文案-杭州豪宅上林湖兼山产品定位报告

上林湖·兼山产品定位报告©2021SHINETAOCORPORATION大显无形，章法有道。HereisaTaotoshineyourbrandatanytimeeverywhere.

商业秘密声明2本报告针对以下问题整体设想：大势研究及走势观点〔宏观房地产形势，杭州别墅市场研究及竞争分析〕千万级豪宅客户研判〔上林湖独栋别墅客户预测〕兼山组团产品规划建议〔基于千万均价定制下的产品规划〕3显章道关于上林湖60亩独栋别墅区定位的界定：60亩：拉升4000亩土地价值，树立4000亩价格高地及产品标杆工程定位：跻身千万级豪宅一线别墅工程(高价格实现高端占位)拉升区域价值，建立银湖板块顶级别墅话语权以“两峰之间是田园〞定位银湖板块首席豪宅，以构建顶级物业为工程源动力4两峰之间的田园，专属于在峰顶游刃有余的阶层。5报告结构第一局部宏观环境第二局部别墅竞争与客户分析第三局部重点个案研究第四局部产品综合定位第五局部市场形象第六局部规划、建筑与景观建议第七局部配套建议▼第一局部宏观环境2021年宏观经济研判第二局部别墅竞争与客户分析2021年一季度杭州楼市杭州低密度板块现状研究杭城别墅发源地——之江别墅区配套渐渐成熟——银湖别墅区银湖板块的别墅也是开发较早的一批，但因城郊条件开展的不成熟，入住率很低，曾一度冷清。但近年随着一大批工程开工建设，当地的根底设施建设速度逐渐加快。目前银湖开发区配套齐全，现已建成11万伏变电所，供水、通讯等也有充分的保障，区内已建成国际标准高尔夫球场、野生动物园等大型旅游工程，医院、学校、商场、宾馆等设施陆续进入。沿着320国道，一路可以看到诸多楼盘，清源上林湖花园、万科公望、金宇云水山居、富春红郡、九龙一号，现在能供选择的余地还是相当的大，而前期已出售的别墅工程二手房也有相当大的存量，根据网上登记的出售信息，三百多方的别墅价格根本在五百多万左右，一手新房的价格根本和二手房价格持平，波动不大，在别墅中的总价并不算高。银湖板块虽然离杭州市中心远了些，但它似乎承袭了杭州别墅的一条文化脉络，从绿城九溪玫瑰园往前走就是钱塘·云栖蝶谷，再往前有之江旅游度假区的润和山庄，继续往前有西房·云溪香山，接下来就是银湖板块的美达·五月香山、绿城·七里香溪、金都·富春山居等。从杭州市中心出发，一路上都是自然风景。新兴生态贵族——闲林别墅区闲林别墅区是近几年依托西溪湿地开展起来的别墅区。既有大华西溪风情这样的超级水景别墅大盘，也有青枫墅园这样纯生态人居工程，同时也开展了象广瑞瑞城这样引入运动概念独树一帜的工程。由于大城西的概念，闲林在感觉上离城市更近，这符合一局部人的市中心情结，而且闲林的排屋、别墅工程越来越集中，这个板块的别墅、排屋的楼盘几乎占了杭州别墅楼盘的40%。从价格上，这个板块单价从原来的几千元一路上涨到了两万多，随着媒体对西溪湿地的持续曝光，这个板块已经渐渐形成了高端居住的气氛，相对于之江板块的总量限制，闲林别墅区后劲十足。新欧式风格——湘湖别墅区域风情是湘湖别墅区低密度楼盘的集体代言，休博园整体的新欧式风格带动了周边别墅工程如苏黎世小镇、威尼斯水城、奥兰多小镇同样都是以欧洲风情为卖点的。湘湖板块之所以钟情欧式风格，与所在地域的风景特色及容积率有关，同时楼盘的开发量较大，相对适合营造小镇生活。通和南岸花城是湘湖板块近期唯一在售的新房，17800元每平米的在售均价，据了解该板块二手别墅的均价在两万多，如果算上装修，根本持平。休博园和湘湖美景也不能改变该地区别墅销售现状的平淡。

势单力薄——良渚别墅区良渚板块现在推行的优势是交通和规划配套。目前从杭州主城到良渚组团的主要道路有三条：一条是走莫干山路，沿莫干山路南行一路直达市政府、省政府、西湖，可以说是“与西湖就一条路〞的距离；一条是经上塘高架转勾运路，上塘高架向北一路通畅。而在规划中，良渚的配套已不局限于社区化配套，而是完完全全的主城化配套，大量的城市广场，密集的博物馆、专业市场，中国瑞典经济文化交流中心、地铁、快速交通等等，似乎已经向群众告白，这里是将成为杭州未来西北部的旅游商贸中心。但说良渚是别墅区有些差强人意，现在别墅工程仅有新湖香格里拉和万科良渚文化村两个楼盘。山地生活是良渚板块别墅工程主推的特色风格。价格方面。新湖香格里拉工程中蒙特西托山庄的独栋价格在1500万/套以上，良渚文化村别墅有二手房挂出价格在1000万/套。杭州后花园——千岛湖别墅区千岛湖一向是杭州人休闲旅游的热门之选，千岛湖的别墅区也被认为是杭州别墅的后花园，“豪华〞是千岛湖别墅区的名片，在2021年有个工程的千岛湖山顶别墅被评为中国十大超级豪宅。在售的新盘有绿城养生堂的千岛湖玫瑰园，千岛湖滨江度假别墅、天屿千岛湖山顶度假别墅等工程。千岛湖环境的不可复制性成就了当地别墅的稀缺性，别墅的功能更多的是作为休闲度假或者商务活动。价格上来看，现在收集的数据，单套售价根本在1000万以上，相对于前期已售罄楼盘的每平米一万以下的价格，也呈现一路攀升并企稳的状态。青山湖有着国内罕有的国家森林公园和水上森林奇观，森林覆盖率高达74.9%。澄清的水质、繁茂的林木、连绵的青山、珍惜的动植物，一同勾勒出了青山湖畔人间仙境般的飘渺意境。青山湖还拥有大杭州半小时都市圈优势地理，既可享受自然的山水景观资源，又能享受丰富的城市资源。在目前大杭州别墅板块中，青山湖的居住价值资源稳居最正确位置。该板块的特点是安静，有别于近郊板块的热闹，在配套设施方面也相对逊色。在该板块内的工程几乎是清一色的别墅、排屋工程，目前在售的价格折合按平方米来算大约在7000多到10000多元每平方米不等，在售的物业面积也从200多平方米的经济型小别墅到上千平方米的豪华别墅都齐全，山景别墅、水景别墅、坡地别墅、古典别墅、现代别墅等等，款式也是一应俱全，可以说是别墅的新大陆。现在售的有青山湖玫瑰园、青城山语间、湖光山社、锦绣钱塘等工程，即将销售的楼盘也后劲十足。别墅新大陆——青山湖别墅区杭州别墅市场现状板块名称解读重点项目闲林、小和山板块02省道(杭昱公路)正在拓展成双向8车道的景观大道，边上各有左右宽的绿化带，收费站也已移至与临安交界处，从而为闲林的发展又提供了一次机遇。小和山板块以休闲度假别墅区和现代大学城为人关注。绿城·桃花源金成·竹海水韵西溪山庄中能·浪漫和山绿野春天湘湖板块湘湖旅游度假区的开发建设已列入浙江省旅游发展“九五”计划和2010年远景规划的重点，特别是将在2006年举办的世界休闲博览会，更是激发了区块的热度。随着临湖别墅的开发，将构筑一个自然、生命、绿色三位一体的旅游休闲度假新概念。宋城地中海别墅苏黎士小镇奥兰多小镇19绿城桃花源宋城·地中海奥兰多小镇杭州别墅市场现状之江转塘板块2004年8月，杭州市政府把转塘镇纳入之江度假区，转塘一直都是盛产别墅的区块，之江区域可开发土地已非常稀缺乏，开发方向已逐步转向转塘区域。此板块的特质出是传统高档别墅区的形象，杭州别墅在告别了城市别墅后，较早的市场化操作的别墅主要集中在之江国家旅游度假区，出现了一批优秀别墅住宅区，如九溪玫瑰园、西湖高尔夫等。西湖·阳明谷良渚板块良渚是杭州近两年新崛起的别墅排屋板块。根据杭州的城市总体规划，良渚将以生态景观为主导，以良渚遗址保护区为核心，形成具有文化气息的卫星小镇。万科·良渚文化村新湖·香格里拉21板块名称解读重点项目阳明谷↑↓万科·良渚文化村↑新湖·香格里拉→青山湖板块该板块为杭州别墅的最大供应区块青山湖不仅是有名的省级名胜景点，也是杭州近郊闻名的生态别墅开发区域。随着杭徽高速的开通及02省道路况的好转，消费者对该区块的接受度日益高涨。绿城西子·青山湖玫瑰园中都·青山湖畔金基·青云山居锦绣钱塘青城·山语间湖光山社西溪板块西溪湿地原本就是该板块的最大卖点，加上文一西路、文二西路的开通，使得这一板块既有独一无二的城市湿地资源，又不欠缺四通八达的城市交通，这一板块距市中心仅10余公里，是近两年在售别墅、排屋项目中最紧邻市区的区块。坤和·和家园大华·西溪风情青枫墅园华元·和庄宏程·溪上凰庭百家乐·西园新湖·果岭西溪锦园23杭州别墅市场现状板块名称解读重点项目中都·青山湖畔和家园宏城·溪上凰庭青山湖玫瑰园银湖板块地处富阳市受降镇，该区自然环境优美，有杭州野生动物园、黄公望森林公园、高尔夫球场等旅游设施。与杭州近郊其他别墅板块相比，该板块呈现出三大特征：一是开发时间较早，二是开发量极大，三是多为经济型别墅。九龙一号金都·富春山居清源·上林湖金宇·云水山居千岛湖板块杭千高速的贯通以及该板块秀美的山水，吸引了许多杭州品牌开发商如绿城、滨江、云天等公司相继投入该区块项目的开发中。目前在开发的别墅项目大多定位为高档度假型别墅，多数处于前期定位阶段，在售楼盘不多，08年下半年将迎来一个开盘高峰期。06年底，国家旅游局发布消息，千岛湖成为长三角、浙江省唯一的一个中国旅游强县试点县，这将给千岛湖的房产业带来无限的商机。千岛湖·滨江度假酒店别墅翡翠岛·山水名墅云天千岛湖酒店别墅千岛湖天屿度假村绿城千岛湖度假公寓25杭州别墅市场现状板块名称解读重点项目云水山居富春山居九龙一号千岛湖滨江度假酒店别墅

小结

西溪、之江转塘板块由于不可复制的城市生态，立足产品高端化，城市山水价值决定了客群与产品走向，与其他板块拉开差距。闲林由于早期板块规划失调，物业类型多元，客群层面不一，区域等级一直没有得到高端市场认同。而青山湖区域依借良好的生态资源、价格洼地以及纯度较高的低密度住区形象展现了潜力空间，已经成为城市山水之后的又一处供给量集中的别墅板块。特别是绿城青山湖玫瑰园工程推出以后，青山湖板块正在成为杭州的又一高端别墅板块。银湖那么缺乏品牌集群效应难以跳脱中端产品的形象，价值力尚难显现。但随着富阳新城市规划的实施和与杭州的关系进一步密切，其资源优势和板块价值正在日益显现，正逐步走入壮年期。3月31日媒体报道：富阳公交一体化年底正式实施。27银湖板块竞争现状2829银湖板块竞争现状杭州别墅市场分析2021年由于受整体宏观经济的影响，高端物业的整体去化情况与2007年相比处于较低水平，均低于60%以下。2021年的第二、第三季度，高端物业市场严峻异常，据透明售房网数据显示，5、6两月杭州主城五区别墅类物业成交每个月都不超过5套。别墅的去化与客户资产变化及市场信心有较大联系，在08年全球经济危机影响到国内后的半年时间内，别墅市场明显发生了较大变化，重点反映在日常的客户上访量及客户成交下单的难易程度。桃花源、青山湖玫瑰园、香墅等低密度工程和阳光海岸等高层豪宅仍然跑赢了2021年。豪宅营销难度加大，但赢家仍然存在。每栋千万元以上的纯别墅工程在2021年为7个。每栋千万元以上的别墅与排屋工程在2021为11个。千万级独立别墅在2021年的供给量不少于352套，可售金额达66亿多。千万级别在售别墅工程多以消化前期存量房为主，09年新增房源仅桃花源、玫瑰园和香格里拉三个楼盘。千万级豪宅总量不大，但沉淀资金总量巨大。板块项目名称2008年房源剩余套数2008年房源剩余金额2009年新推房源套数2009年新推房源金额2009年可售房源套数2009年可售房源金额市场供应份额占比(按套)闲林板块桃花源407046056790509615411027.27%青山湖板块青山湖玫瑰园58107222420027307007.67%之江板块玫瑰园天怡苑14668720014668723.98%阳明谷66153220006615322018.75%湘湖板块地中海20520000020520005.68%西溪板块大华西溪风情17680000017680004.83%良渚板块香格里拉1215150100126250

112

14140031.82%总计174433809178229500

352

663309100.00%2021年总价1000万元以上纯别墅工程可售房源千万级独立别墅在2021年的供给量不少于352套，可售金额达66亿多。2021年总价1000万元以上别墅+排屋工程可售房源板块项目名称2008年房源剩余套数2009年新推房源套数2009年可售房源套数市场供应份额占比(按套)闲林板块桃花源40569617.08%西溪山庄208110117.97%青山湖板块青山湖玫瑰园522274.80%之江板块玫瑰园天怡苑140142.50%未来世界（暂名）032325.70%阳明谷6606611.74%城西板块香墅426305.34%湘湖板块地中海200203.56%西溪板块大华西溪风情6106110.85%和家园3不确定30.53%良渚板块香格里拉1210011219.93%总计245317562100.00%随着市场促销的普遍展开，别墅市场虽然在深度和广度上没有显示出轰动的促销动作，但局部楼盘已经开始显示价格上的松动。如南北西岸目前排屋价格25000元/平米起价，目前一次性付款可享受98折优惠，按揭99折。溪上凰庭：一次性付款享受97折，按揭98折，而恒和·依山郡在售的双拼别墅，更是抛出92折优惠的让利活动。目前供给以老盘唱主调，5月份前除和庄外开盘外，西溪、银湖、青山湖、闲林等板块尚无新盘登场。在市场低迷背景下，市场信心冲击及购置力萎缩，难于支撑现有供给局面，开盘颓势行情同时普遍蓄客缺乏等因素导致方案预开盘的工程延迟开盘时间。局部楼盘打折促销，价格体系开始松动。延迟开盘，观望是主调。5-6月份预计开盘排屋工程：西湖区天目山路西溪湿地附近的华元·和庄将在3月底开出一批精装修排屋，套数预计有109套，面积在340-530平方米之间，价格在23500元/平方米左右，总价约800万/套。□西溪板块百家乐·西园，预计将推一批联排排屋、叠排排屋和90平方米以下的花园洋房，套数不定。西溪望庄，盘子不大，7万平方米左右，全设计成4-5层左右的平层大宅，户型较大，均在180-300平方米左右。总价约400-600万/套。三墩镇的金地·自在城也将在四五月份推出一批联排排屋，预计60套左右，面积在270-320平方米之间，价格预计25000元/平方米。总价约750万/套。闲林板块的新湖·果岭也将与五月份推出山地排屋，面积在300-350平方米之间，总价约300万元/套。新盘扎堆上市、供给量放大，市场竞争加剧。从今年新增供给楼盘来看，可谓迎市而上四处开花，供给上仍然较充足，竞争将进一步升级。2021年〔类〕别墅供给情况杭州别墅市场小结别墅的稀缺性与产品打造的升级换代将成为趋势别墅市场整体销售观望期将会持续，开发商面临的低价慢销局面也将持续，但别墅的稀缺性与产品打造的升级换代将成为趋势，营销策略推广等应时而变是不容置疑的。高性价比楼盘将获得胜利09年现房年的到来，板块与板块间的竞争压力及板块中各楼盘的竞争压力，客户间的选择空间放大，竞争白热化的局面与日俱增。市场将逼向更为理性的境地，无论同行竞争，还是取悦需求，利润预期再度降低预示“性价比〞博弈将变得更为现实、直接。面临市场压力及客群缩水困境，高性价比将是获胜的唯一途径。竞争环境下，产品冷热差异加剧在市场成交缩量前提下，产品差异化竞争将成为更新导向，如万科公望08年12月推出的小独栋不失功能前提下，户型面积明显小于传统同类产品，总价得到理想控制，依然得到市场的较高推崇。首推30套独栋根本售罄。杭州别墅市场小结2006-2007年——预期无风险单边上涨2021年前三季度——预期不确定〔杭州万科跳水前〕2021年底—2021年——预期下跌现阶段购置行为特征交易周期的拉长关注点变化：由未来概念到现实价值，由升值空间到绝对价格跨板块多个楼盘比较资金便利性的要求上更高在价格上要求更多折让不会盲目跟风，需求更明确从产品选择上回避风险宏观调控下客户心理预期与购置行为的变化虽然大势不容乐观，但高端市场影响相对于刚性需求市场而言，影响较小。鉴于浙商市场强大的购置力，真正抗跌产品还是受到追捧的。解析08年下半年来热销的几个楼盘万象城、金色海岸、香墅等，我们发现淡市下高端物业的成功要素：注重有效客户积累：阳光海岸80%客户由老业主推荐对工程稀缺价值的挖掘：香墅挖掘“主城唯一的家族排屋〞建立市场区隔合理的定价真正物超所值：香墅29000万定价超过客户预期，首开热销淡市下的高端物业热销探析杭州别墅市场客户情况根据一线资料研究，目前杭州类别墅市场客户情况为：杭州本地人为主体约70%-80%，省内外来客占20%-30%，其中有以温州人占其中的55%左右〔占总量的15%左右〕，其次为台州〔12.2%〕、金华〔10.7%〕、丽水〔10.2%〕较多。其余依次为宁波、绍兴、湖州、衢州。总之，以温州客户为主，辅以台、金、丽、绍兴、宁波等。根据显章道积累、掌握的历史数据分析，杭州高端物业的购置人群以杭州为主体，但省内温州、台州、义乌等地客户在某些楼盘的消化量较大。千万级以上豪宅的消费者群体趋于单一：各个行业的企业主〔浙商〕。豪宅购置者属于物业经验十分丰富的群体，他十分清楚物业的物理特征，很难对其隐瞒缺陷，但他们对审美、内涵、形象、声誉十分看重，有时候第一感觉所起的触动很关键。每一个购置豪宅的客户，他背后都有几个房地产业内人士为参谋。豪宅置业者总体印象：财富掌控者、机构掌控者、人生处于顶峰状态高端物业实际成交客户状态高端物业实际成交客户状态分析项目主要卖点广告诉求客户1新湖·香格里拉生态环境较好，城镇配套逐步成型心中的香格里拉教师、律师、外贸、私营业主、证券业、银行业等2公元·沐桥自然环境优美，土地资源稀缺，地段优势、户型设计，美式住宅经典的经验，美国公寓私营企业主3宋城·地中海地理优势、地铁规划家家游艇，户户泳池浙江省内温州、台州、杭州、萧山、义乌的私营企业主4大华·西溪风情生态环境较好，交通便利，城镇配套逐步成型广告多以西溪湿地环境为卖点一期、二期以教师、律师、外贸、证券业、银行业的高管以及江浙私营业主为主；三、四期由于价格抬高，以浙江省民营企业主为主，尤其是永康、义务等地民营企业主较多5坤和·和家园生态环境非常好，坤和品牌杭州市区范围内唯一的百方方高尚人文生态大盘，将山景资源最大限度引入户内，户户可享山景外贸、律师、媒体、广告、房地产、银行等行业的高管以及江浙的私营企业主6金都·城市芯宇地段、学院文脉、建筑设计、住宅科技18项前沿住宅科技在城市芯宇的应用外贸、律师、媒体、广告、房地产、银行等行业的高管以及江浙的私营企业主，尤其是义乌和温州的私营企业主较多。7国都·阳明谷地理位置好，离城区较近寻找优雅，享受独特省内高端阶层8富越·香墅主城地段，浙大文脉，毗邻省长别墅，建筑高品质主城官邑，世袭地脉杭州、义乌、温州企业主9中都·青山湖畔所在青山湖版块湖景优势显著，现房展现，园区环境及配套设施逐渐跟上西湖是世界的，青山湖是你的有海外居住经历的占40%，公务员、私营企业等占60%项目主要卖点广告诉求客户10湖光山社北高南低，落差约67米，有极佳地貌优势在湖光山社——做一位花园生活大师公务员，教师11青山湖81号一线湖景，澳洲风情一步湖山天地宽以投资为主，杭州人较多，部份临安人12金基·青云山居项目定位中档，花园面积较大，价格适中五大标准（环境、技术、容积率、种植、开发，孕育低密生态住宅）公务员、商人（投资,自住,第二居所）13钱新绿城·新绿园绿城品牌、钱江新城区域、室内精装修典雅传承，厚载一生私营业主、外贸、企业高级管理层、公务员14绿城·桃花源绿城品牌，交通便利，楼盘成熟度高山水真意，大美无言均为行业成功人士，外贸、制造、IT居多，年龄为35-40为主，区域以省内杭州及周边地区为主，长三角及周边省份客户也有少量购买15绿城·青山湖玫瑰园绿城品牌，玫瑰系别墅，山地十年玫瑰，玫瑰十年杭州本地，从事制造业、房地产/建筑/设计、贸易的成功人士千万级以上豪宅的消费者群体趋于单一：各个行业的企业主——浙商。高端物业实际成交客户状态分析46高端物业实际成交客户状态分析第三部份

重点个案研究香格里拉青山湖玫瑰园香格里拉50香格里拉详细数据庭院与景观3-17别墅原生林木的使用编号为3-17的别墅的剖面图原有水杉原有水杉原有水杉原有水杉原有水杉原有水杉宠物棚原有水杉滑梯3-17别墅效果图庭院与景观3-19别墅原生林木的使用编号为3-19的别墅的剖面图原有香樟树原有树木原有针叶树汀步建筑出入口3-19别墅效果图编号3-20的别墅编号3-20的别墅编号3-30的别墅编号3-30的别墅香格里拉实景第三部份

重点个案研究香格里拉青山湖玫瑰园豪宅区的风格混搭：地中海西班牙风格、地中海意大利风格、意大利托斯卡纳风格、南加州风格、法国诺曼风格、英国都铎风格、美式风格、中式风格。豪宅区的产品混搭：组合院落别墅、独立别墅、企业会所。青山湖玫瑰园独立别墅户型要点单体建筑地上面积约480~505平米，地下室面积约290~330平米，总建筑面积约770~835平米。2亩至3亩不等、个别甚至到达4亩，建筑毛坯，庭院精装〔庭院景观设计元素主要有：游泳池、SPA、BBQ、亭／廊架〔根据庭院大小及景观需要考虑设置〕、雕塑花钵、庭院绿化等〕。强调轴线及空间的对位关系，凸显品质的尊贵感。73竞争伙伴提供的豪宅根底规律隐藏。实现的根本手段：保存原生树木、后期景观再造。足够的面宽。尽量做到20米以上。混搭与豪宅个性化。富豪人群稀少，个性满足是开发与营销要点，混搭在一定程度上摸拟了西方富人区的历史感。空间层次的重视。室内空间的递进创造尊贵感，室内外空间的过渡与融合创造安逸感与领地感。豪宅单体面积在放大。这可能与富豪财富状态的提升有关。74第四局部产品综合定位与主要竞争伙伴的竞争机遇分析项目香格里拉青山湖玫瑰园上林湖·兼山与本案关系土地规模1200亩1600+900亩4000亩（60+90亩）营销概念上本案占优√容积率0.250.240.3处于劣势×与市区距离23公里38公里25公里旗鼓相当，本案抗性不大√单套占地2亩起2-4亩1.6亩目前规划不占优势，建议适当微调，局部调整销售价格独立别墅600-800平米，销售价格1100-1700万山地别墅770-910平方米，1300－2000万/套同类等级1000万以别墅豪宅市场已培育成熟，对本案是机遇√建筑面宽主力20米以上，部份达到30米主力24米以上，部份超过30米16-21米处于劣势×庭院形态前院、后院；花园面积超过1000方的较多（800-1500）独立别墅：前院、后院（组院别墅还有侧院）；花园面积1500-3000方前院、后院、侧院本案庭院形态丰富，但当前规划条件下，花园规模处于劣势×建筑风格北美、西班牙、蒙特利法式、英式、意大利、托斯卡纳、西班牙、北美、中式等托斯卡纳、蒙特利、西班牙、圣芭芭拉具有差异性—立面用材文化石为主花岗岩为主文化石为主有意味，但豪华度逊—开发品牌新湖绿城清源弱×比较研判的结论在这个城市，高端物业不做极致，是没有时机的，提醒我们要在产品配置的一些方面做到顶级；1000万以上的别墅市场已经成熟，本案具有市场根底；豪宅的客户覆盖半径大，创造独有的高端指标体系可有效消除距离抗性〔青山湖玫瑰园将占地做到极致，距离问题迎刃而解〕；豪宅已经彻底走过了九溪玫瑰园300-400方主力户型的时代，地上地下总面积少于500方，难以被市场与行业认可为豪宅；建筑与景观风格的混搭〔甚至是主题的杂揉〕是当前的趋势性选择，其背后是富豪客户追求个性自由的市场需求，说明国家开始全面走出藏匿个性的时代。上林湖关键词：求解极致之路。77经过公司的多年努力，工程一二期的成功开发和良好销售，目前，上林湖形象及产品品质在市场上具有了一定的知名度，并得到了前期业主的认可，但相比较杭州的一线地产品牌企业，特别是在高端别墅领域，不管是上林湖工程还是清源企业，对杭州房产市场的品牌号召力依然尚显缺乏，尤其银湖板块的整体形象还相对较弱，而上林湖一二期在市场上并未树立起高端形象。本地块处于整个上林湖工程的最正确位置，承担着整个工程形象的一个较大的提升，价格水平亦会有巨大的上行空间，因此在本组团的产品营造上需突出其与前期产品的差异性，在整个板块甚至整个杭州别墅市场中要具有先进性，实现工程从价格和价值的双重跳跃，使之成为杭州别墅市场最具核心号召力的工程之一。上林湖关键词：已被置于板块领导者位置，再走一步就是市场领袖之一。工程定位工程总体定位：辐射杭州及长三角的新田园富人区。其核心是营造具有“和谐、尊贵〞精神特征的高档纯独栋别墅区，产品具有欧美富人区的原味，代表银湖板块甚至杭州地区的最高水准，符合顶峰阶层的审美情趣和生活理想。园区营造表达尊重原生态、尊贵、大社区的成熟和人气，并与前期产品具有明显的价值提升。杭州未来的一条富人生活轴：杭州——西南山水路径——上林湖。本案将营造出逐步聚合的富人生活路线：乡村野趣〔板块〕——小镇〔上林湖一二期排屋区〕——闭合的富人区〔兼山〕。79工程总体定位80工程总体定位构成要点81工程总体定位构成要点宅间练习果岭821、产品定位：本组团产品是别墅类产品中最高端的高尚低密度居住区，参照容积率指标，工程产品定位为奢华纯独栋丛林别墅，建筑设计中应表达冲击市场产品的差异化和高端同类产品的差异化。别墅豪宅作为居住建筑的最高端类型，代表了一个国家或地区居住建筑开发、设计的最高水平，同时也反映了少数社会精英阶层的理想生活方式。别墅豪宅的目标客户是一群拥有相当财富、身份和地位的高端人士，是处于金字塔最顶端的那局部人群。他们或者是拥有雄厚的经济资源，或者是占据独特的知识资源，再或者是占有广泛的社会资源，并将这些资源为自己所用，不断创造更多的物质财富。83市场定位：产品84市场定位：客户85市场定位：客户86市场定位：客户3、价格设定根据本案的高端产品定位，参照杭州远郊独栋别墅、区域内竞争楼盘普遍的定价水准，以及整合周边优越的自然资源状况，可以认定，定价区间为20000-25000元/平方米，初步设定独立别墅均价为22000元/平方米。具体定价策略在下阶段另具文本进行研究。87市场定位：价格建筑风格建议88建筑风格多元杂揉与混搭，绿色屏障及富人街区的历史感营造勃朗宁夫人：“这里的空气似乎能穿透你的心扉。〞?托斯卡纳艳阳下?：医治爱情伤痛的地方。田野边不起眼的古旧农庄，内藏奢华的豪宅。托斯卡纳别墅风格历经欧洲起源，经美国开展，成为一种流行的豪宅形态。89建筑风格建议：意大利托斯卡纳风格托斯卡纳风格托斯卡纳建筑是意大利建筑的代表之一，当地奶白的象牙般的白垩石，知名的金色托斯卡纳阳光，以及红色的土壤，浓绿的森林，挺拔的笔柏，葡萄园和牧场，浅绿的橄榄树果园，鲜红的番茄，各种颜色调和成了托斯卡纳。表现在建筑上，通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现光与影的关系，别墅在入口设戏剧性的塔或是圆形大厅，喷泉，壁饰，壁炉和庭院，铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际。托斯卡纳以其丰厚的人文资产及绝美的田园景色，征服了全世界。本案地形以及浓郁的田园风情，均与意大利托斯卡纳地区山地小镇有颇多相似之处。因此，建议本工程的建筑风格：将新古典主义的唯美融合托斯卡纳风格别墅浓郁的田园风情和极具手工感的质朴、典雅之中，使每一栋别墅充分契合业主身份和气度，成为社会顶峰阶层的收藏之作。90建筑风格建议：意大利托斯卡纳风格建议从意大利托斯卡纳建筑风格中汲取元素，在设计中应注意做到：形体组合富于变化，立面细节丰富而且细腻；可局部采用质感强烈的石材以提升价值感；外立面的颜色的选取应以简洁、清爽的色调为主；在统一的风格指导下，可通过材质和立面颜色组合的变化形成差异，防止单调。对具有象征意义和实用功能的传统建筑细节进行演变的传承：92建筑风格建议：意大利托斯卡纳风格93建筑风格建议：意大利托斯卡纳风格中国十大奢华别墅佘山高尔夫郡——托斯卡纳风格建筑建筑风格示意94

其他托斯卡纳风格独栋别墅建筑样式95建筑风格建议：蒙特利风格蒙特利建筑风格是西班牙风格的一种细分。蒙特利风格的建筑特征，二楼常有连续的一排走廊。根本特征是：

A、屋顶多为红瓷瓦铺设；

B、屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；C、门廊和窗多显拱形。

96建筑风格建议：西班牙传教风格西班牙传教风格较为独特，常有多弧形的墙面，立柱支撑的门廊上也有弧线装饰。根本特征是：

A、屋顶多为红瓷瓦铺设；

B、屋沿朝两侧外伸，户内有庭院；C、门廊和窗多显拱形。

97建筑风格建议：乔治亚风格欧洲各国文艺复兴时期的建筑风格〔意大利在15世纪，法国在15世纪后叶，英国在16世纪〕是形成美国文艺复兴的深刻背景，具有对古典风格的继承与创新精神。在别墅风格的表达上均具备对称、平衡和细部装饰精美等特点。英国别墅强调门廊的装饰性，比较“讲究门面〞。乔治亚风格在英国殖民国家中整整流行了一个世纪〔18世纪〕，它是由意大利文艺复兴风格传入英国后派生出来的，并秉承古典主义对称与和谐的原那么，是对美国最有影响的一种风格。98乔治亚风格典型特征：A、正立面常有古典门廊；B、廊檐下有长方形团排列，屋檐上有齿饰；C、窗户上下成对，分割成许多小网格〔9到12个〕，通常窗户也是5列，为中央对称；D、大门常有长方形雕花组成排列图案，门梁上有竖向排列的长方形花纹。

建筑风格建议：圣芭芭拉风格99参考：南京卧龙湖国际社区建筑风格建议：乔治亚风格美国庄园别墅风格根基于殖民时期美洲大陆各地的民居〔英国、法国、德国、意大利、荷兰、西班牙〕创造性的发挥而逐步形成的。经过200多年的复兴和开展，这种风格逐步稳定下来，并成为美国别墅的主要形式，它重建筑的居住功能，轻风格特征。100第五局部形象定位60亩组团价值体系关键驱动因素项目地段达标指标自然环境户均资源居住私密性户型设计建筑风格：托斯卡纳较为成型的别墅圈外部综合环境：4000亩田园画卷与杭州主城区有便捷交通联系内部自然环境质量土地资源指标景观资源指标片区拥有特殊人文价值集中庭院面积与位置私家庭院完整性视野开阔度特征景观的私家占有大规模景观制胜局部亮点处理景观细节处理建筑间距户前院尺度规划布局形式户型面积内部功能空间上林湖独栋别墅60亩价值体系市场传播概念总规模4000亩田园超大规模、自成体系的理想田园生活世界重峦迭翠的群山背景三面山林围合的独立别墅园4000亩田园画卷·独栋丛林别墅103组团名市场概念跨越峰顶抵达田园BeyondPeak,ArriveGarden.商界顶端精英，位居峰顶，掌控时世，唯有他们才知会间歇性田园归隐的美妙，上林湖·兼山，独栋密林别墅，极致自在境界。颂美兼山心醉田园LaudTwiceHill,BeCharmedbyGarden.密林和雨水的醉心细诉，阳光和空气的纯洁唱颂。阅历之后，更知道倾听。上林湖·兼山，以世界大师杰作纯独栋托斯卡纳风情别墅，对话3000亩中国田园山水大境，价值一如生命之自由，于天地间，无声滋长。105市场传播语言106市场传播语言4000亩田园画卷·独栋密林别墅两峰之间是田园GardenBetweenPeaks大自然总在两座山峰之间留下一片田园，仿佛是对田园生活的护卫与守望。人类从大自然获得的重要启示之一就是，历代巨贾富商在驾驭与掌控的巅峰总能及时唤醒深藏心底的意愿，回归田园，分享密林，大显之后有隐逸。

越是接近峰顶，越想看到田园。

第六局部规划、建筑与景观建议尊重工程基地北面的自然生态景观，最大限度地保持原生植被的自然之美。合理地利用山体高差，结合地形特点，将建筑融于自然山体之中，使山林与别墅相得益彰，以充分表达尊重自然而非占有自然的开发理念。同时，利用俯瞰真个上林湖园区以及背景山体高度视觉，进行有机的规划，将园景、山景的利用作为规划的一个重要因素。创立别具一格的坡地独栋丛林别墅豪宅组团。工程整体规划遵循均好性原那么。在充分尊重地形，保存原有山资源价值的根底上，以“王者的田园〞为主题，以山体为背景，利用地形高差，营造舒适、健康、平安、私密、尊贵、优雅的居住环境。规划原那么117规划设计要注重建筑语言的表达与建材运用的协调性，又要保持总体规划的新颖独特性和单体建筑的持久性。建筑体与自然景观的协调和共生共融。以兼山独立会所为核心，设计一个与山体背景相照应的组团景观中心，为业主一个有特色的交往空间。通过田园理想主题概念在总体规划中的表达，营造基于中国山水大境之上的极具托斯卡纳情调的现代贵族的田园生活，以对应峰顶人士的自在生活境界。118规划原那么产品配比：400-500平米为主力户型类型A类B类C类合计独栋别墅独栋别墅楼王别墅面积400-500平米600-700平米1000-1200平米约15500平米套数22套7套1套30套套型占比73.3%23.3%3.3%100%面积占比63.8%27.5%6.7%100%说明：平均每套占地2亩；充分考虑地下空间的设计，使地下赠送空间尽量到达地下面积的1/3。功能布局1、空间形态构思工程拟由30栋独立别墅和一栋独立会所组成，各建筑单体既完整独立又相互联系。整个组团由主干道和各别墅单体组成，并根据地势，形成层叠的建筑组群。空间组织结构清晰，空间形态灵活有序。组团道路为尽端式。步行绿化带和水系串连，以形成完整的步行景观系统。120功能布局2、功能分布独立别墅：建筑单体结合山势沿等高线错落布局，以北面两山山体为背景，可以享有良好的俯瞰园区及涵珠山景，将居住与自然充分结合，成为整个上林湖园区标杆性产品及尊贵生活的引领。独立会所：可考虑在入口处南侧位置，为一处幽静、私密，景色优美的休闲场所。是为独立别墅区专属业主提供表达身份的高雅社交场所。在这里，人们可以观午潮山景，又能仰望星空。组团水景：在基地的西侧，通过水系景观及绿地元素，形成一个充满动感与景观感的核心景观休闲轴，为业主提供颇具特色的休闲活动场所。整体布局尽量做到：既可以享有良好的背景山体，使居住与自然充分的结合，又能减少山体的遮挡，不影响园区其它建筑的景观视觉。121景观总体建议充分结合地形。由于工程基地地形为山地、谷地的类型，因此在景观设计上需要根据地形条件采取相应的对策。景观气质：富人区深藏不露的印象。运用自然元素与雕琢手段，弱化建筑外露，创造庭院深深的视觉感受。突显山地别墅园区的自然生态概念，通过景观设计的处理，为居住建筑创造一个良好的室外空间环境，突出自然化、生态化，满足人们居住层面上的自然需求。总体景观设计必须注意美学风格和文化内涵的统一。景观设计应注重对基地自然状况的研究和利用、对空间关系的处理和发挥以及园区整体风格的融合和协调。景观材料，包括软质、硬质景观材料应考虑因地制宜的原那么，应能表达出景观设计特色，也要考虑到未来物业管理的本钱控制。景观全营造，除公共空间之外，执行私家庭院精装修交付标准。122景观总体建议123景观布局结构：三个层次的考虑1、入口景观区入口作为重要的景观节点，传达着园区的整体意象，表达着园区的档次。因此，入口景观的设计必须强调其可识别性和独特性，充分表达园区的自然意象。入口景观的重要构筑物，包括大门、门卫室，其设计都应与整个园区的建筑风格相协调。在功能布置上可以作以下考虑：入口位置由外部道路适当后退，形成一个缓冲地带。出入口处的车道可对不同类型的出入车辆进行分流；进入园区的车道分为业主车道和访客车道，访客车道靠近门卫间，便于门卫管理；由园区出去的车道设一条，业主和访客车公用。在门卫间向内另设一道大门，开启由门卫控制。门卫与该大门之间设回车场地，便于被拒绝进入园区的车辆掉头离开。124125景观布局结构：三个层次的考虑软质景观设计绿化的配置应该与建筑相融合，以自然生态营造取向，尽可能地多利用现状的植被。在平面布局上，不建议大面积种植草坪，应高乔木及低灌木相结合，形成错落有致的多层次绿化效果，适当控制硬地的面积。植物的选择和搭配应充分考虑植物的季节性、生长速度、色彩、香味等因素，合理布置。使整个园区四季清楚、色彩丰富、芳香怡人。植物的配置要考虑到各种自然的特色及融合，使居住者感受到季象清楚的景观特色，并形成园区特有的生态调节系统。同时，在景观植物配置时，要考虑到朝向问题，在夏季应能提供最大的遮荫效果，在冬季那么要考虑光照问题，如选用落叶树木，提高日照效能。高大树种充分考虑近山原生树种的移植，保证地缘性特征。低矮植物可论证引入一些主题，如芳香植物、药用植物、养生植物。126各类绿地的布局与形态应该考虑相互间的联系，形成一个相互联系的、空间上有层次性、景观与功能上具有多样性的绿地系统。对地下车库顶部的覆土绿化、以及建筑墙基、路口、角落、单元门口等细部用心处理，做到精致丰富。为加强居住者对居住生态环境的认识，设想设计植物标牌，注明植物的中英文名称、生态习性等。127软质景观设计硬质景观设计1、地形处理充分结合宗地原有的地形地貌，通过地形的竖向变化创造多样性、特征化和自然化的空间活动环境。可通过堆土、小丘等地坪上升的处理和洼地、凹坑等地坪的下沉处理，形成自然变化的下沉花园、活动场地、休息停留场所等。2、地面铺装地面铺装要从满足使用要求和景观要求出发，考虑舒适、自然、协调，在铺装材料、色彩、组合、肌理等方面进行控制。在材料的选择上，要注意多项选择用自然化的材料，与整个园区的自然意象相协调。同时还要考虑满足行走、活动和平安的要求，对方向的引导和场地界限的限定要求，并与周围建筑形成良好的结合关系。1283、路面对车行路面，材质以沥青路面为主，在特殊地段可以进行材质变化；如石材、彩色砌块或陶土砖等，以丰富道路自身的造景作用。对路面的边缘，可利用高差变化、材料的区分等进行车行路面的界定。同时，车行、人行道和绿化上的市政管网井盖位置应尽量隐蔽，井盖的材料要与周边的环境保持一致。根据实际情况，可以设置局部残疾人坡道到达单元门厅。4、边缘处理对硬质地面和软质地面之间、不同用途的场地之间、地面与墙体的交接处以及不同地坪高差的衔接处等处的边缘，要通过材料、色彩、质感等景观元素的变化来进行必要的特殊处理。129硬质景观设计5、护坡处理在斜坡、挡土墙与沟渠岸等处，要区分不同的使用功能，在满足使用功能的根底上，还要考虑景观美观的需要，在斜面的倾斜度、质地、拼接形式、材料等方面，均要进行特殊的处理。6、围墙园区围墙的高度、色彩、形式需仔细斟酌。既要通透美观；又需着重考虑平安和对外杂乱环境的遮挡作用。建议围墙采用实心墙体，密植攀缘类植物，并沿围墙栽植一排大树。7、环境小品园区内环境小品包括座椅、护柱、种植容器、垃圾箱、水池、喷泉、构架、花坛、井盖以及引导系统等。在小品的设计上，应与整个园区的景观风格相协调，注重表达自然意象。130硬质景观设计8、标识系统在园区主要入口处设置园区总平面图。在各组团主要入口、主要道路交叉口处设置引导标识牌，以引导方向、指示楼幢号为内容。标识牌应醒目、大方、美观，可用木质材料或石质材料制作，高度适中。在每幢楼山墙面悬挂楼名标识牌，以金属材料制作。在每个单元门上方悬挂单元标识牌，以金属材料制作。在每户进户门上方悬挂户号标识牌，以金属材料制作。其它交通、消防、电力、煤气等设施的标识与警示牌按相关规定设置，但必须同时符合美观的要求。园区标识亦需建筑及景观风格保持一致，进行统一设计。131硬质景观设计照明设计夜景设计应兼顾景观效果及平安性。照明应提供居住者在园区行走时以及在开车时的舒适性。同时，照明的效果应让人感到平安，能充分掌握外围的环境状况。景观照明要强调视觉效果，强调重点区域的光环境塑造，尤其注意入口景观的衬托、水景照明、树木照明及特殊焦点景观照明。光源的色温多项选择用暖光源，各式路灯、景灯、地灯、壁灯和泛光灯灵活使用。在照明设计的处理上，注意防止造成园区的光污染，特别是会所区或室外运动照明的高照度区域，应利用地形或植栽进行必要的遮挡，以免影响居住者正常生活。132景观层次景观设计与建筑风格协调，表达工程田园主题。景观用材具有品质感，营造不动声色的优雅和不事张扬的高贵。三大景观系统—山体自然景观、组团景观、私家庭院以“水〞相连，以“水〞为媒，使整个组团山水相接，风生水起。公共空间〔社区外部的自然空间〕；半公共空间〔组团内的集中绿地〕；半私密空间〔组团绿地及别墅间的空间〕；私密空间〔私家庭院〕。四个层次设计，围绕着天然山体与密林背景及组团内的人工水系做文章，形成丰富的景观空间层次。133第一视觉：社区入口景观田园文化点睛之笔，社区整体风格、精神表达。以密植大树种，营造丛林别墅的效果，给人一种礼仪感、尊贵感和私密感。第二视觉：会所周边景观会所作为独立空间，其风格与结构与周边建筑风格不一致，应当运用水系元素与社区整体景观照应，使会所不会显得突兀。第三视觉：沿路景观运用水景、绿植构建沿路风情，营造“隐〞的感觉，突出对田园生活的回归。原那么——组团水系景观营造与自然山林景致融为一体山是兼山组团的深沉的背景，而水应该成为这一组团独栋别墅的灵魂，风生水起，动静相宜。聚处倒映蓝天青山，分那么迂回曲折。134景观层次：公共空间北京艳澜山水景135主入口景观建议136137入口营造出与排屋的区隔。主入口景观建议会所周边景观建议会所周边景观。138沿路景观建议：密植遮挡私人空间，主干道双向车道中设置花坛，增添水景小品。139社区主干道以绿植为界，较好地形成“通而不畅”的私密空间，增设流水小品，诸如喷泉、跌水等动态景观，动静相宜，自然流畅。140141半公共空间社区集中绿地，大型草坪铺地，集中高大乔木种植，集中雕塑、流水山石景观小品142庭园景观143145147148149

在融合园林景观主题风格基调下，庭院设计可以适当融合东方人居特点改进。151庭院风格豪宅的路153长岛别墅在一定程度上，豪宅的呈示并不是建筑，而是通向豪宅的那条路。豪宅有一条属于自己的路。上海月湖山庄道路系统建议道路社区干道组团干道组团支干道宽度8-10米5.5-6米4-4.5米市场借鉴本案兼山组团道路社区干道组团干道组团支干道宽度8-10米6-7米3-4米道路要为车辆通行提供方便社区道路不宜过窄，可以使两辆吉普车同时平行通过，且不会对行人造成影响组团道路，应设置减速装置，控制车速，由于组团内往返车辆较少，道路不宜过宽而影响私家花园面积别墅强调私密性，道路周边应用多层大型绿植或低中高层叠性绿植进行对私密空间的阻隔，保证住家的隐私154组团支干道-防止直通住家，表达尊贵气质社区支干道-通过密植阻挡视线，私密性强。石材铺地-选用进口整石铺地，表达豪宅品质，表达尊客身价。组团支干道：4-5米表达主人风范建筑细部示意在建筑设计中，挑空的塔楼、凹凸的阳台、花式窗棂、百叶窗、铁艺等托斯卡纳建筑元素的发挥和雕塑、喷泉、陶艺、松柏等园艺小品往往影响整体建筑的气质。157用长廊连接各个功能区域，增添豪门意境。158与建筑风格相匹配的门窗设计细节，更加细致诠释田园气质。159阳台、露台设计。注重情趣与实用。160挑空客厅、餐厅设计，在田园气息中尽显豪迈气魄。161

托斯卡纳风格建筑的外墙多采用文化石与涂料搭配，亦有全涂料、或全石材设计、灰泥STUCCO。162建筑单体建议——户型设计原那么充分、合理、有节制的张扬。紧凑的平面布局和丰富的空间划分。空间序列完整，通过有限空间的合理整合突出豪宅的功能优势。以合理的尺度保持家居的亲切感、舒适度和被包围的平安感。可以彰显豪宅特质的重点空间应当局部放大，比方起居室、主卧室等。注意不同空间之间的视觉联络，通过隔与非隔创造丰富的空间层次感。163【A类独栋别墅】——400-500平米设计要点地上面积区间400-500平方米，总建筑面积600-700平方米；宅基地面积2亩左右，其中集中花园面积≥500平方米；地上二层，地下一层，地下面积100平方米以上；室内车库，双车位；4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室。其中一层应设计1带独立卫生间的卧室。设计时应保证尽可能多的卧室的朝南；每层至少1个公共卫生间〔假设有卧室，均需带独立卫生间〕起居室面宽在5.1米以上，应设计吹拔；地上每层层高在3.5；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下；地下室作为娱乐休闲空间，应考虑如桑拿房等需预留休闲功能的空间。164【B类独栋别墅】——700-800平米设计要点地上面积区间500-550平方米，总建筑面积700-800平方米；宅基地面积2.5亩以上，其中花园面积≥800平方米；二层，地下一层〔可选动作：半层阁楼〕，地下面积150平方米以上；室内车库，双车位；4间卧室，包括1个主卧区，3间次卧室；每层至少1个公共卫生间〔假设有卧室，均需带独立卫生间〕起居室面宽在6-9米；地上每层层高在3.5米；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西厨、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下。地下室作为娱乐休闲空间，应考虑如桑拿房、台球室、温室酒窖等需预留休闲功能的空间。主要功能空间的设计都要考虑“观景〞的要求，如在主卧室应考虑设置观景阳台〔露台〕、主卫浴缸布置应有很好的观景窗，力争做到每一个主要的功能空间都可以享受室外丰富的景观。165B类产品例如：豪华型别墅各功能区间面积配比〔三间客卧/主卧套房/客厅/起居厅….)一层玄关20m2衣帽间起居室10m230m2客厅50m2中式厨房20m2西式厨房20m2餐厅30m2早餐厅20m2公用卫生间商务书房商务书房卫生间10m230m26m2客房20m2客房卫生间10m2储藏室10m2二层起居室20m2主卧室60m2主卧室卫生间25m2主卧室更衣室20m2卧室一30m2卧室一卫生间15m2卧室一更衣室10m2卧室二25m2卧室二卫生间10m2卧室二更衣室6m2储藏间10m2地下室家庭影院30m2健身房20m2桑拿室（包括公用卫生间）20m2台球室25m2设备房15m2洗衣房10m2储藏室15m2工人房（包括卫生间）电梯间15m25m2楼梯、过道80m2总面积752m2面积1 286m2面积2 231m2面积3 150m2166【C类楼王的意义】

——本案的境界体验馆，提升工程价值形象进入杭州顶级别墅行列；成为银湖板块隐贵、奢华别墅之最；成为本案的工程标杆。C类楼王区位：上海虹桥占地：近5亩建筑面积：1800平方米园林景观：1800平方米园林设计室外配套设施：地下停车场〔5个车位〕或地上停车场〔3个车位〕，小型英式花房室内配套设施：豪华影剧院、恒温泳池、小型冲浪池、恒温酒窖、健身房、桑拿房、家庭娱乐室装修：全球知名室内装修设计公司WAT&G和HBA及全美顶级厨房商家设计参谋SCOTTSTULTZ建材设备：LIMESTONE天然石材、高级砂岩、中央能源控制系统、中央地热系统、进口三菱电梯、中央空调展示凸显品质与高贵气质168区位：上海佘山占地：40余亩建筑面积：4000余平方米建筑单体：分为主人别墅、客人专属别墅、容纳近20人的管家别墅及警卫室园林景观：2.5万平方米园林及大面积湖泊，6亩的独立私家岛屿室外配套设施：地下停车场〔15个车位〕、50*20的室外游泳池、小型高尔夫推杆场、标准网球场及独立游艇码头室内配套设施：7.1声道豪华影剧院、珍品博物馆、保龄球馆、恒温冲浪泳池、恒温酒窖、30多平方米鲨鱼渔缸装修：美国设计师MICHELCHAN设计，设计标准为10000元/平方米以上建材设备：FHP地源热泵、BEAM中央吸尘、美国托马士门窗、ABB及莫顿智能化系统树立价值标杆【案例研究】世茂佘山庄园2.8亿楼王〔二期〕169【C类楼王参考】顶级别墅价值体系本报告是严格保密的。价值体系占地面积：大面积占地，享有天与地的空间自然资源：水景、山景等自然资源拥有区域价值：顶级地段、高档别墅区域历史文化底蕴：悠久历史基奠、人文资源丰富外因内因建筑面积：大面积住宅，彰显贵族之气园林景观：大面积园林、水域和稀有名贵树种，生态性强室外配套：高标准生活、娱乐配套，如游泳池等室内顶级功能配套：影剧院、恒温游泳池、健身房、桑拿房、酒窖等建材设备：世界顶级建材设备运用，如地源热泵、中央吸尘等硬性软性装修标准：名家设计，高标准装修，凸显豪宅风范体验式服务：贵宾预约看房，专职讲解、最大限度的占用土地、自然水系资源室内顶级功能配套、高标准的装修设计和尊贵的体验式效劳是提升本案C类楼王价值的关键因素170【C类楼王】——1000-1200平米设计要点地上面积区间700-900平方米，总建筑面积1000-1200平方米；基地面积3-4亩，其中集中花园面积≥1500平方米；二层半、地下一层或再增设一个别院，地下面积300-400平方米；室内车库，双车位；5间卧室，包括1个主卧区，4间次卧室；每层至少1个公共卫生间〔假设有卧室，均需带独立卫生间〕；带一部载重8人小电梯；起居室面宽在7-10米；地上每层层高在4米；一层主要功能空间包括起居室、餐厅、家庭室、中西橱、卧室；二层主要功能空间为主次卧室；设备间与用人房置于地下；地下室作为娱乐休闲空间，应考虑如桑拿房、台球室、恒温冲浪泳池、温室酒窖等需预留休闲功能的空间；主要功能空间的设计都要考虑“观景〞的要求，如在主卧室应考虑设置观景阳台〔露台〕、主卫浴缸布置应有很好的观景窗，力争做到每一个主要的功能空间都可以享受室外丰富的景观。171【C类楼王】地下层设计建议：增强休闲活动空间规定动作自选动作一间健身房室内游泳池一间家庭影院全套桑拿房一间酒吧收藏陈列室一间公共卫生间双工人房带卫生间一间洗衣房一间设备间工作间储藏室娱乐室设置酒窖