2025《土地估价基础与实务》房地产估价师考前冲刺必会300题-含详解

PAGEPAGE12025《土地估价基础与实务》房地产估价师考前冲刺必会300题_含详解一、单选题1.土地交易双方经过充分协商最终达成协议，并由买方支付给卖方一定数目的款项。这笔款项被称为（）最为确切。A、土地评估价格B、土地成交价格C、客观市场价格D、申报地价答案：B解析：在土地交易中，当买卖双方经过充分协商并达成协议后，买方支付给卖方的款项是双方实际交易达成的价格，即土地成交价格。这一价格反映了买卖双方对土地价值的认可和交易的真实情况。2.如果把申报地价、公告（示）地价归为一类，这种分类是按照（）划分的。A、土地交易方式B、土地价格形成方式C、政府管理手段D、土地价格使用目的答案：C解析：土地价格按使用目的分为：买卖价格、租赁价格、抵押价格、课税价格、征地价格等；按形成方式分为：交易价格、理论价格、评估价格等；按土地交易的方式分为：拍卖价格、招标价格、协议价格、挂牌价格；按政府管理手段分为：申报地价、公告地价等。3.土地产权关系是（）中最核心的内容。A、经济关系B、土地关系C、人与地的关系D、人与人的关系答案：D解析：人类在利用土地的过程中，总是要反映出一定的社会中人与人之间的某种生产关系，包括占有、使用、支配和收益的关系。土地的占有、使用关系在任何时候都是构成社会土地关系的基础，进而反映社会经济性质。土地的这种社会属性，既反映了进行土地分配和再分配的客观必然性，也是进行土地产权管理、调整土地关系的基本出发点。4.工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得（）所在地土地等别相对应的最低价标准。A、高于B、低于C、等于D、低于或等于答案：B解析：《关于发布实施全国工业用地出让最低价标准》规定，工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让底价和成交价格均不得低于所在地土地等别相对应的最低价标准。以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价标准进行减价修正的行为都属于违规操作。5.（）适用于分等因素空间变化不复杂的地区。A、网格法B、地块法C、叠置法D、多边形法答案：A解析：网格法是用一定大小的网格作为分等单元，网格大小以能区分不同特征的地块为标准，可采用大小均一的固定网格，也可采用大小不均一的动态网格。网格法适用于分等因素空间变化不复杂的地区。6.价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用（）作为待估宗地的最终结果。A、加权平均B、众数C、简单算术平均值D、中位数答案：C解析：价格确定时如两种方法求得地价相差幅度不大（一般不超过20%～25%），可采用简单算术平均值作为待估宗地最终结果。如两种方法求得地价相差幅度较大（幅度超过20%～25%），说明每种方法地价增值或减值的原因，采用一种结果加权平均（但要说明每种方法结果权重的确定理由）作为待估宗地最终结果或者取众数、中位数。7.如果估价对象土地上没有建筑物，而且是通过出租获取收益，如出租的是农业用地和专门用于仓储的土地，可以以（）为基础进行估价。A、土地经营收入B、土地租金C、综合还原率D、土地还原率答案：B解析：地租是土地所有者凭土地所有权而得到的收益，是土地所有权借以实现的经济形式，即土地所有者从土地上获取收益的权利。因此，土地收益与地租二者在量上具有一致性，只不过由于土地所有权和使用权的分离，使来自土地的收益，相对于土地使用者而言，称为土地收益；而相对于土地所有者而言，称之为地租。8.下面（）图可以反映土地还原率R1、建筑物还原率R2、综合还原率R3三者之间的大小关系。A、B、C、D、答案：D解析：在房地产估价中，土地还原率（R1）、建筑物还原率（R2）和综合还原率（R3）是用于将房地产的未来收益还原为现值的比率。其中，综合还原率通常用于整体房地产，而土地还原率和建筑物还原率则分别用于土地和建筑物部分。一般来说，综合还原率（R3）会介于土地还原率（R1）和建筑物还原率（R2）之间，因为整体房地产的收益是由土地和建筑物共同贡献的。在收益还原法中，这一关系通常被表达为：若土地收益和建筑物收益分别按各自的还原率还原，则整体房地产的收益应按综合还原率还原，且该综合还原率应使得按此还原率得到的整体房地产价值与分别按土地还原率和建筑物还原率得到的土地价值和建筑物价值之和相等。观察给出的四个选项图像，只有D图展示了R3位于R1和R2之间的逻辑关系，符合上述原理。因此，D图可以正确反映土地还原率R1、建筑物还原率R2、综合还原率R3三者之间的大小关系。9.土地所有权与使用权两权分离没有改变（）关系。A、土地所有权B、土地处分权C、土地使用权D、土地所有制答案：D解析：土地所有制的法律表现形式是土地所有权，即土地所有者对其土地享有占有、使用、收益和处分的权利。土地所有制是指在一定社会生产方式下，由国家确认的土地所有权归属的制度。土地所有制是生产资料所有制的重要组成部分，是土地制度的核心和基础。土地所有权和使用权的分离并没有改变土地所有制关系。10.按照我国现行法律的规定，地价是指（）。A、为购买土地产品而支付的代价B、为购买获取土地预期收益的权利而支付的代价C、为购买土地实体而支付的代价D、为购买土地所有权而支付的代价答案：B解析：地价是土地经济价值的反映，是在土地买卖中必然产生的经济关系，是购买获取土地权利预期收益而支付的代价。11.土地价格的形成具有多方面的因素，但其最终确定取决于（）。A、市场资料B、土地交易双方C、土地估价人员D、土地供求状况答案：B解析：土地估价必须依据充足的土地市场资料，土地价格的形成最终取决于土地交易双方。也就是说，土地价格形成于市场，不充分掌握土地市场交易情况，不了解土地的供求情况，不把握土地市场的过去、现在和未来的发展趋势，也就不能评估出公正客观合理的地产价格。12.根据当前房地产市场租金水平，与估价对象类似的房地产月租金为400元/平方米，其中维修费、管理费等为35%，房地产综合还原率为8%，总建筑面积30000平方米，空置率为10%，可以租率为85%。估价对象收益年期为38年，则该估价对象房地产总价可确定为（）万元。A、84699B、89505C、94110D、99450答案：A解析：房地产总价格＝年收益/综合还原率×[1－1/（1＋8%）38]，年收益＝年租金－管理费用＝（400×12×30000×85%）×（1－35%）×（1－10%）＝71604000元＝7160.4万元；房地产总价格＝7160.4/8%×[1－1/（1＋8%）38]≈84699万元。13.国有土地使用权按法律规定作为国有资产进入企业之后，国家（）。A、继续履行全部所有权权能B、只能履行监管企业国有土地资产的职能C、不能享有出资人的权利D、通过国有土地股权体现所有者权利答案：D解析：国有土地使用权按法律规定作为国有资产进入企业之后，国家通过国有土地股权体现所有者的相关权利。14.建筑地段地租同农业地租的明显区别，在于农业土地的肥沃程度和位置对级差地租有决定作用，而对于建筑地租，则是土地的（）起着决定作用。A、肥沃程度B、位置C、建筑容积率D、地质结构答案：B解析：建筑地段地租自身特点之一是：建筑地段所处的位置对建筑地段地租有着决定性的影响。15.在采用土地租金测算土地纯收益时，需扣除的租赁费用中不包括（）。A、管理费B、土地税C、维护费D、保险费答案：D解析：单纯的土地租赁发生的总费用包括：①土地税，是指因土地使用和租赁发生的，由评估土地负担的税赋；②管理费，是指管理人员的薪水及其他费用；③维护费，是指维护土地使用所发生的费用。依据房地出租中租金的构成因素分析，土地纯收益时的总费用包括保险费。16.在人类出现以前，没有人类对土地的利用和需求，当然也就无所谓土地供给（）。A、利用方向变更的相对困难性B、报酬递减的可能性C、利用后果的社会性D、稀缺性答案：D解析：在人类出现以前，没有人类对土地的利用和需求，当然也就无所谓土地供给的稀缺性。只有当人类出现以后，特别是由于人口不断增加和社会经济文化的发展，对土地需求不断扩大，而可供人类利用的土地又是有限的，因而便产生了土地供给的稀缺性，并日益增强。17.在城市建设中，当建立一个市级商服中心，需要配置2个区级中心，6个小区级中心，这样做的依据是中心地理论中的中心地体系为（）体系。A、K＝2B、K＝3C、K＝4D、K＝7答案：B解析：每个B级中心地共有3个K级中心地的服务量。因此，按照市场原则形成不同等级的空间中心地系统，其排列为K＝3序列，即在一级中心地所属的3个二级市场内，有1个一级中心地，2个二级中心地，其分布呈三角形。市场区的等级序列为1，3，9，27，81……，公式为K＝3n－1，而各级中心地的从属关系序列为1，2，6，18，54……。18.某开发商购得一宗土地，价格为100万元，并在该土地上建造一栋大楼，建筑费为50万元，专业费为10万元，利息为20万元，税收为10万元，可获得利润为30万元，则该栋楼的楼价为（）万元。A、220B、160C、190D、250答案：A解析：运用成本逼近法计算楼价：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋利息＋利润＋土地增值收益。本案例，楼价＝100＋50＋10＋20＋10＋30＝220万元。19.根据中心地理论，（）市场是联系中心地与服务区的最有效理论图式。A、三角形B、正方形C、正六边形D、同心圆答案：C解析：中心地理论认为在一个均质平原上，必然会有很多中心地来提供服务，这些中心地之间为了避免相互竞争所引起的销售额下降，中间必须相隔一定的距离。每个中心地的市场区都成圆形。各中心地都试图使自己的市场范围最大。竞争的结果，使各中心的销售范围相互重叠。这时，居住在重叠区内的居民就有两个可供选择的区位，重叠区就被平均分割给两个相邻的中心地。圆形的市场区即被六边形的市场区所替代，从而推导出正六边形市场区这一便于组织中心地与服务区相联系的最有效的全覆盖的理论图式。20.市场比较法的间接比较法是以（）为基准，把交易案例和待估土地均与其逐项比较，然后将比较结果转化为修正价格。A、标准宗地B、待估宗地C、类似宗地D、比较宗地答案：A解析：间接比较是以一个标准不动产为基准，把交易案例、估价对象不动产均与之进行比较、修正，确定评估价格。如果城市中已设定标准不动产，也可以利用标准不动产为比较基准，确定待估不动产的价格。如果收集的比较交易案例正好为标准不动产，则按上述方式进行修正，但不需进行标准化修正；如果交易案例不是标准不动产，则要先进行标准化修正。21.因素分值计算中（）反映土地质量的优劣。A、因素指标作用分值B、因素分值C、土地总分D、宗地分值答案：C解析：单元总分值（土地总分）是指一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，即土地总分反映土地质量的优劣。22.某人购得一宗土地，使用年期为2年，第一年的纯收益为2000元/m2，第二年的纯收益为4000元/m2，土地还原率为10%，则该土地的价格为（）元/m2。A、6000B、4000C、5124D、6222答案：C解析：收益还原法中，土地使用期有限，纯收益有变化的土地价格计算公式为：。式中，P代表土地价格；a代表土地纯收益；r代表土地还原率。本案例，该土地的价格＝2000÷（1＋10%）＋4000÷（1＋10%）2＝5124元/m2。23.土地估价原则不包括（）原则。A、预期收益B、比较C、最有效利用D、报酬递增、递减答案：B解析：土地估价原则包括：①需求与供给原则；②竞争原则；③变动原则；④替代原则；⑤外部性原则；⑥适合原则；⑦最有效利用原则；⑧预期收益原则；⑨贡献原则；⑩报酬递增、递减原则。24.在实行市场经济的条件下，土地公有制和土地市场化并容，以土地所有权和使用权分离的方式实现土地的（）。A、有限性B、地域性C、商品性D、社会性答案：C解析：我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地公有制是我国土地制度的基础，体现出社会主义制度的基本特征。在实行市场经济的条件下，土地公有制和土地市场化并容，以土地所有权和使用权分离的方式实现土地的商品性。25.根据工业区位理论，可以通过对（）等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。A、区域和个别B、成本和收益C、运输、劳动力和集聚D、供给和需求答案：C解析：工业区位理论研究的对象是一个均质的国家或特定的地区。在此范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素。在工业区位论中，韦伯主要研究了运费、劳动力和集聚因素对工业用地价格的影响。26.按照城市地价动态监测工作的要求，监测点地价评估应反映（）。A、监测点现状条件下的土地价格市场水平B、监测点实际成交价格水平C、监测点在设定内涵下所在区域土地的平均客观价格水平D、监测点在设定内涵下所在区域土地的最高价格水平答案：A解析：监测点现状条件下与评估地价与设定内涵条件下，评估地价应分别评估，评估值为监测点地面价。监测点设定内涵条件下评估地价所对应的年限均为相应用途的法定最高年限，监测点现状条件下评估地价所对应的年限是相应用途的剩余使用年限。27.一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施是（）。A、城市基础设施政策B、政府的土地政策C、土地利用规划D、城镇规划答案：C解析：土地利用规划一般被认为是一种对土地市场上个人活动进行限制的消极措施。联合国1973年出版的一份研究报告中指出：“土地利用规划是用来限制开发进程，以保护农业用地、公共活动空地和自然保护区。有时规划鼓励高密度建设，以减少交通运输开支，为此，规划常采取限制可供开发的土地数量的做法，这自然会使地价上升。”28.关于面状的土地定级因素，下列描述不正确的是（）。A、此类因素所依附的客体在城镇中占地面积较大B、只对自身客体所在位置上的土地有影响C、只要对周围地块有外溢影响的，就不能当作面状因素处理D、绿地状况、自然条件可为面状因素答案：C解析：面状因素具有两个主要特征：①依附的客体在城镇中分布面积较大；②仅对其自身客体所在位置产生影响，而对周围的地块基本无外溢的影响。城镇中基础设施、自然条件、绿地状况等因素均属此类。有些土地因素依附的客体虽然有一定的区位波及和效益外溢作用，但若影响范围较小，或在影响范围内其作用变动不大的，也可以当作面状分布因素处理，如环境污染状况。29.土地利用的基本类型中，批发零售用地属于（）。A、工矿仓储用地B、公共管理与公共服务用地C、住宅用地D、商服用地答案：D解析：商服用地，即商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。其中，商业用地包括商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地。30.关于土地供给的叙述，错误的是（）。A、土地供给按其性质分为自然供给和经济供给B、土地供给主要是现有已利用的土地资源的总和C、土地的经济供给曲线是一条向右上升的曲线D、土地的经济供给有一定弹性答案：B解析：土地供给通常分为自然供给和经济供给。自然供给指自然形成的可利用土地总量，相对固定；经济供给指在自然供给基础上，通过开发、用途转换形成的有效供给，具有弹性，随社会发展而变化。选项B将土地供给限定为"现有已利用"部分，忽略了未利用但具备开发潜力的土地资源，表述不全面。经济供给包含自然供给及潜在可开发土地，如《土地经济学》（毕宝德著）提到，经济供给是动态变化的。选项A正确分类了供给类型；C、D符合经济供给弹性特征；B错误缩小了土地供给范围。31.某宗地内建有一座建筑物，建筑层数为5层，各层建筑面积相等，建筑密度为50%，土地单价为2500平方米，则其楼面地价为（）元/平方米。A、2500B、1250C、1000D、500答案：C解析：楼面地价是指单位建筑面积平均分摊的土地价格，其计算公式为：楼面地价=土地单价÷(规划建筑总面积÷总用地面积)，也可简化为楼面地价=土地单价÷(层数×建筑密度)。在本题中，已知土地单价为2500元/平方米，建筑层数为5层，建筑密度为50%，将这些数值代入公式进行计算，得出楼面地价为1000元/平方米。32.通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反映了（）对地价的影响作用。A、土地面积B、地质条件C、土地位置D、土地条件答案：D解析：形状不规则的土地由于不能有效利用，价格一般较低。土地经过调整或重划之后，利用价值提高，地价立即随之上涨。由此可知，土地形状是否规则，即土地条件的好坏对地价也有一定的影响。33.某工业开发区面积100万平方米，开发区总地价为3亿元，可出让土地的比例为60%，现出让一宗工业用地，其土地出让底价为（）元/平方米。A、300B、400C、500D、600答案：C解析：首先计算可出让土地面积，开发区总面积100万平方米，可出让比例为60%，则可出让土地面积为100×60%=60万平方米。开发区总地价3亿元，即30000万元。土地出让底价=总地价÷可出让土地面积=30000÷60=500元/平方米。所以该工业用地土地出让底价为500元/平方米。34.下列关于标定地价的评估与确定的说法中，错误的是（）。A、划拨土地一般按使用年期“无限制”设定B、红线内开发程度的设定原则上仅包括场地是否平整C、标定地价一般是相对完整的土地权利价格，应考虑抵押权、地役权等他项权利的限制D、现行技术标准要求估价期日为每年的1月1日答案：C解析：C项，标定地价一般是相对完整的土地权利价格，不考虑抵押权、地役权等他项权利的限制。同时，应客观反映标准宗地的使用权类型现状。35.根据当前房地产市场的租金水平，与所开发房地产类似的房地产月租金水平为每建筑平方米300元，其中维修费、管理费等出租费用为租金的30%，假定综合还原率为7%，总建筑面积为30000平方米，可出租率为85%，则所开发房地产的总价可确定为（）万元。A、108000B、131143C、9180D、91800答案：D解析：首先计算年租金总额，月租金300元/平方米，建筑面积30000平方米，可出租率85%，年租金总额为300×30000×85%×12=91800000元。出租费用为租金的30%，年出租费用为91800000×30%=27540000元。年纯收益为91800000-27540000=64260000元。房地产总价=年纯收益÷综合还原率=64260000÷7%=918000000元=91800万元。36.C公司通过招标取得一宗国有出让土地使用权进行房地产开发，在开挖地基时，发现一批有价值的文物，根据法律规定，该批文物的所有权主体是（）。A、C公司B、未来房屋买受人C、国家D、C公司和未来房屋买受人答案：C解析：我国具体采取的是社会主义国家所有制的形式，由社会主义国家代表全体劳动人民占有属于全民的土地，行使占有、使用、收益和处分等权利。除集体所有的土地其他只具有土地使用权。37.标定地价修正体系与基准地价修正体系大致相同，只是少了（）。A、期日修正B、容积率修正C、一般因素修正D、区域因素修正答案：C解析：标定地价修正体系与基准地价修正体系大致相同，只是少了一般因素和一些区域因素的影响。标定地价修正体系包括以下内容：①宗地面积、形状深度、宽度等个别因素及区域因素的修正；②期日修正；③年期修正；④开发程度修正；⑤容积率修正。38.土地价格最终来源于（）。A、土地产出品价格B、土地投入品价格C、市场供求关系D、政府管制价格答案：A解析：土地经济学领域的研究发现，土地价格最终来源于土地产出品价格，即不同用途的土地产出能力决定了土地的价格水平。39.适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区的是（）。A、网格法B、地块法C、叠置法D、多边形法答案：C解析：叠置法是将比例尺相同的土地利用现状图与地形图、土壤图叠加，形成的封闭图斑即为一个分等单元。若图斑小于最小上图面积（6mm2）则要进行归并。叠置法适用于土地利用现状类型多、地貌类型比较复杂的地区。40.拟定并组织实施土地评估执业准则和职业道德准则的是（）。A、土地评估行业行政主管部门B、土地估价行业协会C、评估机构D、评估师答案：B解析：土地估价行业协会制定、实施土地估价、登记代理行业执业准则和职业道德准则，建立各项自律制度，形成完善有效的行业自律性约束机制。41.以下关于中心地职能的说法不正确的是（）。A、中心地提供的商品和服务称为中心地职能B、中心地职能以商业、服务业为主C、中心地职能包括社会、文化方面的内容D、中心地职能包括制造业活动答案：D解析：中心地职能是指由中心地提供的商品和服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动；不包括中心地制造业方面的活动。42.某房地产开发商现取得一宗商业用地的最高年期土地使用权，预计用3年时间完成项目开发建设，经分析测算，项目建成后的年房地纯收益为320万元。若综合还原率为8%，折现率为12%，则该项目开发完成后的房地产现值为（）万元。A、4000B、3768C、2682D、2847答案：C解析：该题隐含条件是商业用地最高使用权限是40年，项目建成后的房地总价值＝（320÷8%）×[1－1/（1＋8%）40－3]＝4000×0.942＝3768万元，折现为3768÷（1＋12%）3＝2682万元。43.某宗工业用地，土地取得费为100元/平方米，相关税费为50元/平方米，土地开发费是200元/平方米，利息为15元/平方米，投资利润率为25%，则土地投资利润为（）元/平方米。A、86.00B、87.50C、88.00D、91.25答案：B解析：投资利润＝（土地取得费＋土地开发费＋税费）×投资回报率，所以该题土地投资利润＝（100＋200＋50）×25%＝87.5（元/平方米）。44.剩余法是根据（）来估算土地价格的一种估价方法。A、房地产开发的总收益B、房地产的年租收入C、房地产的建造总成本与总利润D、房地产开发预期总价格与总支出的差额答案：D解析：剩余法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、买卖有关的专业费、利息、利润、税收等费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的一种方法。45.某房地产开发公司取得一宗待拆迁地块土地使用权，拆迁周期需要0.5年，开发周期1.5年开发费用均匀投入，若采用成本逼近法评估该地块开发完成后的价值，则开发费用的利息计算期应为（）年。A、0.75B、1.00C、1.25D、1.50答案：A解析：开发费及其税费利息可采用两种方法计算：①以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半；②以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。46.根据克里斯塔勒提出的中心地理论，中心地的职能以（）为主。A、商业服务业B、工业制造业C、农业D、交通业答案：A解析：中心地职能是指在中心地内生产的货物与提供的服务。中心地职能主要以商业、服务业方面的活动为主，同时还包括社会、文化等方面的活动。47.（）是决定城市土地利用价值的重要因素。A、区位B、土地承载力C、土地出让方式D、土地开发成本答案：A解析：从区位理论来看，区位对城市土地起着极其重要的作用。在城市，由于土地区位不同，产生不同的使用价值和价值，使得同类行业在不同的区位上获得的经济效益会相差很大，不同行业在同一位置上经济收益也相差很大。所以区位是决定城市土地利用价值的重要因素。48.地价检测数据显示，2006年至2009某城市住宅用地价格可比增长率分别为6.83%，7.56%、25.41%、18.97%，若以2006年为基期，可编制各年度地价指数（取四舍五入）为（）。A、100、115、144、171B、100、107、115、144C、100、108、135、160D、100、115、135、160答案：C解析：C若以2006年为基期，可编制各年度地价指数分别为：2007年：100×107.56%≈108；2008年：100×107.56%×125.41%≈135；2009年：100×107.56%×125.41%×118.97%≈160。49.国家所有土地的所有权由（）代表国家行使。A、自然资源部B、省政府C、县（市）政府D、国务院答案：D解析：根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。50.下列选项中，不属于交易案例与待估宗地的相关性和替代性的描述是（）。A、用途应相同B、同一供需圈内C、两年内的交易案例D、交易案例的真实性答案：D解析：交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。充足的市场交易案例资料固然很重要，但是，这些交易案例还必须与待估土地具有相关性，如用途应相同，所处位置应是相邻区域或类似区域（同一供需圈），交易时间应相近等，通常情况下这种相关程度越大，比较评估的效果也就越好。51.某住宅小区的平均月租金为21元/平方米，年总费用为72元/平方米，房地产总价为3000元/平方米，土地还原利率为4%，该小区土地楼面价格为900元/平方米，则建筑物还原利率为（）。A、5.23%B、6.43%C、6.86%D、7.21%答案：C解析：根据综合还原率的计算公式：综合还原率＝（土地还原率×地价＋建筑物还原率×建筑物价格）/（地价＋建筑物价格），得到建筑物还原率＝（综合还原率×房地产总价－土地还原利率×地价）/建筑物价格。根据题中已知条件得到：①房产年租金＝21×12＝252（元/平方米），房产年纯收益＝年租金－年总费用＝252－72＝180（元/平方米），综合还原率r＝180/3000＝6%；②建筑物价格＝房地产价格－地价＝3000－900＝2100（元/平方米）。因此，建筑物还原率＝（3000×6%－900×4%）/2100≈6.86%。52.基准地价更新周期视市场情况而定，更新频率不得低于每（）年一次。A、1B、2C、3D、5答案：C解析：基准地价的更新周期是根据市场情况来确定的，但为了保证地价的时效性和准确性，其更新频率通常不得低于每3年一次。此外，每6年还需要进行全面更新，以确保地价信息的全面性和可靠性。53.有一比较案例2020年5月20日的土地价格为300元/平方米，同一城市此类地价指数以2020年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，如果其他条件不变，则该比较案例于2020年10月20日的评估价格为（）。（保留到小数点后一位）A、314.3B、314.4C、315.0D、315.3答案：B解析：运用市场比较法可知：估价基准日价格＝交易时间价格×（估价期日不动产价格指数/交易时间不动产价格指数）。以2020年1月20日为基数，5月20日时，其价格指数为104%，10月20日时，其价格指数为109%。则评估价格为300×109%÷104%＝314.4。54.土地的价值与其深度的平方根成正比是（）。A、四三二一法则B、霍夫曼法则C、苏慕斯法则D、哈柏法则答案：D解析：路线价估价法很早就在英美流行，已有许多值得参考的深度指数编制方法。如欧美的四三二一法则、霍夫曼法则、苏慕斯法则、哈柏法则等。其中，哈柏法则认为土地的价值与其深度的平方根成正比。55.关于地租的表述正确的是（）。A、地租是自然对人类的赐予B、地租是投入土地的资本利息C、地租是资本主义特有的D、地租是土地经营者从利润中扣除并付给土地所有者的部分答案：D解析：地租是土地使用者由于使用土地而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。56.采用收益还原法评估地价时，其关键在于（）。A、正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期B、合理确定土地还原率并掌握土地可供使用的年期C、正确测定土地纯收益并合理确定土地还原率D、科学预测土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势答案：C解析：应用收益还原法进行估价时，重要的是要已知正确的被评估土地的纯收益，以及合理确定出土地还原率。57.土地所有者凭借对土地所有权的垄断而取得地租是（）。A、绝对地租B、垄断地租C、级差地租D、平均地租答案：A解析：绝对地租是土地所有者凭借对土地所有权的垄断而取得的地租，它是土地所有权在经济上的实现形式。无论土地的质量如何，只要存在土地所有权，土地所有者就可以要求使用者支付一定的地租。这种地租与土地的具体使用状况无关，而是由土地所有权的存在本身所决定的。因此，题目中描述的土地所有者凭借对土地所有权的垄断而取得的地租，正是绝对地租。58.由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。A、替代原则B、变动原则C、适合原则D、收益原则答案：C解析：土地估价原则包括适合原则，土地估价中适合原则的内涵可以表述如下：①每一块土地都具有其内在的特殊性。②土地的内在特性对土地价值产生决定性的作用。③在竞争条件下，土地的内在特殊性逐步趋向于市场需求。④估价应该以符合市场需求的土地特征为基础进行。59.土地估价中的区位是一个综合的概念，一般把区位进一步分为自然地理区位和（）地理区位。A、政治B、经济C、人口D、文化答案：B解析：区位是一个综合概念，是自然界地理要素和人类社会经济活动之间相互联系和作用在空间位置上的反映。一般把区位进一步分为自然地理区位和经济地理区位，其中，自然地理区位是指某一事物与其周围陆地、山川、河湖、海洋等自然环境的空间关系，以及该位置上的地质、地貌、植被、气候等自然条件的组合特征；而经济地理区位是指在人类社会经济活动过程中形成或创造的人地关系。60.有一宗土地，第一年的纯收益为1100元/m2，土地的还原率为10%，第二年的纯收益为1320元/m2，土地的还原率为20%，则用收益还原法计算该块地的价格为（）元/m2。A、2000B、4000C、1000D、5000答案：A解析：纯收益、还原率有变化的收益还原法土地价格计算公式为式中：a1，a2，…，an代表分别为未来各年的纯收益；r1，r2，…，rn代表分别为未来各年的还原利率。本案例，该块地的价格＝1100÷（1＋10%）＋1320÷[（1＋10%）（1＋20%）]＝2000元/m2。61.关于现场调查正确的是（）。A、委托方没有提供权属证书的原件，估价师据复印件得出结论B、估价师了解待估宗地，因此没有去现场，但估价师助手去做了调查，估价师据助手的调查资料得出结论C、现场调查不仅要调查待估宗地，还包括周边环境D、估价案例的现场没有调查，但可以从其他途径获得案例的资料答案：C解析：估价师应该根据委托方提供的权属证件原件，实地进行考察，搜集相关的资料，编制估价报告。62.土地定着物不包括（）。A、建筑物B、植被C、作物D、岩石答案：D解析：土地定着物一般固定在土地表层，是通过人工改良和自然形成的，包括建筑物、树木、作物、植被等。D项，地下层包括岩石、地下水、矿藏、气体、热能等。63.抵押权是一种（）。A、长期债权B、短期债权C、用益物权D、担保物权答案：D解析：抵押权是指债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产作为债权的担保，债务人未履行债务时，债权人依照法律规定的程序就该财产优先受偿的权利。因此抵押权是一种担保物权。64.如图4-6-1，某临街宗地为正三角形土地，高9米，临街地深度指数见表4-6-2，里地线为18米，根据路线价计算的该宗地单价为（）元/平方米。图4-6-1临街宗地表4-6-2临街地深度指数表A、1000B、1200C、1250D、1300答案：C解析：根据题目描述和图表信息，临街宗地为正三角形土地，高9米，地线为18米。根据临街深度指数表，临街深度在满4米未满8米时，深度指数为125%。因此，可以计算出该宗地的单价为1000元/平方米乘以125%，即1250元/平方米。65.因故意犯罪而受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起不满（）的人员，不得从事评估业务。A、3年B、4年C、5年D、6年答案：C解析：《中华人民共和国资产评估法》第十一条规定，因故意犯罪或者在从事评估、财务、会计、审计活动中因过失犯罪而受刑事处罚，自刑罚执行完毕之日起不满五年的人员，不得从事评估业务。66.关于绝对地租描述，下列选项中不正确的是（）。A、绝对地租是平均利润的一部分B、绝对地租是农产品市场价格高于生产价格的余额C、绝对地租的实质和来源是农业工人创造的剩余价值D、土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因答案：A解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。租用劣等地的资本家只得到了平均利润，如果让其从平均利润中拿出一部分缴纳地租，农业资本家得不到平均利润绝对不行，可又必须缴纳地租，显然绝对地租不是平均利润的一部分，而是农产品市场价格高于生产价格的余额。67.按照现行法律法规的有关规定，在以下土地权利中，可以抵押的有（）。A、集体土地所有权B、耕地承包经营权C、通过拍卖方式获得并经发包方同意抵押的荒山使用权D、无地上建筑物的乡镇企业用地答案：C解析：《物权法》《农村土地承包法》规定，以招标、拍卖、公开协商方式取得的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地承包经营权，经发包方同意可抵押。其他选项：集体土地所有权禁止抵押；耕地承包经营权不可抵押；无地上建筑物的乡镇企业用地单独抵押无效，需与地上建筑物一并抵押。68.采用收益还原法评估承租土地使用权价格时，其土地还原率一般应（）出让土地使用权还原率。A、低于B、高于C、等于D、等于或低于答案：B解析：在采用收益还原法评估土地使用权价格时，承租土地使用权与出让土地使用权在权益上存在显著差异。承租土地使用权通常受到租赁期限、租金支付方式等条件的限制，而出让土地使用权则拥有更完整的使用权益。因此，为了反映这种权益差异，承租土地使用权的还原率一般会设定得高于出让土地使用权的还原率，以体现承租土地使用权在权益上的相对劣势和较高的风险。69.影响地价的行政因素不包括（）。A、土地制度B、城市规划C、城市化进程D、税收政策答案：C解析：行政因素主要是指国家政策对土地价格的干预。影响地价的行政因素有：土地制度、土地利用规划、城市规划、地价政策、产业政策、税收政策等。70.商业的集聚经济效益主要来源于它的（）。A、互补性B、互通性C、比较性D、代表性答案：A解析：商业集聚经济效益和繁华度。商业的集聚经济效益主要来源于它的互补性。在一个中心商业区里，通常集中数百家不同类型的商店及相应的服务设施。由于商品繁多，服务项目齐全，社会需求的物品几乎应有尽有，可供选择余地大，因而具有很大的吸引力。71.基准地价系数修正法评估的宗地价格是（）。A、收益价格B、比准价格C、成本累加价格D、剩余价格答案：B解析：比准价格是指通过对所选择的市场交易案例分别进行情况修正、期日修正、区域因素和个别因素修正、使用权年期修正、容积率修正等因素调整后，得到的待评估土地的试算价格。基准地价系数修正法通过对基准地价的因素修正后得到宗地价格，因而基准地价系数修正法评估的宗地价格是比准价格。72.由于土地位置的（），在地区性市场之间，地价很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。A、需求性B、个别性C、固定性D、经济性答案：C解析：地价具有明显的地区性和个别性。由于土地位置的固定性，在不同的地区之间，很难形成统一的市场价格，具有明显的地区性特征。在同一城市内，土地的位置差别决定了土地难以标准化，个别性明显。73.租赁土地使用权是（）的土地使用权。A、赢利性质B、转移性质C、暂时性转让D、债权性质答案：D解析：租赁土地使用权属于基于合同约定形成的权利，其性质由租赁双方的权利义务关系决定。《中华人民共和国合同法》规定租赁关系属于债权债务关系，未发生物权变动。选项A、B、C均未准确描述租赁土地使用权的法律属性，债权性质体现了租赁关系基于合同产生的相对性、非支配性特征。74.某城市工业用地基准地价设定土地开发程度为“五通一平”，其修正值如表4-6-1所示。现有一宗工业用地坐落在四级地内，达到“三通（通路、通上水、通电）一平”，则其土地开发程度修正值为（）元/平方米。表4-6-1A、0B、－5C、－6D、－11答案：D解析：根据题目，四级地内的工业用地达到'三通（通路、通上水、通电）一平'，其开发程度修正值需要计算与'五通一平'的差异。'五通一平'的总开发费用为50+10+5+30+6+15=116元/平方米，而'三通一平'的总开发费用为50+10+30=90元/平方米。差异为116-90=26元/平方米。由于是四级地，通常会有修正值的折扣或调整，但题目未给出具体折扣信息，假设直接计算差异为修正值，则修正值为-26元/平方米。根据选项，最接近的答案是D.-11。75.房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值为（）。A、管理费B、折旧费C、维修费D、税金答案：B解析：折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。其计算公式为：年折旧费＝房屋重置价×（1－残值率）/耐用年限。76.有一建筑物，价格为2000元/m2，其所在土地地价为1000元/m2，建筑物的折旧率为10%，土地及建筑物还原率分别为5%和6%，则综合还原率为（）。A、2%B、3%C、4%D、5%答案：C解析：综合还原率、建筑物还原率、土地还原率三者虽有严格区分，但又是相互联系的。若知道其中两个还原率，便可求出另一个还原率。计算公式如下：公式1：r＝（r1L＋r2B）/（L＋B）；公式2：r＝[r1L＋r2（L＋dB）]/（L＋B）。式中：r代表综合还原率；r1代表土地还原率；r2代表建筑物还原率；L代表地价；B代表建筑物价格；d代表建筑物折旧率。本案例，综合还原率＝[5%×1000＋6%×（1000＋2000×10%）]÷（1000＋2000）＝4%。77.新古典主义地租模型中的代表阿兰索的主要贡献在于：将空间作为地租的一个核心问题进行了考虑，首次引入（）概念，解决了城市地租计算的理论方法。A、竞争模式B、区位平衡C、边际效益D、博弈占位答案：B解析：阿兰索的地租模型是新古典主义地租模型中最杰出的代表。阿兰索的突出贡献在于他将空间作为地租问题的一个核心进行了考虑，并首次引进了“区位平衡”这一新古典主义概念，同时成功地解决了城市地租计算的理论方法问题。78.成本逼近法计算中的最重要的成本是（）。A、土地增值收益B、土地取得费C、土地开发费D、税费答案：B解析：成本逼近法的基本思路是将土地取得费用和基础设施开发费用作为两大基本成本，加上基本成本所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上所有权受益，求得土地价格。79.采用市场比较法进行地价评估时，（）就是以待估土地的状况为基准，把各交易案例与待估宗地逐项比较，然后将比较的结果转化为修正价格。A、综合比较分析B、案例比较分析C、直接比较分析D、间接比较分析答案：C解析：市场法中的直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象价值的一类方法。80.影响土地价格的区域因素包括（）。A、位置、交通条件、基础设施条件B、行政、社会、经济因素等C、面积、形状、土地使用年限等D、地形、朝向、地质条件答案：A解析：《土地估价理论与方法》中指出，区域因素是指土地所在区域的自然、社会、经济条件相结合形成的地区特性对地价的影响。选项A中的位置、交通条件、基础设施条件均属于同一区域内对各类用地产生普遍影响的共性因素。选项B中的行政、社会、经济因素属于宏观层面的一般因素，选项C中的面积、形状、年限属于宗地自身条件的个别因素，选项D中的地形、朝向、地质属于自然个别因素。81.有一宗土地，具有30年使用年期的地价是50元/平方米，土地还原利率取6%，假设该宗土地的使用年期是50年时，其地价是（）元/平方米，土地还原利率取6%。A、57.3B、43.7C、83.3D、30.0答案：A解析：根据题意，可知本题默认该宗土地收益不变。设土地使用年期是50年时，其地价为X。因此50/[1－1/（1＋6%）30]＝X/[1－1/（1＋6%）50]。解得X＝57.3元/平方米。82.乡镇、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是（）。A、补交土地出让金B、与地上的厂房等建筑物共同抵押C、以土地所有权抵押D、改变土地所有权性质答案：B解析：根据《民法典》第三百九十八条，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。83.在同一地域性市场内，土地价格主要由（）决定。A、价格B、市场C、需求D、质量答案：C解析：由于土地具有地理位置的固定性、不增性、个别性等自然特性，使价格独占性较强，需求与供给都限于局部地区，供给量有限，竞争主要是在需求方面进行，一定条件下，需求是影响地价的主要方面。84.“杜能圈”是以城市为中心，向外按（）的顺序呈圈层分布。A、自由农作区、谷物轮作区、林业区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区B、自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区C、自由农作区、谷物轮作区、林业区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区D、自由农作区、林业区、谷物轮作区、三圃农作制区、草田轮作区、放牧区答案：B解析：杜能认为，城市周围的农业土地利用方式呈同心圆圈层结构（后称杜能圈）。“杜能圈”是指以城市为中心，由里向外依次为自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区这样的同心圆结构。85.2018年某宗地土地开发费用为1000万元。2022年某评估公司对该宗地进行评估，据调查，目前该区域同等情况下土地开发费用需2000万元，年利息率为6%，采用成本逼近法评估时，土地开发费应该取（）万元。A、1000B、1124C、2000D、2247答案：C解析：土地取得费应是评估期日的重置费用，即应是按照评估期日的有关规定和物价水平确定土地取得费的计费项目和取费标准，而不能按照企业实际取得土地时的实际投入计算，因为企业可能是十几年前，甚至几十年前取得的土地，如果按照当时的标准则难以进行计算，而且也不符合土地估价的原则。土地开发费亦然。86.某宗地产预计未来第一年的净收益为25万元，此后逐年递增2%，该类地产的土地还原率为6%，则该宗地产无限年期的收益价格为（）万元。A、312.5B、416.7C、625.0D、1250.0答案：C解析：当土地使用年期无限，收益价格的公式为：式中，P为有限年期土地收益价格；a为年土地纯收益；r为土地还原利率；s为纯收益逐年递增或递减的比率，当纯收益按等比级数递增时取减号，递减时取加号。所以该宗地产的收益价格＝25÷（6%－2%）＝625（万元）。87.马克思主义土地经济理论的核心部分是（）。A、科学的人口理论和土地利用论B、科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论C、土地肥力理论和土地利用论D、科学的人口理论和土地肥力理论和土地利用论答案：B解析：马克思、恩格斯创立了科学的人口理论和土地肥力理论及地租地价理论，这实际上成为马克思主义土地经济理论的核心部分。88.从本质上讲，（）都由土地所有权决定，都同样地体现了土地所有权的经济利益要求。A、绝对地租和级差地租B、绝对地租和垄断地租C、垄断地租和级差地租D、建筑地段地租和垄断地租答案：A解析：绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。89.成果平衡是在（）范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡。A、市B、省C、中央D、自治区答案：B解析：根据《自然资源听证规定》，征地区片价必须依法组织听证，并根据听证情况进行修改，报省级自然资源主管部门综合平衡，评审验收。其中，成果听证过程由市级自然资源主管部门组织有关专家对成果进行论证听证，提交论证报告。成果平衡则是在省级范围内对不同市（县）的征地区片综合地价进行总体平衡，特别是对相邻市（县）征地区片综合地价进行平衡和调整。90.关于土壤和土地的表述，错误的是（）。A、土壤是土地的一个组成要素B、对于农业用地，土壤的肥力是形成土地生产力的基础C、土壤的本质和土地的本质是相同的D、土壤和土地的形态结构相差甚远答案：C解析：土地和土壤不同，土壤是土地的构成部分中诸多自然因素的一种。土壤是土地综合体中极其重要的构成要素，尤其是农业土地更是如此，但是，它不能等同于土地而代替土地。91.在土地估价过程中，以下不属于确定最佳开发利用方式内容的是（）。A、最佳用途B、最佳收益C、最佳集约度D、最佳规模答案：B解析：选择最佳的开发利用方式和开发方案，要根据最有效利用和最合理开发的原则，在政府规划及管理等限制所允许的范围内，设计出待估土地的最佳利用方式，它包括确定建筑物用途、建筑容积率、土地覆盖率、建筑式样、建筑高度、建筑装修档次和外观等。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的土地用途。92.综合还原利率r、土地还原利率r1和建筑物还原利率r2的关系为（选项中L为土地价格，B为建筑物现值）（）。A、r＝r1＋r2B、r＝1/r1＋1/r2C、r＝（r1B＋r2L）/（L＋B）D、r＝（r1L＋r2B）/（L＋B）答案：D解析：综合还原利率是用于计算不动产整体价值的一个综合指标，它考虑了土地和建筑物两部分的还原利率及其各自的价值。根据公式r=(r1L+r2B)/(L+B)，其中r为综合还原利率，r1为土地还原利率，r2为建筑物还原利率，L为土地价格，B为建筑物现值。这个公式准确地反映了土地和建筑物在整体不动产价值中的贡献，以及它们各自的还原利率对综合还原利率的影响。93.收益法评估商标权主要是分析确定三项指标，不包括（）项。A、收益额B、折现率C、贴现率D、收益期答案：C解析：收益法是在估算对象在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。涉及收益额、收益期和折现率。94.在土地估价中，需要将影响土地价格的因素条件修正到估价期日的水平，是依据土地估价的（）进行的。A、替代原则B、供需原则C、变动原则D、预期收益原则答案：C解析：土地价格是在其影响因素相互作用及其组合的变动过程中形成的。在土地估价中，不仅要对将来的地价变动作出准确预测，同时也要对所采用的地价资料按变动原则修订到估价期日的标准水平，才能准确合理地估价。95.反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格，由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价是（）。A、基准地价B、市场交易价格C、标定地价D、出让底价答案：B解析：市场交易价格是由土地交易双方认可并据此支付地价款的成交地价，是反映具体宗地在地产交易或交换等活动中的现实价格。96.下列不属于土地估价行业协会的管理基本职能的是（）。A、估价师和估价机构的执业资格管理B、估价师和估价机构的执业行为管理C、估价师和估价机构的估价结果管理D、估价师和估价机构的执业技术服务答案：C解析：一般而言，估价行业协会具有以下管理基本职能：①估价师和估价机构的执业资格管理。②估价师和估价机构的执业行为管理。③估价师和估价机构的执业技术服务。97.关于估价对象利用状况分析，目的是（）。A、确认合法性B、是个别因素分析的基础C、为了分析市场变化D、为了改进土地利用答案：B解析：土地利用状况分析的分析目的是确认估价对象宗地的利用情况，分析影响估价对象价格的个别因素和区域因素，是确定区域因素和个别因素修正系数的基础。98.土地制度是指在特定的社会经济条件下土地关系的总称，是一个国家人地关系的法定结合形式，其核心是（）。A、土地所有权B、土地所有制C、土地使用权D、土地使用制度答案：B解析：土地所有制是指人们在一定社会条件下拥有土地的经济形式。它是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。99.（）指已完成使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和平整的正常市场条件下土地使用权价格。A、标定地价B、基准地价C、毛地价格D、生地价格答案：D解析：按土地的存在形态分类，土地价格可分为生地价格、熟地价格、毛地价格和净地价格。生地价格是指已完成土地使用批准手续而未进行或部分进行基础设施配套开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。100.我国土地资源条件的地域差异性和各地区社会经济发展的不平衡性，在土地利用上形成了明显的（）。A、地域相对性B、地域有限性C、地域固定性D、地域差异性答案：D解析：我国地域辽阔，区域之间由于地质历史、自然作用和人类活动的影响差别很大，土地开发利用中这种差别表现更为突出，在土地利用上形成了明显的地域差异性。101.土地及建筑物出租会涉及到各项费用，其中，（）的计算一般与建筑物的重置价无关。A、折旧费B、维修费C、保险费D、管理费答案：D解析：管理费由各级政府和各部门确定费率，具体征收由政府部门决定，与建筑物的本身价格无关。其他费用都是基于建筑物的重置价按比例提取。102.我国土地市场中转移的是（）。A、土地的实物形态B、土地产生的产品C、土地使用权D、地表建筑物答案：C解析：在实行土地公有制的国家和地区，所谓的土地买卖只是一定年限土地使用权的买卖，而不是所有权的买卖。103.土地的经济社会特性不包括（）。A、土地利用的多方向性B、具有特殊的社会地位C、供给的稀缺性D、土地利用后果的社会性答案：B解析：土地资源的自然特性决定了土地具有以下的经济特性：①土地供给的稀缺性；②土地利用的多方向性；③土地利用方向变更的困难性；④土地报酬递减的可能性；⑤土地利用后果的社会性。104.A、B两宗地位置相近，土地权利状况、用途、面积、城市规划等其他条件均相当。同一时点估价时A为空地，B地上有建筑物，估价值结果显示B宗地地价明显低于A宗地，原因可能是（）。A、空地价值一般高于附有建筑物的土地价值B、宗地地上建筑物尚处于待销售阶段C、B宗地地上建筑物与土地处于不协调状态D、B宗地地上建筑物属单位自用办公楼答案：C解析：宗地上建筑物与土地处于不协调状态，可能面临拆迁，后续开发可能还需要支付其他费用，因此B宗地上的价格低于A宗地价格。105.下列不是农用地定级方法的选项是（）。A、因素法B、修正法C、样地法D、级差法答案：D解析：农用地定级方法主要有因素法、修正法、样地法。106.已知等量资本300元分别投资于劣等地、优等地生产某农产品，资本平均利润率为20%，劣等地产量400千克，优等地产量600千克，则由劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是每千克（）元。A、0.9B、0.75C、0.5D、0.6答案：A解析：由劣等地的个别生产价格决定的社会生产价格是：[（600－400）×（1＋20%）＋300]/600＝0.9（元/千克）。107.在下列因素中，（）是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，也是形成同一均质地域内地价差异的重要原因。A、一般因素B、区域因素C、个别因素D、其他因素答案：C解析：均质地域指区域内土地利用条件和利用效果基本一致。个别因素指宗地自身条件和特征，如面积、形状、临街状况、地形等，直接影响具体地块的使用功能和价值差异。区域因素通常指地块所在地区的自然、社会、经济条件整体状况，一般在均质地域内趋于一致。土地估价理论中，同一均质地域内地价差异主要由个别因素导致。（参考《土地估价理论与方法》中关于土地价格影响因素分类的内容）选项分析：一般因素为宏观层面影响（如人口、政策）；区域因素侧重地区整体环境；个别因素聚焦地块特性；其他因素在常规分类中不单独成类。108.土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的（）。A、处分权B、分配权C、收益权D、转让权答案：A解析：土地租赁权是土地承租人按期向土地使用权人支付租金而取得的一定期限内对土地使用、收益的土地他物权。土地租赁权人享有对租用土地的占有权、使用权、收益权。土地租赁权人不享有土地使用权，无权行使转让或者抵押等处分权。109.某临街深度100英尺的矩形宗地，总价为100万元，根据苏慕斯法则，该宗地临街前半部分的价格应为（）万元。A、50.5B、67.5C、70.5D、72.5答案：D解析：苏慕斯法则认为深度为100英尺深的土地价值，前半临街50英尺部分占宗地总地价的72.5%，后半50英尺部分占27.5%，若再深50英尺。则该宗地所增的价值又为15%。110.用收益还原法评估不动产价格时，应选用（）对房地产纯收益进行还原而求取。A、综合还原率B、建筑物还原率C、土地还原率D、基准收益率答案：A解析：综合还原率是求取土地及其地上建筑物合为一体的价格时所使用的还原率。即如果运用收益还原法评估的是土地及建筑物合为一体的价格，所使用的纯收益必须是土地及建筑物合为一体所产生的纯收益，同时，所选用的还原率，必须是土地及建筑物合为一体的还原率，即综合还原率。111.根据商业出租柜台资料评估地价时，出租柜台分摊的土地面积等于（）×出租柜台营业面积/商店总营业面积。A、柜台占地面积B、营业厅占地面积C、商店底层占地面积D、商店用地总面积答案：D解析：土地单位面积地价＝[出租柜台年租金总收入－出租柜台所在商店的年经营总费用×（出租柜台营业面积/商店总营业面积）]/[商店土地总面积×（出租柜台营业面积/商店总营业面积）]/土地还原利率。112.某房地产开发商取得一宗商业用地法定最高年限土地使用权，预计2年完成开发建设，经调查测算，项目建成后的商场房地年净收益可达到400万元，综合还原率为7%，则开发完成后的不动产价值为（）万元。A、5333B、5277C、4804D、4754答案：B解析：当a每年不变；r每年不变且大于零；土地使用为n年时，其计算公式如下：式中，P为房地价格；a为房产纯收益；r为综合还原率；n为使用土地的年期或有房地收益的年期。所以该不动产价值＝400/7%×[1－1/（1＋7%）38]＝5277（万元）。113.土地利用系数的计算方法分指定作物计算中，外业调查前，应对收集到的制定作物产量统计数据进行整理，以（）为单位，根据指定作物的实际单产，初步划分指定作物的土地利用系数等值区。A、省B、县C、村D、乡答案：C解析：外业调查前，应对收集到的指定作物产量统计数据进行整理，以村为单位，根据指定作物的实际单产，初步划分指定作物的土地利用系数等值区。114.确定估价结果，错误的是（）。A、收益还原法和市场比较法结果接近，可以采用简单算术平均法B、出让估价，基准地价系数修正法可以取30%C、居住用地适宜采用市场比较法，权重为60%D、商业用地不适宜选择成本逼近法，权重为0答案：B解析：土地出让价格评估，一般都应采用基准地价系数修正法，基准地价的权重应该占主要的比例。115.某工业用地，其土地年纯收益为6万元，土地还原率为6.0%，则其法定最高年期的土地使用权价格为（）万元。A、90.3B、94.6C、98.3D、100答案：B解析：工业用地法定最高年期为50年，其土地使用权价格为6/6%×[1－1/（1＋6%）50]＝94.6（万元）。116.根据《民法典》规定，（）的设立不以登记为前提条件，当事人可以自愿选择是否登记。A、使用权B、所有权C、地役权D、租赁权答案：C解析：《民法典》第三百七十四条规定“地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。”由此可见，地役权的设立不以登记为前提条件，当事人可以自愿选择是否登记。117.采用成本逼近法进行地价评估时，其利息率可根据评估期日银行的（）确定。A、贷款利息率B、存款利息率C、存贷利率平均值D、安全利率答案：A解析：在采用成本逼近法进行地价评估时，利息率的确定是一个关键步骤。这个利息率通常根据评估期日银行的贷款利息率来确定。这是因为贷款利息率反映了资金的使用成本，对于地价评估来说，这是一个重要的经济参数。通过采用贷款利息率，可以更准确地反映出土地作为资产在使用过程中的成本，从而更合理地评估地价。因此，选项A“贷款利息率”是正确的选择。118.在设定标准样地时，应从大宗作物产量水平（）范围的一类土地中选取定级单元。A、居中B、最差C、最低D、最高答案：D解析：标准样地是指一定行政区（县域）内技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平最高范围的一类土地中选取的定级单元。119.某评估人员对A市B街的一个商铺进行了评估，由收益还原法求得的试算价格为8000元/平方米，而用市场比较法所求得的试算价格为12000元/平方米，而B街所在区域由于规划所限，预计未来人流量将越来越少，则最后的估价额可能较接近于（）元/平方米。A、10000B、12000C、8000D、11000答案：C解析：在评估商铺价值时，收益还原法侧重于考虑未来的收益情况。本题中，由于B街所在区域预计未来人流量将越来越少，这将直接影响商铺的未来收益。因此，在这种情况下，收益还原法所求得的试算价格8000元/平方米，更能反映商铺在未来人流量减少情况下的真实价值。所以，最后的估价额可能较接近于由收益还原法求得的试算价格。120.“土地有限是一种普遍的现象”是（）提出的。A、马克思B、恩格斯C、列宁D、马歇尔答案：C解析：列宁说：“土地有限是一种普遍的现象”。土地面积有限，迫使人们必须节约、集约地利用土地资源。121.基准地块价格评估必须采用（）种（含）以上方法进行。A、2B、4C、3D、5答案：A解析：根据资料的支撑程度，可分别选用市场比较法、收益还原法、成本逼近法等宗地评估方法评估基准地块的价格，各个基准地块的价格评估应采用两种（含）以上方法进行。122.在剩余法的基本公式“地价＝不动产售价－开发成本－利润－利息－税金”中，利息是指（）。A、开发费的利息B、各项预付资本的利息C、贷款资金的利息D、场地取得费及开发费用的利息答案：B解析：地价款、土地开发费用或房屋建造成本、管理费用和购地税费等全部预付资本要计算利息。销售税费不计利息。利息的计算要充分考虑资本投入的进度安排，按复利计算。123.地产的（）和不可移动性决定了土地市场是不完全的市场。A、多用途性B、增值性C、普遍性D、个别性答案：D解析：房地产市场具有不对称性，所以房地产的个别性和不可移动性决定了土地市场是不完全市场。124.路线价估价法的精度与（）密切相关。A、路线价修正体系与深度指数B、路线价修正体系与标准宗地C、路线价与路线价修正体系D、路线价与标准宗地答案：C解析：路线价估价法是一种针对城市土地价格评估的方法。其精度与路线价及路线价修正体系紧密相关。路线价是在特定街道上设定的标准地块单位地价，作为评估其他宗地地价的基准。而路线价修正体系包含深度指数及其他修正系数，这些系数用于根据不同宗地的具体条件调整路线价。因此，路线价估价法的精度主要取决于这两个因素，即路线价本身和路线价修正体系。125.若土地开发费在期初一次性投入，则计息期按（）确定。A、以开发费总额为基数，计息期为开发周期的一半B、以开发费总额为基数，计息期为整个开发周期C、以开发费一半为基数，计息期为开发周期的一半D、以开发费一半为基数，计息期为整个开发周期答案：B解析：开发费如果是在开发期内均匀投入，其税费利息可采用两种方法计算：一是以整个开发费为基数，计息期为开发期（或资金投入期）的一半；二是以开发费一半为基数，计息期为整个开发期。如果开发费在土地开发前一次性支付，开发费的计息期应是整个开发期。126.地价影响因素中，土地级别和基准地价属于影响地价的（）。A、一般因素B、个别因素C、区域因素D、特殊因素答案：C解析：地价影响因素通常分为一般、区域和个别因素。土地级别反映区域内自然、经济和社会条件的综合评价，基准地价是区域平均地价标准，均体现该区域整体特征。《土地估价理论与方法》指出，区域因素指对某区域内所有地块产生共同影响的因素，如交通、基础设施等。土地级别与基准地价属于区域范围的地价影响因素，对应选项C。127.采用市场比较法进行地价评估时，所选用的交易案例与待估宗地应具有（）。A、一致性B、代表性C、替代性D、普遍性答案：C解析：市场比较法的适用条件：仅适用于市场比较稳定，有大量丰富交易案例的地区，并且交易案例与待估地块应有相关性和替代性。128.在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模，会使一定区域土地市场的竞争程度（）。A、不变B、增加C、降低D、没有规律答案：C解析：在土地面积总量一定的情况下，缩小宗地面积规模会导致同一区域内宗地数量增多，即土地供应的单位数量增加。这种情况下，单个宗地对于市场的垄断性减弱，因为更多的买家和开发者可以在市场上选择，从而降低了土地市场的竞争程度。129.剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是（）。A、根据过去的数据水平确定现在的数据B、根据实际发生的数据水平确定C、根据统计的数据水平确定D、根据当前的数据水平确定未来的数据答案：D解析：剩余法运用有假设和限制条件。尽管不动产总价或租金的取得以及各项成本的支出都发生在将来，但用剩余法估价中所采用的所有不动产总价、租金和成本数据都是根据当前数据水平来确定未来的数据。130.采用成本逼近法对土地附着物进行估价时一般不考虑（）。A、建设成本B、相关税费C、增值收益D、资金利息答案：C解析：成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。在评估土地附着物进行估价时，一般不需要考虑增值收益。131.根据地租理论，最劣等级的土地（）。A、有级差地租和绝对地租B、有级差地租，无绝对地租C、有绝对地租，无级差地租D、无级差地租和绝对地租答案：C解析：级差地租的产生与土地的肥力和位置差别有关，而最劣等级的土地在肥力和位置上处于最差状态，因此不产生级差地租Ⅰ。但绝对地租是租用土地的资本家无论土地优劣都必须缴纳的地租，所以最劣等级的土地仍然有绝对地租。因此，最劣等级的土地有绝对地租，无级差地租。132.裸地指表层为土质，基本无植被覆盖的土地；或表层为岩石、石砾，且其覆盖面积大于或等于（）的土地。A、40%B、50%C、60%D、70%答案：D解析：未利用地中的裸岩石砾地，是指表层为岩石或石砾，其覆盖面积≥70%的土地。133.按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎是指宽度＞12米（北方）或≥1米（南方）的地坎。其上一级分类属于（）。A、耕地B、公共管理与公共服务用地C、交通运输用地D、其他用地答案：D解析：按照全国开展的第二次土地利用现状调查采用的土地利用分类，田坎的上一级分类属于“其他用地”。134.高新技术企业用地的增值收益较普通工业用地（）。A、高B、低C、相同D、不一定答案：A解析：高新技术企业用地价格评估，应根据其高技术、高附加值、污染小、环境较好、土地利用程度较高等特点，进行合理的估价。这类土地的增值收益较普通工业用地高。135.采用成本逼近法评估地价时，可以列入土地取得费的是（）。A、耕地补偿费、青苗补偿费、土地平整费B、耕地补偿费、拆迁费、土地平整费C、耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费D、青苗补偿费、拆迁费、土地平整费答案：C解析：土地取得费从征地行为的实质看，是对原所有人未来收益的补偿，是地租资本化的另一种表现，亦称之为原地租的资本化。土地取得费包括耕地补偿费、青苗补偿费、拆迁费。136.某平行四边形临街地，街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形两边长均为15米，高为13米，其临街深度指数15米时为105，14米时为110，13米时为115，则该宗地地价为（）元/平方米。A、1200B、1260C、1320D、1380答案：D解析：该宗地为平行四边形临街地，其地价计算需考虑街道的路线价和临街深度指数。街道的路线价为1200元/平方米，平行四边形的两边长均为15米，但高（即临街深度）为13米。根据临街深度指数，当临街深度为13米时，对应的指数为115。因此，该宗地的地价应为街道路线价乘以临街深度指数，即1200元/平方米×115=1380元/平方米。137.权重值的大小与因素因子对土地质量的影响为（）。A、正比B、反比C、无关D、相互影响答案：A解析：权重值的大小与因素因子对土地质量的影响成正相关。将选定的因素因子，按作用大小，分别赋值，作用大的权重值高，作用小的权重值低，其依重要性从高到低依次排列。138.路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而（）。A、增加B、递减C、不变D、以上都不对答案：B解析：路线价是通过对面临特定街道、使用价值相等的市街地，设定标准深度，求取在该深度上数宗土地的平均单价并附设于特定街道上，即得到该街道的路线价。路线价的特点是临街的宗地地价随其距道路的距离（即深度）增加而递减，而不同特定街道的路线价不同。139.作为地价体系中最关键的参考指标，（）反映的是地产市场的现实。A、交易底价B、标定地价C、成交地价D、评估价格答案：C解析：按各地价在地价体系中的作用和地位分析：①基准地价和标定地价是政府为管理地价和地产市场而组织或委托评估的，对地价体系中的其他地价具有一定的导向和控制作用，因而是我国地价体系的核心；②标定地价、交易地价或交易评估价是地产市场中最常见、最大量发生的地价形式，因而是地价体系的主要成分；③成交地价反