山东人文园林生活居住区-商业建筑方案

即墨青威路项目概念方案设计（第一轮）Conceptual

Design

of

Qingwei

Road

，Jimo

District

ProjectRIA

works

2019.0101项目概况02总体设计方案一方案二03户型设计04立面设计05体育公园06建筑工业化设计07绿建设计01

项目概况/Project

overview区位分析/Location

analysis至威海至烟台至龙口至海阳即

墨

区汽车产业新城蓝色硅谷核心区济青高速青威路40KM基地创智新区即墨区人民政府至济南蓝鳌路青岛胶东国际机场即墨老城区1小时经济圈（公路）青岛流亭国际机场本项目位于山东省青岛市即墨区创智新区，邻近汽车产业新城，距即墨区政府5.8公里。创智新区与即墨古城和汽车产业新城并立为即墨经济开发区的三驾马车，是未来新即墨的核心。其位于即墨老城区与东部蓝色硅谷之间，本着“城市发展新中心、城市中央商务区、现代服务业聚集区、高端生态居住区”的发展定位，突出“高端、新兴、蓝色”特色和方向，着力发展公共服务、现代金融、商务会展、信息服务、商贸、文化旅游等现代服务业，承接蓝色硅谷核心区产业孵化。青岛市人民政府创智新区东接青龙高速即墨枢纽立交，可快速通达青岛市区。沿鹤山路相邻即墨成熟老城区，北接青威路直达汽车城，交通十分便捷，区位优势明显。与烟台90分钟的车程，也让此地有条件成为青岛辐射胶东地区的重要枢纽。青岛火车站青岛港上位规划/Landuse基地上位规划用地性质为住宅用地及公园绿地，北侧为防护绿地，东面为住宅用地及商住用地，南面为中小学用地，西面为商业设施用地及工业用地。地块总净用地面积为189753平方米，计入容积率的总建筑面积

303604平方米,主要规划要求如下

：地块名称

用地性质出让面积（㎡）36711容积率1.6计容建筑面积（㎡）58737.6建筑高A1A2B1B2住宅用地住宅用地住宅用地住宅用地公园绿地≤70，西侧≤60≤403030303010521791.683486.43070525391.684062.4≤70，西侧≤60≤60，西侧≤40≤15483241.677318.4C838000.054190总计189753(不含C地块）303604.8(不含C地块)区域交通分析/Trafficanalysis国道烟基地青威路青一级路M青威路即墨汽车总站辽

河

一

路待

建

轻

轨鹤即墨汽车东站山路鹤山路M蓝鳌路即墨区人民政府路蓝鳌5公里至青岛胶东国际机场天山一路基地位于青威路与204国道交叉口，南至辽河一路。周边路网密布、交通便捷。待建轻轨轨道交通高速公路快速路干线公路至青岛流亭国际机场至青岛市区域配套分析/Business

analysis北安中学基地东侧有大量住宅社区，临近学校，人口密集。5公里北安中心小学基地位于的创智新区正处于发展阶段，周边大型商业购物中心较为稀少。但在未来创智新区内，基地北侧不远将建设商业区。即墨创智新区体育中心杨头幼儿园基地万科朗润园名都苑青岛国金中医医院即墨区实验高级中学即墨区潮海中学博兰斯勒（青岛大剧院）2公里社区卫生服务站盟旺山公园开发区农贸市场飞环国际幼儿园即墨经济开发区派出所住宅区购物中心行政设施医疗卫生设施教育设施文化设施锦绣华隆钻石广场龙泉湖公园即墨区政府即墨古城佳和医院即墨区人民医院龙山中心小学龙山风景区基地现状分析/Siteanalysis西至烟青一级路、东至崂山二路，南至辽河一路，北至青威路1.烟青一级路辅路基地目前处于待建状态，C地块被绿化覆盖，B地块上有部分厂房未拆除，基地整体的东侧南侧被住宅环绕。现状河道C3.2.辽河一路崂山二烟青一级路基地A2基地A1万科东郡B11B2A1

3A2杨头社区万科朗润园2万科朗润园（1.2W/㎡）万科东郡（

1.4W/㎡

）杨头社区规范解读/Normative

interpretation摘自《青岛市城乡规划管理技术规定》（试行稿）2017年5月版规划指标：建筑限高≤15C地块B2地块≤40≤60

≤60

≤70B1地块A1地块≤40≤60

≤70居住建筑高度H＜24M适宜面宽L≤80ML≤60ML≤40MA2地块一梯两户二梯四户、二梯三户点式高层24M＜H≤60MH＞60M幼儿园位置分析/kindergarten

position任务书要求：本项目配建15班幼儿园一座，幼儿园位于B地块，但不得位于用地西侧85米退线西侧，幼儿园用地面积、建筑面积及内部功能空间均需符合国家及地方规定。位于B地块东北角•

远离地块中心，可达性差。•

周边建筑限高70米，日照条件不易满足。位于B地块东南角•

两地块中间，可达性好。•

南面建筑限高70米，日照条件不易满足。•

位于城市道路交叉口，不宜布置。位于B地块西南角•

两地块中间，可达性好。•

南面建筑限高40米，日照条件易满足。•

西侧临城市绿地，环境优越。基地价值分析/Siteanalysis北侧、西侧：规划为体育公园用地；南侧：紧邻即墨区高级实验中学，拥有得天独厚的自然资源和教育资源，人文底蕴深厚；东侧：有已建居住区，可共享社区基础设施资源。三大价值分析：公园绿地C地块景观资源充分：C地块、A2及B2地块西侧85米范围整体规划为体育公园。地块临西靠近体育公园侧景观资源优势明显。城市界面：地块临市政道路侧为城市界面，商业价值高。居住区安静私密安静私密：基地内部四面环绕，安静、私密。景观资源充分B2地块绿地B1地块A1地块城市界面城市界面景观资源充分绿地安静私密+居住区体育馆A2地块高级实验中学交通及出入口分析/Entrance

analysis基地西侧紧临70米宽烟青一级路，不开设地块出入口。基地南侧为40米宽辽河一路，设置体育公园及住宅小区出入口，出入口距离烟青一级路与辽河一路交叉口超70米。C基地东侧为30米宽崂山二路，开设体育公园及住宅小区出入口。基地内部穿24米市政道路，设置体育公园、幼儿园、售楼处及住宅小区出入口。住宅小区出入口幼儿园出入口售楼处出入口体育公园出入口设计愿景/Designvision打造适宜居住的园林式生活居住区主打“体育+”概念及人文园林舒适居住理念，以体育休闲产业链衍生为核心，探讨体育与住宅、商业等地产模块的优化组合，建设“体育”元素下的社区生活，在社区中引入全年龄段的体育运动元素，引领健康都市新生活。01在建筑形态和产品设计上创新突破，打造差异化的高端社区02引入高品质绿色精装体系，形成生态、健康、品质的舒居豪宅03提供全面完善的配套用房04高端品质的景观园林配置02

总体设计/Overall

design方案Ⅰ“循循然，次序。”门厅堂庭廊院设计理念/Designconcept府庭门府“名门尊”—《周礼

·

太宰》记：百官所居曰府厅厅府规划逻辑：层层递进的入户仪式景观空间：小中见大的环境设计门“府”的理念基于几个基本的规划元素：门、厅、堂、庭、廊、院庭鸟瞰图/方案一Aerial

view11F住宅效果图/方案一Rendering11F住宅效果图/方案一Rendering6F住宅效果图/方案一Rendering6F住宅效果图/方案一Rendering19F住宅效果图/方案一Rendering效果图/方案一Rendering住宅小区入口广场住宅小区沿街底层商业售楼处效果图/方案一Rendering体育馆效果图/方案一Rendering幼儿园效果图/方案一Rendering规划总图/General

layoutB地块综合指标数量单位备注用地面积总建筑面积容积率计容建筑面积地上建筑面积住宅面积100863224109.681.6161380.8161380.8134352.86150㎡㎡-㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆幼儿园面积配套面积其中3878商业面积绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位1700030258.92177962728.88173310.5%地上机动车停车位地下机动车停车位非机动车停车位建筑密度绿地率1001633252921.6%30辆

6%其中辆辆%%户户数1277规划人数4087人

按3.2人/户计算A地块综合指标数量单位备注用地面积总建筑面积容积率计容建筑面积地上建筑面积住宅面积体育场馆面积其中

售楼处面积配套面积商业面积绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位88890194732.021.614222414222410943090001500337518919266672652752508.021558㎡㎡-㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆13.3%地上机动车停车位地下机动车停车位非机动车停车位建筑密度绿地率1551403240829.8%30辆

10%其中辆辆%%户户数1032规划人数3303人

按3.2人/户计算经济技术指标/Economic

andtechnical

indicatorsB2地块项目数量单位备注B1地块项目数量用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积48324.0048567.240.74用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积52539.00175542.442.39㎡㎡-㎡㎡-m㎡≤70，西侧≤60125770.80125770.80104892.803878.0017000.0015761.7015659.0049771.641362≤60，西侧≤4035610.0035610.0029460.006150.0014497.206120.0012957.24371m㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆%%户㎡住宅建筑面积住宅建筑面积幼儿园建筑面积㎡其中C其中

配套建筑面积商业建筑面积绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位㎡绿地面积㎡㎡建筑基底面积地下建筑面积总停车位㎡㎡辆辆辆辆%%户地上机动车停车位地下机动车停车位30341368其中地上机动车停车位地下机动车停车位701292216129.80%30其中非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数12.66%30B1B222873010493357人

按3.2人/户计算人

按3.2人/户计算A2地块项目数量单位备注A1地块项目数量用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积36711.00123475.802.46用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积52179.0071256.221.00㎡㎡-m㎡㎡㎡㎡㎡㎡-A1A2≤70，西侧≤6090165.0090165.0075390.003375.00≤40m㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆%%户52059.0052059.0034040.009000.001500.007519.0015653.7015209.5019197.22558地上建筑面积住宅建筑面积住宅建筑面积体育场馆建筑面积售楼处建筑面积商业建筑面积配套建筑面积其中其中商业建筑面积绿地面积建筑基底面积地下建筑面积11400.00㎡11013.3011317.5033310.80㎡㎡㎡绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位总停车位1000辆地上机动车停车位地下机动车停车位60498847地上机动车停车位地下机动车停车位95905156230.83%30辆辆辆%%户其中其中非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数29.15%302648457682458人

按3.2人/户计算人

按3.2人/户计算建筑天际线分析/Skyline

analysis安静、便利、视野良好遮挡城市道路噪音城市次干道高层住宅高层住宅城市绿化体育中心高层住宅多层洋房70M60M40M70M多城高层层市23M洋60M绿房化40M23M体育中

洋心

房多层高层南北景观通透、东西错落有序。功能分区/Functional

partition22F合理的功能分区，景观最大化的利用，打造标杆社区22F22F22F22F19F19F11F11F11F11F6F6F19F

19F6F6F6F6F19F

19F11F

11F22F6F6F22F19F

19F19F19F22F11F11F2F6F6F出入口22F22F22F6F19F6F高层（11、19、22F）216782.8㎡多层（6F）27000㎡11F11F6F6F商业（2F）35919㎡售楼部（2F）1500㎡幼儿园（2F）6150㎡体育中心（3F）9000㎡19F11F11F6F6F22F19F

19F11F

11F6F6FA地块建筑（㎡）974B地块建筑（㎡）1121用地面积（㎡）类别项目备注配套分析/facilities

analysis行政管理与社区服务设施物业管理用房社区办公用房社区服务用房按照总建筑面积的5‰配建按照住宅总建筑面积的3‰配建按照住宅总建筑面积的5‰配建15班，建筑面积≥6140㎡，用地面积≥10350㎡328547403672教育设施幼儿园615010350每个社区至少应配置1处，服务人口0.7-1.5万人，建筑面积400-600㎡，用地面积400-800㎡社区综合性文化服务中心文化娱乐设施400400400每个社区至少应配置1处，服务人口0.7-1.5万人，建筑面积100-260㎡/千人，用地面积300-650㎡/千人指标每个社区至少应配置1处，服务人口0.7-1.5万人，用地面积500㎡/千人指标每个社区至少应配置1处，服务人口0.1-0.3万人，建筑面积100-260㎡/千人，用地面积300-650㎡/千人指标社区体育中心社区游园120020001200体育设施居民健身场地服务人口1万以下，服务半径不宜大于500m，可集中配置，建筑面积200㎡/千人指标0.5万人设置1处，建筑面积≥300㎡，新建居住区应同步配建每百户不少于20㎡商业金融服务设施小型商业金融服务设施660300817300老年人服务设施（老年服务站）社会福利与保障设施用地面积≥150㎡，宜与社区绿地合并设置每处服务居住建筑不宜超过300户，150-200㎡/处（宽度不小于9M）老年活动场地配电室150地下600750独立小区均需设置，大型居住区每2000-3000户设置1处，35-45（宽度不小于4M）600户以上新建居民小区宜配建一处，20-50㎡/处通信接入机房35203520小区邮件末端公共服务设施150-300㎡（宽度不宜小于7.5m），每处服务面积不宜超过20万㎡换热站地下150300市政公用设施每处服务半径500m，地上独立设置燃气中低压调压站垃圾收集点36独立小区内每80-120户配置1处，每处服务半径不超过70m独立小区宜设置垃圾收集站，建筑面积＞80㎡，用地面积120-400㎡独立小区应至少设置1处公厕，可结合物业用房等设置，建筑面积30-60㎡，用地面积60-100㎡13处垃圾收集站公共厕所8080120603030小计412511078垃圾收集站配电室换热站文化娱乐/社会福利社区游园居民健身幼儿园摘自即墨市《建设用地规划条件通知书》公共服务设施配套要求：燃气中低压调压站小区邮件末端公共服务设施通讯接入机房行政管理与社区服务设施公共厕所项目应按照总建筑面积的5%配建筑物业管理用房，并分别按照住宅总建筑面积的3%，5%配建社区办公用房和社区服务用房，配建内容及标准应符合《中共即墨市人民政府关于加强城市社区建设管理与服务的意见》（即（2015）4号）要求。公共配套设施用房设置应符合相关规范，不得设置在地下或者半地下，并与项目首期同步设计、同步建设，同步验收并交付使用；其他公共服务设施按照《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》的要求配置。小型商业金融服务老年活动场地户型分布/Door

model

thedistributionB地块住宅产品类型户型

面积段

户数面积占总面积比例

要三居≤90535

49782.8㎡47.5%52.5%56%50%50%60%40%两梯三（四）户两梯三（四）户一梯两户三居

100-105

514三居

120-125

132四居

130-135

9655110㎡16500㎡12960㎡22F22F22F19F22F44%花园洋房19F22F合计1277

134352.8㎡22F22F19F11F135㎡11F2F105㎡6F19F22F11F6F90㎡22F19F6F22F125㎡6F3F6F19F22F11F22F19F11F19F6F11F3F6F11F6FA地块住宅产品类型6F户型

面积段

户数面积占总面积比例

要48.6%三居≤9040736630㎡38760㎡20000㎡14040㎡50%50%60%40%两梯三（四）户两梯三（四）户一梯两户三居

100-105

361三居

120-125

160四居

130-135

10451.4%58.8%41.2%花园洋房合计1032

109430㎡交通分析/Trafficanalysis机动车出入口沿城市的次要道路、支路布置，减少小区内交通出行对城市交通的影响。车库出入口沿社区外布局，最大限度的实现人车分流，提升社区品质。幼儿园及商业设有单独出入口，在提高了安全性及便利性的同时降低了对小区内部的影响。车行出入口人行出入口地下车库出入口车行流线人行流线停车数量要求：停车分析/住宅建筑面积小于90平米的户型按1车位/户配置停车位，住宅建筑面积90平米-120平米的户型按1.2车位/户配置停车位，住宅建筑面积120平米-200平米的户型按1.5车位/户配置停车位；parkinganalysis商业按1辆/100平米配置停车位，其中餐饮娱乐商业按1.8辆/100平米配置；幼儿园按3辆/100学生配置，幼儿园临时停车按3辆/100学生配置停B地块停车位指标地下住宅商业1494—149420930139—70配套幼儿园30停车位总数1733地下停车地上停车163410094%6%其中商业配套需139个车位停住宅内；幼儿园全部地上停车，接送学生停车位14个停车A地块停车位指标地下住宅商业1248—1248223105118配套售楼处体育馆—1522157250停车位总数地下停车地上停车1558140315590%10%其中体育馆独立停车；商业配套需105个车位停住宅内；地面停车消防分析/Fireprotection

analysis消防出入口消防扑救面消防流线停车分析/landscapeanalysis两心：

小区南北向长轴与东西向主轴相交汇聚形成小区的两个中心景观，统领小区各景观节点，为居民营造良好的公共空间与优美的景观环境；二带：

位于小区西侧及北的集中带状城市绿地，打造城市的慢行系统，不仅是景观的视觉中心，也是小区的天然氧吧，利于各组团空气库与外界的交流，为小区引入新鲜空气，调节小区气候环境，。四轴：

两条南北长向的景观主轴与两条东西向的景观次轴，有序地串联起小区各组团绿地与景观节点。形成完整统一、主次有序

的合理景观布局。多节点：组团景观与多节点景观合理分布在景观轴线上，遍布整个小区，为小区各处带来优美的环境与良好的休闲体验，为小区注入更多生机与活力。景观渗透出入口主要景观节点中心景观次要景观节点景观主轴线景观次轴线景观节点//方案一Thelandscape

design以人为多重景26635446761466721

中心广场景观2

公共绿地3

亲水步道4

中心绿地5

浅水池766442616646766

组团绿地7

景观广场中心广场景观口景观入口景观组团绿地浅水池绿化步道现状河道儿童游乐场组团绿地公共绿地景绿化分析/greeningrate

analysis依据即墨市建设用地规划条件通知书要求：A1、A2地块：建筑密度≤30%，绿化率≥30%B1、B2地块：建筑密度≤30%，绿化率≥30%B2地块B1地块占地面积：6120㎡绿化面积：14497.2㎡用地面积：48324㎡绿地率：30%占地面积：15659㎡绿化面积：15761.7㎡用地面积：52539㎡绿地率：30%B地块技术指标；建筑用地总面积为100863㎡,基地占地面积为21779㎡，绿化面积为17210.9㎡。建筑密度为21%，绿化率为30%。满足即墨市建设用地规划条件的要求。建筑密度：12.66%建筑密度：29.8%A地块技术指标；建筑用地总面积为88890㎡,A2地块A1地块基地占地面积为26527㎡，绿化面积为26667㎡。建筑密度为29.8%，绿化率为30%。占地面积：15209.5㎡绿化面积：15653.7㎡用地面积：52179㎡绿地率：30%占地面积：11317.5㎡绿化面积：11013.3㎡用地面积：36711㎡绿地率：30%满足即墨市建设用地规划条件的要求。建筑密度：29.15%建筑密度：30.83%日照分析/Sunlightanalysis根据《青岛市城乡规划管理技术规定》（2017试用版）第五十四条（一）每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有两个以上获得日照，获得的日照时数不应低于大寒日累计2小时。日照分析时间：大寒日8:00-16:00日照分析软件：天正日照分析从分析结论可以看出基本所有住宅均满足大寒日日照累计2小时的需求。0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时地下车库/underground

garageB地块地下车库平面图地下车库建筑面积：62728.88m²机动车位数量：1634个单车位指标：38.4㎡A地块地下车库平面图地下车库建筑面积：52508.02m²机动车位数量：1353个单车位指标：38.8㎡分期建设/方案一Stageconstruction合理的分期开发，保证收益最大化启动区售楼处一期

B1高层产品（19F、22F）二期

A1三期

B2四期

A2高层产品（19F、22F）小高层产品（11F）+洋房（6F）小高层产品（11F）+洋房（6F）三期

B2一期

B1一期二期二期

A1四期

A2三期四期启动区（售楼处）示范区/方案一Demonstration集最精华的设计理念于一体，高端的社区出入口，以景观视线为引导，为客户带来定制般尊贵体验1

入口广场2

售楼处3

景观示范区132主入口车行流线参观流线接客区23会所/方案一Villa售楼处高端、大气、现代，提高社区品质一楼为售楼部，二楼为样板间售楼部样板房体育馆/Gymnasium坡地建筑，将人流导向场地内，与自然环境和谐统一体育馆/Gymnasium绿坡一层平面图本层建筑面积：4200㎡总建筑面积：9000㎡其中：地下机动车位79辆体育馆/Gymnasium三层平面图本层建筑面积：2100㎡二层平面图本层建筑面积：2000㎡夹层平面图本层建筑面积：700㎡地下一层平面图本层建筑面积：6000㎡注明：体育馆计容面积在一层计算地下总建筑面积：6000㎡其中：地下机动车位79辆体育馆/GymnasiumAA体育馆

A-A剖面图幼儿园/Infants’school一层平面图本层建筑面积：2650.00㎡总建筑计容面积：6100.00㎡其中：地上机动车位3辆幼儿园/Infants’school二层平面图本层建筑面积：2750㎡三层平面图本层建筑面积：750㎡区市场产品售价、造价分析/方案一ValueanalysisB地块住宅货值表类型㎡面积（

）

单价（万）

货值（亿）高层（19F、22F）

104892.81.61.71.82.516.782.8小高层（11F）洋房（6F）商业（2F）165001296017000住宅2.334.2526.17总货值B地块计用地面积：

100863㎡，容积率：1.6，计容建筑面积：161380.8㎡。A地块住宅货值表类型㎡面积（

）

单价（万）

货值（亿）高层（19F、22F）

753901.61.71.82.512.063.42.535.1小高层（11F）洋房（6F）200001404020419住宅商业+售楼处（2F）总货值23.09A地块计用地面积：

88890

㎡，容积率：1.6，计容建筑面积：142224

㎡。图例：高层（19、22F）高层（11F）幼儿园（2F）洋房（6F）体育中心（3F）商业（2F）方案Ⅱ鸟瞰图/方案二Aerial

view鸟瞰图/方案二Aerial

view效果图/方案二Rendering幼儿园效果图/方案二Rendering规划总图/General

layout经济技术指标/Economic

andtechnical

indicatorsB地块综合指标数量单位备注用地面积总建筑面积容积率计容建筑面积地上建筑面积住宅面积100863223606.941.6161380.8161380.8134225.86300㎡㎡-㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆幼儿园面积配套面积其中3855商业面积绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位1700030258.921357.562226.14171810.5%地上机动车停车位地下机动车停车位非机动车停车位建筑密度绿地率1001618255021.2%30辆

6%其中辆辆%%户户数1254规划人数4013人

按3.2人/户计算A地块综合指标数量单位备注用地面积总建筑面积容积率计容建筑面积地上建筑面积住宅面积体育场馆面积其中

售楼处面积配套面积商业面积绿地面积88890194721.381.614222414222410966090001500337318691266672554252497.381544㎡㎡-㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆13%建筑基底面积地下建筑面积总停车位地上机动车停车位地下机动车停车位非机动车停车位建筑密度绿地率1541390232528.7%30辆

10%其中辆辆%%户户数1026规划人数3284人

按3.2人/户计算经济技术指标/Economic

andtechnical

indicatorsB2地块项目数量单位备注B1地块项目数量用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积48324.0055629.240.84用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积52539.00167977.702.30㎡㎡-㎡㎡-m㎡≤70，西侧≤60120760.80120760.8099905.803855.0017000.0015761.7015737.5047216.901293≤60，西侧≤4040620.0040620.0034320.006300.0014497.205620.0015009.24425m㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆%%户㎡㎡住宅建筑面积住宅建筑面积幼儿园建筑面积其中C其中

配套建筑面积商业建筑面积绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位㎡㎡㎡绿地面积建筑基底面积地下建筑面积总停车位㎡㎡辆辆辆辆%%户地上机动车停车位地下机动车停车位30395478其中地上机动车停车位地下机动车停车位701223207229.95%309903168其中非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数11.63%30B1B2264845人

按3.2人/户计算人

按3.2人/户计算A2地块项目数量单位备注A1地块项目数量用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积52179.0072924.001.02㎡㎡-用地面积总建筑面积容积率限高计容建筑面积地上建筑面积36711.00121797.382.42㎡㎡-m㎡㎡㎡A1≤40m㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡辆辆辆辆%%户A2≤70，西侧≤6088984.0088984.0073920.0053240.0053240.0035740.009000.001500.007000.0015653.7013870.0019684.00571住宅建筑面积住宅建筑面积体育场馆建筑面积售楼处建筑面积商业建筑面积其中配套建筑面积3373.00㎡㎡其中商业建筑面积11691.00绿地面积绿地面积11013.3011672.0032813.3897394879147631.79%30㎡建筑基底面积地下建筑面积总停车位建筑基底面积地下建筑面积总停车位㎡㎡辆辆辆辆%%户地上机动车停车位地下机动车停车位60511849其中地上机动车停车位地下机动车停车位其中非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数非机动车停车位建筑密度绿地率户数规划人数26.58%30276883人

按3.2人/户计算7502400人

按3.2人/户计算功能分区/Functional

partition合理的功能分区，景观最大化的利用，打造标杆社区B1地块社区出入口B2地块社区出入口小区出入口幼儿园（3F）A1地块社区出入口A2地块高层住宅（19F）小高层住宅（11F）体育馆（2F）商业（2F）社区出入口户型分布Door

model

thedistributionB地块住宅产品类型户型

面积段

户数面积占总面积比例

要105㎡三居三居三居四居合计≤90525

49805.8㎡50%50%50%50%60%40%两梯三（四）户两梯三（四）户一梯两户19F90㎡100-105120-125130-13546515411050100㎡19250㎡15070㎡19F19F56.1%43.9%19F19F125㎡19F一梯两户19F19F1254

134225.8㎡135㎡19FB1地块11F11F19F19F19F11F11F11F11F19F11F19F11F11F11F19F11F19FB2地块11F19F19F19F19F11F19F11F19F11FA1地块

19F11F11F19F19F19F11F11F19F11FA2地块11FA地块住宅产品类型11F11F11F户型

面积段

户数面积占总面积比例

要47.5%11F三居≤90390360152124102635100㎡38820㎡19000㎡16740㎡109660㎡50%50%60%40%两梯三（四）户两梯三（四）户一梯两户11F三居

100-105三居

120-125四居

130-135合计52.5%53.2%46.8%一梯两户交通分析/Trafficanalysis机动车出入口沿城市的次要道路、支路布置，减少小区内交通出行对城市交通的影响。车库出入口沿社区外布局，最大限度的实现人车分流，提升社区品质。幼儿园及商业设有单独出入口，在提高了安全性及便利性的同时降低了对小区内部的影响。社区出入口社区出入口车行出入口人行出入口地下车库出入口社区出入口车行流线人行流线规划道路次要出入口停车数量要求：住宅建筑面积小于90平米的户型按1车位/户配置停车位，住宅建筑面积90平米-120平米的户型按1.2车位/户配置停车位，住宅建筑面积120平米-200平米的户型按1.5车位/户配置停车位；停车分析/parkinganalysis商业按1辆/100平米配置停车位，其中餐饮娱乐商业按1.8辆/100平米配置；幼儿园按3辆/100学生配置，幼儿园临时停车按3辆/100学生配置停B地块停车位指标地下住宅商业1479—147920930139—70配套幼儿园30停车位总数1718地下停车地上停车161810094%6%其中商业配套需139个车位停住宅内；幼儿园全部地上停车，接送学生停车位14个停车A地块停车位指标地下住宅商业1236—1236221104117配套售楼处体育馆—1522157250停车位总数地下停车地上停车1544139015490%10%其中体育馆独立停车；商业配套需104个车位停住宅内；地面停车消防分析Landscape

analysis消防出入口消防扑救面消防流线隐性消防流线景观分析/Landscape

analysis两心：

小区南北向长轴与东西向主轴相交汇聚形成小区的两个中心景观，统领小区各景观节点，为居民营造良好的公共空间与优美的景观环境；二带：

位于小区西侧及北的集中带状城市绿地，打造城市的慢行系统，不仅是景观的视觉中心，也是小区的天然氧吧，利于各组团空气库与外界的交流，为小区引入新鲜空气，调节小区气候环境，。四轴：

两条南北长向的景观主轴与两条东西向的景观次轴，有序地串联起小区各组团绿地与景观节点。形成完整统一、主次有序

的合理景观布局。多节点：组团景观与多节点景观合理分布在景观轴线上，遍布整个小区，为小区各处带来优美的环境与良好的休闲体验，为小区注入更多生机与活力。景观渗透出入口主要景观节点中心景观次要景观节点景观主轴线景观次轴线绿化分析/greeningrate

analysisB1地块B地块，总用地面积100863㎡；建筑基底总面积为21357.5㎡，建筑密度21.17%；绿地面积30258.9㎡，绿地率为30%。B2地块占地面积：15737.5㎡绿地面积：15761.7㎡用地面积：52539㎡绿地率：30%占地面积：5620㎡绿地面积：14497.2㎡用地面积：48324㎡绿地率：30%满足即墨市建设用地规划条件的要求。建筑密度：29.95%建筑密度：11.63%A1地块A2地块占地面积：11672㎡绿地面积：11013.3㎡用地面积：36711㎡绿地率：30%占地面积：13870㎡绿地面积：15653.7㎡用地面积：52179㎡绿地率：30%A地块，总地面积88890㎡；建筑基底总面积为25542㎡，建筑密度28.73%；绿地面积26665㎡，绿地率为30%。建筑密度：31.79%建筑密度：26.58%满足即墨市建设用地规划条件的要求。日照分析/Sunlightanalysis根据《青岛市城乡规划管理技术规定》（2017试用版）第五十四条（一）每套住宅至少应有一个居住空间获得日照，当一套住宅中居住空间总数超过四个时，其中宜有两个以上获得日照，获得的日照时数不应低于大寒日累计2小时。日照分析时间：大寒日8:00-16:00日照分析软件：天正日照分析从分析结论可以看出基本所有住宅均满足大寒日日照累计2小时的需求。0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时地下车库Theunderground

garageB地块地下车库平面图地下车库建筑面积：62226.14m²机动车位数量：1618个单车位指标：38.4㎡A地块地下车库平面图地下车库建筑面积：52497.38m²机动车位数量：1340个单车位指标：38.8㎡体育馆/Gymnasium一层平面图本层建筑面积：5800㎡总建筑面积：9000㎡夹层平面图本层建筑面积：1700㎡体育馆/Gymnasium二层平面图本层建筑面积：1500㎡地下一层平面图本层建筑面积：5700㎡地下总建筑面积：5700㎡其中：地下机动车位50辆幼儿园/Infants’school一层平面图本层建筑面积：2100.00㎡总建筑计容面积：6300.00㎡其中：地上机动车位3辆幼儿园/Infants’school二层平面图本层建筑面积：2100.00㎡三层平面图本层建筑面积：2100.00㎡区市场产品售价、造价分析/方案二ValueanalysisB地块住宅货值表类型㎡面积（

）

单价（万）

货值（亿）高层（19F、22F）

99905.81.61.72.515.985.83住宅小高层（11F）商业（2F）34320170004.25总货值26.07B地块计用地面积：

100863㎡，容积率：1.6，计容建筑面积：161380.8㎡。A地块住宅货值表类型㎡面积（

）

单价（万）

货值（亿）高层（19F、22F）

739201.61.72.511.836.085.05住宅商业+售楼处（2F）小高层（11F）3574020191总货值22.95A地块计用地面积：

88890

㎡，容积率：1.6，计容建筑面积：142224

㎡。图例：高层（19、22F）高层（11F）幼儿园（2F）洋房（6F）体育中心（3F）商业（2F）03

户型设计/

Doormodel

design户型策略/Product

Strategy我们的策略6F升级产品、标杆花园洋房一梯两户高端成功人群精英人群（135㎡+135㎡）高端品质、奢华高端住宅11F（135㎡+135㎡）入户花园、一梯一户宽景阳台、生活阳台11F（125㎡+125㎡）我们的产品19F、22F两梯四户两梯三户105㎡+90㎡+90㎡+105㎡多面宽、舒适强调产品品质精品住宅城市白领、新婚19F105㎡+90㎡+105㎡规范解读/Normative

interpretation依据《关于执行《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-2013）有关问题的通知》：空调外挂机竖向百叶隔板：1、阳台：阳台进深尺寸不应超过1.8m，且封闭阳台视为室内空间计算全面积。注：根据当地有关规定，沿街第一排及第一列住宅的阳台需做封闭阳台。2、飘窗：（1）从室内地面起至窗台高度不小于0.45米。（2）飘窗外挑尺寸为0.6米，不超过规定的0.7米。3、设备平台：安装分体制冷（供热）空调外挂机竖向百叶隔板。封闭阳台：飘窗：产品Ⅰ——花园洋房方案一图例户型设计/Plan花园洋房：方案一（平层、四面宽）：135㎡+135㎡户型特点：1

、一梯一户，设置入户花园，提升居住品质2

、入口玄关，设置储藏空间3

、南北通透4、客厅、餐厅面宽6.9米，横厅设计5、南向四开间，采光充足6、南侧宽景阳台，北侧设置生活阳台7、卫生间干湿分离房型编号套内面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积120

135

8.5得房率四室两厅两卫A89%方案一图例户型设计/Plan花园洋房：方案二（跃层、B1+1F；2F+3F；4F+5F）

：135㎡+135㎡A2户入口A2户入口A3户入口户型特点：1

、各户型有独立的出入口及院子2

、南向赠送70㎡入户花园3、赠送150㎡地下空间4、客厅、餐厅面宽7米，横厅设计5、南向四开间，采光充足6、主卧套房设计，独立衣帽间A1户入口地下一层平面图一层平面图房型编号建筑面积（含公摊）

阳台面积135四室两厅两卫A1-方案一图例户型设计/Plan花园洋房：方案二（跃层、B1+1F；2F+3F；4F+5F）

：135㎡+135㎡户型特点：1

、一梯一户，设置入户花园，提升居住品质2

、北向赠送25㎡入户花园3、复式设计，提高产品溢价4、南北通透5、南向四开间，采光充足6、主卧套房设计，独立衣帽间二层平面图三层平面图房型编号建筑面积（含公摊）阳台面积四室两厅两卫A21357.5方案一图例户型设计/Plan花园洋房：方案二（跃层、B1+1F；2F+3F；4F+5F）

：135㎡+135㎡户型特点：1

、一梯一户，设置入户花园，提升居住品质2

、复式设计，提高产品溢价3、南北通透4、南向四开间，采光充足5、主卧套房设计，独立衣帽间6、上层赠送15㎡露台四层平面图五层平面图房型编号建筑面积（含公摊）

阳台面积135

7.5四室两厅两卫A1产品Ⅱ——

一梯两户方案一图例户型设计/Plan一梯两户：125㎡+125㎡户型特点：1

、一梯一户，设置入户花园，提升居住品质2

、入口玄关，设置储藏空间3

、南北通透4、南侧设置宽景阳台5、卫生间干湿分离房型编号套内面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积106.6

125

5.7得房率三室两厅两卫B85.3%方案二图例户型设计/Plan一梯两户：135㎡+135㎡户型特点：1

、一梯一户，设置入户花园，提升居住品质2

、入口玄关，设置储藏空间3

、南北通透4、南向四开间，采光充足5、南侧宽景阳台，北侧设置生活阳台6、卫生间干湿分离房型编号套内面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积119

135

8.7得房率四室两厅两卫A88.5%产品Ⅲ——

一梯三户方案一图例户型设计/Plan一梯三户：105㎡+90㎡+105㎡户型特点：DDD：1

、餐厅、客厅等宽，打造竖向通厅2

、南北通透C3

、卫生间干湿分离C：1、四开间朝南，采光充足2、南向宽景阳台3、卫生间干湿分离房型编号

套内建筑面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积

得房率三室两厅两卫三室两厅一卫DC8170105902.74.875%产品Ⅳ——

一梯四户方案一图例户型设计/Plan一梯四户：105㎡+90㎡+90㎡+105㎡户型特点：D：DD1

、餐厅、客厅等宽，打造竖向通厅2

、南北通透CC3

、卫生间干湿分离C：1、三开间朝南，采光充足2、南向宽景阳台3、卫生间干湿分离房型编号

套内建筑面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积

得房率三室两厅两卫三室两厅一卫DC8170105902.74.875%方案一图例户型设计/Plan一梯四户：105㎡+90㎡+90㎡+90㎡户型特点：D：1

、餐厅、客厅等宽，打造竖向通厅2

、南北通透3

、卫生间干湿分离C：DC11、三开间朝南，采光充足2、南向宽景阳台CC3、卫生间干湿分离C1：1、侧向客厅,空间方正2、餐厅、客厅等宽，打造横向通厅3、卫生间干湿分离4、两卧室朝南，采光充足房型编号DC套内面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积得房率三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅一卫80.869.369.310590908.54.82.8577%C1方案一图例户型设计/Plan一梯四户：105㎡+90㎡+90㎡+90㎡户型特点：D：1

、餐厅、客厅等宽，打造竖向通厅2

、南北通透3

、卫生间干湿分离C：DC11、三开间朝南，采光充足2、南向宽景阳台CC3、卫生间干湿分离C1：1、侧向客厅,空间方正2、餐厅、客厅等宽，打造横向通厅3、卫生间干湿分离4、两卧室朝南，采光充足房型编号DC套内面积

建筑面积（含公摊）

阳台面积得房率77%三室两厅两卫三室两厅一卫三室两厅一卫80.869.369.310590908.54.82.85C1室内意向/Indoor

intention功1、客厅与阳台2、多功能阳台3、功能型书房4、大面宽主卧室内意向/Indoor

intention改1、简约客厅4、景观阳台2、时尚套房3、卫生间室内意向/Indoor

intention奢1、大面宽客厅2、奢华套房3、西式厨房4、入户花园04

立面造型/Facade立面设计/方案一Thefacadedesign立面风格定位方案一风格源起新古典式风格古典典雅+端庄大气依据《青岛市城乡规划管理技术规定》、《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》以及国家、省、市各级关于海绵城市等规划建设标准的通知，住宅立面设计原则如下：1.住宅外立面近人尺度处采用石材，其余部分采用真石漆或同档次外墙材料2.公建化立面，沿街外墙原则上不得采用普通涂料等质感较差，易起皮脱落、不耐久的材料。3.公共建筑、多层及以下住宅、小高层及以上住宅的底层应采用石材、金属板等优质美观、经久耐用的材料。4.小高层及以上住宅的主体墙面应采用仿石漆、氟碳涂料等质感好、耐腐蚀材料，鼓励采用外墙保温一体化等环保新材料。5.采用新材料、新工艺、新技术，沿街民用应结合建筑类型、高度，底层或裙楼部分以石材为主，上部以仿真石漆、氟碳漆等材料为主立面设计/方案一Thefacadedesign三段式分布顶部错落有致，阶梯状设计中部强调竖向，挺拔向上底部“山”形底座，端庄沉稳立面材料/方案一Thefacadedesign深色铝板玻璃棕色真石漆米色真石漆花岗岩饰面立面设计/方案二Thefacadedesign立面风格定位方案二风格源起现代风格现代时尚+休闲人文依据《青岛市城乡规划管理技术规定》、《青岛市市区公共服务设施配套标准及规划导则》以及国家、省、市各级关于海绵城市等规划建设标准的通知，住宅立面设计原则如下：1.住宅外立面近人尺度处采用石材，其余部分采用真石漆或同档次外墙材料2.公建化立面，沿街外墙原则上不得采用普通涂料等质感较差，易起皮脱落、不耐久的材料。3.公共建筑、多层及以下住宅、小高层及以上住宅的底层应采用石材、金属板等优质美观、经久耐用的材料。4.小高层及以上住宅的主体墙面应采用仿石漆、氟碳涂料等质感好、耐腐蚀材料，鼓励采用外墙保温一体化等环保新材料。5.采用新材料、新工艺、新技术，沿街民用应结合建筑类型、高度，底层或裙楼部分以石材为主，上部以仿真石漆、氟碳漆等材料为主立面设计/方案二Thefacadedesign分层布置前部竖向线条，强调突出后部编织肌理，变化统一底部虚实结合，沉稳大气立面图/Elevation新古典风格

6F现代风格

19F

新古典风格

22F05

体育公园/

Sports

Park体育用地整体规划/Gymnasiumsport

park“韵动”——“绿动公园”体育公园兼顾体育休闲功能，发挥城市会客厅功能1生态宜居人行天桥绿色通道连接起体育公园与住宅区2城市慢跑系统3

“韵动”之线串联起整个体育用地室外体育场地活力生机体育特色场地集中，与体育公园相呼应45儿童

活动场地靠近入口及幼儿园，交通便利城市绿地6

临近住宅区，提供公共的休闲娱乐场地体育馆6面向体育场地及体育公园，场地制高点体育场地儿童活动场地体育公园室外体育场地儿童

活动场地城市绿地体育馆休闲娱乐场地城市慢跑系统人行天桥系统体育用地整体规划/Gymnasiumsport

park体育公园城市慢跑系统人行天桥儿童活动场地室外体育场地城市绿化体育馆景观绿化/landscape

PLANT大乔木小乔木体育公园绿化打造为五重景观体系：“木、乔、灌、花、草”，形成从草坪→花卉→灌木→亚乔木(小树)→乔木(成年大树)的五重立体景观，成年树木与各种颜色花卉的搭配更营造出一种富于韵律感，自然、生态、立体景观效果。灌木地被花卉大乔木小乔木灌木花卉地被半细叶法桐白玉兰小蒲葵麦冬朴树海棠天门冬常春藤景观小品/landscape

ELements在本方案设计中，景观小品主要包括以下几类：1、交流空间：桌椅主要采用木材、石材，形态简洁、大气。2、雕塑及喷泉：小区内结合水景设置各类雕塑和喷泉，增加环境的趣味性。3、儿童娱乐：适当在小区内布置儿童娱乐设施，方便老人与儿童的户外休憩4、健身设施：针对高档社区户外锻炼的标准，在小区内设置健身场所交流空间雕塑、喷泉儿童娱乐健身设施06

建筑工业化/

Prefabricated

construction装配式建筑/Prefabricated

construction居住建筑装配式建筑面积不低于建筑总面积的10%建筑工业化要求：居住建筑装配式建筑面积不低于建筑总面积的10%，单体工程装配率不低于25%，公共建筑有条件的需采用装配式建筑技术建设；高层住宅全部实施土建、装修一体化施工，多层及小高层居住建筑土建、装修设计一体化建筑面积不低于总建筑面积的25%。装配式建筑主要施工过程1.预制构件生产（在工厂）→2.构件运输及现场存放→3.构件吊装→4.构件灌浆→5.其余工作装配技术体系选型/System

selection1、预制外挂墙板4、预制外挂夹心保温墙板2、预制外墙模（PCF）3、预制剪力墙（螺栓连接）

5、预制保温叠合外墙序号装配技术体系优点缺点123预制外挂墙板预制外墙模（PCF)外墙预制率高；无湿作业；技术成熟外墙板兼做外墙永久模板和装饰面；技术成熟外墙（柱）突出于室内；采用外墙内保温形式外墙预制率低，采用外墙内保温形式尚未大面积推广预制剪力墙

（螺栓连接）节点构造简单；易于操作；造价低；柔性节点；抗震性能好45预制外挂夹心保温墙板预制保温叠合外墙无原则性缺点外墙预制率低外墙预制率高；外墙夹心保温与建筑同寿命；无湿作业；技术成熟外墙板兼做外墙永久模和装饰面；无湿作业；夹心保温同建筑寿命相同，技术成熟单体预制装配示意图/DiagramofA

prefabricatedbuilding