资料-聚龙巢湖车站项目策划书最终稿

2021-7-6聚龙巢湖(车站)工程建议书北京/灵锐地产机构我是谁？——认识自我我们的处境如何？——市场环境分析推广建议其它建议我们路在何方？——工程定位建议思路火车站新汽车站太湖山路金湖大道地块现状占地面积：29565.78M2建筑容积率：2.0建筑面积：59132.M2目前工程地为一块洼地东南有局部民居.临金湖大道一那么有高架走廊和水泥厂,为工程带来景观影响,开发销售当中应注意躲避引导.工程概况工程地块小结:S－优势未来2—3年，片区因交通之利将成为巢湖热点区域之一；片区内正进行旧城改造。周边新建楼盘较多，易形成规模效应，利于工程片区炒作。T－威胁O－时机工程东面高架走廊通过，影响区域景观工程东面水泥厂的存在，对工程品质的打造带来影响；工程高容积率，周边景观匮乏W－劣势工程地块SWOT分析地块开发战略思路:通过资源整合，以产品创新打造片区内精品物业短、平、快完成工程操作，回收资金！我是谁？——认识自我我们的处境如何？——市场环境分析推广建议其它建议我们路在何方？——工程定位建议思路巢湖房地产市场市场特征巢湖房地产开展已进入快速平稳的开展态势，楼市的整体销售情况良好，以多层为主,主要成交户型为中小户型；2021年巢湖楼市均价为2600元/㎡，与周边城市相比较，处于价格洼地，其整体房价尚不如下属的无为，但房价近两年来增长态势明显，局部楼盘已到达3000元/㎡。巢湖楼市的价格水平使其所辐射的客户，不仅限于当地，来自下属县如无为区域的客户逐渐增加，随着合肥滨湖新区的快速开展建设，与合肥进行无缝对接共同打造大环湖区域经济为巢湖的房地产带来一片生机。在售竞争工程分析楼盘名称金科世家位置巢湖市新火车站广场对面（原华丰公司）发展商投资商：北京希玛企业集团//开发商:安徽希玛国信房地产开发公司建筑设计园林设计建筑规模容积率建筑面积：7万平米；容积率：1.5；绿化率：30%建筑类型多层、小高层（砖混结构）配套设施商业街成交客户区域巢湖、无为主力户型90-150平价格（元/㎡）多层：3-4F：2600元/平；顶层：5+6，5F-2450元/平，6F-1580元/平项目现状项目共600多套，目前只有十几套顶层复式项目评价项目建筑形态大众化，无特别之处。周边交通便利，因与我项目较近，后期开发与我项目形成一定的竞争巢湖房地产市场楼盘名称嘉和花园位置巢湖市长江东路54号发展商安徽鑫闽房地产开发有限公司建筑设计厦门建筑设计研究院园林设计美国泛亚设计（中国）有限公司建筑规模容积率占地:44236㎡\\建筑面积:107444.72㎡建筑类型花园洋房、小高层配套设施泛会所、羽毛球场、儿童泳池、音乐广场成交客户区域巢湖、无为主力户型90-150价格（元/㎡）均价：3000元/平项目现状已售罄项目评价此项目在产品打造上有所创新，以目前巢湖市场上未出现过的层层退台情景式洋房、花园洋房为主，产品品质较高，小区内景观规划完善，在片区内有很强竞争力，因与我项目紧临，后期开发与我形成直接竞争。巢湖房地产市场在售竞争工程分析楼盘名称天巢广场位置长江东路与东塘路交汇处发展商巢湖天乐房地产开发有限公司建筑设计中国航天建筑设计院园林设计建筑规模容积率占地166亩；总建面：30万方（17万方住宅，10万方商业，2万多写字楼）建筑类型多层、小高层、商业配套设施商业街成交客户区域巢湖、无为主力户型80-130平价格（元/㎡）多层2900元/平，1F2600元/平；小高层：2900元/平，1F2200元/平项目现状多层已售罄项目评价在售工程分析巢湖房地产市场楼盘名称人民路商业步行街位置巢湖市人民路发展商投资商：香港信泰投资机构，开发商：信泰（巢湖）房地产开发有限公司建筑设计园林设计建筑规模容积率占地7公顷，总建面21万方建筑类型商业配套设施成交客户区域巢湖、无为主力户型价格（元/㎡）尚未销售项目现状一期商业步行街正在登记中项目评价由于是老商业改造项目,其发展前景非同寻常,它的开发入市必会加速巢湖市商业的进一步升级.在售工程分析巢湖房地产市场楼盘名称信泰国际花园位置人民路259号发展商投资商：香港信泰投资机构，开发商：信泰（巢湖）房地产开发有限公司建筑设计园林设计美国伊思特景观设计建筑规模容积率30万方，容积率1.3，绿化率35%建筑类型多层、高层配套设施幼儿园、商业主力户型80-150平价格（元/㎡）2600元/平，项目现状销售率90%，只剩顶层复式样项目评价巢湖房地产市场在售工程分析楼盘名称丽景国际位置巢湖市健康西路发展商投资商：安徽丽都置业；开发商：安徽南峰嘉和房地产开发有限公司建筑设计中国建筑上海建筑设计研究院园林设计香港梁智明设计顾问有限公司建筑规模容积率占地14。2平方，总建面：19万平方建筑类型多层、小高层配套设施街区会所、宾馆、超市等经营性配套、幼儿园成交客户区域巢湖、无为主力户型60-120平方米物业管理公司物业管理费安徽汇帮物业管理有限公司价格（元/㎡）均价2800元/平项目现状一期已销售完毕项目评价项目销售物料较别致,售楼处品质较好.巢湖房地产市场在售工程分析楼盘名称城市之光位置长江路与半汤路交汇处发展商巢湖金成房地产开发有限公司建筑设计上海现代建筑设计（集团）有限公司园林设计YPA上海北半秋景观设计有限公司建筑规模容积率50万平米建筑类型多层、高层配套设施幼儿园、小学成交客户区域巢湖、无为主力户型80-130平方物业管理公司物业管理费佳和物业价格（元/㎡）均价2900元/平巢湖房地产市场在售工程分析楼盘名称名仕佳苑位置巢湖市半汤路市公安局东侧发展商巢湖双友置业有限公司建筑设计浙江佳境建筑设计研究院园林设计南京东南大学风景园林所建筑规模容积率建筑类型多层配套设施商业成交客户区域巢湖、无为主力户型88-145平米价格（元/㎡）均价：2400元/平项目现状一、二期已售罄，三期大户型现正推出项目评价项目处于巢湖市区与半汤路之间，周边配套尚未完善。产品无突破性。巢湖房地产市场在售工程分析楼盘名称四海花园位置巢湖市半汤路与金巢路交汇处发展商安徽五湖四海置业有限公司建筑设计合肥工业大学建筑设计院园林设计建筑规模容积率20万平方建筑类型多层、沿街商业配套设施商业、幼儿园成交客户区域巢湖、无为主力户型60-110平方米价格（元/㎡）均价：2400元/平项目现状一期已销售85%项目评价普通多层，产品无创新巢湖房地产市场在售工程分析楼盘名称碧桂园位置巢湖市居巢区忠庙鸣凤岗新区西部发展商安徽中庙碧桂园房地产开发有限公司建筑设计园林设计建筑规模容积率25万平方建筑类型多层精装洋房、别墅配套设施商业广场、星级酒店主力户型70-500平方米价格（元/㎡）均价：2600元/平项目现状7.12开盘项目评价沿用碧桂园一贯的低价入市策略，以2600元/平精装洋房,别墅3000元/平,借助其全国性的影响力,目前在巢湖及合肥区域掀起一阵碧桂园热潮.巢湖房地产市场在售工程分析在售工程总结：价格分析目前区域总体均价为2600元/平米。楼盘价格大体呈离市区越近价格越高的走势。巢湖房地产市场在售物业类型分析从物业类型来看：住宅开发主要以多层和小高层为主，多层是巢湖房地产市场的绝对主力。巢湖房地产市场近年来住宅物业投放量大，占所有新开工程的90%以上。巢湖房地产市场在售物业客群分析巢湖房地产市场我是谁？——认识自我我们的处境如何？——市场环境分析推广建议其它建议我们路在何方？——工程定位建议思路创新根据我们的市场摸底调查，灵锐认为：目前在巢湖房地产开发上，还处于较为初级的阶段，以砖混结构多层为主，以三房为主力户型,较为单一，产品形态不丰富，购房者可选择范围小。值得注意的是,目前碧桂园以巢湖为突破口,拉开了在安徽攻城掠地的扩张战略,其工程的成功开发必会带来巢湖房地产市场新一轮r的升级换代,带来市场繁荣的同时也会带来一定的市场冲击.因此在我工程的开发过程中,一定要进行产品创新,营销创新,才能达成公司的开发目标.项目定位一巢湖站前区·酒店式公寓——诉求优越的交通区位以及产品特性。工程物业创新酒店式公寓的开发条件绝对位置优越性，位于交通枢纽中心区，出那么繁华，入那么宁静；交通便捷度高、周边配套齐全；为小高层建筑，具有一定的区域标志性作用。工程物业创新项目定位二巢湖站前区·叠加洋房叠加洋房产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚。该房型6-7层,每户面积约89-130平米，2-3层的立体空间，多阳台设计，底层花园入户，顶层最高4.5米层高，具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；每户有入户花园或阳台花园；架空层防止了潮湿和视野不开阔；相比别墅具有价格低的优势。目前巢湖市场上的楼盘绝大多数为多层，产品单一,随着80后一代进入房市，时尚、现代的生活方式将成为主流，抓住客户群的需求，细分市场，在满足低总价小户型消费的根底上，打造现代的叠加式洋房可丰富工程业态，扩大客群覆盖范围，实现工程的销售价值最大化。叠加洋房的开发条件外立面定位外立面建议外立面是一个工程的面子，工程所处位置是交通枢纽，城市中心，外立面设计上需要有前瞻性，超越巢湖现有工程，建议采用更国际化的设计元素，对于价格提升意义重大！户型定位户型面积区间所占比例一房二厅40-45㎡35%二房二厅一卫60-70㎡30%二房二厅带多功能房75-80㎡25%三房二厅二卫90㎡10%以灵活组合的中小户型为根本单位：在空间布置上一定要做到可以分隔容易、灵活组合，对客户的不同需求〔宜住、宜商〕都可以尽量满足。户型建议空间蒙太奇

大板结构，减少户内梁和柱，空间组合无限可能，除外墙外，所有墙体都可自由打通，既可以是60平米的1房1厅，又可以是几百平方米以上的超大户型。多层分隔，超高空间，可以划分为2层或3层，带来多层次、多重的使用空间。经典案例：深圳雕塑家园，北京今典家园，北京UHN国际村、合肥和地蓝湾。户型建议楼中楼(LOFT)户型

户型建议灵活组合居住空间户型建议宜住宜商户型建议叠加居住空间复式底层复式上层户型建议目前，在巢湖市场上，顶层复式房因面积大，且顶层隔热效果没有进行处理，形成滞销，为防止此一情况出现，我司建议，在新产品打造上，可在顶层做出空中花园，与顶层住宅进行捆绑销售，不仅可防止滞销，且可提高住宅品质，从而提高售价。顶层建议建筑建议当前，巢湖房地产市场上大多是欧洲概念体，建筑形态单一，且由于前期规划不当，往往形成顶层复式处于滞销状态，影响了资金回笼，也影响到工程品质．因此，本工程在新产品打造上，可另僻溪泾，以现代简约风格，叠加洋房等，有效区隔当前的市场，并借助巢处于地震带，在建筑上以框架结构为主体，提升楼体抗震级别，从而使市场快速认知，达成工程的快速销售．我是谁？——认识自我我们的处境如何？——市场环境分析推广建议其它建议我们路在何方？——工程定位建议思路形象定位巢湖交通双枢纽首席独立式公寓命名建议聚龙雅苑名称释义：聚龙实业在巢湖当地有着一定的的影响力,而该工程为聚龙公司在巢湖开发的第一个房地产工程,将公司名与工程名有效结合可为工程赢得先声，利于工程的营销推广.命名建议聚龙.新干线名称释义：工程地处交通枢纽，新干线，现代时尚，点明都市生活的快节奏，都市感强，简练易记．命名建议聚龙.新天地名称释义：每个城市都需要有个新天地，每个人都需要一个新天地，新天地，是每个人，每个城市的新声我是谁？——认识自我我们的处境如何？——市场环境分析推广建议其它建议我们路在何方？——工程定位建议思路裙楼定位分析根据工程所处位置，我司建议本工程应做出裙楼底层商业巢湖商业经营状况国内外一线品牌商家入驻，品牌商业必然冲击原有市场巢湖开始脱离小规模小商铺经营模式，上档次、大规模、专业化的大型商场渐渐增多。随着沃尔玛的进驻，巢湖的商业地产必会迎来一次开展的热潮。以人民路段为主要区域，形成了巢湖的核心商圈，这里车水马龙、万商云集、人潮汹涌。银行、酒店、各类市场、商城集中，毫不逊色于合肥淮河路步行街。

老城区核心商圈改造升级繁荣兴盛从工程整体定位分析酒店式公寓定位，必须考虑物业效劳配套的设置；除裙楼底商外，工程不存在能够利用的配套空间。物业效劳配套裙楼裙楼定位分析建议：本工程裙楼首层规划为临街商铺，2～3层规划为商业销售。裙楼规划建议街铺商业街铺√餐饮娱乐√餐饮娱乐√实现裙楼利润最大化规模合适；同时可作商务娱乐配套。优点：首层～3层裙楼能够实现收益最大化，并且利用餐饮娱乐业态为工程提供了娱乐休闲配套，有利于提升工程销售价值；缺点：2～3层商业价格偏低，需与一层商业捆绑销售．工程营销总思路户外报纸网络电视ＤＭ消费场所宣传赠品……明线〔即群众推广，可有效提升工程形象〕暗线〔一是“渠道〞，二是“活动〞〕明线：选择有效的传播通道与传播工具覆盖客户群主要来源的区域范围一条明线，两条暗线兵马未动,推广先行!工程营销总思路入市时机建议正式入市时机宜选在意向客户积累达500批左右，配合一系列的攻关活动、传播造势和销售渠道，切实做到无造势不入市，要让潜在目标客户对本工程有充分的了解并产生美好的向往和购置的欲望。入市时机建议及阶段划分期段时间列表时间销售率累计市场预热期待定3个月——第一组团待定2个月80%第二组团待定3个月90%阶段划分——工程按8个月安排如下：工程营销总思路活动营销策略工程营销总思路最低开盘均价＝2800元/平方米工程拟定销售均价＝×1.05=2950元/平方米工程挑战均价＝×1.05=3038元/平方米由灵锐专业筹划代理对工程产品的挖掘及营销创新，在工程最低价格的根底上，依照我司常规的操盘经验，工程均价仍有5%以上的提升，那么：工程操作各方的精诚合作将使工程销售各环节操作更加顺畅，有利于提高工程的整体销售均价，届时工程均价将能再提升3%，即：根据工程定位、所面对的客户、周边竞争工程售价、工程自身品质，我司认为本工程：价格三级跳工程价格定位价格建议价格定位说明在市场环境开展良好，各方通力合作的情况下，工程以：2800元/平方米入市。实现最终销售均价3100元/平方米。工程价格定位价格定位价格定位支撑工程地段优势、稀缺性、景观优势；工程户型设计面积较小，从而可以在保证总价的情况，实现单价提升；工程全程专业筹划营销；工程整体包装，概念的导入与应用；各工程营销活动展开、宣传推广力度的跟进。工程价格定位价格定位三点总结挖掘工程价值点筹划创新亮点