州中心区联心村3-c地块，总价9.9亿元。该地块的出让，使得鄞州中心区多个项目提价1000-1500元/平米。宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market供应结构(Supply)2)历年的成交数据显示，宁波尽管有着最佳商务城市的光环，但对于写字楼的需求却一直维系在20-30万方的体量上，当2009年预计上市量达到空前的160万方之后，情势将不容乐观。1)2008年，宁波市四区办公市场整体滞销率由2007年的49%上升至79%。而价格体系却一度下滑，尤其南部商务区和科技园区写字楼，在5500-7000元/平米之间摇摆。宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market供应结构(Supply)宁波区域商业核心的确立标志着宁波商业发展已经进入了多点开花的迅速扩张时代；随着宁波城市的扩张，城市生活对商业地产的需求进入了一个新的时代，为商业地产的遍地开花创造了条件；外来人口涌入仍不明显，“大宁波”-“小城市”的状况在一定时间内仍然存在，势必造成城市发展和商业配套相对人口的大而空，形成商业配比人口“地广人稀”的不利局面；广场复广场，广场何其多；当每个区都有了自己的商业核心和节点后，宁波真的可以容纳这么多的商业体量？200万人口的可以支撑这么多商业中心的存在么？商业市场——饱和！无法回避的问题！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market供应结构(Supply)从楼市本身来看，成交量上涨而成交价格保持平稳态势，这说明市场对于目前正在恢复的消费信心依然小心谨慎，支撑市场成交量屡创新高的恰恰是市场中博弈的各方——各方做多，市场做强。政府、银行、开发商、购房者——合力做多，市场做强！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market供应结构(Supply)项目名称区域套数面积(万方)户型面积盛世天城二期高层鄞州区580589--200锦绣东城二期江东区300390-149青林湾·观澜海曙区307370-180ART蓝海高新区526690-270江南一品高新区400337-89金色水岸二期鄞州区192254、89金色诚品鄞州区3004120-180水岸枫情多层鄞州区600590-180奥林80江北区300380-102缘园鄞州区100184-102天一家园六期海曙区303480-160皇冠花园二期高新区826870-270颐和名苑江北区400570-160东外滩花园·公寓江东区255140-60BOBO城二期江东区2273150-250城南公馆鄞州区480890-160荣安琴湾鄞州区700755、89、137雍城世家鄞州区1334257、355金色诚品鄞州区3034120-180未来一年内住宅市场依然乐观！宏观市场格局CompetitionsintheMacro-market宏观小结(Summary)2006年别墅用地全面叫停止商品住宅市场虽有暗涌呈现，却依然保持乐观！2009年资本金比例下调，新地王出炉城位谙全盘，审全势贰竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors中提升战略将使宁波城市格局实现二次革命，将老城和新城融为一体，大宁波概念形成。二次革命后，将使得宁波的获得新动力，加上绕城高速及轨道交通的建设，加速形成市四区都市核，辐射整个宁波市六区，从而使宁波成为国际性大都市。轨道交通连接城市核绕城高速、轻轨、机场路等多样化交通路网，能够拉近板块与城市核之间的距离，并吸引更多的产业链进驻，带动区域发展和人气的快速聚集。绕城高速轨道交通市四区都市核鄞州新城区外围镇海区北仑区城西郊区城市化！城西渐宜居！区位价值(Evaluation)竞品格局分析板块价值(Evaluation)海曙集仕港联丰社区盛世华城西城十二庭院水岸枫情瑞园联丰路景观带联丰路景观带半岛华府利时购物广场缘园格兰春晨本案长江置业地块奥特莱斯地块望春工业园区12j地块西城春天西堤阳光薛家片区Ⅱ-23-2地块高峰村1号地块新联村2号地块金都国际半岛华府·酒店联丰路沿线板块，从各自为政到连”城“一片，新生活商贸中心正在崛起！银亿宋家漕特种钢地块规划城市公园行政中心规划医院竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors项目价值(Evaluation)地块概况用地性质住宅占地面积65146㎡住宅面积94899.41㎡商业面积4618.68㎡总户数786户容积率1.6建筑密度28%建筑形态7幢高层,1幢小高层,17幢联排车位数量777辆项目概况价值解剖(Evaluation)竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors项目构成——联排、类独栋、小高层和高层区位看项目——近郊，以别墅为载体的新社区发展看项目——面向市区的中高端社区别墅的产品价值点在哪里？高层的产品价值点在哪里？需解决的问题价值解剖(Evaluation)竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors别墅的产品价值点在哪里？高层的产品价值点在哪里？需解决的问题竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors别墅价值(Evaluation)主城区城市别墅是市场稀缺产品，量少而价高，受到市场追捧近郊别墅所处区域逐渐向主城区过度，近郊别墅产品价值随时间推移而逐步提升远郊别墅竞争优势与卖点明显不足，别墅生活、公寓价格是远郊别墅最大优势本案近郊别墅，长期看好宁波别墅重点在售项目网上备案情况统计表楼盘名称备案均价套数统计面积统计备注总套数签约套数未签套数签约率总面积签约面积未签面积签约率华润卡纳湖谷一期一区14142.54106101595%45100.4642965.312135.1595%

华润卡纳湖谷一期二区16204.5760441673%25610.0518763.066846.9973%

东方湾邸一期14685.2134845063%37902.9424636.9113266.0365%

中海雍城世家19751.75106881883%31181.6425877.185304.4683%

中海东湖观邸一期5732.29232227598%7695675195.181760.8298%备案价格/面积含地下室中海东湖观邸二期一区7763.181141140100%40199.4340199.430100%备案价格/面积含地下室中海东湖观邸二期二区7747.9597970100%33906.533906.50100%备案价格/面积含地下室中海东湖观邸二期三区11288.281481272186%53554.1545187.238366.9284%备案价格/面积含地下室中海东湖观邸二期四区10851.2394553959%34252.4519813.5714438.8858%备案价格/面积含地下室中海东湖观邸三期7959.226556986%24951.4721127.143824.3385%备案价格/面积含地下室香颂湾一期15666.73111108397%31771.1930919.43851.7697%

香颂湾二期19039.119587892%27561.0325262.172298.8692%

英仑水岸一期15502.527264889%18894.8716716.622178.2588%

英仑水岸二期14942.315647984%15367.4112678.192689.2283%

英仑水岸三期13837.8664471773%16722.8911848.724874.1771%

英仑水岸四期16649.192642215%7253.961125.586128.3816%

江南一品7762.143863860100%138982.53138982.530100%备案价格/面积含地下室银亿上上城16638.1956193734%21838.788953.8912884.8941%

城市花园别墅27815.36120774364%33403.220041.9213361.2860%

盛世天城

920920%29734.36029734.360%未推出青林湾16099.862008511543%54564.6623073.6131491.0542%

钱湖1号

800800%22292.8022292.80%未推出塘家湾别墅一期

20002000%60228.26060228.260%未推出颐和名苑二期

440440%12247.84012247.840%未推出都市森林三期别墅22935.347470495%14433.1813653.22779.9695%

总计

2832198784570%908912.1650927.4257984.772%

竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors别墅价值(Evaluation)存量/推量——未来一年内，宁波别墅的总供应量将不超过1000套，主要集中在城市别墅和资源型别墅，如盛世天城、塘家湾以及九龙湖畔等。近郊别墅存量不足，供应有限，依然稀缺。区域/板块——项目所处板块未来一年内仅有本案别墅产品上市，其他地块均处于定位及前期阶段。在海曙，在城西，本案将在一定时间内一枝独秀领风骚。价值解剖(Evaluation)竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors高层的产品价值点在哪里？别墅的产品价值点在哪里？需解决的问题竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors住宅价值(Evaluation)产品规划——别墅加高层的配置，提升社区形象，赋予高层新价值阶梯户型配置——从首次置业到改善型置业，线条流畅，梯队分明产品辐射力——能够吸引包括市区在内的置业人群竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors住宅价值(Evaluation)竞品格局分析TheAnalysisoftheCompetitors住宅价值(Evaluation)项目名称区域套数面积(万方)户型面积预计上市青林湾·观澜海曙区307370-1802009.9水岸枫情多层鄞州区600590-1802009.9奥林80江北区300380-1022009.8缘园鄞州区100184-1022009.7天一家园六期海曙区303480-1602009.9颐和名苑江北区400570-1602009.9长江置业地块鄞州区700680-1802010上半年杉杉人才公寓地块鄞州区15001060-1102010下半年特种钢地块鄞州区8001080-1802010上半年时间竞争——本案预计2010年上半年入市，届时城西板块主要在售项目均已到达尾盘，相对区域竞争项目如观澜也已经过了强销期。未来竞争——长江置业地块，容积率1.6，同样为别墅+高层配置，对于本案有较大的竞争压力——特种钢地块，相对本案更近联丰板块，地段优势更强——杉杉人才公寓地块，主要集中在小户型竞争加强竞争疏导，抢时间，争取早于各主要竞争项目上市地段区域血统新城规划自然环境区域产品新兴居住区配套别墅区未形成新兴产业区高端人群兴起区域交通环境改善区域市政形象改善商业+居住环境轻轨1、2、6号线规划绕城高速+二横二纵路网半小时主城交通环境的实现集仕港+古林居住区城西商业中心数公里生态走廊带数公里生态景观带逐渐高端的市场形象便利的购物环境通达的交通条件完善的教育及医疗配套购物广场星级酒店集仕港中小学政府机构银行机构城市属性的增强集仕港4号地块项目价值体系TheValueSystem集仕港4号地块项目价值体系

TheValueSystem产品区域建筑品质户型设计园林景观联排+高层地中海风格带来的建筑价值感/美感完美的施工工艺完善的功能空间舒适的空间布局/分区多房朝南地中海风格园林景致一主两副组团景观步步见景别墅景观景致水系景观高端产品的园林配置高价值感的建筑外形合理舒适的户型设计高居住舒适度的产品地段高端的市场形象便利的购物环境通达的交通条件完善的教育及医疗配套长期的投资价值产品区域高居住舒适度的产品第一居所的产品属性公共资源的私人化占有集仕港4号地块项目价值体系TheValueSystem…………………………………………城市属性的增强………………………………………………………………………………………………地段核心价值点核心价值点城策盯目标，看客户肆目标客户分析Customer.Sketching别墅客户(Customer)A类客户B类客户豪宅1000万独栋500万小独栋\联排300万顶层富豪级—均速不受影响实力派—提速加快购买刚进入状态的中产阶层—高速全力以赴购买有点积蓄的中下阶层—极速筹钱购买D类客户C类客户价格上涨市场现状对客户的影响—激活C/D类客户目标客户分析聚焦C/D类客户需求产品小独栋\联排300万D类客户C类客户价格上涨？别墅客户(Customer)Customer.Sketching目标客户分析聚焦C/D类客户需求产品我们发现并判断在目前市场形势下，别墅客户最关注的要素包括：1、价格以及价格趋势2、周边的配套与环境3、质量问题4、开发商后期的资金链5、套型（开间，单个功能空间是否够气派）6、建筑材料7、车位（地下层的利用）购买抗性主要集中在以下方面：1、环境空气质量状况2、交通配套3、单层面积过小4、周边生活配套不成熟6、后市的信心不足7、楼栋间距8、楼层层数太多（多数希望地上2层+地下1层）9、朝向别墅客户(Customer)Customer.Sketching目标客户分析聚焦C/D类客户需求产品我们发现并判断板块具有一定的辐射力，但别墅产品稀缺，品质产品更有待提升在别墅市场供给趋紧、价格上升的现状下300-400万总价是目前市场上稀缺品种、存在总价优势的竞争机会需满足第一居所的各项需求，同时具有更强的保值性建筑形态与总价关系，是本项目赢市的最主要产品利基。别墅客户(Customer)Customer.Sketching目标客户分析聚焦C/D类客户别墅客户(Customer)Customer.Sketching重点客户宁波大市区（奉化、余姚、慈溪）为次主力。海曙区和鄞州区（联丰板块、集仕港板块、市中心）为主，充分挖掘整个宁波大市区客户购买的用途：第一居所、资产保值。

核心客户目标客户分析客户特征别墅客户(Customer)Customer.Sketching物理特征目标客户分析客户特征别墅客户(Customer)Customer.Sketching物理特征5、现居住特征：以普通高层住宅客群为主-----拥有1到2套面积舒适的住房（100平米以上），或有价值50万以上自建房，暂无别墅物业6、置业阶段：第二次以上置业，但别墅首次置业7、购买目的：自住为主，定位为第一居所与第二居所之间，在合适的时机拥有一套自己的别墅，避免今后用更高的代价去购买。8、交通工具及收入：现拥有1部以上的私家车（10万左右+25万左右），家庭综合年收入50---70万目标客户分析客户特征别墅客户(Customer)Customer.Sketching生活方式1、生活工作状态：事业刚刚进入状态，处于事业上升期，工作压力较大，较多地时间用于工作，生活相对比较规律。2、日常休闲：工作时间长，没有太多的时间用于个人兴趣空间，阅读钻研是主要的日常休闲，除了必要的商务应酬，一般不外出。3、度假习惯：以前经常出去玩，随着事业逐渐进入状态，度假的时间及次数在减少。4、家庭成员：工作外主要的时间与家庭成员在一起，关注小孩的成长，希望与父母一起居住。目标客户分析客户特征别墅客户(Customer)Customer.Sketching消费模式1、消费习惯：品牌消费、定时定点消费（业余生活时间相对固定）2、消费倾向：消费比较保守（处于事业上升期：事业、家庭、父母，正在承受着来自各方面的压力）3、消费导向：标志性消费（阶段性成果展示）、经济性消费（性价比）目标客户分析客户特征别墅客户(Customer)Customer.Sketching产品需求1、建筑风格倾向：建筑立面需体现别墅的厚重感、价值感，地中海、英伦、法式均可。2、建筑类型：联排、双拼、类独栋；3、别墅使用倾向：期望能成为第一居所，具有较好保值性。4、花园：关注院子的面积和功能。5、户型结构：每个家庭成员都需要有自己的个人空间，希望主卧设在二楼、希望有较大的附加值、希望拥有双车库。6、配套：超市、学校；7、物业：对别墅物业管理的要求较高,希望能够体现高贵和特殊的待遇。8、房屋配置：要求较高的舒适度、相对经济的生活成本。9、其他：真个社区要经过精心思考设计，做工要细致完美，注重细节。目标客户分析聚焦住宅客户特征住宅客户(Customer)Customer.Sketching缘园、格兰春晨等已购客户特征摸底—海曙客户为主来源:主要是以海曙联丰板块和鄞州集仕港板块客户为主,基本都是为了解决居住问题而选择该楼盘。职业:市区各公司企业职员为购房主力.产品选择:市区客户多选择90平米以下房源，用做婚房和过渡性住房，总价要求较低；100-130平米的产品主要为联丰-集仕港板块客户购房，用以改善居住条件.目标客户分析聚焦住宅客户特征住宅客户(Customer)Customer.Sketching市场需求情况：

海曙区联丰板块作为老城西主要的生活集散中心，聚集着大量的可挖掘客户，同时又因板块新项目稀缺，二手房数量难以满足市场需求，客户逐渐向集仕港板块及市区板块靠拢。

鄞州区集仕港板块作为作为未来城西行政及商业中心，同样聚集着一批因产业链逐渐成熟所带来的中高端人群，但受限于板块产品的稀缺，不少客户选择等待或者外流。

市场供应情况：城西新开楼盘并不多,市场刚性需求真实存在，居住、工作在市区范围内的消费者都希望购买到这里。综合结论：项目周边拥有相当大的市场容量，本项目住宅主力产品面积100以下,符合市场主流需求,客源面广.目标客户分析聚焦住宅目标客户住宅客户(Customer)Customer.Sketching核心客户重点客户宁波大市区内客户宁波海曙\鄞州区(市区-联丰-集仕港)客户立足本项目周边区域区域内首次置业的年轻人市区范围内的首置婚房客户周边企事业单位职员，二次以上置业者拆迁户

购买的用途：首次置业自住为主，尤其以婚房为主、改善型为辅

目标客户分析聚焦住宅目标客户住宅客户(Customer)Customer.Sketching周边的配套，如医院、学校、菜场、购物等配套;户型的结构：得房率、户型方正性;完善的社区物业管理;对价格的敏感性较高，尤其关注首付比例。城略谋其策，撰其略伍价格策略分析别墅价格(Villa)Customer.Sketching重点参考项目—青林湾二期观庭产品：联排：184套，双拼：16套面积：联排地上：200-250平，双拼：300平地下车库：55-60平方价格：联排：18500元/平方双拼：22000元/平方总价：双拼拼：700-900万，联排：400-500万开盘两天劲销105套，目前已经售罄。客户以海曙老城区客户为主，同时扩大到联丰集仕港板块的企业主。对本项目的借鉴意义：以可突破价格，拓展客户，乘势入市项目合生国际城上上城雍城世家卡纳湖谷英伦水岸东方湾邸区域镇海鄞州鄞州东钱湖东钱湖鄞州属性城郊别墅城郊别墅城市别墅度假别墅度假别墅城郊别墅面积独栋260-303无无无无无双拼189-215无340-360270-320275-335289联排182-191250250-300无235-275259-289单价独栋2无无无无无双拼1.31.6-1.73.1-3.51.8-31.4-31.5-1.6联排0.75无1.8-2.2无1.2-21.5-1.6总价独栋500-600无无无无无双拼300-400无1100-1500350-900400-800400-600联排208-220400-430450-600无300-500320-600市场余量（万方）

2.11.11.29.82.42.4特色地段差、产品一般、价格低、降价后销售速度尚可城市稀缺别墅，基本内定户型较小、稀缺城市别墅，推案时市场竞争较少，样板房情景式营销，去化较快推广有问题，总价较高，销售较缓慢受金融危机影响降价，降价后销售速度加快但不及07年末08年初水平城郊别墅，销售速度较快优惠活动无首付40%优惠400、60%优惠600、一次付款优惠800按揭付款享受99折，一次性付款在按揭付款优惠基础上再享受99折现购买一次性付款可享受9.8折，按揭可享受9.9折按揭98折、一次付款97折无别墅面积/总价分析项目香湖丹堤BOBO城城市花园东湖观邸青林湾诺丁山郡区域慈溪江东区鄞州区东钱湖海曙余姚属性度假别墅城市别墅城市别墅度假别墅城市别墅城郊别墅面积独栋500-1000无无无无290-380双拼无402无270-450350-360260-300联排400198-305215-420230-300260-290190-200单价（万元/㎡）独栋1无无无无1.2-1.4双拼无未定无1.8-2.52.21-1.2联排0.61.42.50.7-1.51.80.8-0.9总价（万元）独栋500-1000无无无无320-500双拼无650-700无500-800700-800210-300联排200-300280-400400-1000300-450450-500118-127市场余量（万方）

162.91.23.26.33.2特色高品质湖景别墅，地段较偏，星级酒店配套江景别墅、品质较高稀缺性城市别墅，户型面积达，总价高宁波早期别墅，品质不高海曙核心居住区大型社区内第一别墅、水景中庭、退台式建筑立面地段差、产品一般、价格低优惠活动按揭99折、一次付款98折按揭99折、首付50%以上98折、一次付款97折无一次性付款可享98折，按揭可享99折开盘前三天预定5万优惠一次性付款9.6折别墅面积/总价分析企业主、城市精英500万-600万私营业主、中产阶级350万-450万新进中产阶级250万-350万价格策略分析别墅价格(Villa)Customer.Sketching根据目前板块别墅市场行情以及可对比产品的价格体系，同时参考本项目所面对的主流客户群体，划分成金字塔的价格体系。建议联排的开盘期单价1.3万/平米-1.5万/平米(地上面积)，类独栋的开盘期单价1.5万/平米-1.7万/平米(地上面积)。

价格策略分析住宅价格(Flats)Customer.Sketching项目名称主力面积销售价格(元/平)主力总价缘园59-90㎡6000-680039-65万格兰春晨75-90㎡6000-690042-70万水岸枫情80-90㎡8500-890070-80万奥林8080-90㎡6800-720055-65万西城十二庭院86-90㎡7000-750060-70万瑞园78-90㎡7500-800060-75万本案69-89㎡？？首次置业产品对比结合一级首置客户集中在市区，面积需求较小，且总价承受能力有限，首付一般在8-10万，总价控制在40-50万/套结合二级首置客户集中在市区和集仕港，面积需求适中，但总价承受能力同样有限，可参考奥林80等的项目，控制在55-70万/套价格策略分析住宅价格(Flats)Customer.Sketching项目名称主力面积销售价格(元/平)主力总价缘园90-102㎡6800-720039-65万格兰春晨90-120㎡7000-730042-70万水岸枫情90-92㎡8800-950070-80万奥林8090-102㎡7000-750055-65万西城十二庭院90-110㎡7300-780060-70万瑞园94-125㎡7500-850060-75万本案108-130㎡？？改善型产品对比初级改善型客户主要来自于集仕港和联丰板块客户，性价比考虑较多，考虑初步的舒适性，这部分客户总价承受高，可控制70-80万/套相对舒适性改善型客户集中在集仕港，面积需求较大，考虑舒适空间，总价承受能力较高，可参考瑞园等的项目，控制在85-105万/套价格策略分析住宅价格(Flats)Customer.Sketching再次改善型客户总价较高85万-100万首次改善型客户，总价一般70万-85万首次置业，总价低40万-65万根据目前板块高层住宅市场行情以及可对比产品的价格体系，同时参考本项目所面对的主流客户群体，划分成金字塔的价格体系。价格策略分析住宅价格(Flats)Customer.Sketching平稳入市/稳健价格策略一方面培养市场；另一方面保证初期销售率，更使首期买家市场获得较好升值空间。在稳固价格的基础上，小幅稳步提升随着工程进度和卖点的逐步兑现稳步提高单位价格，实现利润的增长。产品分级，合理定价适度拉开综合价值较低的单位与较高价值单位的价格差异，同时获得快速销售和获得更高的利润点的双重目标。价格调控，步步为营推盘策略分析推盘策略(Plot)Customer.Sketching根据工程进度，本项目联排在2009年年底即可领出预售许可证，普通住宅在2009年4-5月份领出预售许可证，为树立产品中高端形象，提升产品价值，建议先推别墅产品，以产品的稀缺性和较高的接受度来确保资金回收。先推别墅营造高档社区的整体形象与长江置业地块、水岸枫情多层以及城西主要尾盘项目形成时间差。推盘策略分析推盘策略(Plot)Customer.Sketching1期先推出项目内沿马路的联排,通过低成交价,回馈早期客户,创造人气;产品类型及户型较为齐全,客户选择面大；产品位置并不优越,保留优越位置产品制造溢价；探知不同产品可接受价位基础。2期推出项目内位置相对较好的联排中间套,利用第一次推盘人气实现产品溢价;产品类型及户型齐全,客户选择面较大;产品位置并不优越,保留优越位置产品制造溢价,在市场环境创造品质和价格步步提升的势头。3期推出环境和位置较好的联排端头套及沿河类独栋产品，项目中位置最为优越的区域,产品类型最为丰富;花园及景观优势明显,借此提价,空间最为巨大;蓄能最终爆发,实现最大化溢价;为高层产品入市打下坚实基础。4期推出项目内的普通住宅，首批主打小户型，按总价段步步加推，营造价值升空感.推盘策略分析策略执行(Strategy)Customer.Sketching策略解析第一层：实现项目的成功销售，最大化降低风险