物业工程部设备巡查要点及标准

物业工程部设备巡查要点及标准一、引言物业工程部的设备巡查工作对于保障小区各类设施设备的正常运行、延长设备使用寿命、确保居民生活安全与舒适至关重要。通过科学、规范的巡查要点及标准，能够及时发现设备潜在问题，采取有效措施加以解决，避免故障扩大，减少维修成本，提升物业服务质量。本文详细阐述了物业工程部在各类设备巡查过程中的要点及标准。

二、电气系统巡查要点及标准

（一）高压配电柜1.巡查要点检查仪表指示是否正常，包括电压、电流、功率因数等。查看开关位置指示是否与实际运行状态相符。检查母线连接部位有无过热变色现象。查看接地是否良好。检查保护装置的动作信号是否正常。2.标准仪表指示应在规定的正常范围内，误差不超过允许值。开关位置指示准确，与实际运行状态一致。母线连接部位无变色、发红等过热迹象，温度不超过规定值。接地电阻符合要求，连接牢固无松动。保护装置动作信号正常，无异常报警。

（二）低压配电柜1.巡查要点检查开关状态，是否有合闸、分闸指示。查看熔断器的熔体是否完好，有无熔断现象。检查接触器、继电器等电器元件的工作状态，有无异常声响和过热。测量各出线回路的电压、电流是否正常。2.标准开关状态与指示一致，操作机构灵活可靠。熔断器熔体完好，无熔断痕迹，规格符合要求。电器元件无异常声响，温度正常，表面无过热变色。各出线回路电压、电流在规定范围内，三相平衡度符合标准。

（三）配电箱1.巡查要点检查箱内电器元件的外观，有无损坏、烧焦等情况。查看导线连接是否牢固，有无松动、过热现象。检查漏电保护器的动作情况，试验按钮是否能正常动作。核对箱内标识是否清晰准确。2.标准电器元件外观完好，无明显损坏和烧焦痕迹。导线连接牢固，无松动，接触良好，温度正常。漏电保护器试验按钮动作灵敏，漏电保护功能正常。箱内标识清晰，注明各回路名称、用途等信息。

（四）照明系统1.巡查要点检查公共区域照明灯具是否正常点亮，有无损坏、熄灭。查看楼道声控、光控开关是否灵敏。检查路灯的亮灯情况，有无不亮或闪烁现象。测量室内照明的照度是否符合要求。2.标准公共区域照明灯具完好率不低于98%，无明显损坏和熄灭。楼道声控、光控开关动作灵敏，能正常控制灯具。路灯亮灯率达到100%，无不亮或闪烁。室内照明照度符合设计标准，满足使用需求。

（五）电梯电力系统1.巡查要点检查电梯机房内的动力配电箱，包括开关、熔断器等。查看电梯供电电缆有无破损、老化现象。测量电梯运行时的电压、电流是否稳定。检查电梯轿厢内的照明、通风等用电设备是否正常。2.标准动力配电箱内电器元件正常，无异常发热和损坏。供电电缆无破损、老化，绝缘性能良好。电梯运行时电压、电流稳定，波动范围在规定值内。轿厢内照明、通风等设备正常工作，亮度和风速符合要求。

三、给排水系统巡查要点及标准

（一）生活水泵1.巡查要点检查水泵的运行状态，有无异常声响和振动。查看水泵的出口压力是否正常。检查水泵的轴承温度，是否超过规定值。查看水泵的密封情况，有无漏水现象。2.标准水泵运行平稳，无异常声响和明显振动。出口压力符合设定值，波动范围较小。轴承温度不超过70℃。密封良好，无漏水，滴水每分钟不超过规定滴数。

（二）消防水泵1.巡查要点确保消防水泵处于自动状态。检查水泵的外观，有无锈蚀、损坏。手动盘车，检查水泵转动是否灵活。查看消防水池、水箱的水位是否正常。2.标准消防水泵处于自动状态，控制功能正常。水泵外观无明显锈蚀和损坏。手动盘车轻松灵活，无卡滞现象。消防水池、水箱水位正常，水位标识清晰。

（三）排水管道1.巡查要点检查排水管道有无堵塞、渗漏现象。查看排水检查井内的水位是否正常。检查雨水篦子是否畅通，有无杂物堵塞。2.标准排水管道畅通，无堵塞，无渗漏。排水检查井内水位正常，无积水外溢。雨水篦子畅通，无杂物，排水顺畅。

（四）卫生洁具1.巡查要点检查卫生间的马桶、洗手盆、淋浴喷头等洁具是否正常使用。查看有无漏水现象，包括洁具本体及连接处。检查水龙头的出水情况，水流是否正常。2.标准卫生洁具正常使用，无损坏。无漏水现象，地面、墙面无积水。水龙头出水正常，水流稳定，无堵塞或出水不畅。

（五）中水系统（如有）1.巡查要点检查中水设备的运行状态，包括水泵、过滤器等。查看中水的水质是否符合标准。检查中水管道有无渗漏。2.标准中水设备运行正常，无异常声响和故障。中水水质达到规定标准，满足使用要求。中水管道无渗漏，连接部位密封良好。

四、消防系统巡查要点及标准

（一）火灾报警系统1.巡查要点检查火灾报警控制器的工作状态，有无故障报警。查看探测器、手动报警按钮等设备是否正常，有无损坏。测试探测器的灵敏度，模拟火灾情况查看报警是否正常。检查报警主机的历史记录，了解近期报警情况。2.标准火灾报警控制器工作正常，无故障报警信号。探测器、手动报警按钮等设备外观完好，无损坏。探测器灵敏度符合要求，模拟火灾时能正常报警。报警主机历史记录清晰，能准确反映近期报警情况。

（二）消火栓系统1.巡查要点检查消火栓箱内的设备是否齐全，包括消火栓、水枪、水带等。查看消火栓阀门是否开启灵活，有无漏水。检查消防水带是否完好，有无破损、发霉。测试消火栓的静压和动压是否符合要求。2.标准消火栓箱内设备齐全，无缺失。消火栓阀门开启灵活，无漏水现象。消防水带完好，无破损、发霉，长度符合要求。消火栓静压和动压符合设计标准，能满足灭火需求。

（三）自动喷水灭火系统1.巡查要点检查喷头外观是否完好，有无损坏、被遮挡。查看报警阀组的工作状态，有无漏水、报警等情况。检查末端试水装置的压力和水流是否正常。查看消防水池、水箱的水位及稳压泵的运行情况。2.标准喷头外观完好，无明显损坏，无被遮挡现象。报警阀组工作正常，无漏水，无异常报警。末端试水装置压力和水流正常，能顺利排水。消防水池、水箱水位正常，稳压泵运行稳定，能维持系统压力。

（四）气体灭火系统（如有）1.巡查要点检查气体灭火设备的外观，有无损坏、变形。查看灭火剂储存容器的压力是否正常。检查启动装置、控制线路是否完好。测试防护区的声光报警装置是否正常。2.标准气体灭火设备外观完好，无明显损坏和变形。灭火剂储存容器压力在规定范围内。启动装置、控制线路完好，无松动、短路等故障。防护区声光报警装置正常，能正常报警。

（五）消防应急照明和疏散指示系统1.巡查要点检查应急照明灯具是否能正常点亮，亮度是否符合要求。查看疏散指示标志的指示方向是否正确。测试应急照明和疏散指示系统的应急转换功能。2.标准应急照明灯具能正常点亮，亮度满足疏散要求。疏散指示标志指示方向正确，清晰可见。应急照明和疏散指示系统应急转换功能正常，转换时间符合规定。

五、电梯系统巡查要点及标准

（一）电梯机房1.巡查要点检查电梯主机的运行状态，有无异常声响和振动。查看主机的油温、油位是否正常。检查控制柜内的电器元件，有无过热、损坏。查看限速器、安全钳等安全装置的动作情况。2.标准电梯主机运行平稳，无异常声响和明显振动。主机油温、油位正常，在规定范围内。控制柜内电器元件无过热、损坏，工作正常。限速器、安全钳等安全装置动作灵活，无卡滞，处于正常待命状态。

（二）电梯轿厢1.巡查要点检查轿厢内的按钮、照明、通风等设备是否正常。查看轿厢门的开关情况，是否顺畅，有无异常声响。检查轿厢的运行情况，有无晃动、顿挫。查看轿厢内的紧急报警装置是否能正常使用。2.标准轿厢内按钮、照明、通风等设备正常工作，无损坏。轿厢门开关顺畅，无异常声响，关闭严密。轿厢运行平稳，无明显晃动和顿挫。轿厢内紧急报警装置能正常使用，与监控中心联系畅通。

（三）电梯层门1.巡查要点检查层门的关闭情况，是否严密，有无缝隙过大。查看层门门锁是否正常工作，能否有效锁住。检查层门的门套、地坎是否清洁，有无杂物堵塞。2.标准层门关闭严密，门缝均匀，无明显缝隙过大。层门门锁工作正常，能有效锁住，无松动。层门套、地坎清洁，无杂物堵塞，不影响层门正常开关。

（四）电梯运行记录1.巡查要点检查电梯的运行记录，包括运行时间、故障记录等。查看维保记录，是否按规定进行维保。2.标准电梯运行记录完整，准确反映电梯运行情况。维保记录齐全，按规定的时间和内容进行了维保。

六、通风与空调系统巡查要点及标准

（一）通风系统1.巡查要点检查风机的运行状态，有无异常声响和振动。查看风机的电机温度是否正常。检查通风管道有无破损、漏风现象。查看风口的风量是否正常，有无堵塞。2.标准风机运行平稳，无异常声响和明显振动。风机电机温度正常，不超过规定值。通风管道无破损、漏风，密封良好。风口风量正常，无堵塞，通风顺畅。

（二）空调系统1.巡查要点检查空调主机的运行状态，包括压缩机、冷凝器等。查看制冷剂的压力和温度是否正常。检查空调末端设备，如风机盘管、出风口等。查看空调的制冷、制热效果是否正常。2.标准空调主机运行正常，无异常声响，各部件工作稳定。制冷剂压力和温度在规定范围内。空调末端设备外观完好，风机运转正常，出风口出风正常。空调制冷、制热效果符合设计要求，能满足室内温度调节需求。

七、巡查流程及记录要求

（一）巡查流程1.制定详细的巡查计划，明确各设备的巡查周期、时间、人员等。2.巡查人员按照巡查路线和要点，使用相应的检测工具进行现场检查。3.对发现的问题进行详细记录，包括问题描述、位置、严重程度等。4.能当场解决的问题立即处理，不能当场解决的问题及时上报给上级主管，并跟踪处理进度。5.对处理后的问题进行复查，确保问题得到彻底解决。

（二）记录要求1.巡查记录应使用统一的表格或电子文档，记录内容要准确、完整、清晰。2.记录时间精确到具体时刻，记录人签名。3.对于发现的问题要详细描述，如设备名称、故障现象、可能原因等。4.处理情况要记录处理措施、处理时间、处理