时代广场前期物业管理制度

时代广场前期物业管理制度一、总则（一）目的为加强时代广场物业管理，规范物业服务行为，提高物业服务质量，保障业主的合法权益，创造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境，特制定本前期物业管理制度。（二）适用范围本制度适用于时代广场小区及商业区域内的物业服务活动，包括但不限于房屋及配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生保洁，绿化养护，安全保卫，车辆停放管理等。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规及相关政策规定，依法履行物业服务职责。2.业主至上原则：以业主需求为导向，全心全意为业主服务，维护业主的合法权益。3.优质高效原则：不断提高物业服务水平，追求服务质量的优质高效，为业主提供便捷、周到的服务。4.公平公正原则：在物业服务过程中，做到公平、公正地对待每一位业主，不偏袒、不歧视。二、物业服务内容（一）房屋及共用设施设备管理1.房屋建筑本体定期对房屋建筑进行巡查，及时发现并处理房屋渗漏、墙体裂缝、门窗损坏等问题。负责房屋外观的维护，保持房屋外立面整洁、美观。2.共用设施设备建立共用设施设备档案，记录设备的型号、规格、购置时间、维修保养记录等信息。制定设施设备维护保养计划，定期对电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、弱电系统等进行维护保养，确保设备正常运行。对设施设备的运行状况进行实时监测，发现故障及时维修，保障业主的正常生活和工作。（二）环境卫生管理1.公共区域保洁每日定时清扫小区道路、楼道、电梯轿厢、楼梯扶手、垃圾桶等公共区域，保持环境整洁。及时清理小区内的垃圾，做到日产日清，确保垃圾不堆积、不散发异味。2.垃圾分类管理在小区内设置垃圾分类投放点，引导业主正确分类投放垃圾。定期对垃圾分类投放点进行清理和消毒，防止滋生蚊虫和细菌。3.卫生消杀定期对小区内的公共区域、垃圾桶、下水道等进行卫生消杀，预防疾病传播，保障业主身体健康。（三）绿化养护管理1.绿化规划与建设根据小区的整体规划，合理布局绿化景观，种植花草树木，营造优美的居住环境。2.日常养护定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保植物生长良好，景观效果美观。及时清理绿化区域内的杂物和枯枝落叶，保持绿化环境整洁。（四）安全保卫管理1.人员出入管理在小区出入口设置岗亭，安排专人24小时值班，对进出人员和车辆进行登记、询问和检查。严禁外来无关人员和车辆随意进入小区，确保小区安全。2.巡逻防控制定巡逻制度，安排保安人员定时对小区进行巡逻，重点巡查小区内的公共区域、楼道、停车场等部位。及时发现和处理各类安全隐患和突发事件，维护小区的安全秩序。3.消防管理建立健全消防管理制度，配备消防设施设备，并定期进行检查和维护，确保消防设施设备完好有效。组织开展消防知识宣传和培训，提高业主的消防安全意识和自防自救能力。定期进行消防演练，确保在火灾发生时能够迅速、有效地进行扑救和疏散。（五）车辆停放管理1.停车场规划与建设合理规划小区内的停车场，设置停车位，并明确标识停车区域和停车规则。2.停车服务对进入小区的车辆进行引导，规范停车秩序，确保车辆停放整齐。负责停车场的日常管理，包括车辆出入登记、停车收费等工作。做好停车场的安全防范工作，防止车辆被盗、被损坏等情况发生。（六）客户服务1.接待与咨询在物业管理处设置客户服务中心，安排专人负责接待业主来访和咨询，及时解答业主的疑问。2.投诉处理受理业主的投诉和建议，认真记录并及时反馈处理结果，做到事事有回音，件件有着落。3.社区文化建设组织开展各类社区文化活动，增进业主之间的沟通与交流，营造和谐的社区氛围。三、物业服务人员管理（一）人员招聘与培训1.人员招聘根据物业服务工作需要，制定人员招聘计划，招聘具备相应专业知识和技能的物业服务人员。对应聘人员进行面试、笔试、体检等环节的考核，确保录用人员符合岗位要求。2.人员培训制定员工培训计划，定期组织物业服务人员进行业务培训，包括物业管理法律法规、服务规范、操作技能等方面的培训。鼓励员工参加各类专业培训和职业资格考试，提高员工的业务水平和综合素质。（二）人员考核与奖惩1.人员考核建立员工考核制度，定期对物业服务人员的工作表现进行考核，考核内容包括工作业绩、工作态度、专业技能等方面。根据考核结果，对员工进行评价和排名，为员工的晋升、奖励、处罚提供依据。2.奖惩措施对工作表现优秀的员工给予表彰和奖励，包括奖金、荣誉证书等。对违反公司规章制度、工作失职的员工进行批评教育和处罚，包括警告、罚款、辞退等。（三）人员岗位职责1.项目经理岗位职责全面负责时代广场的物业服务工作，制定物业服务工作计划和目标，并组织实施。协调与业主、社区、相关部门等的关系，及时处理各类投诉和纠纷。负责物业服务团队的管理和建设，提高团队的整体素质和服务水平。定期向上级领导汇报工作情况，完成上级领导交办的其他工作任务。2.客服人员岗位职责负责接待业主来访和咨询，解答业主的疑问，处理业主的投诉和建议。办理业主入住、装修等手续，与业主签订物业服务合同和相关协议。负责业主档案的建立和管理，及时更新业主信息。组织开展社区文化活动，增进业主之间的沟通与交流。3.维修人员岗位职责负责房屋及共用设施设备的维修、养护和管理工作，制定设施设备维护保养计划并组织实施。及时处理设施设备故障和突发事件，确保设施设备正常运行。对维修工作进行记录和统计，建立维修档案。协助其他部门开展工作，提供技术支持和保障。4.保洁人员岗位职责负责小区内公共区域的环境卫生保洁工作，包括道路清扫、楼道清洁、电梯轿厢清洁等。及时清理小区内的垃圾，做到日产日清，保持环境整洁。对垃圾分类投放点进行管理，引导业主正确分类投放垃圾。定期对公共区域进行卫生消杀，预防疾病传播。5.绿化人员岗位职责负责小区内绿化植物的养护和管理工作，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。及时清理绿化区域内的杂物和枯枝落叶，保持绿化环境整洁。根据小区的整体规划，进行绿化景观的建设和改造。6.保安人员岗位职责负责小区的安全保卫工作，包括人员出入管理、巡逻防控、消防管理等。对进出小区的人员和车辆进行登记、询问和检查，严禁外来无关人员和车辆随意进入小区。定时对小区进行巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。做好消防设施设备的检查和维护工作，确保消防设施设备完好有效。四、物业服务费用管理（一）费用标准1.根据时代广场的实际情况，制定合理的物业服务费用标准，并报物价部门备案。2.物业服务费用标准应根据物业服务成本、市场行情、小区档次等因素进行合理确定，确保物业服务企业能够提供质价相符的服务。（二）费用构成1.物业服务费用主要包括以下几个方面：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。物业管理区域清洁卫生费用。物业管理区域绿化养护费用。物业管理区域秩序维护费用。办公费用。物业服务企业固定资产折旧。物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。经业主同意的其他费用。（三）费用收缴1.物业服务企业应按照物业服务合同的约定，向业主收取物业服务费用。2.制定费用收缴计划，明确收费时间、方式和标准，确保费用按时足额收缴。3.对欠费业主进行催缴，通过电话、短信、上门等方式提醒业主按时缴纳费用。4.对于长期欠费且经多次催缴仍不缴纳的业主，可通过法律途径解决。（四）费用使用与监督1.建立物业服务费用使用管理制度，严格按照规定的用途使用费用，确保费用使用合理、透明。2.定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.业主有权对物业服务费用的使用情况进行查询和质疑，物业服务企业应及时给予答复和解释。五、物业档案管理（一）档案分类1.业主档案：包括业主基本信息、入住资料、房屋产权信息、缴费记录、投诉处理记录等。2.物业资料：包括物业服务合同、管理规约、前期物业服务方案、设施设备档案、绿化档案、卫生档案、安全档案等。3.其他档案：包括各类文件、通知、会议记录、工作计划、总结报告等。（二）档案建立与整理1.安排专人负责物业档案的建立和管理工作，确保档案资料的及时收集、整理和归档。2.对档案资料进行分类编号，建立电子和纸质档案，便于查询和使用。3.定期对档案资料进行整理和更新，确保档案的完整性和准确性。（三）档案保管与借阅1.设立专门的档案保管室，配备必要的保管设备，确保档案资料的安全存放。2.制定档案借阅制度，严格控制档案的借阅范围和程序，借阅档案需经相关负责人批准，并进行登记。3.借阅人员应妥善保管档案资料，不得擅自涂改、转借、丢失，借阅完毕后及时归还。六、应急预案管理（一）应急管理原则1.预防为主，防消结合。加强对各类突发事件的预防工作，制定完善的应急预案，提高应对突发事件的能力。2.快速反应，协同应对。在突发事件发生时，能够迅速启动应急预案，各部门之间密切配合，协同作战，及时有效地控制事态发展。3.以人为本，减少损失。把保障业主的生命财产安全放在首位，最大限度地减少突发事件造成的损失。（二）应急预案分类1.火灾应急预案：制定火灾预防、火灾报警、火灾扑救、人员疏散等方面的措施和程序。2.治安应急预案：针对盗窃、抢劫、打架斗殴等治安事件，制定应急处置措施和程序。3.自然灾害应急预案：包括地震、暴雨、台风等自然灾害的应急处置措施和程序。4.其他应急预案：如电梯故障应急预案、停水停电应急预案等。（三）应急演练1.定期组织开展应急演练，检验应急预案的可行性和有效性，提高物业服务人员的应急处置能力。2.应急演练应包括模拟突