物业管理司法解释

?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?

与

?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?

两个物业管理最新司法解释4/2/202514/2/20252在司法工作中具体应用法律、法令的问题包括：第一，对法律、法令规定不够具体明确而使理解和执行有困难的问题进行解释第二，由于情况的变化，对某类案件的处理依据因有不同理解而需作出解释第三，为统一审理案件的标准而就某一类具体案件说明应如何理解和执行某些法律、法令规定第四，对各司法机关之间应如何依据法律、法令规定的精神相互配合审理案件进行解释4/2/20253在我国，从法理上广义的司法解释就是指由最高人民法院和最高人民检察院对审判和检察工作中具体应用法律问题所作的具有普遍司法效力的解释司法解释的形式分为“解释〞、“规定〞、“批复〞三种司法解释是国家最高司法机关对司法工作中具体应用法律问题所做的解释司法解释分为最高人民法院的审判解释、最高人民检察院的检察解释和这两个机关联合作出的解释审判解释和检察解释有原那么性分歧时，应报请全国人大常委会解释或决定4/2/202544/2/202554/2/20256?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?4/2/202574/2/20258不动产所有权的构成不动产所有权土地所有权建筑物区分所有权居住权相邻权4/2/20259建筑物区分所有权的构成建筑物区分所有权专有部分所有权共用部分持分权业主大会组织的成员权4/2/202510专有局部享有所有权。俗称“专有权、私有权〞专有局部以外的共有局部享有共有权。因这种共有为“按份共有〞故亦称“共用局部的持份权〞专有局部以外的共有局部享有共同管理的权利。也称“业主大会组织的成员权〞4/2/202511建筑物区分所有权的法律关系4/2/2025124/2/2025134/2/2025144/2/202515业主的概念4/2/2025164/2/202517第十八条有以下情形之一的，为夫妻一方的财产：〔一〕一方的婚前财产；〔二〕一方因身体受到伤害获得的医疗费、残疾人生活补助费等费用；〔三〕遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产；〔四〕一方专用的生活用品；〔五〕其他应当归一方的财产。理所当然，房屋所有权作为夫妻个人财产，一方是所有权人，另一方那么是非所有权人即一方作为所有权人自然就是业主。而另一方非所有权人自然就应该是非业主4/2/202518第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或局部各自所有、局部共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿这里说明作为夫妻业主资格可以依法转化，只要有书面明确约定即可4/2/2025194/2/2025204/2/202521“〔一〕具有构造上的独立性，能够明确区分；〔二〕具有利用上的独立性，可以排他使用；〔三〕能够登记成为特定业主所有权的客体。〞这三者是任何一个满足即可特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围4/2/202522司法解释第三条之规定除法律、行政法规规定的共有局部外，建筑区划内的以下局部，也应当认定为物权法第六章所称的共有局部：〔一〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部，通道、楼梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构局部；〔二〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用局部或者其他权利人所有的场所及设施等。建筑区划内的土地，依法由业主共同享有建设用地使用权，但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。4/2/202523专有局部与共用局部之范围界定4/2/202524专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的中心为界所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有局部之中心说4/2/202525专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体所围成的立体空间墙体地板天花墙体中心线专有局部之空间说4/2/202526专有局部之最后粉刷层说专有局部范围：以建筑物天花、地板、墙体的最后粉刷层所围成的立体空间最后粉刷层也称为抹灰层或批宕层各种管线的共用局部与专有局部划分专有局部是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域，包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施共用局部是指物业管理区域以内，专有局部及市政设施以外的，属于全体业主或两个及以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施4/2/2025274/2/2025284/2/202529公共、公用------公有制范畴------国家所有公众使用共用、共有------私有制范畴------业主共同使用、共同所有共用局部是建筑物区分所有权核心重要问题共用局部的是物业管理存在的根底与根源市政设施、设备之供电、供水、供热、供气、有线电视设施属于国家所有公众使用或市政公用事业单位所有------即公共、公用设施设备------可以成为供电、供水、供热、供气、有线电视设施等市政垄断企业之专有局部4/2/2025304/2/2025314/2/202532绿地、道路、场所、设施、设备之所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯4/2/2025334/2/2025344/2/2025354/2/2025364/2/202537合理使用应该遵循以下原那么：1.合理原那么无论是专有局部所有权还是共用局部的共有权利在行使权利中，都必须把握在合理的限度内，不得滥用权利损害其他区分所有权人的利益如，不得在装修和使用中纯粹或截断支撑承重和抗震结构的墙体、梁柱、天花或地板；不得超出建筑物楼板允许的使用负荷安装过重的大理石、花岗岩地板；不得超负荷安装重型机器等2.整体利益优先原那么维护建筑物整体的平安性、完整性、外观美观性并保持其良好状态维护全体业主的共同利益4/2/2025384/2/2025394/2/2025404/2/2025414/2/2025424/2/2025434/2/2025444/2/202545车位、车库之优先购置权?物权法?第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。〞这条本身与?物权法?第七十条所规定的“经营性用房等专有局部享有所有权〞矛盾作为车位、车库本身就是属于经营性用房，何况还有一个“等〞的概念在起作用拥有车位、车库所有权自然也是业主，不过是车位、车库之业主而已拥有车位、车库之业主，自然就可以满足其业主的需要4/2/202546会所、车位、车库、人防工程、架空层等之所有权屋顶外墙地下室外墙停车位DEFCBA楼梯4/2/2025474/2/202548车位归属4/2/202549独立式住宅附设的车位、车库规划内的露天车位地下〔人防〕停车位架空层停车位4/2/202550司法解释第七条之规定改变共有局部的用途、利用共有局部从事经营性活动、处分共有局部，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为物权法第七十六条第一款第〔七〕项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项〞。司法解释存在的问题有关共有和共同管理权利的其它重大事项-------这个面是非常宽广的，如还应该包括占用、挖掘属于业主共有的道路、场地、绿地等，承接、查验、办理移交共用局部，改变建筑物区分所有权之专有局部用途，对物业管理费、专项维修资金进行审计等等．．．．．．4/2/2025514/2/202552所有权人2/3决策权的变化：业主共同决定的专项维修资金，?物权法?使三分之二决策方法发生根本变化：原?物业管理条例?的2/3投票权?物权法?的双2/3投票权为了给以后的司法审判保存有效证据，三分之二投票权应该实行实名制决策的工程也发生变化4/2/202553内容也发生了根本变化：原?物业管理条例?第十二条规定：制定和修改业主公约制定和修改业主大会议事规那么选聘和解聘物业管理企业专项维修资金使用和续筹方案的决定必须经物业管理区域全体业主所持投票权２／３以上通过?物权法?修改为：筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金改建、重建建筑物及其附属设施决定上述事项，应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意4/2/202554所有权人“双过半〞决策权的变化：业主共同决定的事项，?物权法?使与原?物业管理条例?中双过半决策方法发生根本变化：原?条例?的“双过半〞：?物权法?的“新双过半〞：为了给以后的司法审判保存有效证据，双过半投票权决策应该实行实名制4/2/2025554/2/2025564/2/2025574/2/2025588．1．3房屋的使用面积房屋使用面积系指房屋户内全部可供使用的空间面积，按房屋的内墙面水平投影计算。8．1．4房屋的产权面积房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。8．1．５房屋的共有建筑面积房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

4/2/2025594/2/202560g)属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算。h)与房屋相连的有柱走廊，两房屋间有上盖和柱的走廊，均按其柱的外围水平投影面积计算。i)房屋间永久性的封闭的架空通廊，按外围水平投影面积计算。j)地下室、半地下室及其相应出入口，层高在2．20m以上的，按其外墙(不包括采光井、防潮层及保护墙)外围水平投影面积计算。k)有柱或有围护结构的门廊、门斗，按其柱或围护结构的外围水平投影面积计算。l)玻璃幕墙等作为房屋外墙的，按其外围水平投影面积计算。m)属永久性建筑有柱的车棚、货棚等按柱的外围水平投影面积计算。n)依坡地建筑的房屋，利用吊脚做架空层,有围护结构的，按其高度在2．20m以上部位的外围水平面积计算。o)有伸缩缝的房屋，假设其与室内相通的，伸缩缝计算建筑面积。4/2/2025618．2．2计算一半建筑面积的范围a)与房屋相连有上盖无柱的走廊、檐廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。b)独立柱、单排柱的门廊、车棚、货棚等属永久性建筑的，按其上盖水平投影面积的一半计算。c)未封闭的阳台、挑廊，按其围护结构外围水平投影面积的一半计算。d)无顶盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。e)有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。

4/2/2025624/2/202563?房产测量标准?(附录B)

成套房屋的建筑面积和共有共用面积分摊：B1成套房屋建筑面积的测算B1.1成套房屋的建筑面积

成套房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三局部组成。B1.2套内房屋使用面积套内房屋使用面积为套内房屋使用空间的面积，以水平投影面积按以下规定计算:a)套内使用面积为套内卧室、起居室、过厅、过道、厨房、卫生间、厕所、贮藏室、壁柜等空间面积的总和。b)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积。c)不包括在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井均计人使用面积。d)内墙面装饰厚度计入使用面积。4/2/202564B1.3套内墙体面积套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其他承重支撑体所占的面积，其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔以及外墙(包括山墙)等共有墙，均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计人套内墙体面积。B1.4套内阳台建筑面积套内阳台建筑面积按8.2的规定计算。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

4/2/202565司法解释第九条之规定物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数，可以按照以下方法认定：〔一〕业主人数，按照专有局部的数量计算，一个专有局部按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，以及同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算；〔二〕总人数，按照前项的统计总和计算。业主人数的规定违反根本常识与逻辑应规定为“对于自然人以人头计数，对于法人、组织以独立法人、独立组织的独立个数计数〞！4/2/202566业主总人数确实定I.

产权证书拥有者

未婚人士已婚，属于夫妻个人财产已婚，属于夫妻共同财产夫妻产权证书署名者夫妻产权证书未署名者未拥有产权证书者

签订了售房合同并获得实际交付房屋的购房者4/2/202567司法解释存在的问题业主人数，按照专有局部的数量计算------由于夫妻共有财产所有权以及合伙人共有财产的存在，那么总人数自然就不能仅仅以专有局部数量统计，应该按照人头计数，这是所有权决定一切的物权原那么所决定的！建设单位未出售的专有局部，按一人计算------那么这显然与“按照专有局部的数量计算〞自相矛盾4/2/2025684/2/202569住宅变成经营性用房在行政审批之前增加了前置条件住宅1、遵守法律、行政法规和管理规约2、经所有有利害关系的业主同意经营性用房行政审批4/2/202570司法解释第十一条之规定业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主〞。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。---利害关系明确化有利害关系---这个范围是无法穷尽列举！关键所在---遵循“谁主张，谁举证〞之原那么！！利害关系本质上侵害的是权利人的个人根本利益！！4/2/2025714/2/2025724/2/202573司法解释第十四条之规定建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有局部、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求行为人将扣除合理本钱之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对本钱的支出及其合理性承担举证责任。------符合?物业管理条例?第五十五条之规定4/2/2025744/2/2025754/2/202576司法解释第十七条之规定本解释所称建设单位，包括包销期满，按照包销合同约定的包销价格购置尚未销售的物业后，以自己名义对外销售的包销人。--------对建设单位的扩张性解释司法解释第十八条之规定人民法院审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。--------强化法律、行政法规的审判依据4/2/202577司法解释第十九条之规定本解释自2021年10月1日起施行。因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件，适用本解释。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。--------本司法解释适用之时效再审案件不适用司法解释之规定，为物业效劳企业抗辩司法解释提供了条件4/2/202578?关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?疑难问题解答4/2/2025791、没有产权证书是否是业主？开发商是否可以成为业主？司法解释第一条规定，业主分为以下几种：1〕依法登记取得所有权证的房主；2〕根据物权法第二章第三节规定〔事实行为〕取得建筑物专有局部所有权的房主；包括：开发商、生效法律文书确定的房主、房屋继承人或被遗赠人等；3〕已经合法占有房屋，但尚未办理产权登记的购房人。4/2/2025802、哪些是业主的专有局部？司法解释第二条规定：1〕具有构造上的独立性，能够明确区分；2〕具有利用上的独立性，可以排他使用；3〕能够登记成为特定业主所有权的客体的房屋、车位、摊位等特定空间均应当认定为业主的专有局部。4/2/2025814/2/2025824、业主专有局部之特定空间如何认定？司法解释第二条第二款规定，建筑区划内车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有局部，其中，特定空间是指无固定墙壁间隔，但是彼此间有明确界址，能够排他私用的空间范围。为方便理解，司法解释进行了适当列举，即车位、摊位等。4/2/2025835、建筑物的共有局部有哪些？司法解释第三条规定，建筑物的共有局部包括：1〕建筑物的根底、承重结构、外墙、屋顶等根本结构局部；2〕通道、楼梯、大堂等公共通行局部；3〕消防、公共照明等附属设施、设备；4〕避难层、设备层或者设备间等结构局部；5〕其他不属于业主专有局部，也不属于市政公用或者其他人所有的场所及设施等；6〕建筑区划内的土地〔整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外〕。4/2/202584实践中很多建筑物区分所有权纠纷是围绕共有局部产生的除?物权法?第六章规定的法定共有局部，司法解释还就天然共有局部作出了明确规定天然共有局部，即法律没有规定，合同也没有约定，且一般也不具备登记条件，但从其属性上天然属于共有局部，包括建筑物的根本结构局部、共用通行局部、共用设施设备局部和共用空间等司法解释明确列举外墙面、屋顶、通道等属于共有局部，是为了便于解决审判实践中的纠纷。因共有局部很难通过列举的方法予以穷尽，按照“非特定权利人所有即为业主共有〞的思路，司法解释还专门作出了兜底性的规定。满足以下两个条件的应当认定为共有局部：1.不属于业主专有局部2.不属于市政公用局部或者其他权利人所有4/2/2025856、业主是否有权合理使用共有局部？司法解释第四条规定：业主基于使用自己的专有局部的合理需要，有权无偿利用屋顶、外墙面等共有局部。4/2/2025867、开发商是否有权将车位卖给非业主？根据物权法第七十四条的规定：规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，此外，才可以将车位车库处分给非业主。司法解释第五条规定，只要开发商已经按照规划确定的车位、车库与专有局部的比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，就认为其已经“首先满足业主的需要了〞，其余的车位、车库就可以处分给非业主。4/2/2025878、业主共有道路或场地增设的车位应归谁所有？根据物权法第七十四条第三款的规定：如果该车位是在规划的车位之外的，应属业主共有。规划之内那么属于开发商专有局部，即归属于开发商所有。4/2/2025884/2/20258910、业主共同决策怎样统计业主人数和总人数？

物权法第七十六条第二款规定：决定筹集和使用维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施的应当经专有局部占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有局部占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据司法解释第九条规定：〔一〕一个专有局部按一个业主计算〔同一买受人拥有一个以上专有局部的，按一人计算〕；尚未出售和虽已出售但尚未交付的局部，按一个业主计算。〔二〕总人数为前项统计的总和。4/2/20259011、“住改商〞是否可以少数服从多数？

按照?物权法?第77条规定，“住改商〞行为的合法性需要满足两个条件：遵守法律、法规以及管理规约；应当经有利害关系的业主同意。未经有利害关系的业主同意，其行为仍不具备合法性。?物权法?施行后，在实践中有做法是按照多数决定来确定有利害关系业主的意见。这既没有法律依据，也违反了?物权法?第77条的立法目的。针对这种情况，司法解释特别规定，将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。实行有利害关系的业主“一票否决权〞4/2/2025914/2/2025924/2/202593?关于审理物业效劳纠纷案件具体应用法律假设干问题的解释?4/2/2025944/2/2025954/2/202596依法之含义：前期物业效劳合同“依法〞之要件：1.物业效劳企业必须按照?物业效劳企业资质管理方法?第八条规定，具有相应专业企业资质2.前期物业效劳合同由物业效劳企业与建设单位在业主签订售房合同之前签订3.鼓励招标投标方式签订前期物业效劳合同，对于前期住宅物业实行强制性招标投标4.前期物业效劳合同必须是书面形式5.售房合同必须包含前期物业效劳合同约定的内容6.当第一个业主入住获得房屋所有权交付之后，建设单位无权再签订前期物业效劳合同7.首个物业效劳合同生效，前期物业效劳合同同时自行终止4/2/2025974/2/2025984/2/2025994/2/2025100司法解释第三条之规定物业效劳企业不履行或者不完全履行物业效劳合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业标准确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业效劳企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。--------赋予了业主依法追究物业效劳企业?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?的合同违约责任的权利4/2/20251014/2/20251024/2/2025103司法解释第五条之规定物业效劳企业违反物业效劳合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。业主请求物业效劳企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。--------明确了违规收费范围，以及业主抗辩的权力4/2/20251044/2/2025105司法解释第六条之规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业效劳企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业已经按照合同约定以及相关规定提供效劳，业主仅以未享受或者无需接受相关物业效劳为抗辩理由的，人民法院不予支持。--------赋予了物业效劳企业追究业主交纳物业费的权利物业效劳企业追究业主欠费责任，应当特别注意不要超越二年诉讼时效之规定4/2/2025106强化物业管理消费意识，追讨拖欠费用一般性追讨针对性追讨区别性追讨注意二年诉讼时效催款通知书电话与业主沟通最后通知书按法律程序裁决律师函催交支付令催交简易法庭催交普通法庭催交留置权催交4/2/2025107司法解释第七条之规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业效劳企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。--------明确了业主连带责任的范围4/2/20251084/2/2025109司法解释第九条之规定物业效劳合同的权利义务终止后，业主请求物业效劳企业退还已经预收，但尚未提供物业效劳期间的物业费的，人民法院应予支持。物业效劳企业请求业主支付拖欠的物业费的，按照本解释第六条规定处理。--------?前期物业效劳合同?、?物业效劳合同?终止之后，物业效劳企业退还预收费用的义务4/2/20251104/2/2025111合同终止之含义：能够导致前期物业效劳合同“终止〞之情形：1.前期物业效劳合同期限届满2.售房合同没有包含前期物业效劳合同约定的内容3.物业效劳合同生效4.物业管理公司破产5.物业建筑物灭失6.物业管理公司与业主或业主大会协商一致同意解除合同7.不可抗力导致合同无法履行4/2/2025112前期物业管理与正常物业管理规划设计阶段房地产工程可行性研究阶段房地产工程开发阶段物业承接查验阶段前期物业管理效劳阶段正常物业管理效劳阶段竣工验收阶段建设施工阶段业主二次装修阶段业主入住阶段物业日常效劳阶段首个?物业效劳合同?生效物业日常效劳阶段前期物业效劳合同终止物业管理早期介入阶段物业预售、销售阶段?前期物业效劳合同?期限届满4/2/2025113合同终止之含义：能够导致物业效劳合同“终止〞之情形：1.物业效劳合同期限届满后没有续签合同2.物业管理公司与业主或业主大会协商一致同意解除合同3.不可抗力导致合同无法履行4.物业管理公司破产5.物业建筑物灭失4/2/20251144/2/20251154/2/2025116物权法对物业管理企业名称的重新定位物业管理企业物业效劳企业核心------强化效劳意识效劳重点------业主满意平安、清洁、便利、舒心、标准、保值但物权法将物业效劳企业与管理人并列属于逻辑性错误应修改为“物业效劳企业或管理效劳人〞4/2/2025117司法解释第十二条之规定因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业效劳合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业效劳纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。--------物业使用人的违规处理4/2/2025118司法解释第十三条之规定本解释自2021年10月1日起施行。本解释施行前已经终审，本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件，不适用本解释。--------本司法解释适用之时效再审案件不适用司法解释之规定，为物业效劳企业抗辩司法解释提供了条件4/2/20251194/2/2025120建议在司法解释第五条之前增加一个条款物业效劳企业收取物业效劳费用必须具备以下收费条件：(一)物业效劳企业具有相应物业效劳企业资质；(二)通过物业效劳合同或前期物业效劳合同书面明确约定物业效劳费之收费标准；(三