【商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿制度的法律适用分析3000字】

商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿制度的法律适用分析综述目录TOC\o"1-2"\h\u9081商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿制度的法律适用分析综述 117490（一）商品房买卖中欺诈的认定 17689（二）赔偿金量化标准的相关因素 29610（三）细化裁判幅度 4（一）商品房买卖中欺诈的认定关于欺诈行为如何认定，司法实务和学术理论一直都争议颇多。通常来讲，争议主要集中在经营者主观过错是否包括了过失和消费者是否知情这两个问题上。有学者认为，惩罚性赔偿制度所要求的行为人主观过错不应仅限于故意，重大过失也当被涵盖其中。但笔者认为，惩罚性赔偿制度作为民法中一项例外的赔偿制度，应当严格限制其适用条件，只惩戒故意，不惩戒过失。原因在于，商品房的标的数额较大，经营者在无恶意的情况下，还要求其承担惩罚性赔偿责任，这显然过于严格，不仅不利于市场的稳定性，同时也有违赔偿制度的正当性。除此之外，故意相比于重大过失更具有可预测性，只惩戒故意的做法有利于发挥惩罚性赔偿制度的遏制作用，从而减少类似事件的发生。我国现行消费者保护法并未对欺诈予以明确规定，主流观点认为应当按照《民通意见》第68条的规定予以认定，也即欺诈行为必须符合以下四个要件：1.主观要件——经营者具有欺诈的故意。欺诈的故意包括两方面：一是使相对人陷于错误的认识。二是使相对人因错误而为一定意思表示的意思。参见谭启平：参见谭启平：《中国民法学》，法律出版社2018年版，第225页。2.客观要件——经营者实施了欺诈行为。欺诈行为包括了积极的欺诈行为和消极的欺诈行为。积极的欺诈行为包括歪曲真实事实、捏造虚伪事实同上注。同上注。3.买受人因经营者欺诈而陷入认识错误。此处买受人陷入认识错误，不仅指买受人原无错误，受经营者的欺诈而陷入错误，也包括买受人本已有错误，受经营者的欺诈而陷入更深的错误。实践中，如果消费者未受欺诈而陷入认识错误，则不构成欺诈。例如在“刘庆洋与深圳市顺电连锁股份有限公司买卖合同纠纷参见江苏省高级人民法院（2019）苏民申5046号申诉、申请民事裁定书。参见江苏省高级人民法院（2019）苏民申5046号申诉、申请民事裁定书。4.买受人因陷入错误而为意思表示，即买受人陷入认识错误与其意思表示之间有因果关系。一般而言，如若买受人的意思表示并非由于认识错误产生，则不为欺诈。如经营者虚假宣传，买受人明知是虚假宣传而购买的，不构成欺诈。（二）赔偿金量化标准的相关因素正如前文中所述，司法实践中商品房买卖纠纷的判决最大的问题之一就是裁判尺度混乱不一。例如在广州白云法院(2005)云法民一初字第202号一案中，广州中院将其裁判幅度由1.0改为了0.6。相比之下，同样是商品房欺诈案件，也有二审法院选择维持原判的情形。对于动辄上百万的商品房交易来说，这0.4的差额是不可小觑的。随着2021年《商品房买卖司法解释》将原司法解释的“一倍惩罚”的删除，为了解决实践中的商品房欺诈问题，笔者提出了重构消法条文这一构想，将商品房买卖中的惩罚性赔偿金范围控制为“零点五倍以上一倍以下”，但是该条款仍旧宽泛。因此笔者认为应当进一步量化赔偿金的赔偿标准，细化裁判幅度以减少司法混乱。进一步量化赔偿金的赔偿标准，要先找出个案中可能影响裁判尺度的因素。这些可供考虑的因素包括但不限于以下几种：一是经营者的盈利情况。例如在经营者“一房二卖”或者将已售房屋转让给第三人的情形下，经营者若因此获利颇多，法官则可以据此作出幅度更高的裁判，以此达到制裁的目的。二是买方亏损情况。消费者的损失可以参考房价涨幅、转让价值以及购买需求来综合判断，而不仅以商品房实际销售价格为基准。比如买受人所购房屋是用于居住且名下没有其他用于居住的房屋的，经营者的欺诈行为显然对其居住权造成了严重影响，应当着重惩戒。再比如在商品房欺诈纠纷中，在买受人请求解除合同并要求经营者返还已支付价款后，买受人所遭受的“额外损失”还包括日益上涨的房价。但是不同地区房价的涨幅并不相同，相同地区不同时间段的房价涨幅也不相同。根据某房屋交易平台的数据，在2010年至2020年十年间，北京的房价平均每年增长幅度在4千元/㎡，另一城市宁波的房价平均每年增长幅度只有800/㎡。受害者购买的是哪个地区的房屋受到的损失更大不言而喻。然而即使是在同一城市，不同年间的房价的上涨也并非是以直线图的方式成比例上升，而是呈现出一个不规律的折线上升图，既有三四个月房价直接上涨1万元/㎡的情况根据某房屋交易平台（安居客）数据显示，深圳房价在2根据某房屋交易平台（安居客）数据显示，深圳房价在2015年4月到2015年7月的三个月时间内，房价从3万/㎡涨至4万/㎡。三是经营者的主观恶性。判断经营者的主观恶性应当考虑经营者恶意违约造成的社会影响，例如经营者将拆迁安置房屋转卖给第三人的、利用信息获取优势地位多次欺诈的，都属于主观恶性大，应当给予更为严峻的惩戒。四是买受人的违约情况。在（2019）宁民终500号这一案件中，宁夏回族自治区高级法院就以“裴某已经占有使用涉案房屋4年多，首期房价款未按约支付，亦存在违约行为，一审判决对裴某请求赔偿已付购房款一倍的损失的主张不予支持并无不当。”为由驳回了裴某的一倍赔偿请求。针对这一裁判笔者认为其合理性有待商榷，买受人违约并不代表着开发商的欺诈行为就不存在，法院可以充分考虑买受人违约这一因素对买受人所受损失以及经营者所得利益的影响，由此作出更为合理的判断。（三）细化裁判幅度综上所述，在对商品房买卖欺诈案件中可能影响裁判尺度的因素进行归纳总结后，针对“零点五倍以上一倍以下”的赔偿原则，笔者认为立法者可以作出如下司法解释，以使得裁判尺度统一。即：商品房买卖欺诈案件中，法院适用“零点五倍以上一倍以下”的惩罚性赔偿原则作出裁判的，应当以零点五为基数，如具下列情形之一的，则裁判幅度相应上调零点一，以此类推，如具备五种情形以上的，则适用一倍赔偿：（一）经营者因欺诈行为所获利益较多的；（二）经营者将拆迁安置房屋转卖给第三人的；（三）经营者多次实施欺诈或者一次欺诈多名消费者的；（四）经营者明显恶意违约的；（五）消费者所购房屋用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的；（六）房屋涨幅超过同地段同年的房价平均涨幅的；（七）法院认为其他可以从重裁判的