四川现代叠墅+商墅+高层建筑投标方案

奥园成都天府新区111亩项目建筑方Concept

scheme

design

of

111mu

inTianfuNew

District，Chengdu，Aoyuan2020.0601

项目解读STEP1：——项目定位？项目解读区域交通配套麓湖板块TOD天府绿湾未来城市中心区地铁站旁配套逐步发展地块优势明显，区域性豪宅楼板价接近15000/平方米营销定位——叠墅最大化规划条件密度是最大的矛盾常规密度的价值体现——土地价值的挖掘叠墅最大量——货值叠墅最大量——品质微信：1115955733送福利，h

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m项目定位高端叠墅大盘解决“高密、高容、高品质”之间的矛盾02

业态布局STEP2：——如何打造“品质+货值”双赢？营销定位根据地块营销初判价格楼板价1.5w高层叠墅商墅商业18F单价2.2~2.3w11F单价2.4w6+1F单价3.3w8+1F单价3.1~3.2w商墅2w一层商业

3.5w高层极限18F一层商业叠墅土地最大化商墅占地最小化合理利用场地高差195㎡上叠产品五层平面图六层平面图屋顶层平优点：1.私属大花园2.主卧大套间待优化点：1.入户花园面积2.缺少零距离院3.同质化3.豪华多功能厅空间分析10.3M结论货值最高，密度最大产品待优化规划较拥挤不像别墅

更像洋房高密度——高拥挤——可能产生负向价值方案二推演创新产品提升规划增加货值梁思成说：院子是中国人安顿生命、安顿家属和安顿精神的场余秋雨说：这个庭院，不知怎么撞到了我心灵深处连自己也不的某个层面……我隐隐约约找到自己了案例参考融创领馆一号院竖向密度的价值——四叠更像联排郑州绿地香颂一号集中式庭院互交式庭院延展零距离院落重要性密度创新使用——产生正向价值金字塔型竖向密度变化✓

产品提升✓

空间提升✓

价值提升“六叠六户”

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“六叠五户”

推演C28%29%30%CBCBABBAAA中叠185户型-四房两厅四卫-入户庭院及空中围合院落3F4F上叠220户型-4+1房两厅五卫-屋顶赠送南北露台（六个）5F6F7F传统“六叠六户”户型竖向密度不变——六叠更像洋房微创新“六叠五户”户型竖向密度递减——六叠更像四叠传统“六叠六户”户型微创新“六叠五户”户型三重墅—185•

四房两•

地下赠

100•

电梯后51148.8•

首层庭•

二层阳总赠送达到227平三重墅—185•

四房两•

地下赠

50•

空中庭赠送18•

首层庭•

二层露4722总赠送达到140平三重墅—220•

4+1房•

首层入•

空中6个积145平13总赠送达到158平规划定案

方案二各户型18F叠拼总货值叠墅量密度：纯叠墅密容规划制胜----密度降低

产品制胜----品质提升规划生成1.中国传统礼仪空间2.生成坊3.引入生活轴“街”“巷”方案二总图及指标用地面积：7总建筑面积：容积率：2.0建筑密度：29.97%天府直管区111亩地块项目

经济技术指标项目设计数值设计要点指标单位备注方案二总图及指标规划总用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米平方米

约111亩可建设用地绿化用地绿化用地面积道路用地面积35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米

代建道路面积其中小区内车行道路小区内景观面积3845.0048043平方米平方米平方米小区内建筑占地面积2218522185①号地块用地性质规划人口容积率住宅兼容商业服务设施用地74072.8平方米23262.00人3.2人/户2.00建筑密度29.95%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，临东侧规划绿地住宅建筑高度不大于24m建筑高度54M米建筑层数（地上）建筑层数（地下）绿地率182层层35%不小于35%%住宅总户数727户总建筑面积231381.2148145.649827.875656.022221.88000.014221.890.0平方米平方米计算容积率建筑面积住宅业态一（18F住宅）住宅业态二（叠拼）商业125483.7640%平方米

请写清具体业态，层数平方米

层高xxm60%商业业态一层高xxm其中其中商业业态二（商墅）市政用房层高xxm地上共三处，每处不小于30㎡物管用房总建筑面积的3‰，且建筑面积不小于平方米

400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100㎡，地面以上部分不低于50%面积段

户数

总面积

占比配套公建（物管用房）350.0不计算容积率建筑面积地下车库83235.683235.6平方米18F高层叠加155

324

49827.8

39.71%220

71

15620

12.45%183

142

25986

20.71%183

142

25986

20.71%168

48

8064

6.43%平方米

普通层高3.7米、人防层高3.8米人防地下室普通地下室22184.841477.063661.8036

49.2518068637.6697063其中非机动车位1113.8地下可销售产权面积18460.0平方米机动车泊位1690个住宅：1.2辆/100㎡；

配套：0.8辆/100㎡；地上泊位地下泊位非人防区域0个16901121569个个个其中普通按37M2/车位计算，人防车位按39M2/车位计算其中人防区域22184.80住宅：1辆/100㎡；配套：1辆/100㎡；商业：1辆/100㎡非机动车泊位1485个地上泊位地下泊位743743个个其中可售面积可售比166165.671.81%平方米地下车库分析利用原始地形高差（西高东低约6M），地块东侧做2层地下车库，西侧做一层，以达到场方案二日照分析日照分析结论计算依据：日照分析图所处位置：成都市（北

纬30°4分析日照标准日：大寒日(8-16分析楼栋：所有住宅的日照分析分析结果：1、中叠及以上日照全过，下叠足2小时2、拟建建筑对周边用地、周边响满足《成都市城市规划管理技的要求

。创新六叠常中叠退台，对日照更有利密度使用创新传统----密度用足最大货值----负向价值创新----竖向密度层层院落----正向价值方案三推演创新产品提升规划适度货值“山丘”户型分析“山丘”户型分析3.5M3.5M1.5M1.5M“山丘”户型分析6M2M2M“山丘”户型分析八叠与六叠相对布置庭院视野大叠叠有露台2M2M5.5M规划定案

方案三用地面74072总建筑14810容积率建筑密总货值叠墅量03

产品制胜STEP3：——如何打造“高层+墅居”4.0时代？标准层

155㎡

一梯两户高层产品·一梯一户·超大宽景阳台超长飘窗面·豪华主卧套·真宽厅·155㎡：四室两厅两卫户型在典型竞品分析保利天空之城中海万锦熙岸新力·东园碧桂园·

四室两厅两卫

·

三室两厅两卫·

四面宽

·

三面宽·

主卧无衣帽间

·

次卧无飘窗·

无飘窗·

四室两厅两卫·

三面宽·

次卧无飘窗·

主卧无衣帽间·

四室·

四面·

主卧无衣帽间·

无飘·

卧室北向竞品总结刚需，首改为主房型配置VS舒适度110㎡

商墅产品单元平面——方案一报规版实施版赠送层110㎡

商墅产品标准层赠送层大面宽真宽厅超大观景阳台110㎡

商墅产品单元平面——方案二首层平面标准层平面04

体验制胜STEP4：——如何打造高标识性示范区？示范区打造原则昭示体验城市会客厅效果展示效果展示05

立面分析STEP5：——立面精彩打造造型解读住宅造型东方现代主义简洁的东方意韵名仕形象造型解读Regularity规整统一Lightness简洁轻Elegant时尚典雅Ultimate极致精造型解读商墅造型精简主义经典与现代的双重特质造型解读高层造型典雅主义时代与品质的奢华交融high-end高端精品luxurious奢华享受the

acme极致品质06

效果展示——

以精展面以园望景我们的成果规划布局

+

产品策略

+

体验设计货值较大

“山丘”式格局

城市山水“街坊巷院”

六叠五户式格局

“三重墅”方案二总图及指标用地面积：7总建筑面积：容积率：2.0建筑密度：29.97%天府直管区111亩地块项目

经济技术指标项目设计数值设计要点指标单位备注方案二总图及指标规划总用地134959.7074072.8134959.7074072.8平方米平方米

约111亩可建设用地绿化用地绿化用地面积道路用地面积35992.4524894.4535992.4524894.45平方米道路用地平方米

代建道路面积其中小区内车行道路小区内景观面积3845.0048043平方米平方米平方米小区内建筑占地面积2218522185①号地块用地性质规划人口容积率住宅兼容商业服务设施用地74072.8平方米23262.00人3.2人/户2.00建筑密度29.95%不大于30%%住宅建筑高度不小于18m且不大于60m，临东侧规划绿地住宅建筑高度不大于24m建筑高度54M米建筑层数（地上）建筑层数（地下）绿地率182层层35%不小于35%%住宅总户数727户总建筑面积231381.2148145.649827.875656.022221.88000.014221.890.0平方米平方米计算容积率建筑面积住宅业态一（18F住宅）住宅业态二（叠拼）商业125483.7640%平方米

请写清具体业态，层数平方米

层高xxm60%商业业态一层高xxm其中其中商业业态二（商墅）市政用房层高xxm地上共三处，每处不小于30㎡物管用房总建筑面积的3‰，且建筑面积不小于平方米

400平方米,物管用房可分设置没处面积不小于100㎡，地面以上部分不低于50%配套公建（物管用房）350.0不计算容积率建筑面积地下车库83235.683235.6平方米平方米

普通层高3.7米、人防层高3.8米人防地下室普通地下室22184.841477.063661.8036

49.2518068637.6697063其中