房地产销售管理办法

房地产销售管理办法一、总则（一）目的为了加强房地产销售管理，规范房地产销售行为，保障房地产交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产销售活动的房地产开发企业、房地产中介服务机构及其从业人员。（三）基本原则房地产销售应当遵循合法、公平、自愿、诚信的原则，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。二、销售主体资格（一）房地产开发企业资质1.从事房地产开发经营的企业，应当依法取得相应等级的资质证书，并在其资质等级许可的范围内从事房地产开发经营活动。2.未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营业务。（二）房地产中介服务机构资质1.设立房地产中介服务机构，应当向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，方可开业。2.从事房地产经纪业务的，应当向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。（三）从业人员资格1.房地产开发企业的销售人员应当具有相应的房地产专业知识，熟悉房地产销售业务流程。2.房地产中介服务机构的从业人员应当取得相应的职业资格证书，如房地产经纪人资格证书等。三、销售前期准备（一）项目审批与证件办理1.房地产开发项目应当按照国家有关规定进行立项、规划、建设等审批手续，取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证等相关证件。2.未取得上述证件的项目，不得进行销售。（二）销售方案制定1.房地产开发企业应当制定销售方案，包括项目基本情况、销售目标、销售价格、销售方式、销售进度安排、售后服务等内容。2.销售方案应当报房地产主管部门备案。（三）销售场所与公示内容1.房地产开发企业应当在销售现场显著位置公示以下内容：房地产开发企业营业执照、资质证书；建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证；商品房预售许可证（期房销售）或房地产权属证书（现房销售）；经批准的房地产开发项目规划设计方案；所售商品房的户型图、平面图、立面图；商品房销售价格、价目表、优惠措施及打折、抽奖等活动规则；物业管理服务内容和标准、收费标准；商品房买卖合同示范文本；其他应当公示的内容。2.房地产中介服务机构应当在经营场所显著位置公示营业执照、备案证明文件、服务项目、服务内容、收费标准、房地产价格和信息等内容。四、销售行为规范（一）销售广告与宣传1.房地产广告应当真实、合法、科学、准确，不得欺骗和误导消费者。2.房地产广告不得含有下列内容：升值或者投资回报的承诺；以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置；违反国家有关价格管理的规定；对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传；不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。（二）销售合同签订1.房地产开发企业、房地产中介服务机构与购房者签订的商品房买卖合同、房地产经纪服务合同，应当采用房地产主管部门制定的示范文本。2.合同中应当明确约定以下内容：房屋的基本情况，包括房屋的坐落、面积、户型、结构等；房屋的价格及付款方式；房屋的交付时间、交付条件及交付手续；违约责任；争议解决方式等。（三）销售价格管理1.房地产开发企业应当按照公平、合理、诚实信用的原则确定销售价格，不得在标价之外加价出售房屋，不得收取任何未予标明的费用。2.实行政府指导价的商品房，其销售价格应当按照政府指导价执行。（四）销售代理1.房地产开发企业委托房地产中介服务机构销售商品房的，应当签订书面委托合同，明确委托期限、委托范围、双方的权利义务等内容。2.受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（五）禁止行为1.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2.房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.房地产开发企业不得分割拆零销售商品住宅。4.房地产中介服务机构及其从业人员不得炒卖房号，不得在代理过程中赚取差价，不得与一方当事人串通损害另一方当事人的利益。五、销售流程管理（一）客户接待与咨询1.房地产销售人员应当热情接待客户，主动介绍项目情况，解答客户疑问。2.对于客户的咨询，应当如实、准确地提供信息，不得隐瞒或夸大项目情况。（二）意向客户确认1.对于有购买意向的客户，应当及时进行登记，记录客户的基本信息、需求意向等内容。2.与意向客户保持密切沟通，了解客户的最新需求和动态。（三）房源推荐与带看1.根据客户需求，为客户推荐合适的房源，并安排带看。2.在带看过程中，向客户详细介绍房源情况，包括房屋的优势、周边配套设施等。（四）购房洽谈与合同签订1.与客户就购房价格、付款方式、交房时间等条款进行洽谈，达成一致意见后签订商品房买卖合同。2.在合同签订过程中，应当向客户详细解释合同条款，确保客户理解并同意合同内容。（五）售后服务1.协助客户办理房屋交付手续，确保客户顺利入住。2.及时处理客户在入住后的问题和投诉，提供优质的售后服务。六、销售资金监管（一）监管原则房地产开发项目预售资金应当全部存入监管账户，由监管机构按照工程建设进度等情况进行核拨使用，确保预售资金用于项目建设。（二）监管账户设立1.房地产开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，并与监管机构、商业银行签订预售资金监管协议。2.监管账户应当注明"商品房预售资金专用账户"字样。（三）资金缴存1.房地产开发企业应当按照商品房预售方案中约定的时间和金额，将预售资金足额存入监管账户。2.监管机构应当对预售资金缴存情况进行监督检查。（四）资金使用1.房地产开发企业使用预售资金时，应当向监管机构提出用款计划，并提供相关证明材料。2.监管机构根据工程建设进度等情况，对用款计划进行审核，审核通过后，通知商业银行按照规定拨付资金。七、房地产中介服务管理（一）中介服务合同1.房地产中介服务机构与委托人签订的房地产中介服务合同，应当包括下列主要内容：当事人姓名或者名称、住所；中介服务项目的名称、内容、要求和标准；合同履行期限；收费金额和支付方式、时间；违约责任和纠纷解决方式；当事人约定的其他内容。2.房地产中介服务合同应当采用书面形式。（二）服务内容与标准1.房地产中介服务机构应当按照合同约定，履行中介服务职责，提供真实、准确、完整的信息。2.房地产经纪机构应当对房源信息的真实性、合法性、有效性进行核实，不得提供虚假房源信息。（三）服务费用1.房地产中介服务机构应当按照规定的收费标准收取服务费用，不得擅自提高收费标准。2.房地产中介服务机构应当在经营场所显著位置公示收费标准。（四）行业自律1.房地产中介行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范和标准，组织开展业务培训和职业道德教育。2.房地产中介服务机构及其从业人员应当遵守行业规范和标准，自觉接受行业协会的监督。八、监督管理（一）主管部门职责1.国务院建设行政主管部门负责全国房地产销售管理工作。2.省、自治区人民政府建设行政主管部门负责本行政区域内房地产销售管理工作。3.直辖市、市、县人民政府房地产主管部门负责本行政区域内房地产销售管理工作。（二）监督检查措施1.房地产主管部门有权采取下列措施对房地产销售活动进行监督检查：要求被检查单位提供有关文件、资料和证明材料；进入被检查单位的经营场所进行检查；就有关问题询问当事人；查阅、复制有关文件、资料。2.被检查单位应当予以配合，不得拒绝和阻碍。（三）违法违规处理1.房地产开发企业、房地产中介服务机构及其从业人员违反本办法规定的，由房地产主管部门责令限期改正，记入信用档案，并依法予以处罚。2.对违反本办法规定的行为，任何单位和个人都有权向房地产主管部门举报。房地产主管部门应当及时受理，并依法进行处理。九、法律责任（一）房地产开发企业责任1.未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。2.违反本办法规定，有下列行为之一的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款：未按照规定的现售条件现售商品房的；未按照规定在商品房现售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案的；返本销售或者变相返本销售商品房的；采取售后包租或者变相售后包租方式销售未竣工商品房的；分割拆零销售商品住宅的；不符合商品房销售条件，向买受人收取预订款性质费用的；未按照规定向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》、《城市商品房预售管理办法》的；委托没有资格的机构代理销售商品房的。3.房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。4.房地产开发企业在销售商品房中有下列行为之一的，处以警告，责令限期改正，并可处以1万元以上3万元以下罚款：未按照规定的价格明码标价，或者利用标价进行价格欺诈的；商品房销售不予明码标价，在标价之外加价出售商品或者收取未标明的费用的。（二）房地产中介服务机构责任1.违反本办法规定，房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止销售，没收违法所得，并处以罚款。2.房地产中介服务机构及其从业人员在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。违反规定的，由县级以上人民政府价格主管部门按照价格法律、法规和规章的规定，责令改正、没收违法所得、依法处以罚款；情节严重的，依法给予停业整顿等行政处罚。3.房地产中介服务机构及其从业人员利用虚假信息、合同欺诈等手段损害当事人利益的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，