某市物业服务收费管理实施办法

某市物业服务收费管理实施办法一、总则1.目的为规范本市物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。2.适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业服务收费管理。3.基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式1.政府指导价（1）实行政府指导价的物业服务收费，由市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。（2）物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。2.市场调节价实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.人员费用管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用（1）物业共用部位包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。（2）物业共用设施设备包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3.绿化养护费用小区内绿化植物的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等费用。4.清洁卫生费用（1）小区内公共区域的日常清扫、楼道保洁等费用。（2）垃圾分类收集、运输等费用。5.秩序维护费用（1）门岗值班、巡逻等安全防范服务费用。（2）小区内交通秩序管理费用。6.办公费用物业服务企业用于日常办公的文具、纸张、水电费等费用。7.物业管理企业固定资产折旧物业服务企业拥有的办公设备、交通工具等固定资产的折旧费用。8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用为物业共用部位、共用设施设备及公众责任购买的保险费用。9.经业主同意的其他费用如业主委员会办公费用等，需经业主大会同意后列入物业服务成本。四、物业服务收费标准的制定与调整1.政府指导价标准制定（1）市价格主管部门会同市房地产行政主管部门根据物业服务等级标准，划分不同的服务等级，并结合本市经济社会发展水平、物业服务市场供需状况等因素，制定各等级物业服务收费的基准价及其浮动幅度。（2）物业服务等级标准应明确服务内容、服务质量要求、服务人员配备等方面的具体标准。2.市场调节价标准确定实行市场调节价的物业服务收费，业主与物业服务企业应当根据物业服务内容、服务质量、服务成本等因素，在物业服务合同中约定具体的收费标准。3.收费标准调整（1）实行政府指导价的物业服务收费，物业服务企业根据物业服务成本变动情况等因素，确需调整收费标准的，应当在相应服务等级的基准价及其浮动幅度内进行调整，并按照规定程序进行公示和告知业主。（2）实行市场调节价的物业服务收费，物业服务收费标准的调整由业主与物业服务企业协商确定，并在物业服务合同中予以明确。物业服务企业应当提前将调整理由、调整标准等相关情况告知业主。五、物业服务收费的计费方式1.包干制物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行包干制的，物业服务费用的盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。2.酬金制物业服务支出为所交纳的业主所有，物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者约定的数额，提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。六、物业服务收费的缴纳与管理1.缴纳方式业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额缴纳物业服务费用。业主可以通过银行转账、现金缴纳、电子支付等方式缴纳物业服务费用。2.预收费用管理物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。物业服务企业预收的物业服务费用，应当按照规定使用，不得挪作他用。3.费用公示物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式、计费起始时间等信息，接受业主监督。4.收支情况公布实行酬金制的物业服务企业应当每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况，接受业主监督。业主委员会可以聘请专业机构对物业服务资金的收支情况进行审计。七、特殊情况下的物业服务收费1.空置房收费已办理入住手续但未使用的空置房，物业服务费用由业主按照物业服务合同约定全额缴纳。业主与物业服务企业另有约定的除外。2.房屋交付前的收费新建住宅物业交付前，物业服务费用由建设单位承担。建设单位与物业买受人签订的房屋买卖合同，应当约定物业交付时预收物业服务费用的内容，明确预收期限和金额。3.房屋出租后的收费房屋出租后，业主应当告知承租人物业服务费用的缴纳标准、缴纳方式等事项，并督促承租人按时足额缴纳物业服务费用。业主与承租人另有约定的，从其约定。八、物业服务收费的监督管理1.价格主管部门职责市、区价格主管部门负责对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。2.房地产行政主管部门职责市、区房地产行政主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。3.其他部门职责其他相关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费管理工作。4.投诉举报处理业主、业主委员会或者其他利害关系人对物业服务收费有异议的，可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉、举报。相关部门应当及时受理，并依法进行处理。九、法律责任1.物业服务企业违法行为责任物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（2）不按照规定明码标价的；（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（4）强制或者变相强制服务并收费的。2.业主违法行为责任业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并可按照合同约定加收违约金。3.其他责任违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公