养老院商业计划书

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养老院商业计划书V3.0

目录

第一章总论............................................................................1

1.1项目背景与概况.....................................................................1

1.2编制依据...........................................................................3

1.3编制范围...........................................................................3

第二章项目建设的背景及义,要性............................................................4

2.1项目提出的背景....................................................................4

2.2项目臻设必要性分析.................................................................4

第三章项目选址与建设条件...............................................................9

3.1项目选址...........................................................................9

3.2建设条件............................................................................9

3.3地质灾害影响分析.................................................................10

第四章建设内容及工程方案..............................................................11

4.1建设要求..........................................................................11

4.2总体规划方案.......................................................................12

4.3建筑设计..........................................................................15

4.4结构设计...........................................................................17

4.5给水设计..........................................................................21

4.6暖通动力设计......................................................................25

4.7电气设计...........................................................................28

笫五章节能措施.........................................................................32

5.1设计依据..........................................................................32

5.2设计范围及主要原则...............................................................32

5.3主要节能措施.....................................................................32

第六章环境保护与绿化.................................................................36

6.1编制依据..........................................................................36

6.2环境现状..........................................................................36

6.3项目建设对环境的影响.............................................................36

6.4环境保护措施.....................................................................37

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6.5施工期环境保护....................................................................39

6.6营运期环境保护....................................................................42

6.7绿化..............................................................................44

第七章劳动安全与消防.................................................................45

7.1指导思想..........................................................................45

7.2职业安全卫生健康对黄与措施......................................................45

7.3消防..............................................................................46

7.4工程在施工期间劳动安全与消防....................................................49

7.5营运期间安全与消防...............................................................49

第八章组织机构与人力资源配置.........................................................51

8.1组织机构..........................................................................51

8.2人力资源配置方案..................................................................51

第九章项目实施进度....................................................................52

9.1项目管理..........................................................................52

9.2项目实施阶段.....................................................................52

9.3项目建设周期.....................................................................53

第十章项目招标.........................................................................54

10.1工程项目招标投标概述............................................................54

10.2工程项目招标投标因素分析........................................................55

10.3招标依据.........................................................................59

10.4招标范围.........................................................................59

10.5招标方式.........................................................................60

第十一章项目投资估算与资金筹措.......................................................61

11.1投资估算.........................................................................61

11.2资金筹措..........................................................................63

第十二章财务评价.......................................................................64

12.1财务评价基础数据的选取..........................................................64

12.2销售收入估算.....................................................................66

12.3经营成本估算.....................................................................66

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12.4财务评价报表.....................................................................68

第十三章社会评价.......................................................................69

13.1社会效益分析....................................................................69

13.2项目互适性分析..................................................................70

13.3收益情况分析....................................................................70

13.4风险分析........................................................................70

13.4社会评价结论....................................................................71

笫十四章结论与建议....................................................................72

14.1结论.............................................................................72

14.2建议..............................................................................72

附表

附表1项目一期建设投资估算表

附表2项目运营成本估算表

附表3项目收入税金及附加估算表

附表4借款偿还计划一览表

附表5财务计划现金流量表

附表6利润损益与分配表

附表7项目实施进度一览表

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第一章总论

1.1项目背景与概况

1.1.1项目名称

XXX养老院建设项目

LL2项目承办单位

XXX股份有限公司

1.1.3项目建设地点

项目拟选址于农村.....

1.1.4项目建设条件

本项目用地紧邻市政道路，基础设施配备齐全，便于项

目的建设。

1.1.5项目建设内容及规模

本项目建设用地面积xxx平方米，规划总建筑面积XXX

平方米。包括综合楼建筑面积xxx平方米；养老护理楼建筑

面积xxx平方米；预留建筑面积xxx平方米。集中于园林绿

化区域。

1.1.6项目投资估算与资金筹措

项目总投资估算费用xxx万元。总投入成本如下：单体

建安成本xxx万元；室外工程费用xxx万元，服务项目费用

XXX万元，政策性项目费用XXX万元，工程预备费XXX万元，

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铺底流动资金XXX万元，建设期利息XXX万元。

LL7建设进度

项目一期实施建设期限为xxx个月。计划开工时间为XXX

年XXX月XXX日，计划竣工时间为XXX年XXX月XXX日。

1.1.8技术经济指标

表1-01技术经济指标表

序号项目单位指标备注

1建设用地面积m2

2规划总建筑面积m2

综合楼m2

其中养老护理楼m2

二期预留建筑itf

3建筑基底面积m2

4建筑密度%

5容积率/

6绿地率%

7一期床位规模张

8床位配备标准2

9建设工期年

10总投资费用万元

11投资回收期年含建设

12内部收益率%

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13财务净现值万元

L2编制依据

1.3编制范围

1、通过项目背景及发展概况的研究，分析项目提出的由

来；

2、通过对市场的分析研究以及对项目规划的研究，推荐

项目的建设规模、方案，论证项目建设的合理性；

3、对建设条件及动力供应情况进行调查研究；

4、对工程技术及设备方案进行研究，提出工程招投标方

案；

5、对公用工程和辅助设施进行研究；

6、对节能、环境保护、安全卫生与消防提出研究方案；

7、对投资估算、资金筹措、经济效益进行定量分析，测

算各种效益指标和项目的抗风险能力；

8、提出结论。

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第二章项目建设的背景及必要性

2.1项目提出的背景

描述背景。

2.2项目建设必要性分析

2.2.1项目建设是顺应我国养老事业发展方向的需要

长期以来，党和政府十分关心老年群众，不断采取积极

措施，推动老龄事业发展进步，取得举世瞩目的成就，为老

龄事业持续发展奠定了很好的基础。随着第一个老年人口增

长高峰到来，我国人口老龄化进程将进一步加快。从XXXX年

到XXXX年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21

亿，平均每年增加老年人860万；老年人口比重将由13.3%

增加到16%,平均每年递增0.54个百分点。老龄化进程与家

庭小型化、空巢化相伴随，与经济社会转型期的矛盾相交织,

社会养老保障和养老服务的需求急剧增加。

为此，我国政府提出积极发展老龄服务业，积极推进养

老机构运营机制改革与完善，探索多元化、社会化的投姿建

设和管理模式。进一步完善和落实优惠政策，鼓励社会力量

参与公办养老机构建设和运行管理。实现新增各类养老床位

342万张的发展目标。

本项目建成后，将以老年人需求为设计及运营核心，强

调老人的参与性，注重老人的感受。从道路交通、卫生、饮

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食、居住、建筑风格、绿化、景观、材料等全面考虑，以真

正意义的为老人全心全意的服务宗旨，为老年人提供一个集

养生、医疗、学习、娱乐、教育、休闲于一体，生活舒适、

设施配套、功能齐全的现代化新型老年社会福利机构。

2.2.2项目建设将进一步满足日益增长的养老需求

近年来，为进一步实现“老有所养、老有所医、老有所

教、老有所学、老有所为、老有所乐”的发展目标，XXX省各

级政府高度重视老龄事业发展，在经济社会发展水平不断提

高的同时，优先保障和改善老年民生，优先为老年人提供社

会公共服务，优先让老年人共享经济社会发展成果，并不断

建立健全社会养老保障体系，着力提高养老服务保障水平,

使得省内养老服务需求空间不断增长。

据统计，目前XXX省有10.85%的老年人愿意入住养老院,

打算在5年内入住养老院的比例为4.23%Oxxx老年人口将

达XXXX万，需要养老床位81.34万张。xxx包括敬老院、福

利院在内，总共只有32.6万张养老床位，其中25.2万张为

敬老院和城市福利院拥有，真正为全社会老年人提供服务的

养老床位只有近7.4万张，养老床位实际缺口为73.94万张。

本项目将通过建设现代化养老公寓、精神维系式有机种

植、教育培训式绿化种植、义工实习式助老服务等方式，提

供XXXX张养老床位，能够缓解本区域老年居住难及老年人

无人照顾的问题，更好地为老人的生活和健康保驾护航，创

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造更好的经济建设环境，维护社会稳定，共建和谐社会。

2.2.3项目建设是进一步提高居民生活质量的需要

近年来，随着社会经济的不断发展，居民生活水平的不

断提升，老年人也逐渐培养出自身的兴趣爱好、生活习惯和

隐私，希望有自己独立的生活空间，他们多数离退休后有养

老金，为独立生活提供了经济来源。因此，必须探讨建造功

能设施完备的、较高标准的新型老年公寓，提升养老水平,

以区别原来建立的敬（养）老院形式的老年公寓。

本项目建成后，公寓应具备吃、住、医、学、乐、生活

服务照料等设施和功能，老年人一家一户居于每个单元中，

每户都有自己独立的生活用房，包括起居室、卫生间、储藏

室、洗浴设备和厨房，老人可携带自己喜爱的家具、厨房设

备，每户要安装电话和紧急呼救装置，同时设有娱乐场所、

洗衣房、健身房、阅览室、医务室、监护室、售货点等。公

共食堂可按老人要求制作高、中、低档饭菜，老人也可自己

开伙。高龄病残老人或生活不能自理的老人可由护理员照顾

生活起居，进行特殊服务，身体较好的老人可以经常进行健

康体育锻炼，参加文化娱乐活动和医疗保健等知识的学习。

本项目这种兼顾“居家养老”和社会服务为一体的老年

公寓，起居生活完全是家庭式的，享受的各种服务是社会化

的，将成为本区域老年人所喜爱和要求的老年人乐园，老人

的子女也可以进一步减轻负担，减少家庭矛盾，解除其后顾

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之忧，以便把更多的精力投入到经济建设的伟大事业中。同

时，本项目建成后也还可以安置部分下岗职工，为他们提供

再就业机会，为政府和企业分忧，有利于社会稳定，为进一

步提升居民整体生活质量和水平做出应有的贡献。

2.2.4项目建设是进一步提升区域养老服务水平的需要

为进一步满足居民日益增长的养老服务的需求，鼓励扶

持养老服务机构，XXX省规定，凡创办养老服务企业的，注

册资本均可按法定最低注册资本执行；养老服务企业在办理

年度检验和工商登记事项时，依法从快从简办理。对新办的

非营利性养老服务机构建设用地，经依法批准，可采用划拨

或协议出让的方式供地，土地出让金可按不低于国家规定的

最低标准收取。乡（镇）村公益性的养老服务机构建设用地，

经依法批准可使用集体所有的土地。对研发养老服务产品的

生产性项目用地，实行与工业项目用地同等的供地方式。

本项目建成后，将成为布局合理、生活、服务到位、管

理科学、环境幽雅、充满生活乐趣的老年之家，并引进国内

外先进的老年公寓设计运营理念，购置国内外先进老年人护

理设备，对相关服务人员进行专业培养，未来还将申请设立

专业护理医院，不断将护理人性化、专业化、科学化、标准

化，急老年人之所急，想老年人之所想，帮老年人之所需,

实行科学化、规范化管理，使老年人住得安心、吃得舒心、

玩得开心、健康温馨、子女放心，真正把老年公寓办成老年

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人颐养天年的幸福之家，让老年人切实感受到党和政府的温

暖，共享社会发展成果。

同时，本项目将以“区域示范项目、国内优秀项目”为

发展目标，对本区域养老服务起到带头作用，进一步提尹本

区域养老服务水平，为XXX省老龄工作的顺利开展与深入推

行做出应有的贡献。

综上所述，本项目的建设具有深刻的现实意义，是十分

必要的。

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第三章项目选址与建设条件

3.1项目选址

3.1.1建设位置

项目拟选址于农村向川路北段，北邻xxx市农业局住宅

小区。

3.1.2选址优势

1、交通便利

项目建设区块与城市道路相连，交通联系便捷，区位优

势明显，有利于项目建设。

2、符合城镇总体规划

项目建设符合城市总体规划的要求。

3、用地条件较好

项目建设区块地形规整，地势较低，整体呈四周高中间

低，配套建设条件较好。周围有xxx农村社区医院，老年人

居住看病就近治疗方便。

综上所述，项目选址优势明显，能较好地满足建设需要,

也符合相关规划要求，选址合理可行。

3.2建设条件

建设区块交通便利，基础设施完善，便于项目建设、运

行中利用城市市攻工程设施，区块周边自来水、污水管道、

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电力设施已全部接入到位。因此，项目建设具有良好的基础

设施条件，能较好地满足项目建设的需要。

3.3地质灾害影响分析

本项目在建设过程中，要严格执行相关规划，并由具有

相应的地质灾害防治工程勘查资质的单位，开展地质灾害危

险性评估，对建设项目诱发或加剧地质灾害的可能性和建设

项目可能遭受地质灾害危险性作出评估，提出防治地质灾害

的措施，从源头防治地质灾害的发生。只要思想重视、措施

得当，可以很好地解决地质灾害对项目建设的影响和危害。

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第四章建设内容及工程方案

4.1建设要求

在老年人的住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能的

要求，使老年人的居住建筑设计达到安全、卫生、方便和适

用的要求，还要无处不在的体现出对老人的关怀，更要考虑

社会心理学所涉及的居住心理问题。

1、环境要园林化

幽雅的环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔的

公共活动空间以及安全的娱乐、锻炼场所。

2、公建设施要高比例化配套要完善化

项目规划配有完善的医疗保健、健身房、阅览室、书画

室、花房、棋牌娱乐室、等生活配套设施。

3、设计要人性化

平面设计要方便老人出行，不能有过多的台阶（有台阶

处应有相应的轮椅通道）；要保证充足的阳光入室，空间通透;

室内地面应采用防滑设计，防跌扶手；各种开关、按纽均采

用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便；入户阳光

花园，便于串门知互相照应等等，总之设计要人性化，无障

碍居住，满足老年人的特殊使用功能和要求。

4、生活要智能化

配备紧急呼叫对讲系统，安防系统，网络系统、消防系

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统等保障老人安全。

5、户型要合理化

充分考虑不同年龄阶段、不同阶层、不同居住人数等的

不同居住要求，大部分户面积控制在25—30平方米左右。

6、建筑要艺术化

在此居住的老年人均有较高的艺术品位和欣赏要求，相

应要有较高水平的建筑艺术，给视觉以美感，使之由美感产

生吸引力。

满足以上这些要求的同时，当然还要保证建筑工程质量

合格、建材环保、装修美观大方、功能分区明确等基本建筑

标准。

4.2总体规划方案

规划总建筑面积XXXX3.22平方米。其中一期建设规模

为198张床位，一期总建筑面积XXXX3.82平方米，包括综合

楼建筑面积XXXX.72平方米；养老护理楼建筑面积XXXX7.10

平方米；二期预留建筑面积XXXX.40平方米。具备低密度、

低容积率、高绿化率；全区无障碍设计，以多层为主，辅之

以少量低层；有相应的配套服务设施；整体建筑风格以田园

风光为主，通过体块、片、构架等几何化的建筑元素的组织，

在比例、韵律、构图、秩序等方面，运用多种建筑语言展现

田园风貌，同时在立面细部处理上，要避免田园风格的简单

粗陋，注重细部处理，创造性的展现传统田园风格的形象。

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装饰在色彩、造型和用料方面要独特，丰富建筑立面的质感,

与周边建筑物有鲜明的色彩对比，突出本项目的独特性。建

议采用坡屋顶，用金色琉璃瓦，充分展现古朴、传统的田园

风光。

4.2.1规划构架

构架是以社区干道、组团道路、庭院道路为骨架，以住

宅、公建配套、园林景观为主体形成的建筑景观群。分为三

块，即住宅、公建设施、景观三块。为保障行人和车辆出入

安全、方便，在不同方向设2个主出入通道。

4.2.2总体平面布置

主要住宅均南北朝向，保证养老护理楼，每间房均有充

足的阳光照射（可适当偏西南、偏东南15。）,沿向川路、

北环路、黄河主题公园、丘地走势呈流线型或围合式布置，

设有小型会所、休闲娱乐和公共活动场所。

4.2.3产品功能组合

产品主要功能为养老、休闲，并要针对老年人这一特殊

客户群体的特殊需要“量身定做”，既要满足他们居住的物质

需求，也要满足他们的精神需要，无论是住宅部分还是公建

设施部分，都应该让老年人没有孤寂失落感。

4.2.4环境规划设计

1、园区的环境应为老人提供优美、安全、方便的娱乐交

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往场所。老年人，特别是60〜70岁年龄阶段的老年人，因离

职、退休，生活方式的转变带来了身心、环境等多方面的不

适应，对户外活动有着强烈的渴望。主要的活动有：叙谈、

饮茶、赏鸟、下棋、散步、健身、钓鱼、看书、作画、写字、

种菜养花等，不同经济条件，不同文化水平，不同活动能力

的老年人有不同的需求，因此在规划设计时应充分认识到这

一特殊群体的特殊需要。

2、整个社区的景观规划总体上应该是典雅、欢快、童趣

和积极向上的，使其充满生活情趣，这样可以激发老年人热

爱生活的欲望，有助于改善其身体机能，促进健康长寿。

3、园区内修建大型具有特色的中央主题花园，给老人带

来美的享受，发挥景观功能作用，同时可以作为老年人交流、

休憩以及娱乐活动场所。

4、完善的步行交通系统。步行是老年人主要空间转移方

式，也是老年人日常重要活动。完善的步行系统可结合园区

交通与景观路线，将居民日常生活出行置于步行区域之中，

人流与车流近而不扰；应沿湖设置蛇行健康步行道，供老人

清晨跑步或者散步；道路要进行无障碍设计，每间隔直线距

离200m左右即修建休息坐椅，方便老人休息。道路设计应有

清晰道路脉络系统和特色的空间意象设计，老年人可以通过

道路脉络找到自己熟悉的感觉，找到认同感和归属感，消除

孤独和自闭症。

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5、为保证景观规划设计与小区建筑风格相协调，满足老

人怀旧心理，修建体现中国传统文化的以“梅、兰、竹、菊”，

“岁寒三友”为主题的组团花园，供老人近距离的养心、养

性、养情。

4.3建筑设计

4.3.1设计依据

国家及地方现行规范、规程、规定，主要有：

1、《建筑设计防火规范》(GBXXXX6-XXXX)

2、《住宅建筑规范》(GBXXXX8-XXXX)

3、《住宅设计规范》(GBXXXX6-XXXX)

4、《xxx省公共建筑节能设计标准实施细则》

4.3.2项目概况

本项目位于XXX市，紧邻XXX路，区位优势明显，交通

便利。

本项目建设用地面积XXX平方米，规划总建筑面积XXX

平方米。其中一期建设规模为XXX张床位，一期总建筑面积

XXX平方米，包括综合楼建筑面积XXX平方米；养老护理楼

建筑面积XXX平方米；二期预留建筑面积XXX平方米。集中

于园林绿化区域。

4.3.3设计原则

在现有居住区的规划设计中，住宅组群的空间布局与环

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境景观的塑造常常相互分离，在设计程序上存在先后，环境

设计常常成为居住区规划设计中一个“补充完善的后续工

作”，并且由于群体布局的限制，不能给环境设计留有充分的

余地和弹性，环境没能发挥对于住区营造的景观意义。

在本项目的规划设计中，要强化养老居住与景观的联系，

创造一种富有诗意的栖居环境，就必须采用整体设计的方法。

即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，

最大限度的发挥景观环境对于居住区整体空间形态的影响，

只有这样才能营造出一个整体大气的形象和富有特色的高

品质环境。

在设计过程中遵循以下原则：

体现生态养老住宅建筑的根源性特点；

注重建筑的尺度与比例、质感效果、韵律感、光影效果

及色彩；

章显人性化的内外空间，体现建筑、景观的和谐统一。

4.3.4建筑平面及立面设计

以需求为根本，以科技为先导，体现文化情趣。立面设

计营造出高尚且温馨的居住氛围。

根据当地的生活习惯、气候特点及市场的实际需要，

采用灵活多变的设计手法，以满足不同客户的需要，同时也

便于总体布局和空间形态的多样化。设计主要定位于高档养

老住宅，与自然环境相适应，体现空间层次的丰富变化。

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立面造型上充分结合当地实际。建筑色彩古朴协调、鲜

明而不失稳重，与小区环境形成合谐统一的关系。烘托出整

个小区高尚、雅致的格调，强化了自然生态的人居环境。

建筑高度的确定兼顾日照和结构的合理。整体造型错落

有序，结构清晰，层次丰富，微妙地呼应了特有的景观条件。

建筑肌理的刻画，并不强调表面化的虚实对比，而是通过对

结构构造的深入设计，使立面肌理趋于均质花，统一在一套

网格体系中，既是结构，又是立面划分，少而精，明而不跳,

建筑外饰面材料以真石漆为主，恰如其分的体现出功能与形

式的完美结合，配以绿色庭院和宽景阳台，更加烘托出建筑

的舒适宜人。

4.4结构设计

4.4.1工程概况

本项目位于XXX市，紧邻向川路。一期规划综合楼为3

层，养老护理楼为11层。

4.4.2设计依据

1、自然条件：

基本风压：0.40kN/m2(R=50)；

基本雪压：0.35kN/m2(R=50)；

基本气温：最低-6。(2,最高36(；

建筑热工设计分区：寒冷地区；标准冻土深度：＜60cm；

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抗震设防烈度：7度；

设计基本地震加速度值：0.10g,设计地震分组：第二组；

2、政府有关主管部门对本工程各阶段设计的审查、批复

文件。

3、建设单位提出的与结构有关的符合国家标准、法规的

设计要求。

4、本工程结构设计所执行的主要法规和所采用的主要

标准：

《工程结构可靠性设计统一标准》GBXXXX3-XXXX

《建筑结构可靠度设计统一标准》GBXXXX8-XXXX

《建筑工程抗震设防分类标准》GBXXXX3-XXXX

《建筑抗震设计规范》GBXXXX1-XXXX

《建筑结构荷载规范》GBXXXX9-XXXX

《混凝土结构设计规范》GBXXXXO-XXXX

《高层建筑混凝土结构技术规程》JGJ3-XXXX

《砌体结构设计规范》GBXXXX3-XXXX

《建筑地基基础设计规范》GBXXXX7-XXXX

《地下工程防水技术规范》GBXXXX8-XXXX

注：其他未列项目见国家现行标准、规范及相关规定。

4.4.3建筑分类等级

1、结构设计基准期：50年，结构设计使用年限：50年。

2、建筑结构安全等级：二级，结构重要性系数：1.0。

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3、地基基础设计等级：养老护理楼为乙级，综合楼为丙

级。

4、建筑抗震设防类别：标准设防类（简称丙类）。

5、混凝土构件环境类别：室内干燥环境、无侵蚀性静

水浸没环境为一类；室内潮湿环境、冰冻线以下与无侵蚀性

的水或土壤直接接触的环境为二a类；干湿交替环境、水位

频繁变动环境、露天环境及冰冻线以上与无侵蚀性的水或土

壤直接接触的环境为二b类。

4.4.4主要荷载（作用）取值

1、楼面活荷载（标准值）：

住宅：2.0kN/m2

库房、储藏:5.0kN/m2

走廊、楼梯、门厅：3.5kN/m2

一般卫生间：2.5kN/m2

公共卫生间：5.0kN/m2

电梯机房：7.0kN/m2

室外地面：10.0kN/m2

2、屋面活荷载（标准值）：

不上人屋面:0.5kN/m2

上人屋面:2.0kN/m2

屋顶花园:3.0k屋m2

3、风荷载（风压取值）：养老护理楼其承载力设计时取

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0.44kN/m2（基本风压的01倍）；舒适度验算时取0.25kN./m2

（R=10）；其他均取0.40kN/m2；地面粗糙度为B类。

4、雪荷载（雪压取值）：0.35kN/m2,雪荷载准永久值系

数分区为II区。

5、地震作用：抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速

度为0.10g,设计地震分组为第二组。建筑结构的阻尼比为

0.05,水平地震影响系数最大值：多遇地震0.08,罕遇地震

0.50o

4.4.5上部结构设计

1、结构缝（伸缩缝、沉降缝和防震缝）的设置：根据

建筑物长宽超限情况以及建筑单元及功能等要求，可将平面

分割成比较规则的结构单元；特殊情况拟采用设置后浇带伸

缩后浇带措施。

2、结构选型：11层养老护理楼采用剪力墙的结构形式,

3层综合楼采用现浇钢筋混凝土框架结构。

4.4.7地基基础设计

根据设计经验及本工程特点，本项目可采用独立基础（墙

下条形基础）或桩基础形式。本工程最终基础形式应待正式

详细地质勘察报告出具后，结合本工程地质情况方可最终确

定。

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4.4.8主要结构材料

1、混凝土强度等级：墙、柱等竖向构件采用C30X50,

梁、板（楼梯）等水平构件采用C30^C40o地下部分混凝土采

用防水混凝土，抗渗等级为P6或P8。一般砌体中圈梁、过

梁、水平系梁、构造柱采用C20混凝土。

2、钢筋及钢材：钢筋采用普通热轧钢筋，墙、柱、梁、

板（楼梯）等主要受力筋采用HRB400、HRB400E级；其他节

点、构造筋采用HPB300级。钢材采用Q235B级钢或Q345B级

钢。

3、砌体及砂浆：地面以下或防潮层以下与土接触的墙

体：采用MU15普通实心砖（禁止使用粘土类烧结砖）、M7.5

水泥砂浆砌筑。地面以上或防潮层以上的墙体：采用A3.5蒸

压加气混凝土砌块、Ma5.0专用砂浆砌筑。

4.5给水设计

4.5.1设计依据

1.国家现行法律法规、规范、规程：

《建筑给水排水设计规范》GBXXXX5-XXXX（XXXX年版）；

《建筑设计防火规范》GBXXXX6-XXXX；

《自动喷水灭火系统设计规范》GBXXXX4-XXXX（XXXX年

版）；

《气体灭火系统设计规范》GBXXXXO-XXXX；

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养老院商业计划书V3.0

《建筑灭火器配置设计规范》GBXXXXO-XXXX；

《住宅设计规范》GBXXXX6-XXXX

《室外给水设计规范》GBXXXX3-XXXX

《室外排水设计规范》GBXXXX4-XXXX（XXXX年版）

《消防给水及消火栓系统技术规范》GBXXXX4-XXXX

2.总图专业提供的条件图。

4.5.2设计范围

包括本项目地块红线内的给水、排水、消防等各系统。

4.5.3生活及消防给水系统

1.水源：

本工程用水由市政自来水管道供给。分别从周边市政道

路各引入一根DN200mm给水管进入小区并设水表和防污阻断

阀，市政自来水压力约为0.30Mpa，满足小区生活用水和室

外消防用水要求。

2.用水量估算：

根据《建筑给水排水设计规范》，居民最高日生活用水量

取200L/人.d,绿化浇洒用水量2L/m2.d,商业用水量取每平

米每日10L,物业管理人员用水量取60L/人.d,未预见用水

量取总用水量的15%o

3.给水系统

在室外设生活给水管网系统、办公给水管网系统和室外

消防给水管网系统，其中生活给水和办公给水采用支状布置,

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消防给水管道沿主干道环状布置。

4.消防给水系统

室内消防系统采用临时高压制。室外消防采用低压制，

由市政给水管网直接供给。

在地块所有建筑物内设置消火栓灭火系统并保证每层任

一点均有两股水柱同时到达；在商场按中危险II级设置闭式

自动喷水灭火系统。自动喷淋消防用水量30L/S,消防历时

L0小时。

在地块设置消防加压泵房和消防水池供，泵房距地面的

高度不大于10米，消防水池采用钢筋混凝土结构，双格布

置,储存室内全部消防用水量，有效容积不小于600m3；火

灾初期用水由设在建筑屋顶的消防水箱供给，水箱有效容积

50m3o

室外消防通道附近设室外地上式消火栓，保证消火栓问

距不大于120米，保护半径不大于150米，每个消火栓流量

10~15L/S,消火栓数量满足室外消防用水量要求。

在变配电室等部位设置七氟丙烷自动灭火系统。

在高层住宅部分按A类火灾、轻危险级配置灭火.器。

4.5.4室外排水系统

1、小区排水采用雨、污分流制。最高日污水量取最高日

生活给水量的90机但不计浇洒用水量。

2、生活污水经室外管网汇集，并经化粪池处理后，就近

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排入小区四周的市政污水管道。

3、室外雨水经地面径流和雨水管道汇集后，排入小区四

周的市政雨水管道。

4.5.5室内给排水设计

1、小区居民每户的自来水计量水表及给水主干管集中设

置在公共走道区域的单元管道井内。

2、每户主、次卫生间及厨房自来水给水支管管径均采用

DN20mmo

3、绐水管材：室内生活绐水干管及水表以前的管道采用

PSP钢塑复合管，户内给水管采用S3.2系列PP-R给水塑料

管，热熔连接，室外生活给水管，DN，50mm采用孔网钢带钢

塑复合给水管，电热熔连接，DN<50nim采用S3.2系列PP-R

给水塑料管，热熔连接。

4、排水管材：小区室内生活排水管道采用U-PVC排水塑

料管，承插胶粘接口。地下室压力排水管采用内外热镀锌管，

卡箍或丝扣连接°屋面雨水采用外排水，排水管材均采用承

压塑料排水管，承插胶粘接口。室外小区雨水及污水管道，

采用埋地排水塑料管，检查井采用塑料排水检查井。

5、消防管材：室内消火栓给水管道及自动喷淋消防给水

管道采用加厚热镀锌给水管，卡箍或丝扣连接；室外消火栓

给水管道及自动喷淋消防给水管道采用孔网钢带钢塑复合

给水管，电热熔连接。

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4.6暖通动力设计

4.6.1设计依据

《民用建筑供暖通风与空气调节设计规范》(GBXXXX6-

XXXX)

《城镇燃气设计规范》(GBXXXX8-XXXX)

《建筑设计防火规范》(GBXXXX6-XXXX)

《XXX省居住建筑节能设计标准》(寒冷地区)

(DBJ41/062-XXXX)

《公共建筑芍能设计标准》(GBXXXX9-XXXX)

《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》

(GBXXXX2-XXXX)

《通风与空调工程施工质量验收规范》(GBXXXX3-XXXX)

4.6.2室外气象参数

冬季采暖室外计算温度-3℃

夏季空调室外计算干球温度35.4℃

夏季通风室外计算干球温度31.3℃

冬季空调室外计算干球温度-5.1℃

冬季通风室外计算干球温度0.8℃

夏季空调日平均温度30.5℃

夏季空调室外计算湿球温度26.9℃

冬季空调室外计算相对湿度59%

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室外风速冬季2.lm/s夏季1.6m/s

日平均温度小于+5C的天数92天

极端最高温度41.7℃

极端最低温度T5C

冬季气压XXXX.OhPa夏季气压988.2hPa

4.6.3室内采暖设计参数

卧室、起居室、卫生间18℃

物业用房治安联防站、居委会18℃

4.6.4供热设计

本项目采用集中供热采暖方式。规划由市热力公司的主

管道接入本区。供热介质为蒸汽或高温热水，在换热站设置

热交换器，为小区提供采暖热水，经热交换站换热后采暖二

次热网供回水温度为75/50℃o拟设1座热交换站，占地面

积约为100~150平方米,

系统补水为软化水，采用全自动软水器提供软化水，定

压方式由设在换热站内的整体式定压补水机组来完成。

规划热力均采用双管制。热力干管设在负荷集中区域，

支线尽量靠近用户，力求减少管线投资。

管材采用预置保温钢管，保温层厚度约为60nli11。

采用直埋式波纹补偿器补偿。

为达到节约能源的目的，热交换站的设计应综合考虑供

热质和量。

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养老院商业计划书V3.0

4.6.5采暖设计

住宅部分采用集中采暖分户热计量的方式。每组散热器

均设温控阀，可单独控制室内温度。户内供回水管采用塑料

管敷设在建筑垫层内，可以满足室内美观要求。

散热设备采用节能环保的钢管柱形散热器。共用立管采

用热镀锌钢管，管井内及穿越不采暖房间的管道需保温。

4.6.6防排烟设计

不具备自然排烟条件的防烟楼梯间及其前室，消防电梯

前室和合用前室以及避难层，分别设置正压送风系统。

长度大于20米的疏散走道设置机械排烟设施。

地下车库设机械通风兼排烟（补风）设施。

不满足自然排烟条件的房间设机械排烟设施。

排烟风机入口设排烟防火阀，当烟气温度达到28CTC时

排烟防火阀熔断关闭，联动风机停止运行。同时设置送风系

统，送风量大于排烟量的50机

4.6.7通风与空调

L养老护理楼预留分体空调用电量、室内机及室外机的

安装条件。

2.综合楼均预留多联式中央空调用电量、室内机及室外

机的安装条件；冷凝水考虑集中排放。

3.无外窗的卫生间及电梯机房采用机械通风设施。

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养老院商业计划书V3.0

4.设备用房设置机械通风系统。

4.7电气设计

4.7.1设计依据

《民用建筑电气设计规范》JGJ16-

XXXX

《建筑设计防火规范》GBXXXX6-

XXXX

《供配电系统设计规范》GBXXXX2-

XXXX

《火灾自动报警系统设计规范》GBXXXX6-

XXXX

《住宅设计规范》GBXXXX6-

XXXX

《住宅建筑电气设计规范》JGJ242-

XXXX

4.7.2设计目标

电力、弱电设计应当达到安全、可靠、经济、合理、适

应性强的要求。

4.7.3设计范围

本设计包括变配电、电力、照明、火灾自动报警、防雷

接地、电话、有线电视、宽带网、安全防范等系统。

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养老院商业计划书V3.0

4.7.4电力负荷估算

小区内消防负荷、安防系统用电、电梯、生活泵、排污

泵等用电为一级负荷，其余负荷为三级负荷。

根据现有资料，本区采用负荷密度法进行电量预测，负

荷密度的确定综合参考当地的用电水平和相关规划标准。

供电用地负荷密度指标为：

居住建筑80W/m2（建筑面积，下同），综合楼100W/m2,

道路、景观照明20kW/ha。

4.7.5电源及电力线路规划

小区各变电所内变压器容量、数量视各建筑物类别、面

积最终确定，其高压电源分别引自高压配电室的两段10kV母

线。变电所结合绿化设置于各个小区内部，小区内一、二级

负荷的两路低压电源分别引自变电所的两台变压器。

变电所与建筑物间主干线路沿区内主要道路布置，室外

采用地埋电缆沟的方式敷设，电缆沟距道路边缘1.0-1.5米。

4.7.6电力、照明

变电所的低压电缆室外埋地引入至各栋楼低压配电间，

消防设备均采用耐火电缆供电，消防设备及其他一级负荷均

采用双电源切换箱供电。变电所内按供电部门要求设置计量,

每栋楼分别设电表箱。

住宅内预留瓷灯头（由业主装修考虑照明），物业用房、

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养老院商业计划书V3.0

设备用房、地下室及辅助用房、楼梯间、走廊均采用节能型

荧光灯或吸顶灯°在变电所、水泵房、消防控制室、弱电机

房、走廊及楼梯间设置应急照明及疏散指示标志。

4.7.7防雷、接地

本工程工作接地、保护接地、防雷接地共用接地极，接

地电阻不大于1。。低压配电系统采用TN-S接地型式。建筑

物做总等电位联结，总等电位联结与防雷接地体共用接地极。

4.7.8火灾自动报警及消防联动

火灾自动报警系统采用控制中心报警系统，各地块分别

设消防控制室，其中1个作为消防控制中心，消防控制室与

监控室合用。在高层建筑及商场的地下室、变电所、水泵房、

电梯前室、走道、楼梯间等场所设感烟或感温探测器、消防

广播及声光讯响器。在每层公共活动场所出入口处设置手动

报警和应急电话插孔。

消防控制室在确认火灾后，能对消防泵、消防电梯、防

排烟风机、防火卷帘等消防设备联动控制，同时切断有关部

位非消防电源，接通应急照明，并接通消防广播；消防控制

室、电梯机房、配变电所、水泵房设置专用对讲电话，消防控

制室设专用的119火警外线电话。

4.7.9弱电系统

小区通讯、有线电视分别自市政管网引入至小区弱电机

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养老院商业计划书V3.0

房。电话、网络采用光纤到户系统，电话、信息插座、有线

电视终端统按1部/户计算。各弱电系统分别设置总控制、分

配箱。单体建筑内弱电设可视对讲、电话、有线电视、宽带

网络、安防监控等系统。消防控制室与监控室合用。

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养老院商业计划书V3.0

第五章节能措施

5.1设计依据

《XXX省居住建筑节能设计标准（寒冷地区）》

DBJ41/062-XXXX

《严寒和寒冷地区居住建筑节能设计标准》JGJ26-

XXXX［附条文说明］

《民用建筑热工设计规范》GBXXXX6-XXXX

《关于加强民用建筑工程项目建筑节能审查工作的通

知（建科［XXXX］174号文）》

建设单位与能源管理部门签订的供能协议

5.2设计范围及主要原则

1、本工程的建筑及公用设备的节能设计。

2、采用科技含量高的节能型产品，建筑布局考虑节能要

求。

5.3主要节能措施

5.3.1建筑节能措施

（一）建筑筑总平面布置利于通风、采光，避免东西向

大量开窗。平台及屋面进行保温隔热，强化绿化布置，调节

小气候。

1、项目所处气候分区：寒冷地区。

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养老院商业计划书V3.0

2、建筑设计的维护结构传热系数、遮阳系数、窗墙面积

比、透明屋顶面积等不满足规范要求时，应进行权衡计算。

墙和屋顶中的接缝、混凝土、嵌入外墙的金属等构成的热桥

部位均作隔热保温处理，保证其内表面温度，不低于空气露

点温度并减少附加传热损失。

3、围护结构

(a)窗户：采用节能中空玻璃6+12A+6,局部采用钢化

安全玻璃。

(b)外墙：采用200厚加气混凝土砌块+60厚半硬质岩

棉板外墙外保温隔热。

(c)屋面：采用70厚半硬质岩棉板保温隔热层。

(d)外挑楼面：同屋面。

(e)楼梯间为非采暖楼梯间，楼梯间采用封闭式并可开

启外窗。

(二)采用节能建筑体型系数和窗墙比，加强围护结构

的保温、隔热，建筑物外围护墙采用挤塑聚苯板保温外墙、

塑钢窗，屋顶采用保温隔热构造。平屋顶种植绿化或屋顶花

园以充分体现建筑节能的设计思想。

(三)采用节能型电气产品，加