图纬-常熟富阳路以北香山南路以西地块项目产品规划及营销理想建议

产品规划及营销理想建议图纬.2021.6常熟富阳路以北香山南路以西地块工程谨呈：上海嘉定区房地产〔集团〕写在方案前的一段话：每一个前期规划方案都有自己的出发点、着眼点，对于本工程来讲，图纬作为一家专业的营销代理公司对此拥有更深厚的情感寄托及期盼。本着对工程和开发商负责任的精诚效劳精神，我们将从市场、产品建议定位、营销的理想等三项前提要素进行分析并着眼于产品规划上的风险控制及利润最大化平衡点为基准原那么，提出自己想法和建议。

图纬2021.6(以下观点及建议仅供参考)认识图纬地产：11年31城近百成功工程过百亿销售总额专业专注的营销推广快速融于城市、工程的能力电销中心、商坊联推广渠道的支持在常熟，将常熟森兰公寓起死回生的实力，是我们信心的来源。已积累的众多常熟及长三角客户资源是我们信心的保障。外内上下观修破快1规划\建筑户型\景观配套\效劳客户定位问题提升案名建议形象定位营销推广营销理想落地谋略324大盘开发模式案例开发策略推售策略观八方1我们面临怎样的市场现状？—既定目标下的营销障碍及问题常熟印象：常熟市位于江苏省东南部，属于长三角经济兴旺地区，区位优越，与上海、苏州、无锡等构成一小时经济圈。城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析宏观经济国际权威机构研究证明：城市GDP的增速超过5%，该城市即适合房产开发。城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析常熟楼市城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策研析常熟楼市城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策研析自2007年起至2021年，常熟市房屋竣工面积每年均有增长。但从第一季度来看，2021年度的竣工面积极有可能创下新低。图纬认为：城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析抑制房地产价格过快的上涨速度减少房价对社会稳定的政治影响寻求房产调控与经济增长之间的平衡寻求经济增长模式的转型1234其中房价的调控是重中之重本轮调控目的：政府意图通过本轮调控，让地产行业进入健康的开展模式，而不是摧毁地产行业。城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析本次调控虽有局部央企退出房地产，但主业房地产房地产央不受影响，而对于土地财政问题那么根本无涉及。这2个问题不解决，不能根本上解决房地产热潮问题。

央企大鳄土地财政问题

本轮调控重心城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析本轮调控重心本轮调控新政主要针对消费渠道之中的,而其他的影响因素此次调控未涉及。

成为本次政府工作报告的重点，但还存在执行力度、资金、投放数量的问题，短期内这一供需矛盾短期内也无法改变。

保障性住房梯级住房体制被压制而非消除城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析新政力度力度之强为近年来少有新政影响：暂停发放购置第三套及以上住房贷款提高外地购房者入市门槛严禁非房地产主业的国有企业参与商业性土地开发和房地产经营业务稳定房价和住房保证工作实行工作责任制度和问责制度销售工程一次性公开全部销售房源，并明码标价对外销售首套自住房建筑面积在90平方米以上的家庭，首付款比例不得低于30％；第二套住房的家庭，比例不得低于50％，利率不得低于基准利率的1.1倍减少央企参与减少地王落实调控责任标准销售行为根本性问题未大幅度涉及市场供需矛盾仍然存在有效调控方式还未使用心理预期大于实际作用新闻媒体加速利空心理短期调控作用明显长期调控缺乏实际手法短期影响长期影响下轮波动能量积累调控影响城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析常熟房产市场影响外来购房城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析新政对本工程影响影响后的空缺需待填补增加刚性需求客源数量开发规模房型设计景观绿化包装推广营销方式图纬预判：但在整体经济向好影响和本质性问题不解决下，未来几年仍是房地产开展的热潮期甚至大胆预测后续有一较强的反弹行情城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析新政下，常熟购房者需求产生了那些变化？为此，我司进行了一场市场调研。调查问卷共在常熟市区做200份，其中有效问卷167份调查问卷调查问卷图纬观点：东南开发区城南板块虞山别墅区新世纪大道—行政区板块城北板块山水桃源联排188万-340万美墅馆联排450-526万尚湖山庄叠加286万尚湖中央花园7200元/m2老街常熟老街5300-5500元/m2

中南世纪城9500元/m2世茂世纪中心7500-9300元/m2东湖京华5200元/m2

森兰公寓4800元/m2市中心区域清枫和院：高层9500-12000元/m2电梯洋房10000元/m2起叠加别墅12500-13800元/m2城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析1.市中心板块房价最高，均价已经破万，但是供给量极少。2.城市向西遇虞山阻挡，南部招商城阻碍了进一步开展。3.城北商圈受益于城市北展的城市规划，出现了常熟老街这样的大型社区。4.从现在开展态势，新的行政区的变化使得城市向东开展态势明显，特别是以大盘为代表的新世纪大道板块。5.板块特征是工程体量巨大、自身开展配套商业中心、工程定位高端、入住客户客层购置力强劲。图纬观点：城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析工程的用地情况城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析工程北至富春江西路，南至富阳路，东至香山路，西连世纪大道，工程交通便捷畅达。工程用地规划指标1.占地面积：137132㎡2.用地性质：居住用地3.容积率：4.建筑密度<22%5.商业建筑：富阳路、香山南路世茂中心中南世纪城明日星洲枫林和院衡泰国际花园基地竞争工程划分原那么

1、地段存在可比性

2、产品存在可比性

3、总价存在可比性

4、客户存在同类性本案竞争工程分析城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析鉴于本案是44万方的大盘本案在考虑上述因素的同时，对所选择的工程都要求拥有10万方以上的规模。琴湖家园常熟中南世纪城用地面积为590055平米，总建筑面积超百万。地处常熟行政文化片区，东临新世纪大道。住宅产品产品为高层公寓、花园洋房、联排别墅等。另外还在工程内规划大型商业街。简介中南世纪城城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析楼栋名称总套数已售套数去化1幢18418399%2幢18618599%3幢178178100%4幢146146100%5幢146146100%6幢6464100%7幢19219199%8幢25425299%9幢162162100%10幢1628351%11幢21621399%合计1890180395%4月24日10号楼开盘，价格上升较大，均价9500元，折后均价9200－9300元北块1－3期高层住宅北块4期联排别墅南块商业广场及配套学校10#楼去化情况中南世纪城户型配比工程北块已开发三期，高层住宅，总套数超过1700套。主力面积段涵盖90-280多平米.2021年7月开盘至今，销售已超过1640套。之前销售的是1－9号楼及11号楼，目前销售10号楼.10号楼户型配比10号楼依然保持以三房做为主力，大户型四房产品为辅的产品结构；其中，137平米的空中别墅产品少量配置。总价段在130万附近。空中别墅都为两梯三户控制得房率，同时套内都使用飘窗增加使用面积，另外各户型在偷面积上都有较大动作，有大阳台、真假阳台门窗等手法。户型特点主力三房133－138平米主力五房175-178平米户型特点中南世纪城建筑风格为地中海风情建筑；手工漆刷粉白泥墙，红色的屋瓦，连续的拱廊与拱门，以及陶砖、铸铁、马赛克等等的建材细部。建筑立面建筑立面仿照星河湾的景观绿化设计，采用下沉式广场以及绿化节点分布。结合地块内含天然水系的特点行程岛屿组团分布，再配合以跌水瀑布和喷泉构成良好的景观。景观与本工程卖点比照中南世纪城地块条件本工程同为区域知名开发商，品牌优势雷同规模不及中南，但单块用地体量相同。40万方也是一个较大的规模体量中南区域配套成熟，包括教育、行政，大盘带来内部配套同属一个板块，差异不大，外围琴湖商业广场提供的商业资源由优于中南同一板块，道路条件拉近了区位差异本工程内部湖泊的自然条件由于中南的外部河流地中海风格受市场喜欢，但雷同众多。Atedeco风格是新近流行的建筑风格，常熟地区不多中南多变的房型风格可用来做本工程的借鉴中南仿星河湾的景观绿化有极强的视觉冲击本工程有内部湖泊，利用水系精心布置可有同样的效果规模配套区位产品绿化品牌该工程是我们的主要竞争对手，物业类型也极其相似，地段、规划及品牌比我们更具优势。到目前为止，中南世纪城1-11号高层根本去化完毕，即将开发的是联排别墅及商业，之后会再次开发南部的高层住宅，因而与我们的工程产生了一段的时间差。所以，我们应该利用这段时间差，在他推商业及别墅的时候，我们快速去化高层住宅，在他推高层时候，我们去化花园洋房，这样以避开与他的正面竞争。对本案影响：图纬建议：紧密把握开发周期，避开同类产品的同期竞争，充分挖掘内部湖泊资源，打造特色园林。整个工程总占地1039亩，总建筑面积约175万平米。包括住宅区、商业区、办公区、星级酒店；住宅工程共三期，目前在售的是第三期“世纪尚城〞；“世纪尚城〞总占地面积约11万平方米，建筑面积27万平方米，由12座高层住宅组成。简介常熟世茂世纪中心城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析一二期住宅项目商业中心商务、星级酒店三期在售住宅项目待售的1、2号楼楼栋名称总套数已售套数去化1幢13254%2幢14400%3幢927986%5幢17015088%6幢14213293%7幢18317193%8幢969195%9幢10810395%10幢10810597%11幢12211897%12幢968993%13幢969296%合计1521114775%目前世茂主力销售商业局部，而三期住宅只余留1、2号楼。住宅局部销售力度不大，住宅销售放缓；1号楼开盘在售，销售时间较短，目前只有3房销售3套，2房销售2套；1号楼目前均价9000元，折扣不大，主力房型总价127万。去化情况三期世纪尚城共13栋高层住宅，总户数约1460户，除还未销售的1、2号楼外，根本销售完毕，整体销售率76%；房型配比中其户型相对单一，138－141平米的三房产品是绝对主力户型。户型配比楼栋名称总套数已售套数去化1幢13254%2幢14400%3幢927986%5幢17015088%6幢14213293%7幢18317193%8幢969195%9幢10810395%10幢10810597%11幢12211897%12幢968993%13幢969296%合计1521114775%去化情况目前世茂主力销售商业局部，而三期住宅只余留1、2号楼；住宅局部销售力度不大，住宅销售放缓。同样是两梯三户平层户型，使用较多的是增加北阳台面积来增加使用面积；而两房产品采用复式做法，增加两房产品的尊贵感。通过双阳台来到达增加使用面积的目的。户型特点138－141平米主力三房户型167－171平米主力四房户型86-88平米复式二房户型特点现代简约式样立面，高层全板式住宅；低层立面石材，上面采用保温涂料；局部面砖大堂地上高档石材，墙面石材加白色乳胶漆。建筑风格保持世茂传统的世界风情园林设计方法，布置6大国家风景；另配置五星级豪华会所。景观设计与本工程卖点比照规模世茂中心配套区位地块条件产品绿化品牌本工程世茂的品牌优势较强，且在常熟开发时间久，知名度高，这一点有较大差距。与中南相同，在规模体量上有一定差距，但本工程做为大型纯住宅盘仍有可发挥处与世茂齐全的商业配套比，本工程略显薄弱，但与琴湖商业广场的距离较近，适度弥补了配套的缺乏同靠世纪大道，分布处于常熟东北和东南，视客户个人需求本工程的内部湖泊的条件超越世茂的地块特点世茂立项较早，产品风格早已定性。我工程Atedeco为市场流行，有超越且世茂房型设计较保守，期待本工程能有新的突破世茂采用世界风情组团设计有其特点，本工程的绿化设计需有突破世贸中心品牌效益逐渐显现，齐全的配套及世界风情组团园林都比本案有优势，而且目前推售的也是高层住宅，以后的开发节奏及推售的物业与本案也极其形似，因而是本案的主要竞争对手。图纬建议：借势琴湖广场，弥补商业配套的缺乏，深挖社区内部湖泊打造自己的特色园林。对本案的影响：衡泰国际花园总建26万平米，含一大型生态公园泰慈公园，产品为联排、花园洋房、小高层、高层公寓；产品形态为地中海风格建筑，一期的联排、花园洋房已销售完毕已近交房，现售最后期的高层产品。

简介衡泰国际花园城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析去化情况14、8号楼尾盘销售待建销售后期，余留房源数量不多，折扣有限目前报价，高层产品均价9000，花园洋房均价11000衡泰国际花园定位面向中高客层，与世茂和中南不同，其住宅面积段相对较小，2房的比例高。三房产品仍是主力户型。住宅户型配比联排、叠加户型配比和去化情况花园洋房联体别墅住宅面积段套数已售套数去化50-57100100100%88-8921818886%90-92108108100%100-102160160100139164300%192-19910330%200+211676%合计113795084%花园洋房面积段套数已售套数去化103-107827996%109-111241042%115-1166868100%121-1231414100%131-136866980合计52643983%衡泰国际花园住宅分小高层和高层，根本房型多为标准房型，后期房型采用多赠送空间布局，大阳台是主要方式。而赠送空间只有在102平米房型上出现。户型特点102平米二房自由空间129平米标准三房140平米大阳台四房户型特点工程含3万平米泰慈公园，整个工程围绕公园配置；此公园绿化是最大卖点。项目特点衡泰花园其联排和花园洋房的风格为地中海风格，红瓦灰墙；高层和小高层产品回复到普通的欧式风格路线。建筑风格与本工程卖点比照规模衡泰国际花园配套区位品牌本工程我工程经塑造后可有较强的品牌优势本工程规模略大外部配套经过利用后可形成优势距离市区较近是衡泰的优势，但本工程的交通条件是自身特点地块条件产品景观其配套公园的条件与本工程水域特点类似本工程在建筑风格和立面设计上优于衡泰建筑风格和产品设计其包含了公园，故其他内部景观投入不大，制约了工程再往上提升图纬建议：通过品牌塑造和市场炒作，拔高工程形象，深挖社区内湖，打造特色园林，联动琴湖广场，弱化配套缺乏。衡泰国际花园目前推售的是花园洋房，之后会推售高层，这将与本案形成直接的竞争。对本案影响：淸枫和院地处枫林路中段与李闸路交汇处，属于市场上少有的大型市区工程；总建筑面积16.6万平米，由叠联体别墅、花园洋房、4栋高层住宅组成；建筑风格采用英伦现代风格，赭石面砖、石材贴面。简介淸枫和院城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析高层住宅共4栋，除26号楼的低区还有销售外其余房源全部销售完毕；花园洋房一期销售完毕，二期将在今年下半年推出，但已有较大比例内定；在售的是20户叠加别墅，面积206－210、213－223平米。二期销售中将以叠加别墅为主体。户型特点及去化情况淸枫和院高层住宅房型相对简单，全是142平米左右的大三房产品；主力总价156－157万；花园洋房的面积段较丰富，各面积都有一定比例，销售上除了过小的户型都去化顺利。156-157156-157户型特点住宅面积段套数已售套数去化130-13166100233-23644100%243-24588100%合计28627696%高层住宅143平米大附加面积房型花园电梯洋房90、140平米大附加面积房型花园洋房面积段套数已售套数去化58-60331855%74-7677100%86-874848100%91-924949100%142-1433636100%149-1511212100%合计18517091%市中心大型楼盘，配套齐备，出行生活方便;工程定位较高，同时配置高端物业和产品，再辅助以高端行销模式;电梯洋房的配置在常熟较少，符合高端客户的需求.项目特点与本工程卖点比照淸枫和院配套区位品牌本工程同一品牌等级本工程优势明显做为市区工程其配套明显优于本工程市区工程受关注度高地块条件产品景观同为较新流行的建筑风格受规模影响，其无法投入大量景观投入无聊是从规模还是湖泊及出行条件，本工程都有优势规模淸枫和院即将推出的是别墅，与本案产品差距较大，不是本案主要的竞争对手，其花园洋房户型的设置及总价的控制是本案可借鉴的地方。对本案的影响：明日星洲坐落于本工程北侧，是新世纪大道沿线较早的一个大型居住楼盘，占地13万平方米，总建筑面积27万平米。住宅分二期销售，其中二期规划有10栋11-32层不等的高层工程，以120-125平方米和130-137平方米为主力户型。简介明日星洲城市区位分析楼市板块分析竞争个案分析楼市政策分析房型配比和去化情况对本案影响：明日星洲已经去化结束，对本案没有竞争压力，其2手房的价格对本案的定价有一定的参考依据。琴湖片区动迁安置房：琴湖家园〔1〕工程地点：新世纪大道以东、富兴路以南、沙家浜路以北、香山路以西〔2〕工程规模：24万方〔3〕方案开工时间：2021-8-20〔4〕物业类型：多层、小高层1.琴湖家园入住时间较早，大量的入住客群，有利于区域的更加成熟，及商业配套的成熟;2.形象上的负面影响，本案距离琴湖家园较近，容易让人将本案化为中低端的产品，对于本案的产品形象和高端路线的推广有着很大的负面影响;3.价格上的冲击不大，工程之间有东区派公馆及富鑫苑存在空间阻隔，动迁房的5年交易限制期晚于本工程的开发周期.对本案的影响：市场汇总——常熟住宅主力户型段常熟住宅户型面积在130－140平米面积段内集中分布，同时向该面积段两侧延伸;此面积多为三房户型，同时有局部复式房型;90平米的二房是第二集中面积段;各房型都有各自不同的偷面积手法存在.市场汇总——总价分布常熟住宅市场全部以三房房型做为主打户型;以同规模，相等定位层次楼盘比照，其主力总价范围为:125－135万项目总价万中南世纪城134世茂尚城127衡泰国际花园126淸枫和苑156尚湖中央花园87－100明日星洲（二手）105注：由于常熟房型中普遍有赠送面积，且赠送面积大小不一，故主力总价只能反映成交价格，而非实际的房型总价图纬看本案：1.本案有打造成常熟最高端物业的可能，地段认可度逐渐增加；2.目前市场上主力户型同质化严重，都为130-140左右的三房为主，假设本案也坚持此户型，那么竞争剧烈，房价总价高，去化是个难题，所以建议适量降低大三房比例，增加小三房比例和2房比例，躲避竞争风险，总价会得到控制，客户接受度提高，而对于开发企业单价会有所提高，利润也会提高;3.尽量采用空中花园、露台、多功能室、阳台等送面积的设计；4.园林上，注重异域风情元素的注入的同时，注意细节精致的塑造;5.一期客户以常熟区域客户为主，随着2、3期的陆续启动及品牌的逐渐认可，客户从区域逐渐扩大到苏州及长三角；工程的优势和机遇工程的开发挑战地块内有水带，便于小区景观环境打造;周边商业配套完善，交通通畅，便捷来往市区及到长三角周边城市;中南世纪城、世贸世纪中心提升了常熟的整体居住品质，引导了常熟市场高端房地产的消费，市场存在潜在的高端住宅需求;常熟近几年经济增长迅速，人均收入增长明显，形成一批具有相当购置能力的消费者.借助周边地利优势，结合高端配套，市场时机，工程有打造为常熟高档住宅工程的可能图纬看本案：修内外2规划建筑户型景观配套效劳内修品质，超越自我；规划建筑户型景观配套效劳总体规划经济指标总建面积：447800平米总用地面积：137132平米物业类型：高层花园洋房总户数：2286户容积率：2.49建筑密度：22%绿地率：35%水化率：33亩停车位：2625工程地址：富阳路以北、香山路以西。规划建筑户型景观配套效劳规划建筑户型景观配套效劳——多组团形成更丰富的小尺度空间，对于个体的城市生活更有价值并提供更多的可能性；——每个组团提供小范围的私人体验，设置具有公共—私密的模糊性和丰富的行为可能性；

规划建筑户型景观配套效劳Artdeco风格高层建筑，目前国际都市中最为盛行的Artdeco风格，该建筑风格强调建筑物的高耸、挺拔，给人以拔地而起、傲然屹立的非凡气势。立面讲究简洁明快，推崇现代感、尊贵感，我们支持设计单位所采用的Artdeco风格。高层建筑规划建筑户型景观配套效劳现代简欧风格花园洋房现代简欧风格是欧式装修风格的一种，多以象牙白为主色调，以浅色为主深色为主。相比照拥有浓厚欧洲风味的欧式装修风格，简欧更为清新，也更符合中国人的审美情趣。规划建筑户型景观配套效劳德式风格花园洋房特点：人为痕迹重，突出线条和设计设计理念；在德意志民族的性格里好似有种大森林的气质，深沉、内向、稳重和静穆。图纬建议：花园洋房采用现代简欧风格原因：一方面，与高层住宅的简洁明快的Artdeco风格相匹配；另一方面，现代简欧风格是将中西文化的完美融合，迎合了常熟人民的审美情趣。规划建筑户型景观配套效劳关键词：户型目前主力购房者的敏感点分析1.强调赠送面积的最大化VS赠送面积单价折算;2.实现面积可控，保证各空间功能最大化VS多功能面积创造价值;3.强调面积的紧凑，实现空间功能合理性VS减少总价抗性;4.在常规面积前提下，实现功能合理性VS常规;5.强调空间变化，引领全新生活方式VS产品正〔增值不多〕负〔存在风险〕价值的影响.消费者的敏感度分析对于产品价格的增值和功能空间设置提供了必要的依据，把握消费者需求心理，实现消费者对于产品的接受程度与产品利润最大化的有效兼得将是目前主力购房者的敏感点分析的工作重点。关键词：从住的更大到住的更精细1.功能合理的前提下，强调户型面积控制的下限;2.有效保证产品户型各空间功能完整;3.户型设计力求同面积前提下多功能，同功能前提下少面积;4.强调适当的赠送空间;5.重视户型向外的视野开阔性;6.采光通风要求下，卧室采光优于厨房和卫生间采光;7.实现产品户型配比的多样化，丰富产品线〔以功能齐全三房产品为主，两房、一加一的一房和少量的情景洋房相搭配〕.根据市场调研情况，躲避同质化恶性竞争，依据原设计方案改善配比，我们建议增加90平米2房的比重，同时保证大房型景观位置。规划建筑户型景观配套效劳高层住宅户型配比注：配比按33层平层房型计算，一楼Loby面积暂未扣除房型面积905940011014520125536251351291951603168020013200总面积301620房型套数9069311013212542913592416019820066总套数2442三房主要集中在125-135㎡，占总房源的60%，2房主要集中在90-110㎡，比例为31%；大面积房型中，160-200㎡为4房房型，比例为9%。另局部顶层可改为复式房型。规划建筑户型景观配套效劳〔原2236〕原302300创新方向：设置双套房设置入户花园，赠送入户花园或阳台，户外面积≥20㎡餐厅、主卫、次套房卫生间、厨房景观良好主卧设置多功能空间，餐厅≥12㎡，厨房≥8㎡餐厅、厨房整体考虑统一设置。四房户型设计要点：根本设置：面积160-200㎡南向、景观良好、方正实用、南北通透主卧设置独立衣帽间、设置工人房或储物间客厅开间≥4M、主卧≥22㎡、不少于两阳台规划建筑户型景观配套效劳图纬建议：结合常熟市场来看，四房的户型主要是有一定经济实力的客群，仅次于大三房和2房的设计，建议本案保持一定的4房比例，来满足这局部客群需求。三房户型设计要点：根本设置：面积125-135㎡舒适性高：凸窗、阳台、露台，打造空中庭院生活实用性高：入户花园设计更添实用

规划建筑户型景观配套效劳图纬建议：目前市场上主力户型都为130-140左右的大三房，以改善型和刚性需求为主。但从每个个案来看，同质化严重，竞争剧烈，房价总价高，所以建议适量降低大三房比例，增加90㎡的2房，125㎡小三房比例，以躲避竞争风险，控制总价，客户接受度提高，而对于开发企业来说，单价会有所提高，利润也会提高。两房户型设计要点入户花园露台凸窗1.面积90-110㎡〔110平为大2房或小三房〕2.通过凸窗、入户花园、露台等多个点增加2房的舒适性；3.客厅可采用横厅设计，结合露台改成一间房，使用方便。规划建筑户型景观配套效劳高层户型优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳92㎡二室二厅一卫高层优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳高层户型优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳115㎡三室二厅一卫高层优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳116㎡三室二厅一卫高层优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳高层户型优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳129㎡三室二厅二卫规划建筑户型景观配套效劳高层优秀户型推荐高层户型优秀户型推荐：规划建筑户型景观配套效劳190㎡，四室2厅2卫客厅与卧室以超大观景阳台相连；拐角式大阳台、大飘窗，让卧室别具格调；主卧独立衣帽间，超大卫生间，舒适尊贵享受；室内空中花园，让居住别具自然风格。规划建筑户型景观配套效劳高层优秀户型推荐主卧连带超大入户花园，点缀上流居住气氛;奢华主卧套房，专享私密明卫；专注居住舒适度，阳光客厅干湿别离，生活干洁明朗.规划建筑户型景观配套效劳花园洋房优秀户型推荐

观湖产品花园洋房之建议六代洋房&光影洋房主要特征：1、南北两个入户口，南入口首层通过独立小院形成高私密度的入户形式，2层入户在露台，3、4层在楼梯间。2、首层情景花园与景观大露台，二、三、四层景观露台与双景大空中入户花园，五层透天露台花园。3、层层退台，使空间更加宽阔，同时也使观景面更加丰富。

4、户户赠送花园或露台.我们先看下第五代情景洋房：〔以万科亲亲家园为例〕1、产品亮点分析一/多层6代洋房金地长青湾金科小城故事第六代洋房----生活是一种品味，更是一种品[魅]1、创造“多维景观生活〞，利用建筑的错、落、退，形成丰富的地面或空中庭院，由上而下，层层叠落，丰富的露台景观视角；2、一、二层地下室的设计，使得洋房空间更具情趣化，具有更高的舒适度、附加值和吸引力；规划建筑户型景观配套效劳赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积赠送面积奇、偶层相错，赠送大量超值面积是6代洋房主要特征第六代洋房之户型建议规划建筑户型景观配套效劳Ｚ底层送花园、地下室，顶层送露台，层层有卖点，户户大景观！花园洋房优秀户型推荐规划建筑户型景观配套效劳200㎡，客厅与卧室以超大观景阳台相连，极具气派；拐角式大阳台、大飘窗，让卧室别具风格；主卧独立衣帽间，超大卫生间，舒适尊贵享受；餐厅连接室内空中花园，至上品味环境总体规划规划建筑户型景观配套效劳规划建筑户型景观配套效劳社区园林主题概念现代简约主义内湖风情我们如何塑造主题鲜明的社区园林？景观上，我们建议以33亩的内湖为中心，以湖岸线为景观轴，串联三大洲湾文明的主题性组团景观，将整个社区打造成一个世界风情园。风格上，考虑到工程为高端豪宅，风格简约明快，所以园林的整体风格采用现代简约主义风格。爱琴海风情景观香港浅水湾风情景观美国长岛湾风情以湖为中心，以湖岸线为轴线，串联起3大州“湾〞文明风情组团景观。规划建筑户型景观配套效劳爱琴海景观风情浪漫、典雅，温馨——爱琴海风情的典型特征，和地中海风情相似，但是多了一分文化的底蕴。爱琴海景观组团内部的水景及小品规划建筑户型景观配套效劳浅水湾景观风情规划建筑户型景观配套效劳浅水湾景观组团内部的水景及小品规划建筑户型景观配套效劳规划建筑户型景观配套效劳美国长岛景观风情美国长岛景观组团内部的水景及小品规划建筑户型景观配套效劳会所配套从市场调研中得知，35%的客户对社区的会所要求设施齐全的，尤其是高端工程，会所是进行全层交际的主要场所。但是目前常熟市场对会所的展示功能及以后的效劳功能还处于盲区，所以建议本案重视会所的效劳配套，将会所打造本钱案的重要卖点，支撑工程的高端形象。会所配套规划建筑户型景观配套效劳规划建筑户型景观配套效劳会所配套图纬建议：我司曾在鸿艺豪苑等工程上与国际知名会所运营公司-鸿艺会进行过合作，他们对高端豪宅工程的会所打造，有着丰富的经验和先进的理念，所以建议本案在前期聘请鸿艺会进行会所的运营管理，将会所打造成圈层社交平台。图纬建议：会所先行。在世纪大道与富春江路交汇处先建设会所，豪华包装，拉升工程形象，吸引圈层客户，前期作为售楼处使用，并设置一些会所提供的效劳，比方咖啡吧、雪茄吧，在工程完工交付后〔中途也可视需要提前投入使用〕再回归会所的功能。规划建筑户型景观配套营销的理想大堂Loby的设置高端豪宅，更加讲求便捷及奢华，建议本案一楼设置6米挑高大厅，做2梯2户或2梯三户，电梯直接入户。这样才会显示高端形象，也才会引发业主的尊荣感。康乐设施打造理想人居环境----老人、儿童的娱乐休闲环境将是一道重要突破口规划建筑户型景观配套效劳不同风格的标识系统规划建筑户型景观配套效劳环境景观系统建议-----有情趣的道路绿化系统规划建筑户型景观配套效劳物业效劳展示ALICELISAJIMTOMANDYLEONPETERJOEYLEE123456781011121314159规划建筑户型景观配套效劳图纬观点：精益求精的打磨产品，细致周到的物业效劳，注定本案成为精品。客户分析：东南开发区城南板块虞山别墅区新世纪大道—行政区板块城北板块市中心区域森兰公寓客户来源客户特征描述对物业价值的需求点以常熟本地客户为主，在常熟经商的苏州及长三角客户为辅；改善居住条件的二次置业者与分巢家庭的首次置业者；以自主客为主，投资客为辅；有一定经济实力，注重圈层交际对便利的城市生活有较强依赖感，推崇异域文化，讲求生活品质关注产品较高性价比；关注日常出行距离和公交等出行工具；关注区域内各种生活配套；客户总结：图纬观点：工程一期的客户主要定位为在常熟区域内客户，包含常熟本地人和在常熟经商的外地客户，推广重点为打造品牌，和快速去化，实现资金回笼，随着工程品牌效益的显现，后续产品的陆续投放，客群组成将会发生一定的改变，客群范围将由常熟扩大到长三角。破策略3案名建议形象定位营销推广营销的理想我们怎样击退竞争出奇至胜？USP制定营销战略推售策略价格策略常熟市，有多少响亮的名字？常熟老街〔市区代表〕清枫和院〔代表〕中南世纪城〔代表〕世贸世纪中心〔代表〕他们卖生活方式、卖建筑、卖风情……它们霸气、他们洋气、他们诗意……他们卖给生意人、公务员、职员、炒家……2021年，我们看谁更会卖他们在说什么？“常熟中心·海派生活〞

“为名门大族的百年基业立传〞

“常熟首席CLD中央生活城〞

“鼎级国际风气社区〞

不错，一切才开始，安静，我们还没有来。

给他们一串评价：有些落后、有些浮夸、浅薄的、高调的

扬长避短是永远的法那么:

什么才是我们的区隔点？

他们是如何进行画面表现的？世茂世纪尚城中南世纪城案名建议工程定位营销推广营销的理想衡泰国际花园清枫和院面对纷纷扰扰的市场，什么才是我们的核心竞争力？什么才是我们的区隔点？我们如何将自己的独有特质展现给市场？图纬的思考：？案名建议工程定位营销推广营销的理想纵然，我们有划时代的产品高度当我们剖析产品的物理特性，我们发现……☆户均130㎡以上的纯大宅社区☆错落的建筑形态，最大程度融入湖景☆引入自然水系，形成三面环水格局☆20000㎡超大湖景，低密度社区☆首创高空瞰湖的高层视界

露台挑高形成空中花园☆高层大宅大面宽、短进深

直面超大生态园林纵然，我们拥有宏大的社区规模社区规模不是本案核心竞争力但世纪大道区位概念距离城市顶级地段，且不是本案独享。纵然，我们占据城市又一中心生活圈☆44万㎡罕见规模☆内湖延伸到社区的每一个角落☆三大主题、动静别离的风情园林☆花园洋房依湖而立，

观湖视野独特大规模、高品质，对湖景、对自然的尊重是我们的核心价值，但产品规划形态易于被模仿☆44万方社区规模☆常熟高端社区之一，不断刷新城市格局☆每一次工程开发，都有新概念的引入，引领人居变革☆本案地段优势明显，拥有便利交通网，可快速出行全城☆东邻太仓、上海，南接昆山，长三角经济腹地☆琴湖商业广场、招商城，构建完善的大型商圈配套☆常熟重点中学环绕，政府机关左右林立，有良好的教育及行政气氛案名建议工程定位营销推广营销的理想我们的观点：唯有这片湖景，属工程独享，具有不可复制的特性，又是工程规划的价值源点。因此，无论是从工程本身物理属性出发，还是从市场信息认可的角度出发，在品牌、配套、资源和产品之间，社区内部20000平的湖泊引领的景观资源切入更具唯一性，为本案打造亲水豪宅。讲客户认同的话题，更容易被客户认同；提升客户认同的事物，更容易被客户接受WaterfrontSceneofTheSlowTown

一道水岸风景线构成的慢城景观主轴TWO湖泊贯穿社区南北每一个角落都可静享观湖THREE一线湖景，360度静赏城区稀缺的临湖视界FOUR活水内湖，龙脉走向

600米景观生活贯穿局部FIVE以湖串接三大洲风情组团景观，观湖赏风情。中南世纪城----缔造常熟首席CLD中央生活城世茂世纪尚城----打造鼎级国际风气生活社区衡泰国际花园----开启公园生活新纪元淸枫和苑----为常熟名门大族的百年基业立传国际级、领袖、中央、百年基业……种种概念弥漫市场自我封赏的身份标签被广泛应用。案名建议工程定位营销推广营销的理想然而世上高端豪宅都有一个共同的特点：沿水而居。如，又如，湖,是我们将工程打造成常熟高端豪宅的源点，我们的一切都必须围绕她来展开！观·湖国际顶级豪宅的境界：事业的，生活的，内在的，外在的，物质的，精神的，渴望将城市的繁华和内心的兴盛，找一个地方，志存高远，过滤喧嚣，休养生息，构建心灵的江山。本案所提供给他们的是：环境静谧和心灵宁静的共鸣，世间桃源和万千繁华的共融于心。主推案名：案名建议工程定位营销推广营销的理想观湖境界：1、名成利就：丰富的物质享受，实现了群众眼里的身份证言。2、淡泊雍容：喧嚣之外，收拾名利河山，梳理心灵江山。3、磅礴万物：与天地自然融通，开始万物皆可往来的自我实现。观湖检验：传播：独特性强，传播快，可持续开展。产品：既是物理属性，又是精神属性。群体：高度对位，看似平常，内涵无限。方案一LOGO示意方案二方案三方案四澜波湾主推案名：澜波湾，Numberone,第一，她是一个符号，定义豪宅，分界阶层别人在常熟建造房子，而我们在常熟建立标杆。案名建议工程定位营销推广营销的理想工程市场定位：常熟中心45万㎡观湖国际社区案名建议工程定位营销推广营销的理想工程形象定位：城中湖观天下慢生活空间背景：找到本案的母体——有自然水脉的原生态环境，为打造融于自然的最高人居境界提供了根底“时间背景〞让本案赋有城市精神。在有机低碳美学不断被推崇的今日，呈现出开放而不失我的姿态。不只是具备品类属性，更会在内涵和级别上走得更远不只是提供房子和界线，更提供完整的居住生态〔房子＋自然＋人〕不拘泥古今中外的风格，更重视风格背后、代表风范的居住精粹。案名建议工程定位营销推广营销的理想SLOGAN家在城中，湖在家中是一道分界线。痛快的与竞争对手的划定区隔，并拉开距离。是一种容器。包容、装载工程可持续开展的独特价值。是一种共鸣。每个人心中都有一处居住梦想，心灵和精神的目的地。是一种姿态。返璞归真的沟通方式，看似简单，实那么内蕴深厚。我们的观点：观·湖营销不只为卖房子，更为在这座城市树立身份坐标。案名建议工程定位营销推广营销的理想【推广思路】开盘前开盘后整体形象筹备，让客户对稀缺资源概念充分认同

1、步步为营的推广主线，从资源稀缺到产品稀缺结合产品规划的品牌用心，从稀缺资源本身，转入产品规划对资源尊重的推广，突出产品稀缺2、兼顾形象树立与销售支持，群众与小众媒体有效结合群众媒体户外系统、平面媒体等，作为形象树立的主要途径短信、DM、观湖会等，作为销售信息发布的主要渠道小众媒体案名建议工程定位营销推广营销的理想时间2010年7月-2011年2月2011年3月-2011年5月推广主题家在城中，湖在家中稀世观湖，璀璨开藏推广目的整案高端形象导入，客户筹备形成市场焦点，强势引爆开盘线上媒体线下媒体【户外系统】导入高端形象选择常熟主要繁华地段、工程周边和城市门户通道树立户外据点【新闻炒作】引发市场关注与群众媒体形成良好合作，邀请记者以新闻报道形式炒作板块“升温〞【观湖会】吸引会员目光利用现有的高端会员资源，开发本案新客户【短信/DM】客户再生利用点对点传达，开发本案新客户【资料展示】客户资源维护在已有工程会所设立资料架，释放产品信息【平面媒体】聚焦市场目光以八连版的“硬广+软文〞形式重磅出击

随后系列软文和引爆开放的硬广震撼登场，解构产品价值【SP活动】开放仪式暨媒体发布会形成第一波引爆，引发市场话题，形成良好的市场口碑【现场包装】引导并提升形象道路设导旗，现场设围板、看板和精神堡垒等时间2010年7月-2011年2月2011年3月-2011年5月推广主题家在城中，湖在家中稀世观湖，璀璨开藏推广目的整案高端形象导入，客户筹备形成市场焦点，强势引爆开盘线上媒体线下媒体【户外系统】导入高端形象选择常熟主要繁华地段、工程周边和城市门户通道树立户外据点【新闻炒作】引发市场关注与群众媒体形成良好合作，邀请记者以新闻报道形式炒作板块“升温〞【观湖会】吸引会员目光利用高端会员资源，开发本案新客户【短信/DM】客户再生点对点传达，开发本案新客户【资料展示】客户资源维护在已有工程会所设立资料架，释放产品信息【平面媒体】聚焦市场目光以八连版的“硬广+软文〞形式重磅出击

随后系列软文和引爆开放的硬广震撼登场，解构产品价值【SP活动】开放仪式暨媒体发布会形成第一波引爆，引发市场话题，形成良好的市场口碑【现场包装】引导并提升形象道路设导旗，现场设围板、看板和精神堡垒等时间2010年7月-2011年2月2011年3月-2010年5月推广主题家在城中，湖在家中稀世观湖，璀璨开藏推广目的整案高端形象导入，客户筹备形成市场焦点，强势引爆开盘【户外系统】形象更新持续引发市场关注，兼顾销售信息发布【观湖会/资料展示/DM/短信】吸引客户目光解构产品规划，及时有效地发布开盘信息【平面媒体】引爆市场关注

系列性硬广和软文持续出击，进一步解构产品规划，发布开盘信息【现场包装】整体性包装结合会所，样板间，设置合理的引导动线，优化现场感染力营销的理想通过对社区内部细节的打造与展示，每个组团提供小范围的私人体验，让客户切身感受到工程的独特气质，进而促进销售。案名建议工程定位营销推广营销的理想小区的门营销的理想1小区的门delano-hotel,MIAMI：打破公共区隔MondrianHotel：打破常规视觉习惯小区的门大堂NEWYORK-HudsonHotel

：玻璃花园屋顶的大堂大堂LONDON-SandersonHotel大堂Bar&GargenLongBarBar&Gargen果园小屋(ORCHARDCABANA)池边小屋(POOLSIDECABANA)Bar&GargenBar&GargenBar&Gargen送餐的电梯和二人阳台餐厅Bar&Gargen售楼部外观大气、尊贵，一改往昔的立面风格，以绿色植被点缀，为简约现代风情注入了湖带来的绿色清新。售楼处外环境案名建议工程定位营销推广营销的理想售楼处售楼处内环境内环境装饰表达豪华气派的高端品质形象，细节之处突显非凡品味。案名建议工程定位营销推广营销的理想售楼处入口/大堂/Bar&Garden，售楼处每个小组团都是一个标杆;用绝对的视觉享受获取一个个匪夷所思的核心体验和柔软的时尚的快感，他们的眼泪和激情在悄然升华，慢动作地奔向优雅生活的梦想。大堂小区的门

Bar&Gargen售楼处快去化4大盘开发模式案例开发、推售策略我们如何快速去化，顺利实现资金回笼？北京星河湾万科城〔深圳〕大盘开发模式案例开发推售策略案例选择：星河湾〔北京〕

1.工程背景工程位置：位于朝阳区东四环路朝阳北路四季星河路，4环至5环间；工程规模：用地面积520亩，总建面约60万平米；开盘时间：面市市场环境：片区目前在售楼盘价格在5000-7000元/平米；受新政影响，房地产行业普遍进入淡市；大盘开发模式案例开发推售策略星河湾〔北京〕

2.工程规划规模用地面积520亩，总建面约60万平米，分2期开发；分期1期建面21万平方米，建筑形式为9-11层小高层，1500套左右，商业街、幼儿园、小学、体育馆、会所等生活配套齐备；2期产品预定为28层高层建筑；另规划有占地11万平米的生态公园；2期生态公园四季会四季会体育馆小学幼儿园商业街1期大盘开发模式案例开发推售策略3.启动期策略

营造豪宅社区，高举高打，以超越区域平台的高价入市植物搭配，重木轻草；多软绿，少硬绿引进了近百多种7000多棵树，保证秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶，1/3保持绿色北京星河湾规划了总建筑面积10000余平方米的四季会，定位于中国首家超五星级精品酒店与亚太区规模最大、历史悠久的国际知名物业效劳公司——高力国际强强联手大盘开发模式案例开发推售策略对本案开发启示：1.追求产品景观的卓越，不惜牺牲利润；2.极致打造社区园林，以园林带动销售；3.不遗余力打造社区配套，全成品开盘，摈弃一般的低开高走策略，高开高走，实现利润最大化。深圳万科城：创新产品启动，综合物业类型产品组合1、多种物业类型、多种产品、多种户型组合，降低销售风险，获取最大利润。物业类型从小户型公寓、小高层、专利产品情景花园洋房、升级产品宽景house与联院别墅、到双拼别墅。跨度从68-270平米。用足容积率下，打造低密度亲地houses社区。2、低开高走，物业类型组合逐渐走高，价格上升稳定每期开发以综合物业类型组合策略总体表现为产品低开高走，首期组合中走市场常见产品多层、小高层、花园洋房以及少量宽景house。二期主要以联院TH、宽景house、情景花园洋房为主。前两期开发奠定低密度亲地houses大盘形象。3、配套先行，做足“城市〞都市概念以3万平米风情商业街、小学配合工程首期开发，弥补工程的区域陌生的劣势。首期综合物业类型启动，高端产品宽景house建立工程高档形象，花园洋房获取首期开发利润。4、做足场景展示，一期销售实景展示。景观中心首先完成，看得见的未来居住体验大盘开发模式案例开发推售策略

万科城一期展示区——看得见的未来居住体验

在一期开盘初期，将各种物业类型3万平米商业、中心广场、景观园林、教育设施一并展示，未来生活场景得以充分体验。教育配套开放式广场Townhouse商业Loft情景洋房宽景House小高层广场、水系、风情商业街等非限定性空间在入口处核心位置优先展示，为各种客户提供不同的想象和体验空间大盘开发模式案例开发推售策略万科城一二期产品形态的演化，透视出其开发战略和开发节奏的变化时间轴2004—2005第一期7个月第二期7个月第三期2005—20062006.6—用地面积12.3万㎡计容积率面积11.2万㎡容积率1.1共637户 用地面积9.8万㎡计容积率面积10.2万㎡容积率1.04 共750户万科城三期将分为两个局部另一局部位于后面万科2.34亿元拿下的地块内分期规模产品联院TH、宽