大连高层办公+公寓+商业建筑设计方案

大华

·大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUAL

DESIGN

OF

THE

11TH

PHASE

OFDALIAN

JINXIU

HUACHENG

PROJECT技术标Con设计愿景DESIGN

VISION项目背景策略BACKGROUNDSTRATEGY方案一OPTION

ONEOPTION

TWO方案二公寓专篇总结HOUSETYPE

INTSUMMARY方案过程比选PROGRAM

PROC01设计愿景VISION我们要怎样打造具有特性的社区中心？HOW

CAN

WE

SHAPE

A

NEW

DESTINATION?Plan

forLONG-TERMGROWTHMakePUBLICSPACESWork

HarderDrawNATURECloser

to

PeopleLIVEABLECIT

YMIXED-USENeighbourhoodsActivate

theSTREETSPromoteSUSTAINABILITY打造城市地标，强化大WHOLESALECENTER

NEW

BENC依托周边教育园区的技术人才资源造微创空间等创新差异化产品，补功能，创造带动区域发展的引擎，形成自身特色优势！大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECTTheBrand吸引品牌汇聚质生活，我们大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT创造特色人文空间体CHARACTERISTIC

SPEXPERIENCE

DESTINAT强调空间的人文关怀及体验性，以丰富的文化、空间元素设计创造环境与人的良性互动，打造丰富体验性目的地！大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECTThe

Arts＆C艺术人文的我们生活的多彩生活从大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECTThe

FamilyM你、我、他一家！在这天。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECTWellness

Working健康办公理念02项目背景BACKGRO2.1项目区位THE

PROJECT

LOCATION项目位于大连市甘井子区，近大连理工大学，地块东侧为红凌路，西侧为博远路，南侧为学子街，交通较为便捷，项目北侧为大华锦绣城项目住宅区，东南侧为大连理工大学校区，东侧为圣克拉住宅区及理工周边生活区。结合高新区商业现状及市场空白点，打造软件园板块高端休闲聚集地。SITE大连金州湾机场25.6KM大连北站15KM7.7KM大连周水子国际机场8.1KM大连站市政府9.9KMSITE大连市大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT2.1商业节点COMMERCIAL

NODE6.8KM6.0KM7.5KM本案5.6KM3KM项目周边居住空间密集，紧邻大连理工大学校区，结合高新区商业现状及市场空白点，打造软件园板块高端休闲聚集地。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT2.1规划条件THE

PIANNING

CONDITION居住RESIDENTIAL绿地GREENSPACE1.0KM1.西北侧：博远路绿地GREENSPACE居住RESIDENTIAL1居住4本案居住RESIDENTIAL322.南侧：学子街、大连居住RESIDENTIAL居住RESIDENTIAL教学UNIVERSITY教学教学教学UNIVERSITYUNIVERSITY教学3.东南侧：红凌路4.东北侧：红凌路居住RESIDENTIAL居住RESIDENTIAL项目北侧为大华锦绣城项目住宅区，东南侧为大连理工大学校区，东侧为圣克拉住宅区及理工周边生活区。多为新城开发区域。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT2.1可到达性CAN

REACH

SEXUAL1.0KM五一路红凌路数码路博远路软件园路铁路学子街凌水街中山路轨道交通1号线红凌路学子街星海湾大桥项目位于大连市甘井子区，近大连理工大学，地块东侧为红凌路，西侧为博远路，南侧为学子街，交通较为便捷，周边1KM范围内有3条公交线路和多个站点。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT2.1基地条件SITE

CONDITIONS用地性质：D3（商业金融业用地）用地面积：5612.90㎡计容面积≤18410.312㎡容积率≤3.28道路宽度：50M，（小高）高层建筑退让红线≥15M建筑限高：100M道路宽度：30M，（小高）高层建筑退让红线≥12M建筑密度≤40%道路宽度：50M，多（低）层建筑退让红线≥10M绿地率≥30%停车位：1车位/100㎡用地性质：E2（商业金融业用地）D3用地面积：12500.10㎡计容面积≤40125.321㎡容积率≤3.21新建建筑退让城市绿化带≥5ME2建筑限高：100M建筑密度≤40%道路宽度：30M，多（低）层建筑退让红线≥8M绿地率≥30%停车位：1车位/100㎡用地性质：B2（商业金融业用地）B2用地面积：36793.00㎡计容面积≤115897.950㎡容积率≤3.15建筑限高：100M建筑密度≤40%道路宽度：40M，（小高）高层建筑退让红线≥15M绿地率≥30%道路宽度：40M，多（低）层建筑退让红线≥10M停车位：1车位/100㎡用地红线高层退界线多（低）层退界线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT2.1设计定位-土地价值分析LAND

VALUE

ANALYSIS居住/办公价值MAX33.0039.60商业价值MAX37.00基地南侧临城市支路学子街，为大连理工大学28.00与外界交接道路，故商业价值更高；基地东侧临城市支路红凌路，道路等级相对较小，为主要人行道路，商业价值第二；22.00基地西侧北侧为城市干道博远路，车流较多，不利于布置商业业态.城市主干道博远路车流较多，声音嘈杂；城市支路红凌路、学子街，生活气氛浓重；基地内部相对景观较好，安静，居住价值高；24.00图例沿街展示面街角展示面大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT品质+环境以终端用户的感受为主，打造以人为本的用户体验，从使用的最根本的感受来引领设计。关注使用空间与周围环境的互动结合，最大化景观环境的优势作用。Quality+EnvironmentBASED

ONTHE

END-USER

EXPERIENCE,

TO

BUILDA

PEOPLE-BASED

ORIENTEDEXPERIENCE,

FROM

THE

MOSTFUNDAMENTAL

FEELINGS

TO

GUIDE

THE

DESIGN.CONCERNED

ABOUT

THE

USE

OFSPACE

COMBINED

WITH

INTERACTIVE

SURROUNDINGS,MAXIMIZING

THE

ADVANTAGES

OFTHE

LANDSCAPE

ENVIRONMENT.大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT品质+环境大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT邻里+可持续充分考虑和理解项目本身与周围邻里的呼应关系，减少项目的排他性，创造一个能够融合在现有城市肌理中，持续发展成长的结构肌理。Neighborhood+SustainableTO

FULLY

UNDERSTANDING

THE

RELATIONSHIP

FROM

THE

PROJECT

TOTHE

SURROUNDING

ENVIRONMENT

,AND

TO

REDUCE

THE

ENCLUSIVITY.WE

CREATED

ATEXTUREOF

THE

STRUCTURE

WHICH

CAN

BE

INTERGRATEWITH

THE

EXISTING

CONDITION大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT邻里+可持续大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT灵活+可行提供一个以商业用户使用时间交替变化为诉求的灵活方案，以保证客户的投资前景；创造一个现代的、有前瞻性的建筑空间，在商业性和技术性上保证可行。Flexible+FeasibleDELIVER

A

DESIGN

PROPOSAL

THAT

PROTECTS

THE

CLIENT'S

INVESTMENTAS

DEMANDS

OFRETAIL

USERS

CHANGE

OVER

TIME;

CREATE

AMODERN,PROGRESSIVE

BUILDING

THAT

IS

FEASIBLE

BOTH

COMMERCIALLY

ANDTECHNICALLY大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT灵活+可行大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT配套尚不完善满足基本生活需求自然

教育景观资源良好，周边公园环绕紧邻多个高等院校教育资源丰富后市可期商圈

热点区小而精软件园核心不限购刚需客户盘小面积控总价区域优势

创新产业不利因素

发展机遇科技新城新版块，借势发展重点项目导入体量大周边商业形态不合理直击商业市场空白点核心板块稀缺产品公建性质大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT03案例研究CASE

STU3.2案例研究CASE

STUDY深圳云里智能园一站式云服务体系，全方位解决企业需求。从众创空间到品牌发布中心，提供全生态产业链服务，加速产业孵化。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT3.2案例研究CASE

STUDY上海创智天地园区大学校区、科技园区、公共社区“三区融合、联动发展”。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT3.2案例研究CASE

STUDY上海华鑫天地二层共享生态景观互动平台一层架空复合功能空间——配套及服务类功能大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT3.2案例研究CASE

STUDY宁波前洋E商小镇地面架空层停车设计——自然的通风和光线更少面积的地下空间开挖——增强海绵城市蓄水力大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT3.2案例研究CASE

STUDY三里屯SOHO现代化国际高端商务区形象疏密有秩的线性空间大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT3.2案例研究CASE

STUDY深圳万象城多功能业态复合，完善社区配套大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT3.2案例研究CASE

STUDY深圳车公庙Terra

City多层次立体景观，融合城市景观资源竖向多首层布局，开放慢行步道大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT我们采取何种策略抢占市场？城市界面：现代化国际高端商务区形象规划结构：疏密有秩的线性空间商业形象：竖向多首层布局，开放慢行步道功能配套：多功能业态复合，完善社区配套产品设计：多层级户型产品，舒适宜居空间景观绿化：多层次立体景观，融合城市景观资源04方案一OPTION

O总体规划大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1用地布局分析ANALYSIS居住/办公价值MAX33.0039.60商业价值MAX37.00结合项目用地价值，在商业价值最高的区域规划设置商业功能；在项目形象重要展示区域即沿区域主要道路，面向大连理工大学设置办公功能；在沿项目北侧，与大华锦绣华城其余十期用地相接壤的居住价值最大28.00的区域设置公寓功能区，提升整个项目产品品质。22.00三大功能区域分区明确，兼顾了商业开发，居住区品质及形象展示。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1南地块体量配比VOLUME

RATIO

OF

SOUTH

BLOCK1.7万平方米商业体17000

SQM

FEATURED

RETAIL5万平方米办公体(含租赁2万，代建3万）50000

SQM

OFFICE5万平方米高端公寓50000

SQM

APARTMENT.南地块将开发1.5万平方米商业体，五万平方米办公体量群坐落在商业上，充分的提升了地块的价值。同时在商业体上建造约5万平方米的高端公寓。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1北地块体量配比VOLUME

RATIO

OF

NORTH

BLOCK1.0万平方米综合商业4.8万平方米高端公寓10000

SQM

RETAIL

LOCATION48000

SQM

APARTMENT北地块将能够容纳1.1万平方米的综合型商业体量,并且保证了最大化街道延展面。同时该地块将能够容纳4.8万平方米的高端办公体量，并且保证了街道延展面不被打断。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT“山海大华”“THE

GREEN

VALLEY”-耸立的山峰Majestic

Mountain-傲然屹立的礁石A

rock

that

stands

proudly-海浪/景观Wave/Landscape-新奇活力的购物环境Vibrant

Shopping

Environment大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT-从山海到建筑FROM

VALLEY

AND

SEA

TO

ARCHITECTURE本项目用建筑的手法演绎大连的碧海青山，为大华锦绣华城绣上点睛之笔。++大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1概念生成CONCEPTUAL

GENERATION红凌路商业街

x2本方案商业布局沿红凌路最长商业街设计将商业街长度增加一倍，创造更多商业店面基地商业街沿东面布置，与基地东面已有沿街商业整合，增强商业配套的集聚效应。折线布置延长商业街长度，打碎缩短第一界面商业街长度，让外街人流渗透更直接。商业生成BUSINESS

GENERATION大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1概念生成CONCEPTUAL

GENERATION海浪海岸沉积层礁石线状商业点状商业商业意向COMMERCIAL

INTENT受到海岸海水冲击海岸的启发，在远离街道的地方设置象征完整泥沙沉淀层的线状商业面，在临接街道的地方设置象征散落礁石的点状商业，期待消费者像海浪一样渗透到商业街。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1概念生成CONCEPTUAL

GENERATION利用地形形成的首层商业利用地形和连廊形成的首层商业步行起始点视角多首层沿街商业生成FIRST

LAYER

BUSINESS

GENERATION利用地形高差和连廊以首层的感觉将消费者引入商业街，几乎100%生成首层商业。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1概念生成CONCEPTUAL

GENERATION2万㎡产业自销1.5万㎡整租1.5万㎡整售1.5万㎡整租1.5万㎡整售2万㎡产业自销办公独立地块双塔构成标志性1.5万㎡整售共享云厅1.5万㎡整租2万㎡产业自销共享云厅使塔楼产生联系标识性办公区生成OFFICE

BUILDING

GENERATION大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1概念生成CONCEPTUAL

GENERATION9.7万平米公寓强排6栋形体调整，避免视线遮挡，空间优化1.5万㎡整售1.5万㎡整租2万㎡产业自销L型组合方式，减少栋数，迭落空中花园进一步优化空间高品质公寓生成FLAT

GENERATION大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1功能布局FUNCTION

LAYOUTD3地块:3503㎡B2地块：49945㎡B2地块：16790㎡E2地块：6762㎡商业布局办公布局D3地块：14907㎡B2地块：49163㎡办公总量：49945㎡E2地块：33363㎡公寓总量：97434㎡商业总量：27055㎡整体布局公寓布局大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1面积配比BRIEFTOTAL

GFAMASSIF

D3地块D3建筑面积(地上+地下）24,460

SQM商业RETAI办公OFFIC公寓APARTABOVE

GROUND

AREA地上建筑面积总建筑面积(地上+地下）231,736

SQM18,410

SQM停车数PARKING184UNDERGROUND

AREA地下建筑面积6050

SQMMASSIF

E2地块E2建筑面积(地上+地下）53,304

SQM商业RETAIABOVE

GROUND

AREA地上建筑面积办公OFFICE40,125

SQM公寓APART停车数PARKING401UNDERGROUND

AREA地下建筑面积13,178

SQMMASSIF

B2地块B2建筑面积（地上+地下）153,973

SQM商业RETAIABOVE

GROUND

AREA地上建筑面积办公OFFICE115,898

SQM公寓APART停车数PARKING1159UNDERGROUND

AREA地下建筑面积38075

SQM大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT效果图大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1总平面图MASTER

PLAN大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT竖向设计ANALYSIS大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1交通分析CIRCULATION

ANALYSIS居住区红凌路博远路博远路红凌路居住区学子街学子街校区行人密度MAX步行流线软件园路软件园路步行起始点校区宿舍人流聚集点人行流向VEHICULAR

CIRCULATION步行流线PEDESTRIAN

CIRCULATON基地位于大连城区西侧，城区主要人流来自于基地东侧软件园路。南侧为大连理工大学校区，主要为学生人流来向。综合各功能开口设置方位、城市道路斑马线位置以及公交站点的规划，强化项目吸纳步行人流能力，引导人们贯穿整个建筑群体内外空间从而获得非比寻常的环境体验。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1交通分析CIRCULATION

ANALYSIS地下车库出入口地下车库出入口地下车库出入口落客区落客区地下车库出入口地下车库出入口落客区落客区车行流线VEHICULAR

CIRCULATION车行流线地下车库出入口为了便于交通到达，地块四周依照顺向行车分别设置了各类上下客区以及后勤装卸货区，南北地块分别设置三个地库入口。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1总平面分析MASTERPLAN

ANALYSIS消防回车场地消防登高场地消防流线FIRE

CIRCULATION商业沿街面STREET

FRONTAGE消防应急出入口消防登高场地沿塔楼长边布置，保证每栋塔楼的扑救面。东边场地消防流线各自环通。商业展示面沿建筑东侧展开，保证连续的商业流线。依托商业的成熟和带动，商业的展示价值重心转移到其与景观广场衔接融汇的一侧。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1总平面分析MASTERPLAN

ANALYSIS花园视线南向视线SOUTH

ORIENTATIONGARDEN

VIEW保证每栋塔楼都有良好的向南朝向，享受充足日照。公寓塔楼沿场地西侧布置，同时保证每栋塔楼都有朝向中心景观庭院的视野。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY顺应地势

浅层开挖结合原始地形设计地库，开挖深度1~2层大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY三首层沿街商铺动线深度挖掘场地高差的商业价值，实现三首层动线37.5M商业流线33.0M商业流线29.0M商业流线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY37.5037.5029.0028.0029.0029.00公寓商业地库原始地形剖切线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY1122大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY办公共享空中会所24.5024.50办公公寓商业24.20地库原始地形剖切线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1空中会所空间意向SPACE

IMAGE大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY景观坡道29.1029.6026.2526.2526.00公寓公寓商业地库原始地形剖切线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1坡道景观空间意向SPACE

IMAGE大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY屋顶花园30.0033.0026.2526.2526.00公寓公寓商业地库原始地形剖切线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1公寓屋顶花园空间意向SPACE

IMAGE大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1高差设计策略ALTITUDE

DESIGN

STRATEGY共享餐厅36.0038.0037.5028.0028.5028.00公寓公寓商业地库原始地形剖切线大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.1共享餐厅空间意向SPACE

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PROJECT商业设计大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2商业效果图APARTMENT

RENDERING大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2商业空间策略RETAIL

SPACIAL

STRATEGY最大沿街商业商业街沿东面布置，与基地东面已有沿街商业整合，增强商业配套的集聚效应，形成了南北向贯通的完整商业步行街。通过打开商业街沿街界面，最大化了东侧商业的沿街铺面长度，南北地块借用地势，均在路口形成两条首层商业动线，形成了商业步行带，将沿街商业的长度进行了内向界面的有机延伸，以实现商业街至最大化。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2街道活动STREET

ACTIVATION入口广场ENTRANCE

PLAZA

PHASE南侧地块大型开放广场利于人流导入，也利于举办各种大型商业活动。商业主要沿街动线沿建筑东西两侧连续展开，形成活跃的商业界面。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2街道活动STREET

ACTIVATION中轴景观步行商业街道CENTRAL

STREET中

轴

商业街

中

，利用商业标识、灯箱等展示设施

，

可将当前活跃在该街区出售鲜花、刊物的小型商家整合起来，利于人气聚集。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2街道活动STREET

ACTIVATION中央商业广场CENTRAL

PLAZA中央商业广场中，利用主力店、主题景观及设置，打造整体商业中央节点、聚集人气。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2业态功能PROGRAM20%有机食物餐饮及商品零售NEW

ORGANIC

F&BPRODUCTS

RETAIL新

概

念

New

Ideas食

品

Food激

情

PassionE10%10%休闲餐饮CASUAL

DINING正式餐饮FINING

DINING休

闲Comfort创

意

港

湾Incubation

Hub创

意

手

工Craftsmanship20%零售RETAIL社

交

平

台Community婚

庆WeddingTrends时

尚

秀

场10%10%教育EDUCATION创意中心CREATIVE

HUB教育养生医疗家庭亲子EducationHealthcareFamily20%家庭亲子娱乐FAMILY

ENTERTAINMENT文化Culture展示Showroom影院

Cinema大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2功能叠加图FUNCTION公寓

APARTMENT办公大堂

OFFICE

LOBBY亲子娱乐

FAMILY零售商业

RETAIL主力店

ANCHORE

STORE餐饮

F&B走道

CORRIDOR交通核心筒

CORE地库

UNDERGROUND

PARK大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.2竖向流线VERTICAL

CIRCULATION商业交通COMMERCIAL后勤交通

LOGISTICS大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.224M标高业态分布DISTRIBUTION

OF

COMMERCE开放广场

PLAZA办公大堂

OFFICE

LOBBY餐饮

F&B零售商业

RETAIL走道

CORRIDOR交通核心筒

CORE主力店

ANCHORE

STORE地库UNDERGROUNDPARK24M

-

开放广场

&

商业渗透24M–THE

OPEN

SQUARE

&

RETAIL

PERMEABLITY公共空间引入商业空间和对周边城市肌理的融合。一个开放和具有渗透性的一层最大化了商业沿街面，鼓励行人穿越基地。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.228.5M标高业态分布DISTRIBUTION

OF

COMMERCE开放广场PLAZA零售商业

RETAIL办公大堂

OFFICE

LOBBY餐饮

F&B走道

CORRIDOR交通核心筒

CORE地库

UNDERGROUNDPARK主力店

ANCHORE

STORE28.5M

-

开放广场

&

商业渗透28.5M-THE

OPEN

SQUARE

&

RETAIL

PERMEABLITY随着道路的抬升，开始进入北侧商业的首层，同样将公共空间引入商业空间，最大化商业沿街面。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.233M标高业态分布DISTRIBUTION

OF

COMMERCE开放广场PLAZA零售商业

RETAIL办公大堂

OFFICE

LOBBY餐饮

F&B走道

CORRIDOR交通核心筒

CORE地库

UNDERGROUNDPARK主力店

ANCHORE

STORE33M

-

商业连接互动平台33M-BUSINESS

LINKS

INTERACTIVE

PLATFORMS33m通过连廊将整层的商业有机串联起来，除露台外、以餐饮及零售店铺为主。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.237.5M标高业态分布DISTRIBUTION

OF

COMMERCE公寓APARTMENT亲子娱乐

FAMILY走道

CORRIDOR办公大堂

OFFICE

LOBBY餐饮

F&B交通核心筒

CORE地库

UNDERGROUNDPARK主力店

ANCHORE

STORE37.5M

-

亲子娱乐互动平台37.5M-PAERNT-CHILDENTERTAINMENTINTERACTIVEPLATFORM37.5m除部分露台餐饮及零售店铺外，还将设置亲子主题的店铺。适应周围的以家庭为主的顾客需求，打造大型亲子娱乐互动平台。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT办公设计大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3办公塔楼策略OFFICE

PRODUCT

STRATEGYINTERNATIONALGRADE

AOFFICE国际甲级写字楼SHARED

CLOUDHALL共享云厅NEXTGENERATIONWORKPLACE新式的工作空间SKY

GARDENS空中花园大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3塔楼功能分布TOWER

FUNCTIONAL

DISTRIBUTION整租式办公FULL-RENT

OFFICE15,000m²共享云厅SHARED

CLOUD

HALL自销式办公整售式办公FULL-SALL

OFFICESELF-SELLING

OFFICES20,000m²15,000m²整租整售式办公

WHOLE

OFFICES自销式办公

SELF-SELLINGOFFICES共享云厅

SHARED

CLOUD

HALL大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT01自销式办公Self-Selling

Offices大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3办公门厅OFFICE

HALL办公大堂效果办公电梯厅效果OFFICE

LOBBYLIFT

LOBBY大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3塔楼标准层平面TYPICAL

TOWER

PLANS办公平面布置（5租户）办公平面布置（4租户）办公平面布置（2租户）OFFICE

ZONE

LAYOUT

(5

leasing

Unit)OFFICE

ZONE

LAYOUT

(4

leasing

Unit)OFFICE

ZONE

LAYOUT

(2

leasing

Unit)174.72㎡491.04㎡495.24㎡243.42㎡243.42㎡247.62㎡251.82㎡219.30㎡219.30㎡180.18㎡180.18㎡80.0%使用率EFFICIENCY81.4%使用率

EFFICIENCY81.4%使用率

EFFICIENCY标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积

LeasingArea:1211m2970m2标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积

LeasingArea:1211m2970m2标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积

LeasingArea:1211m2970m2大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3开放式办公平面OPEN

PLAN

LAYOUT大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT02整租整售式办公Full-rent

and

Full-sall

Offices大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3塔楼标准层平面TYPICAL

TOWER

PLANS整租式办公平面布置（5租户）整租式办公平面布置（4租户）整租式办公平面布置（2租户）OFFICE

ZONE

LAYOUT

(5

leasing

Unit)OFFICE

ZONE

LAYOUT

(4

leasing

Unit)OFFICE

ZONE

LAYOUT

(2

leasing

Unit)177.76㎡560.46㎡266.28㎡263.94㎡249.90㎡234.00㎡198.03㎡198.03㎡266.28㎡253.98㎡560.46㎡77.0%77.0%81.8%使用率

EFFICIENCY使用率

EFFICIENCY使用率

EFFICIENCY标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积LeasingArea:1370m21055m2标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积

Leasing

Area:1370

m21055m2标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积

Leasing

Area:1370m21121m2大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3塔楼标准层平面TYPICAL

TOWER

PLANS整售式办公平面布置OFFICE

ZONE

LAYOUT85.4%使用率

EFFICIENCY标准层面积

Typical

Floor

Area:可租赁面积

Leasing

Area:1370m21170m2大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3空中庭院SKY

GARDEN三层挑高边庭花园不仅为办公空间提供了更好的视线联系，并且可以更好的引入自然采光。边庭在电梯一侧，是每日人们进入这个办公空间的第一印象-可以高效的欣赏开阔的景观。花园平台不仅可以给公司聚会提供场地，为员工提供交流的场所，也是可以传递公司文化

的空间。

并且可以成为城市很具特色的娱乐活动举办地。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT03共享云厅共享云厅作为串联的纽带，为两座办公楼提供了洽谈、会议等休闲场所Shared

Cloud

Offices大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.3共享云厅SHARED

CLOUD

OFFICES休息区餐饮区会议室大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT公寓设计大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓效果图APARTMENT

RENDERING大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓体量分析APARTMENT

VOLUME

ANALYSIS大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓户型配比APARTMENT

LAYOUT

ANALYSIS大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓社区的户型分布DISTRIBUTION

OF

APARTMENT打造具有住宅属性的4.8米层高独立LOFT公寓社区2完善服务配套营造共享空间加强社区交流34211234小区主出入口独立单元入口景观绿地公寓社区服务配套大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓设计DESIGN

OF

APARTMENT共享餐厅打造高端公寓社区专属配套设施。共享客厅大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓社区的户型分布DISTRIBUTION

OF

APARTMENT户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25㎡户型0套0％160套45％198套55％358套58％50㎡户型60㎡户型0套0％0套0％0套0套0％0％0套0％180套68％84套32％264套42％户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25㎡户型50㎡户型0套0套0％0％96套0套27％0％260套0套73％0％356套0套62％0％60㎡户型119套55％96套45％0套0％215套38％25㎡面积段60㎡面积段地块南向公寓价值最高，东西向价值次之，北向公寓价值最小，所以在南向，东向设置60主力户型，北侧设置25户型。景观价值高的位置布置大户型大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓标准层平面图STANDARD

FLOOR

PLAN

OF

APARTMENT标准层面积

：1297.83㎡得房率：

73.66%南侧大户型

：53.76㎡北侧小户型：

25.98㎡北侧端户

：33.07㎡大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓设计DESIGN

OF

APARTMENT打造高品质公共入户区域，提升产品溢价2奢华入户门厅品质样板区域吸引潜在客户132123小区主出入口独立单元入口景观绿地公寓大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓设计DESIGN

OF

APARTMENT奢华入户大厅高品质电梯门厅大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓社区的户型分布DISTRIBUTION

OF

APARTMENT户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25㎡户型0套0％160套45％198套55％358套58％50㎡户型60㎡户型0套0％0套0％0套0套0％0％0套0％180套68％84套32％264套42％户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数

占比总户数占比25㎡-30㎡户0套0％180套83％36套17％216套57％型50㎡户型0套0套0％0％126套36套100％100％0套0套0％0％126套36套33％9％60㎡户型25㎡面积段地块南向公寓价值最高，东西向价值次之，北向公寓价值最小，所以在南向，东向设置50-60主力户型，北侧设置20-30户型。30㎡面积段50㎡面积段60㎡面积段景观价值高的位置布置大户型大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓标准层平面图STANDARD

FLOOR

PLAN

OF

APARTMENT标准层面积

790.32㎡得房率：

得房率

73.6%南侧大户型

：

45.65㎡南侧端户：57.07㎡北侧小户型：

25.87㎡北侧端户

：38.8㎡大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓设计DESIGN

OF

APARTMENT打造LOFT灵活空间，创造优越景观视线灵活户型设计减少视线遮挡提升公寓卖点3223独立单元入口景观绿地大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓设计DESIGN

OF

APARTMENT最佳景观视线灵活LOFT户型大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓设计DESIGN

OF

APARTMENT户型类型南向户数占比东西向户数占比北向户数占比总户数占比25㎡户型50㎡户型0套0％144套108套56％46％112套0套44％0％256套234套52％48％126套54％60㎡户型0套0％0套0％0套0％0套0％25㎡面积段50㎡面积段地块南向公寓价值最高，东西向价值次之，北向公寓价值最小，所以在南向设置50主力户型，北侧设置25户型。景观价值高的位置布置大户型大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.4公寓标准层平面图STANDARD

FLOOR

PLAN

OF

APARTMENT标准层面积

：785.52㎡得房率：75.04%南侧大户型

：45.42㎡北侧小户型：

27.51㎡公寓户大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT地库专篇大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.5地库设计PLAN

OF

BASEMENT18.8M标高24M标高28.5M标高本方案结合基地原始地形，顺应地势，浅层开挖，在项目用地内设置大面积一层，局部二层的地下车库，共设置机动车停车1744辆，纯地下车库总面积57303平方米。33M标高大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT立面设计大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.6立面设计理念FACADE

DESIGN立面生成逻辑项目提取了传统艺术枯墨画青山的竖向线条元素作为立面肌理。立面设计概念：用建筑的手法演绎大连的青山大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.6立面设计理念FAÇADE

DESIGN项目低层商业部分结合地形景观，运用连续而灵动的组合方式演绎出礁石被海浪拍打的节奏和韵律。立面设计概念：用建筑的手法演绎大连的海洋大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.6围护结构大样ENVELOPE

DETAIL公寓-墙面A围护结构大样公寓使用了幕窗体系，做出近似幕墙的效果，极大的降低了造价，节省了成本，同时展现了项目的国际华，现代感。幕窗体系代替幕墙体系大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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PROJECT4.6围护结构大样ENVELOPE

DETAIL公寓-墙面B面围护结构大样公寓使用了幕窗体系，做出近似幕墙的效果，极大的降低了造价，节省了成本，同时展现了项目的国际华，现代感。大连锦绣华城项目十一期概念方案设计CONCEPTUALDESIGNOFTHE

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