综合体购物中心商场前期筹备工作要点

综合体商业广场前期筹备

工作要点总结前言

通过开业工程及同行其它具代表性开业工程的分析，认真研究总结综合体的产品特质和潜在问题，充分关注前期建筑设计中的要项及商业筹备的相关内容，为提高工程品质并顺利开业，为努力实现工程整体价值最大化目标。特提出如下相关意见和建议，作为新工程前期筹备工作的参考依据和业务指导，真正使我们的工程成为人文建筑、品味建筑。

主题内容第一局部：工程前期介入关注要点及建议第二局部：商业筹备工作要点参考第一局部：工程前期介入关注要点及建议一、建筑及配套系统设计关注点二、施工阶段的现场跟进关注点三、设备运行的综合调试关注点四、接管阶段的人员培训关注点五、工程遗留问题的处理关注点关注工程前期介入工作要点是确保工程质量及满足日后使用功能的重要前提条件之一。一、建筑及配套系统设计关注点1、屋顶设施关注点：1〕为防止给住户造成影响，屋顶排油烟设备应距高层住宅水平距离20米以上；所以餐饮业态最好设计于商业顶层，便于油烟排放与油烟管道施工。2〕中庭的采光天棚应预留最低4～6个电动提升装置，同时采光天棚应进行节能设计，必须设置电动遮阳装置。风机被根底封闭，存在漏水隐患冷却塔风扇电源盒存在平安隐患4〕屋顶花园的应充分考虑整体排水系统，倒流流向设计、排水沟流向设计应均匀合理设置，防止出现向一个方向集中倒流的设计；

屋顶花园存在漏水隐患屋顶女儿墙工艺需改进5〕

屋面的空调机房及消防稳压间应考虑冬季取暖设施，防止设备及管道冻伤。6〕应充分考虑群楼的风机等设备降噪问题，烟气异味问题以及所有同类设备的相关噪声、烟气、异味、飘水等对住宅、写字搂的影响和预防处理；7〕除考虑到小型餐饮顶部排油烟风机或室外机设备根底的预留及室内机与室外机冷媒管、控制线、电源路径的设计外，应将“主题餐厅〞屋面的设计一并考虑；建筑设计关注点

2、外广场设施关注点：1〕外广场要设计用于地砖冲刷和绿化灌溉的取水管道，并且要考虑管道内的存水泄放，防止冬季冻裂管网。2〕对停车场收费系统和门禁系统力求同一品牌产品，通讯协议和数据库统一，采用一台效劳器即可完成数据存储。3〕住宅入口附近在不影响整体商业气氛的同时可适当增加绿化缓冲带，以保证住宅的私密性；

4〕外广场预留的景观电源，安装位置要考虑广场的整体美观、适用、平安。同时还要考虑防水的处理工艺。5〕旗台维修频繁，结构设计需改进.6〕车场外立面结构不合理需改进建筑设计关注点

3、外立面设施关注点：1〕商业裙楼及塔楼墙体颜色不宜过暗，应关注裙楼的昼夜色彩感，增强商业经营气氛；2〕隐藏式LED的灯光颜色要求不应过暗、过冷；大型LED面积根据外立面的形式统一设计，在LED周围不能有其它广告位和店招，同时应考虑LED的维护保养以及防水的需求；3〕外立面广告位内侧应设置检修口，方便维护；4)关注商业综合体夜间整体商业气氛和泛光效果，泛光和照明明暗结合，泛光色彩应合理搭配；

建筑设计关注点

4、停车场关注点：1〕设置地面停车位既使得车流动线复杂且不平安，又增加了物业管理本钱，应将停车位统一设置在地下；2〕人行走道与车行通道之间建议有明确区分，防止人车混行3〕进出口设计的合理性，实现“单进单出〞；4〕车场内部应设计为“单循环〞交通形式，尽量防止交叉口；5〕针对个别大型车辆无法进入地下车库，以及鉴于今后百货上换货、内部调改的需要，建议增加大型、重型车辆停车位的设计，以供日后的使用；6)

鉴于冬季地下车库温度较低，防止管道爆裂、损坏造成跑水，殃及电梯及底坑设备平安的考虑，建议将通往地下的电梯门的外沿口略微垫高，形成一个向外的缓坡，即使发生跑水事故，短时间内也不致影响到电梯的运行平安。7〕收费亭面积2000×2000mm，高2500mm，并安装分体空调；8〕车库出入口道闸应尽可能设置在水平路段位置；9〕车道地面增加指引方向形状的减速带，按出入方向分别按>>>>或<<<<纹路设置。10〕停车场坡道要有截水沟设计，至少要有两道，最好上、

中、下三道截水沟，南方地区更需注意。排水沟的砌筑，应采用混凝土砌筑11〕北方寒冷地区，地下停车场出入口至少要加装两道堆积门用以隔绝室外冷空气的侵入，同时车场入口收费亭的位置和开启堆积门感应点的位置设置要合理。

建筑设计关注点

5、垃圾房关注点：1)

垃圾房的位置应设在靠近地下停车场出入口，并兼顾货梯及卸货区，充分考虑垃圾运送通道应注意当地垃圾车的高度，尽量靠近主通道标高最高区域2)

垃圾房应区分设置招综合垃圾房、建材垃圾房和危险品垃圾房；3〕应考虑营业时间的不同，餐饮及娱乐区域需设计专用夜间通道、垃圾通道，并做好夜间分区隔断的根底工作

4)

考虑到商场内部将设置较多餐饮商铺，建议在地下停车场设立各主力店及其他小商户相对独立的4-5个卸货区域，卸货区域应接近各业态入口处，并与货梯区、垃圾房组合设计，垃圾房应相对独立，分设干、湿垃圾房，每组面积各不小于60㎡为宜，不建议主力店共用垃圾房；5〕适当增大垃圾房的面积，且一定要设计排风系统，特别是危险品垃圾房应设置可燃气体报警装置和自动强制排风系统，确保广场消费环境品质。5)。6〕未设计装修垃圾倾倒场地，造成商场外围堆放，影响通道的畅通与商场的形象。6、内部功能设施关注点。1)

各主力店与商场通道接口处应设置防盗卷帘，并且控制权在步行街一侧；2)

设计中应考虑公共区域通道运营平安问题〔如KTV场所〕，建议不采用玻璃等易碎材料做墙面。3)

因影城、KTV、餐饮等租户的营业时间与商场营业时间的不同，影城、KTV、大餐饮租户应设立单独的顾客进出通道，以方便顾客在步行街关门后的进出，并贯穿商场、机动车停车场、非机动车停车场，出入口可直接通往建筑体外。4)

货物通道通道宽度不小于2.5米，应设计位于大租户的货物仓库附近，并与货运电梯相联通；5)

由于货梯可兼顾消防梯的缘故，各层均可到达，由此对百货、影院夜间的安防工作带来了不便，为此建议对以上区域增加门禁设计6〕根据肯德基、麦当劳、必胜客的租赁条件要求，应保证步行街主出入口处的店铺面积不低于150平米，并在一二层增加楼梯设计或留口，具体位置需在施工时另行确定；7〕零售和效劳类商铺面积一般为100㎡以下，餐饮类商铺面积一般为单间100㎡左右。所有商铺单元进深宜8米～16米，面宽8.4米，尽可能减少不符合设计要求的商铺数量，降低招商难度；8)

商业街的人流主要以电动扶梯和观光梯来组织人流的垂直交通，设置的一般原那么是，在商业街的主入口10米左右距离设第一组扶梯，扶梯的间距控制在45米～70米之间，也就是在楼板开洞的两个洞口至三个洞口之间设，商业街内的扶梯必须有一部通地下停车场以便将人流直接引入步行街。扶梯应靠洞口一侧并平行布置.9)

商业管理用房不能因陋就简，要尽量一次性满足面积需求，合理设计功能布局，因为商管某种办公条件代表了在当地的对外形象。15〕为了不影响商场形象及主入口的畅通，ATM机等设施应避开主通道。16〕商场伸缩缝的处理工艺需改进。空调机房空洞应封堵。8、强弱电、消防系统设计关注点5〕相同业态的的变电所和制冷机房紧邻设各自的变电所与制冷机房中间应设置值班室，亦可同时照看运行，并设置值班用卫生间。6〕充分考虑设备房的通风和散热设备的设计7〕为便于观察配电室设备运行状况，建议将配电室与值班室之间的隔墙改为防暴玻璃窗；8)所有广告位、店招及相照顾明的电源，建议在配电室内设立独立的配电箱/柜，采取集中控制方式，并接入楼宇自控系统〔BA系统〕；广场LOGO建议由光控开关控制；9)为保证今后在实际使用中计量的准确及权属的明确，建议对每块广告位进行独立计量，最好能实现远传抄表；10〕针对于暗槽内的灯具，出于便于维修更换的考虑，建议采用“卡扣〞式安装；11〕各灯箱广告位应独立或分区域安装计量电表；各商铺的LOGO电源建议接入商铺自己的配电箱；12〕“滚轴式广告灯箱〞的设计、安装，建议考虑今后维修的方便，尽量采用卡扣或装饰螺丝的固定方式，防止使用打玻璃胶的方法，并且注意对封闭式灯箱散热口的设计；13〕变电所或低压配电室内不应有给排水、空调供回水等水路管道穿过。14〕预留ATM机所需的电源及数据接口。15〕闭路监控系统预留2-3个回路，便于日后摄像点位的增加；充分考虑硬盘录像的硬盘容量和存贮的格式，保证数据存储30天的时间和图像的连续；力争主要部位〔如地下停车场行车道、步行街各出入口、室内钢化玻璃门及室外建筑周边〕无布控死角。16〕门禁系统采用联网模式发卡及授权模式(在管理主机完成)，管理主机具备全部开启门禁的功能。17〕背景音乐的音源设备应置于效劳台处，便于日常播放。假设可能建议增设具备节目编辑、语音录制及定时播放功能设备。9、关于空调给排水设施

1〕各机电设备、强弱电管线上方尽量防止设计各种给排水、消防等水管路，如实在无法防止，应采取防护措施；2〕为便于今后实际运营中对日常能耗进行统计、管理，各机房需增加水电计量表。例如：制冷机房、水泵房等；特别关注不同业态独立计量。3〕餐饮较多的楼层或顾客相对较为密集的区域建议空调风口数量及冷量要明显高于其他层，以保证实际的使用；由于各区域冷热需求不同，应设计可有效的调节阀。9〕餐饮商铺的厨房排污管道应设置二级隔油池。地下室采用集中隔油池和集水池设施的，在底部应设置排污阀门。假设集水池与卫生间相连，应考虑加装隔物网，防止污水泵吸水口的堵塞。10〕垃圾房应采用地沟排水并设有滤渣池，不建议采用地漏。11〕餐饮后厨排污管道和生活排污管道要分开，防止混用导致油垢堵塞生活排水管道。12〕消防末端试水点的位置应考虑便于日后的消防检测、测试及喷淋泡爆碎时的应对，防止放置在无排水管道的位置及经营区域内。14〕空调设备排水口应接入排水沟，需改进。13〕空调主机房应设计专用排水沟，需改进设计。10、电梯设计关注点2〕电动扶梯背部装修采用发光软膜造成维护困难，需改进。1〕货梯门套应设计美观、经久耐用材料装饰。3〕扶梯装饰参考二、施工阶段的现场跟进-土建局部为保证正常经营和财产平安，防止投诉、索赔、拒交租金和物管费的现象发生，防水施工的工艺要重点跟进，并做好闭水试验及结果的记录。重点关注的部位有：地下室外侧墙、伸缩缝、空调机房、公共卫生间、屋面柔性防水工艺〔女儿墙返沿和鹰嘴处〕、屋面虹吸雨排处、商铺厨房防水〔地漏及排水管四周〕等。施工阶段的现场跟进-土建局部施工阶段的现场跟进-电气局部跟进大功率设备的供电线路接线，如配电柜、电机、空调机组等，防止由于大电流使接线柱发热导致设备或线路的损坏。空调机组、循环水泵、扶梯等变频控制功能完善及运行正常。开业庆典双回路电源控制柜的定做和调试〔工程公司购置〕。施工阶段的现场跟进-弱电局部语音系统的综合布线要有干线子系统，防止公司内、外部、网络等无法通过布线拓铺到广场各楼层及地下室各设备用房〔变电所、消防控制中心、物管用房、一层效劳台〕，造成后期管理上的不便。跟进消防、楼控系统控制模块的安装位置、型号、数量、控制回路等，绘制线路图，为日后的维护打下坚实的根底。门禁系统控制软件能够一次性开启所有的门，确保在突发事件下的紧急处置。施工阶段的现场跟进-暖通局部商铺自行安装的分体空调〔假设准许〕的冷凝水管接入生活排水管道的保温处理。冷却水塔、补水水箱的浮球阀是否调整正确，防止用水的浪费。室内空调吊机的供回水管道及冷凝水排放管道的保温处理。施工阶段的现场跟进-通排风局部排油烟管道密封不严。施工阶段的现场跟进-消防局部施工阶段的现场跟进-电梯局部a、关注垂直梯的运行是否平稳、无异常声音，重点检测平安部件的动作是否准确。b、关注扶梯的梯阶是否晃动、刮碰两边的侧板。c、跟进电梯调试的配重试验，确保电梯满载的正常运行。e、跟进变频扶梯一次运行周期的梯阶数量，确保顾客运送到位。施工阶段的现场跟进-小结各系统设备的调试跟进是重点，应做好调试记录，尤其调试期间对各种故障的排除方法，为日后的平安运行打好根底。在各系统跟进期间，要随时做好各项设备的台帐记录〔按照商管总部统一模板〕。跟进各功能性物业用房的施工，确保按照建造标准配备足够的设备。图纸审核的要点同样是跟进工作的重点事项。三、设备运行的综合调试-变电运行

变电所在正式送电之前：

1、检查各种柜体及仪表的外观是否完好；

2、检查地沟及墙体是否残留孔洞；

3、检查地沟是否有存水和杂物；

4、检查母线、各接线端子螺丝是否紧固；5、变压器及柜体等是否可靠接地；6、检查补偿柜内的电容外观是否完好；7、检查模拟显示屏线路与实际线路是否符合；8、检查平安操作工具及警示标识是否齐全。设备运行的综合调试-变电运行设备运行的综合调试-变电运行当站内某一母线出现由于该母线连接的设备事故引起失压时，需迅速将连接在该母线的所有断路器切断。变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成〔包括因施工需要回路临时停电的再送电〕。依据现场实际情况，编制变电所倒闸操作、绝缘测试、高压验电等项的操作规程，标准上墙；标注低压侧各回路负荷的性质，保证消防电源等设备稳定供电。设备运行的综合调试-通排风系统设备运行的综合调试-给排水系统对给水系统的外管网及内网各回路计量水表进行登记，并记录表底数，属租户使用的，需签字确认。对内管网的闸阀或法兰进行检查，对跑、冒、滴、漏现象及时处理。对止回阀、浮球阀、液位控制器进行检查，保证动作可靠。检查生活水泵房电机、控制柜无异常气味，控制柜的电压表、电流表、供水压力表指示正常。生活水泵房配置的空调、紫外线消毒灯等设备是否工作正常。给水系统开业前，完成生活水箱及管道的清洗和卫生防疫，取得卫生许可证。设备运行的综合调试-给排水系统对室外的污水井、雨水井、排水地沟及隔油池等进行检查，对施工时的残留杂物进行清掏。对地下各污水井的排污泵进行检查，调整浮漂位置，确保上下液位动作可靠。检查屋面的虹吸雨排是否堵塞，及时清理。对步行街的卫生间的设备设施进行检查，保证开业后的使用。排水系统开业前，需取得排污许可证。设备运行的综合调试-空调系统空调机组的外观检查，是否有漏油、漏气的现象；开机和停机的逻辑控制回路动作正确，各传感器工作正常，保证设备运行的逻辑保护，防止设备的损坏；设备开启后的各项运行参数在范围之内，使设备运行在最正确状态：〔冷水机组的名义工况下〕a、冷冻水的回水温度12℃，供水温度7℃，温差5℃供回水压降调整为49KPa〔0.5kg/cm〕b、冷却水的回水温度32℃，供水温度37℃，温差5℃供回水压降调整为68KPa〔0.7kg/cm〕

制冷机组设备运行的综合调试-空调系统c、几种制冷剂工作状态时的压力〔kPa〕d、循环水泵的变频功能运行平稳，无异常声音，工作电流不超过电机的额定电流。e、冷冻水膨胀水箱在设备停机后，无溢水现象。f、一对一开启冷冻水和冷却水阀门，关闭不运行设备回水阀门。

制冷机组设备运行的综合调试-空调系统a、冷却水塔的风扇工作正常，无异常声音，叶轮旋转方向正常。b、一台机组开启一台冷却水塔，保证冷却水塔的回水温度。c、设备运行及停机后，冷却水无溢出流失。冷却水塔设备运行的综合调试-空调系统a、电机工作正常，叶轮无异常声响；皮带无打滑和脱槽现象；b、过滤器、表冷器无堵塞现象；c、冷凝水集中收集排放，管道无倒坡现象，保温彻底。d、管道末端自动排气阀排气正常；e、楼控的电动阀动作正常；f、风机盘管的三档调温开关动作正常。末端设备设备运行的综合调试-空调系统设备安装完成后，在第一次通水时，要对管道进行反复冲洗，并对过滤器进行拆洗，直至到达要求。设备在正式运行前，要对水质进行处理，到达空调运行的水质要求。设备运行的综合调试-弱电系统由于弱电工程的施工相对较为滞后，开业时停车场道闸及收费系统、门禁系统、楼控系统等可能不会施工结束；但闭路监控系统、消防报警系统、客流计数系统、语音与网络通讯、背景音乐系统、商铺售电系统、集团专网及办公网络必须到达正常使用功能。设备运行的综合调试-弱电系统设备运行的综合调试-弱电系统其他：1、客流计数系统的人流计数的准确率核对，即误差情况核对。2、商铺的语言及网络能够正常开通，有线电视应具备开通条件；3、商铺的售电系统开通使用，IC卡表受电功能无异常；4、背景音乐系统播放正常；遥控话筒语音传送及分区播送正常；5、LED大屏幕视频及音源播放正常，大屏幕显示无死点；6、CRT报警区域显示、智能疏散地标灯动作正常、准确；7、确保集团专网和办公网络的开通。开业时，需保证庆典主会场背景大屏幕和室外LED大屏幕的视频联动。设备运行的综合调试-消防系统设备运行的综合调试-消防系统开业前消防系统需进行各项功能的测试，并完成联动功能测试。开业前需与当地消防局联合举办一次大型的消防演练。〔商业广场租户需参加的〕开业前需取得消防验收合格证书，方可开业。四、接管阶段的人员培训1.人员培训的目的：为熟悉掌握各种设备设施的操作程序及方法，确保设施设备的正常、平安运行，提高员工的各项工作技能，及时有效处理各种突发事件，在代管之前和期间，应加强对员工进行各种技能培训。

2、培训的重点内容：

a.各系统设备的操作流程培训和应急突发事件的处置培训。如：空调机组、消防报警设备、客流计数设备、LED显示屏等。

b.设备的操作流程及维护保养程序。

c.各种突发事件处置程序：溢水、停电、消防等预案的培训及演练。

接管阶段的人员培训3.代管期间的本卷须知：a、变电所各回路的初次送电必须由施工单位完成〔包括因施工需要回路停电的再送电〕。b、各设备室〔间〕进入外来人员需做好登记。c、工程各班组开始进入值班状态，实行倒班制度。d、随时记录设备运行期间的各种参数，关注运行状态。掌握设备最正确运行方法。e、收集整理现场跟进阶段的各种工程质量问题，及时上报工程公司并制定整改时间方案，落实责任人，跟踪整改情况。五、工程遗留问题的处理1、属施工单位施工质量问题：在工程保修期间，如施工单位不履行合同义务的，由新工程商管公司发函给施工单位，同时抄报当地工程公司出面协调，要求其进场维修。如经两次发函催促施工单位仍不履行维保责任的，7日内由新工程商管公司负责估算维保金额，向施工单位致函〔抄报工程公司〕，并以联络单的形式报商管总部前期筹备部审批〔见流程110601〕，同时抄送工程管理中心、股份公司财务部、本钱部备案，由股份公司财务部或本钱部直接代扣施工单位相应维保款，拨付到新工程商管公司，新工程商管公司按制度对上述维保工程选定施工单位完成维修。工程遗留问题的处理2、属规划设计中未涉及、本钱预算中未考虑，但经过万达广场运营6个月，对存在影响万达广场经营或品质的工程，由新工程商管公司会同当地工程公司形成“工程遗留问题处理报告〞，说明情况、明确整改方案及费用测算，上报股份公司审批，股份公司应于30日内予以批复，如获批准转发股份公司财务部拨款，由当地工程公司或商管公司负责整改。4.工程全面开业后3个月内整个工程应整改完毕，经当地商管公司和商管总部正式接管确认，并形成书面确认文件；对于正式接收后仍未完成的零星工程，当地工程公司必须在工程全面开业后6个月内整改完毕。如6个月内未完成，那么预留股份公司最终批准工程奖金总额的10%暂缓发放；如推迟30天后仍未完成，那么预留工程奖金总额10%将永久扣除。前期工程管理的时间节点参考准确把握各项工作的时间节点并有效、圆满完成，是顺利开业的保障。筹备期各部门工作指引制