造价咨询服务方案

1.4造价咨询服务方案

1.4.1造价咨询服务过程中应用的投资控制方法

（一）应用限额设计实现投资控制

限额设计就是按照批准的可行性研究报告及投资估算控制初步

设计，按照批准的初步设计总概算控制施工图设计预算，在各专业保

证达到使用功能，委托人提出的基本要求的前提下，按分配的投资限

额进行设计，严格控制不合理变更，保证总投资额不被突破。限额设

计主要体现在三个方面：（1）按照批准的投资估算控制初步设计;（2）

按照批准的设计概算控制施工图设计；（3）加强设计变更管理工作。

（二）应用价值管理实现投资控制

1、价值管理步骤

价值管理步骤具体见图1T所示。

后续发展及报告阶段

图价值管理步骤

2、价值管理在造价咨询服务中的应用

造价咨询服务过程中拟使用价值工程审查法等方法，以期有效控

制项目造价。

表价值管理在造价咨询服务中的应用

序号名称内容

主要从项目建设规模、建设标准、建设内容等几个方面明确项目的功

1决策阶段能和目标，通过市场研究、技术研究和效益研究等，寻求用较经济的

方法来实现项目的功能和目标

主要用于方案的优选，程序如下：

2设计阶段____±_______________人

整理史主音提出新一对斯方案是台、家用新1

|求相关信息L方案f进行评价一^\可行‘2-方案|

1-------1X/

通过合理界定功能和费用关系，运用竞争择优的手段，借助价值优化

3交易阶段

判断，选择优秀的项目服务商、承包商、供应商

4施工阶段此阶段主要用于优化施工方案，分析变更的必要性

此阶段主要是从功能和成本两个方面来衡量和评价建筑成品价值的高

5竣工阶段

低，为以后同类工程提供借鉴和参考

3、价值工程中方案优化的原理和原则

(1)建筑体形

实施原理：建筑外部体形的长宽比例、对称性以及复杂程度直接

影响建筑物结构成本高低，同时建筑体形对节能产生较大影响。

优化原则：高层建筑单体应选择对称形式；低层建筑尽量形体简

2

单；考虑抗震及成本要求。

(2)土方工程

实施原理：外运及外购土方在项目实施过程中不仅耗费大量成本

而且耗费极大精力，应尽可能减少土方外运及外购量。

优化原则：尽可能按原有地势建造产品，能有效减少土方工程量。

(3)路网应合理简洁

实施原理：道路(包括基层和面层)造价远高于同等面积软景造

价，在满足规范与交通组织的前提下，减少不必要的道路面积代之以

软景可以节约大量的道路造价。

优化原则：减少路网的不合理曲线和弯折。

(4)优化出入口布置

实施原理：每设置一个道路出入口就意味着需增加管理人员及相

应设备费用，并且此类费用将长期发生，同时也会带来一定安全隐患

问题。

优化原则：满足消防、交通流向疏导等前提下，应尽量减少出入

□o既可节省出入口的建造成本，又可减少出入口长期的人员管理费

用。

(5)布置消防分区

实施原理：消防设计规范中有对消防分区的明确要求，各消防分

区之间的消防设备有明确要求。一般而言应尽量最大限度的布置消防

分区，并使其布置的消防分区的面积尽量为其整数倍。

优化原则：在符合消防规范的前提下，最大限度布置消防分区。

3

(6)道路宽度

实施原理：道路宽度与道路长度一样，减少道路宽度同样起到减

少道路面积、增加建设用地、节约造价的作用。

优化原则：

①在满足消防与交通流量的前提下，适当地减少道路宽度，以节

约建设用地。

②注意双车行道设置与单车行道设置，单车行道较双车行道节约

占地；

③通过设置单车行道会车区，可以有效地满足消防验收需要。

(7)给水管的选择

实施原理：压力等级越高的管材造价越高，结合现场实际情况,

不同区间管道适当选择不同的压力等级。

优化原则：综合施工、使用、经济等因素，选择给水管道管材。

(8)排水管的选择

实施原理：根据当地的情况、工程性质、施工人员的技术力量、

经济状况，进行综合比较、分析，以期做出合理的没策。

优化原则：水管的价格在同等价格或价格相差不大的条件下，应

选择性能优越、便于安装维修的管材；在同样性能的条件下，应选择

使用价格便宜的管材；最好的选择是采用价格既便宜、性能又良好、

安装维修方便的管材。

(9)管网埋深与井深

实施原理：排水系统一般来说管网与井的深度越深，相应的土方

4

工程量和造价都会增加。

优化原则：减少管网埋深与井深。

(10)优化管网走向、长度

实施原理：管网的长度直接关系其造价，管道走向设计的系统性

则决定了管道的长度

优化原则：优化管网走向、长度。

(11)建筑层高

实施原理：建筑层高直接影响建筑柱、墙体、垂直向管道管线的

工程量，一般来说建筑物每增加0.1米，单层建筑成本增加2%左右。

在高层建筑中层高的累计则会对建筑的基础产生较大影响。

钢筋含量和混凝土含量是体现结构设计经济性的最终检验指标,

采用限额设计能有效地对设计院的设计工作进行约束。

优化原则：无特殊情况下，住宅建筑层高采用2.8米。

(12)结构设计

实施原理：在结构设计中，结构荷载和承载力均有一定系数和取

值范围，若不对其做要求，设计院通常取值偏于保守，对其经济性考

虑较少。

常用的钢筋主要有一级钢、二级钢、冷轧带肋钢、三级钢等，同

样的构件使用不同的钢材其经济性不同，应该对使用的钢材种类根据

不同的构件进行匹配。

优化原则：跟进设计院工作，选用性价比高的材料。

(13)减少沉降缝设置

5

实施原理：每设置一条沉降缝，不仅要增加缝自身的装饰费用,

缝两侧也要增加柱、墙及基础的费用，因此沉降缝数量越少越好。

优化原则：在符合设计规范的情况下，进行合理布局，减少沉降

缝设置。

(14)优化设备层

实施原理：设备层往往容易被忽视，设计中的保守和浪费情况也

较为普遍，结构设计优化中不应忽略对设备层的优化。

优化原则：优化设备层。

(15)简化屋顶造型

实施原理：坡屋面与平屋面、老虎窗与天窗、屋顶上造型构件之

间均存在成本差异，如何对比选型应予考虑。

优化原则：既有经济性的比选又满足建筑的要求。

(16)优化外挑外挂构件

实施原理：合理布置外挑外挂构件能较好地提高产品的素质，繁

琐和过分复杂的外挑外挂件则不仅在建筑上显得多余，而且增加成本

支出。

优化原则：精减过度的外挑外挂构件，实现建筑美观和成本的双

WL©

(17)铝合金门窗

实施原理：同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影

响建筑能耗。控制门窗面积不仅是建筑成本的要求，也是建筑节能的

需要。

6

优化原则：通过节能测算指标来控制窗墙比；避免大面积西晒玻

璃的使用，日落之前可获得较好的采光条件，但是进行空气调节的费

用很高。在考虑满足通风要求的条件下尽量减少开启扇数量，并注意

防止空气渗漏以及紧急出口设置，平开窗可以较推拉窗获得高的通风

能力，但是开启形式设计需要考虑风压作用。

根据门窗系统(木、铝、塑)、项目产品定位、建设期和使用期

全寿命周期费用综合选择门窗五金件系统，避免功能不足或过剩，慎

重选择非标门窗系统，减少开模费。

(18)栏杆栏板

实施原理：栏杆作为建筑中的重要构件，采用300元/米的栏杆

与200元/米的栏杆总造价可能相差数十万。因此，一方面应根据需

求确定栏杆档次，另一方面应尽量使用标准化栏杆，提高采购效率并

降低成本。

优化原则：①尽量使用标准化栏杆；②栏杆、栏板档次规范化;

③兼顾后期的维护费用。

(19)外墙装饰

实施原理：外墙装饰主要是建筑外立面用材，包括石材、面砖、

涂料的使用以及外挂件(木材、钢构件、陶制品)等。

一般来说，外立面讲究装饰精致，能起到大幅提高建筑观感效果

的作用。建筑装饰另一个不能忽视的部分是，要考虑装饰材料的耐久

性与后期维护成本。木制品容易开裂脱漆，钢制品易生锈，使后期客

户投诉增加。

7

优化原则：多方面比较，实现价值最大化。

(20)部品及材料选择(百叶、玻璃雨棚)

实施原理：实用性与美观性相结合

优化原则：

①减少百叶、玻璃天窗等不易清洗的部品设计，室外防腐木的应

用，减少后期的维护成本；

②栏杆百叶等非承重构件，需控制断面尺寸，不宜过大或过厚满

足强度和刚度即可(需注意节点构造设计)，间距满足安全和遮挡要

求即可；

③玻璃雨蓬是由支撑系统与玻璃平板构成，一般需通过受力计算

进行设计。支撑系统兼顾受力与造型的功能，玻璃主要是起到遮挡作

用。玻璃雨蓬的优化一方面要注意玻璃的材质与厚度，另一方面则要

简化支撑系统。

(21)金属构件尽量标准化

实施原理：金属构件主要包括住宅的阳台栏杆、围墙栏杆、空调

百叶、小院门等，金属构件的标准化不仅能够减少设计、招标次数,

体现规模效益，还有利于性价比较高的金属构件的定型。

优化原则：金属构件尽量标准化。

(22)钢构件的处理

实施原理：钢构件需区分使用场所(室内外)，分别采用不同的

防腐处理。

优化原则：室内楼梯扶手、楼梯间栏杆刷防锈漆+调和漆即可;

8

室外栏杆选择氟碳喷涂+热镀锌、静电喷涂+热镀锌、普通喷涂+热

镀锌。

（23）景观方案

实施原理：景观工程是项目中最能让业主产生好感的内容之一。

在景观工程中的几个重要法则是：

1）硬景成本比软景高得多；

2）景观中花钱多并不一定效果好；

3）绝大多数的客户对绿化的感觉比硬地铺装要好；

4）景观中的软硬景比例是重要的指标；

5）水景让人感受亲切，同样存在夜间噪音大、夏日蚊蝇多、后

期维护管理费用高的缺点。

优化原则：对景观设计的优化决不能简单化，更多的要与设计沟

通中与效果的把握中达到共识。

（24）景观标准做法

实施原理：依据多年经验的累积，兼备经济性与功能要求的标准

景观做法，以避免在后期的各项目设计中出现不同的设计方案，增加

优化工作量。

优化原则：提供软硬景观标准做法表（如草坪、绿篱、道路、石

材、砌块）及相应价格表。

（25）控制景观构筑物的数量与体形

实施原理：景观构筑物主要包括景观桥、墙、亭、台、廊、雕塑

等。这类构筑物造价往往较高，使用过多对景观效果会产生不利影响。

9

优化原则：控制景观构筑物的数量与体形。

(26)智能化方案规划比选

实施原理：智能化的设计方案决定了智能化工程的成本，采用符

合项目规划的智能化方案能较大程度地节约智能化工程的成本。

优化原则：以项目规划设计思想和物业管理思路来确定智能化系

统规划设计方案。

(27)围墙设计分层次

实施原理：围墙的造价按不同的设计档次差别可达数倍之多。

优化原则：不同档次项目选择不同档次围墙，且兼顾实用性。

(28)配套面积的控制

实施原理：同一项目，建设1万平米的配套与建设5千平米的配

套所付出的成本代价的差别是数以千万计的。而这些成本都需要由可

销售的产品来承担，因此控制配套面积是控制配套成本的最关键点。

优化原则：学校、物业等用房面积优化。

(29)配电设备布置

实施原理：配电设备的布置影响到配电房的设计以及配电房面积。

优化原则：

①测算配电设备分期布置与合并布置的经济性；

②所有供配电设备(除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜)

尽可能设在同一房间内，确保在符合规范要求下距离最短，以减少之

间联接线路。

(三)应用内部控制理论实现投资控制

10

应用内部控制理论提高工程结算控制制度的系统性。内部控制理

论强调不能由一个部门或人员来完成内部控制制度的制定、执行和监

督的全部功能，即使这个部门或个人有能力来完成这些功能活动。内

部控制是企业运作体系中一个不可缺少的组成部分。因此内部控制理

论能够支持工程价款结算控制制度要求。在此理论指导下，在职务不

相容原则下分析参与工程价款管理的各部门间的责权关系，同时，通

过对影响工程价款结算的变更、调价、计量支付等因素的控制节点分

析，制定变更、调价、计量支付等影响工程价款的关键因素的控制线

路，形成工程价款结算控制制度。

（四）应用集成管理实现投资控制

系统的集成化主要表现在各个系统模块要围绕发挥系统管理的

整体功能而相互支持、相互协调、相互配合。全过程造价咨询服务集

成通过业务活动在信息集成、过程集成、组织集成之间建立内在联系,

确保项目实现逻辑集成。

通过对造价咨询服务进行全面、系统、深入的分析，基于造价咨

询业务信息集成、过程集成、组织集成，构建集成管理的三维结构体

系，具体见图1-2所示。

11

“信息集成

外部信息

内部信息

管理信息

技术信息

材

设

造

监

其

建

设

施

料

备

理

价

它

设

计

工组织集成

供

供

单

咨

参

单

单

单

应

应

位

询

位

建

位

位

商

商

单

单

位

位

图1-2全过程造价咨询服务集成管理模型

造价咨询服务集成管理是信息集成、过程集成和组织集成之间的

相互联系和有机结合的过程，采用系统的观点把各个过程作为一个整

体来考虑。造价咨询服务开展过程中，以信息集成为基础，以过程集

成为手段，以组织集成为保障，实现造价控制目标。造价咨询服务集

成管理整合了各参建方的责权利，超越了项目中的利益主体角色，可

以有效保证业务的顺利开展，保证咨询成果的准确，实现集成放大效

应，提高项目整体功效，催生企业更大竞争优势，将造价咨询服务的

理论和实践提高到一个全新高度。

（五）应用风险管理实现投资控制

造价咨询服务风险管理包括风险识别、分析风险和它的影响及风

险的优先顺序、执行降低风险措施、跟踪风险及降低风险执行计划,

确保风险信息能够涉及到所有的项目层次。步骤如图『3所示。

12

风险资料：测试资料、

专家意见、风险分析、

经验教训、技术0折

图1-3风险管理工作步骤

（六）优化横向、纵向信息传递机制，实现投资控制

目前，项目全过程造价咨询业务信息有两种信息传递方式：

1、横向传递方式是指自项目设计阶段至项目竣工阶段，业主方

与工程造价咨询企业之间的信息传递过程。在信息横向传递过程中，

由于传递链条过长，容易出现信息传递失真现象。由于信息流通不畅,

前后双方协调困难，从而容易增加交易成本，同时造成项目资源的浪

费，特别是〃三超〃的问题严重，使工程项目的成本处于失控状态。

针对上述横向传递方式不对称的问题，具体的解决措施如图1-4

所示：

13

设计阶段竣工阶段

业务委托人

T

信息

造价咨询公司

嬴标阶段►施工阶段

・----------横向传递机制---------------►

图1-4信息横向传递机制

工程造价咨询机构通过优化横向信息传递机制，可以增强各阶段

造价管理的衔接，使各个阶段的成果更容易被直接监督和检查，同时

可以增强业主对项目的投资控制能力。

2、纵向传递方式是指在项目的设计、招投标及施工阶段，业主

方与造价咨询公司，以及公司与参建各方之间进行的信息传递过程。

在信息纵向传递过程中，由于管理界面的复杂性，使得信息传递过程

中出现了信息不对称现象。而信息不对称将会对沟通的实效性和畅通

性产生一定影响，从而影响到咨询工作的顺利开展。针对上述纵向传

递方式不对称的问题，具体的解决措施如图「5所示：

14

•计随）（一招投标阶段一）（加工腿）

纵向传递机制-------------------------------►

图1-5信息纵向传递机制

综上，工程造价咨询公司作为业主方和项目参建各方之间信息交

流的纽带，可以有效的解决信息不对称问题。

（七）应用BIM技术，实现投资控制

根据美国国家B1M标准（NBIMS）对BIM的定义,BIM是一个设施（建

设项目）物理和功能特性的数字表达；BIM是一个共享的知识资源，

是一个分享有关这个设施的信息，为该设施从概念到拆除的全生命周

期中的所有决策提供可靠依据的过程；在项目的不同阶段，不同利益

相关方通过在BTM中插入、提取、更新和修改信息，以支持和反映其

各自职责的协同作业。BIM对造价咨询服务的价值在于：提高工程量

计算的准确性和效率；提高设计阶段的成本控制能力（核心）；提高

工程造价分析能力；真正实现全过程造价管理。

1、决策阶段BIM技术的应用

基于BIM技术辅助造价咨询可以带来项目造价分析效率的极大

提升。造价咨询单位在决策阶段可以根据咨询委托方提供不同的项目

方案建立初步的建筑信息模型，BTM数据模型的建立，结合可视化技

15

术、建造模型等功能，为项目建设单位的决策提供帮助。造价咨询单

位根据BIM模型数据，可以调用与拟建项目相似工程的造价数据，

如该地区的人、材、机价格等，也可以输出已完类似工程每平方米造

价，高效准确地估算出规划项目的总造价，为投资决策提供准确依据。

BIM技术在决策阶段造价咨询工作主要包括以Y两方面的内容：

基于BIM的投资造价估算。在投资估算时，可以直接在数据仓

库中提取相似的历史工程的BIM模型，并针对项目方案特点进行调

整，模型是参数化的，每一个构件都可以得到相应的工程量、造价、

功能等不同的造价指标，根据修改，BIM系统自动修正造价指标。

基于BIM的投资方案选择。BIM模型具有丰富的构件信息、技

术参数、工程量信息、成本信息、进度信息、材料信息等，在投资多

方案比选时，这些信息完全可以复原，并通过三维的方式展现。根据

新项目方案特点，对相似历史项目模型进行抽取、修改、更新，快速

形成不同方案的模型，软件根据修改，自动计算不同方案的工程量、

造价等指标数据，直观方便地进行方案比选。

2、设计阶段BIM技术的应用

通过BIM的3D模型直接出图，避免人工出图过程中所犯的各种

错误以及图纸不清晰等问题，能在出图阶段减少不确定性因素的出现,

使设计进度满足施工要求，从而避免进度延后风险的发生，更直接的

对进度风险进行控制，而且工程师充分利用3D建筑模型，能够根据实

际需求生成相应的视图，比如平面图、立面图、剖面图、3D视图甚

至大样图，以及材料统计、面积计算、造价计算等都从建筑模型中自

16

动生成，避免了因人为因素而带来的风险，减少风险产生的概率。

利用预算信息模型中所包含的信息，在施工成本预算的编制过程

中，将工程项目进行细化与分解之后的分项工程与预算信息模型中所

包含的定额以及清单进行匹配，从而加快施工成本计划的编制过程。

由于以BIM的资源动态化管理而建立的项目信息数据库的存在,

已完工的类似项目的成本信息数据都以模型或者电子表格数据的形

式而保存在数据库中，这样在进行施工成本计划编制的过程中，就可

以方便快速的从数据库中来获取这些有关施工成本的数据，从而实现

高效而准确的对施工成本计划的编制。此外，也能够利用BIM技术的

可视化特征对拟建建设工程项目进行三维、四维甚至五维的虚拟碰撞

检验。尽早发现设计的问题所在，避免设计错误的大量发生。因设计

变更产生的纠纷得以有效防范，成本也得以控制。

其具体的方法如图「6所示。

成本预测信息

成本计划信息编制说明施

工

成

成本控制信息施工成本计划指标

本

计

成本核算信息单位工程计划成本汇总表划

编

制

单位工程成本汇总表

成本分析信息*

成本考核信息

图1-6项目信息数据库对施工成本计划编制的作用

17

3、招投标阶段BIM技术的应用

利用BTM模型，建设单位能够简洁、快速地计算出工程量，还能

利用BIM模型快速编制招标文件。对施工单位而言，由于工程项目招

标时间往往很紧，如果单单依赖于人的纯手工计算，大多数的施工企

业很难对招标单位提供的建设工程项目工程量清单进行精准的核对

与核查。建设工程项目招投标的准确性得以落实以及工程工作效率得

以有效的提高，强化了建设单位的收益。

此外，利用BIM平台实现信息共享，各信息合理有效、公开透明，

招标单位公布的信息可以顺速的传递到所有投标单位，信息不对称情

况得以有效避免。BTM技术能够促进工程项目招投标有关管理部门对

整个工程项目招投标过程进行监督，从而能够有效避免工程项目招投

标过程中的腐败现象以及舞弊现象的滋生，使得建筑领域的发展向着

规划化、透明化的目标不断前进。

4、施工阶段BIM技术的控制

(1)基于BIM的施工进度计量与支付

BIM技术的推广与应用在进度计量和支付方面为造价咨询企业

带来了很大的便利。BTM5D可以将时间与模型进行关联，根据所涉及

的时间段，如月度、季度，结合现场的实际施工进度，软件可以自动

统计该时间段内容的工程量汇总，并形成进度造价文件，为业主方的

工程进度计量和支付工作提供支持。

(2)基于BIM的工程变更审核与管理

利用BIM技术可以最大限度减少设计变更，并且在设计阶段和

18

施工阶段中，以及各参建方共同参与进行多次的三维碰撞检查和图纸

审核，尽可能从变更产生的源头减少变更。但是当变更产生后，如何

及时、准确计算变更所影响的工程量和造价是造价咨询企业在施工过

程开展造价咨询服务的重要内容，也是工作难点。

造价咨询企业通过BIM技术可以将变更的内容在模型上进行直

观调整，自动分析变更前后模型工程量(包括混凝土、钢筋、模板等

工程量的变化)，为变更计量提供准确可靠的数据，使得繁琐的手工

变更算量智能便捷、底稿可追溯、结果可视化、形象化，造价技术人

员在施工过程中以及结算阶段可以便捷、灵活、准确、形象完成变更

单的计量工作，化繁为简，防止漏算、少算、后期遗忘说不清等造成

的不变要的损失。

(3)基于BIM的签证索赔管理

对签证内容的审核，造价咨询企业可以利用BIM软件实现模型

与现场实际情况进行对比分析，通过虚拟三维的模型掌握实际偏差情

况，从而审核确认签证内容的合理性。同时根据变更情况，利用基于

BIM的变更算量软件对模型进行直接调整，软件可以自动、精确计算

变更工程量，从而确定签证产生的工作量，根据对构件数据的拆分、

组合、汇总确定工程量和所产生的费用。造价咨询企业利用BIM的

可视化和强大的计算能力为建设单位进行签证咨询管理的应用，可以

更快速、高效、准确处理变更签证，减少发承包双方的争议。

5、结算时BIM技术的成本控制优化

在利用BIM的资源动态化管理的方式建立起的项目数据库中，根

19

据施工过程对成本的实时查询与分析以及对其数据的保存，在数据库

中因工程变更等因素所造成的成本变动情况都有备案。因此在结算编

制时对数据的获取就变得快速而便捷；而一些既定的工程量计算规则

等，在施工前期对合同数据的采集时也已经备案。这使得工程价款的

结算的速度有大幅度的提高，也减少了编制人员获取资料时所耗费的

精力与费用。综上，运用BIM技术能够提供所有的有关建设工程的结

算数据、资料，并且资料的完整性得到有效保证。BIM模型中所具有

的信息的完整性保证了竣工结算的顺畅进行。

6、BIM提升造价咨询服务效率

BIM的主要作用是把各种软件集合到一个大型的、共同的工作平

台上来。BIM平台的参数化以及自动化算量等功能能够为工程项目各

阶段带来好处，改善了工程项目各个阶段造价管理，从而为实施造价

咨询服务管理建立了基础。此外，利用BIM的自动化算量功能，能够

有效避免人为因素所造成的工程量计算错误，进而得到准确、客观的

计算数据。同时，BIM技术大大提升了工程造价预估的准确性，提高

了整体造价工作效率。BIM在建设工程项目造价咨询管理中应用如图

1-7所示。

20

集成项目方案与财务分析

工具，获得方案的投资收

决策阶段益指标

利用设计第位提供的BIM

模型形成工程量的计算与

成本分析

基于BIM平台的全造价咨询

获得实时的施工进度成本

过程造价管理公司

信息，动态分析施工工程

施工阶段成本变化的原因，并对后

期的成本管理作山科学的

预测与控制

核算项目的经济可行性

和财务可行性论证。

图1-7基于BIM的全过程造价咨询管理

（八）应用绿色建筑，实现投资控制

绿色建筑是指在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源（节

能、节地、节水、节材），保护环境和减少污染，为人民提供健康、

适用和高效的使用空间，与自然和谐共生存的建筑。绿色建筑发展重

点方向主要包括：绿色建材、绿色建筑环境设备制造、绿色住宅产业

化、绿色建筑科技服务等。

1、决策阶段

绿色建筑工程项目投资决策这个环节中，对工程造价影响最大的

因素主要有建设规模、投资选址、项目水平、工程施工技术方案等方

面。因此，科学地确定项目规模、合理地决定建筑标准、细致地对项

目进行可行性研究，进而确定工程项目的技术方案、造价和对环境的

影响，以及对建筑物使用后耗能的多少等方面进行全面而细致的分析、

讨论是工作的重点。

21

2、设计阶段

设计阶段其工作的主要内容是制定绿色建筑工程的可行方案，对

工程建设中可能遇到的情况做进一步的评估，对最终确定的方案做全

方位跟踪，指导项目的实施。由于绿色建筑技术的多样性和复杂性,

这一阶段对项目绿色建筑目标的达成起到决定性作用，需要业主、造

价咨询服务人员、建筑师、工程师各方反复多次协调调整才能使技术

整合到设计中，并达到绿色建筑目标。初步设计结束后各系统、技术

和措施在项目中的应用已经确立，并具备初步实施图纸和说明。

绿色建筑设计在建筑总平面布局、建筑平剖设计、围护结构设计、

空调采暖通风系统、照明系统和灯具、可再生能源、运营管理等方面

的设计要点如表1-2所示：

表1-2绿色建筑设计要点

序

名称内容

号

1、控制建筑密度和道路交通组织，使场地绿地面积最大化

建筑总

2、控制建筑容积率,降低建筑能耗

1平面布

局3、利用项目所在地域的夏季、过渡季主导风向，避开冬季主导风向

4、充分利用日照条件

1、平面功能合理分区，使功能相近的用房相对集中，利于设备系统分区控制

建筑平

2面、剖面2、合理安排建筑进深和各主要功能用房，组织利用自然通风

设计3、满足功能要求,统筹考虑各部分建筑层高,避免出现不合理层高,增加建

筑体积，增加建筑能耗

1、设置外墙外保温，有效减小外墙传热系数

2、统筹考虑立面与绿色建筑设计的关系，合理设置窗墙比，控制建筑整体

围护结

3能耗

构设计

3、合理选用玻璃和型材品种，尽可能减少能耗损失

4、增加外窗可开启面积，促进自然通风

22

序

名称内容

号

5、使用外遮阳技术,减少太阳眩光和辐射

6、合理设计外窗构造,设置大窗采光，充分利用自然光照

7、采用适用合理屋面体系

1、根据地域特点合理采用地源、水源热泵系统

2、提高冷热源机组能效比

空调采

暖通风3、单位风耗功率和冷热水输送能效比满足节能规范要求

4

系统设

4、合理采用预热预冷技术

计

5、合理采用全空气系统全新风运行或新风比可调

6、采用变频技术

1、采用高效节能的照明设备

照明系

52、设计满足照度值，控制照明功率密度值

统设计

3、设置智能化照明系统

1、利用太阳能光电资源，建立太阳能光伏发电系统，减少市政用电量

2、利用太阳能光热资源，根据项目特点采用太阳能热水、太阳能供暖及太

可再生阳能空调系统

能源利

63、利用场地风力资源发电

用

4、采用生物质技术

5、利用雨水收集系统

1、设置分项计量，明确各类能耗，建立项目能耗档案

运营管

72、设立楼宇自控系统

理

3、设立能耗信息智能化系统，采集项目内各点用能信息，并自动给出策略，

及时调整系统设置，减少能源浪费

绿色建筑设计的策略、内容具体见表1-3所示。

表1-3绿色建筑设计策略及内容

绿色建筑设计

阶段绿色建筑设计内容

策略

区域气候特点分析项目所在地区的月均气温、太阳辐射、风力特点、降水量

分析等气候因素

设计

分析项目场地的地质地貌，植被、水文和历史数据、周边环境、

准备阶段场地特点分析

地下市政管网等

拟定适用技术根据气候、场址及项目具体特点，初步拟定技术措施

23

绿色建筑设计

阶段绿色建筑设计内容

策略

体系和措施

考虑场地的容积率、建筑布局和朝向；进行场地日照环境、风

总平面设计

环境、声环境、热岛效应等模拟分析

对建筑形体、平面及空间布局、层高和进深、窗墙比等分别进

方案

单体建筑设计行控制和合理设计；分析各项节能技术的适用性以及如何与设

设计阶段

计整合

根据初步方案对建筑整体能耗进行模拟件算，或是对两个或两

整体能耗估算

个以上方案设想进行整体能耗估算和比较

围护结构保温隔热:遮阳设施的设置；反光板、导光筒等自然

被动节能设计采光辅助措施设置；中庭通风、太阳能烟囱、拔风井等自然通

风措施设置；分析室内自然采光、自然通风等效果

采用地源热泵、热电联产等节能高效冷热源空调系统；采用LED

主动节能设计灯具、变频水泵、变频风机等节能设备；分析室内空调流畅、

初步温湿度等

设计阶段通过太阳能热水、太阳能空调、太阳能光伏、光电幕墙、风力

利用可再生

发电、生物质锅炉、沼气等方式获得并利用太阳能、风能、生

能源

物质等可再生能源

通过绿地种植景观、水体景观、透水地面等布置等涵养水源、

景观及植被

调节微气候环境;通过植物选择及复层绿化设计达到高效固碳

固碳设计

效果

绘制围护结构构造节点大样、门窗大样；自然采光、自然通风

建筑设计

的辅助设施的具体安装方法及节点构造

选用建筑性高、耐久性好的结构体系和材料，提高建筑使用寿

结构设计

命

选用高效合理空调冷热源系统、末端设备等对太阳能空调、生

暖通空调设计

物质锅炉等可再生能源利用设备的安装重点加以说明

合理选用布置光源,控制照明功率密度；选用节能灯具及节能

电气设计照明控制措施；绘制各层平面图；给定太阳能光伏发电、风能

施工图发电等技术及设备的安装节点做法及说明；编制设备材料表

设计阶段设置中水同用、雨水积蓄等系统和措施；选用变频水泵、节水

给排水设计

器具等节能节水设备：完成系统图和材料表

选定3R室内装修材料；考虑材料反光性能、蓄热性、隔声性

室内装修设计能等对室内环境影响；确定材料使用部位：给定相关构造做法

说明

对景观具体水源、植被物种等进行分析及说明；确定景观设计

景观设计

平面,各物种数量及种植位置

绿色建筑指标对最终方案的建筑、结构、水暖电设计情况与与绿色建筑标准

核算中指标相对应，核算绿色建筑指标完成情况

3、招投标阶段

24

计算建筑的基本工程造价，招标控制价为项目的最高限价，投标

者所报的总价不能超过招标控制价。

4、施工阶段

现场设置项目部，工程造价人员对造价咨询业务全过程跟踪，配

合工程管理人员合理布置施工场地，减少对环境的影响，积极推广节

能技术、提高能源利用率。建筑材料费一般占预算价值的60%左右,

所以对于工程建设过程中材料的重复利用是一个至关重要的方面，在

节省成本的同时也可以减少资源的浪费和对环境造成的污染。

在施工阶段应当以实现规划阶段目标的思想来选用合适的材料

和施工方法，同时注意其造价和对工程项目本身与环境的影响。

(九)造价咨询服务标准化，实现投资控制

1、在造价咨询服务过程中做到标准化

(1)咨询服务范围

在咨询服务过程中，对咨询服务范围有明确界定，以合同为依据,

针对委托方的需求，为其提供造价咨询服务，同时也便于造价咨询企

业制定全面的前期咨询规划，提高咨询服务效率。

(2)人员分工

对不同的咨询业务，要根据工作量配置合适的人力资源，明确其

相应职责，以保证对人力资源的充分利用，同时保证顺利完成咨询工

作，对于工作中出现的偏差，根据职责划分进行有效责任追究。

(3)工作完成时间

对于必要的咨询工作，要明确规定完成时间，在规定的期限内必

25

须完成咨询工作，提高咨询服务效率。

(4)工作表格形式

在咨询服务过程中，对部分咨询工作，如简短会议、图纸注册、

项目创立及错误清单等给出标准格式，保证咨询服务标准化。

(5)注意事项

明确咨询过程中应该注意的事项，保证咨询成果准确性。

2、在员工管理过程中应做到标准化

(1)日常工作纪律

对员工的上下班时间、着装及办公室纪律做出明确规定，同时对

违反纪律给出具体惩处措施，实现对员工的高效管理。

(2)文件管理

规定公司内部文件往来基本环节的各种要求，如文件打印、收发、

签署、传阅、存档、借阅、设密等各个环节的要求与注意事项，保证

信息的完整性。

(3)薪酬管理

详细规定员工的薪酬福利，对基本工资、加班津贴、奖金的发放

标准进行统一规定。同时，对工资标准、津贴、福利的调整也做出详

细规定。

(4)绩效管理

对员工绩效评价的内容、绩效评价的标准、绩效评价指标及等级

划分给出明确规定，以最大限度激励员工。

3、在造价咨询服务审核过程中做到标准化

26

(1)审核内容

在咨询工作的每个阶段，首先要审核此阶段工作内容的完成情况

是否与计划一致，并及时做出相应调整。

(2)人员分工

在业务审核过程中，对于不同工作的审核，对人员分配做出详细

规定，由谁审核，审核的详细程度、审核之后的提交及最后的签字盖

章都做出明确规定，保证审核结果的准确性。

(3)审核时间

对明确规定业务审核的时间，在规定时间内完成业务审核，以便

于提交成果及顺利开展下一阶段工作。

(4)审核注意事项

在业务审核过程中，详细规定审核过程中需要注意的事项，以保

证咨询成果的准确性。

综上所述，造价咨询服务业务标准化内容具体如图「8所示。

咨询服务范围标准化

合同前期成本建设阶段一

人员分工标准化

清单准备阶段

业务操作工作完成时间标准化

招标阶段

工作表格标准化

合同后期阶段一

一注意事项标准化日常工•,乍纪律标准化

文件管理标准化

«一人员管理

新渐管理标准化

合同前期成本建议阶段.'审核内容标准化绩效管理标准化

清单准备阶段人员分工标准化

-►审核时间标准化；/

招标阶段

I

合同后期阶段-I;注意事项标准化

咨询成果的输出

图1-8造价咨询服务业务标准化内容

27

(十)应用CCPM,实现投资控制

CCPM(CostCourseProjectManagement)是从客户管理、

项目立项、项目实施、进度管理、质量管理、成果管理、档案管理、

收支系统、客户服务等方面进行信息管理的系统，同时还兼容综合办

公系统及项目招投标管理。

CCPM的特点包括：①实时交互体系。决策层、管理层、造价人

员、委托方通过身份验证加密锁，利用互联网云端技术，随时随地对

客户跟进、项目进度、项目质量、项目支出、人员分配等全方位查询

和掌控。②全方位的企业管理体系。从环节上全面解决质量、进度、

人员调配、资源供给问题，全方位掌控人财物企业管理体系。③交叉

项目管理体系。客户管理、合同管理、财务结算、个人考核的垂直管

理；全过程的咨询中可实现从可行性研究、造价咨询、招标代理到工

程监理等业务的并行横向管理。④智能预警机制。手机短信预警，有

效控制工程进度，实时通知项目负责人，包括委托方和客户。⑤健全

的考核体系。项目动态全过程的人员考核体系；任务分配计划；奖励

计划，最终实现科学的考核分配体系。⑥闭环式管理机制。全面实现

企业经营的过程管理和结果管理的有机协作；根据企业现行实际管理

相结合的信息管理系统。

CCPM的应用效果主要体现在三个方面：对项目的工期、质量、

成本进行动态预测和快速调整，具有高层领导最关心的宏观图表分析;

实现了对项目造价全过程的控制及原始数据的积累，多角度、多方位

的进行关联数据查询；为各个层次的项目造价管理人员提供一种标准

28

的沟通语言，并为项目决策人员提供完整的价值评估和风险分析。

（十一）建立模块化的住宅建安成本数据库，实现投资控制

构建模块化的住宅建安成本数据库，能满足房地产企业目标成本

管理的需要。模块化的成本测算模型如图1-9所示。

图1-9模块化的住宅建安成本测算

依据开发项目的规划标准，在内部成本数据库中找到类似项目，

考虑一定幅度的人工、材料等涨价因素，同时与外部成本数据库中类

似项目进行分析对比后，快速给委托方的新开发项目一个合理的目标

成本。由此可见，构建模块化的住宅建安成本数据库，能很好满足房

地产企业目标成本管理的需要。

29

1.4.2服务大纲及实施细则

造价咨询服务由业务准备、业务实施及业务收尾三个阶段组成,

如图2-1o

~委托人I造价咨询公司

签订咨询合同明确咨询业务目的、苑围及要求等

签订咨褥合同＜签订合同明确双方权利义务、责任等事项

预交定金，%交咨询文

A查收和收集资料，了解情况

件、图纸资料等

▼

提出具体意见A项目负责人组织项目咨询制定咨询实施计划

-T-

协助踏勘现场踏勘现场

按实液计划开展造价计

量、确定、控制有美工作

项目咨询具体实施-电脑计量与审查

项目经理提出初步设计成

果文件

征听委托方意见后"有

关方核对

项目负责人提交咨询或成果文件

征询委托方及有美方意见，部门

项目负责人提交咨询或成果文件

参加会议，协助踏勘现场A技术负责人审核枪弓文件提出市一

核意见

取点抽查、审核、对比分析

项目经理或审核意见修改补正、

提出正式咨询文件

项R经理或部门技术负应人介绍

咨询项目情况

技术总负货人审总工评审咨询进行项目咨询质量评审