物业企业建筑装饰手册范本

1.目的：通过对建筑有相关计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。

2.原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有相关计划地对建筑物实行系统的

保养。

3.职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由外包的清洁公司按照社区环境部制定的相关

标准负责执行，由管理管控处及公司职能部门负责监督检查并填写相应的记录；其它保养合

适的内容由管理管控处委托的保养供方（以下简称供方）负责执行，填写《公共设施保养记

录》。供方每年初根据公共建筑设施保养相关计划标准，结合管理管控处实际情况，制定出

《公共设施年度保养相关计划》。

4.合适的内容：

4.1屋顶。每2年对隔热层进行保养一次。对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面

砖接缝处用白水泥勾缝。

4.2外墙饰⑶。每年对重点部位进行清洗；每3年进行全倒清洗。发现有外墙饰面脱落的

应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考《维修服务》进行修补。

4.3内墙饰面。每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝的应修补：对磁砖面裂缝较大

的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有脱落或空鼓的地方，及时修补或

进行更换。

4.4楼梯间。楼梯间踏步每3年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面每3年进

行一次全面保养，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时粉刷修理；对粉刷内部有损坏的，

用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。

4.5门。每年全面保养一次。对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门及其它类

型门每年对轴承上油一次。对防火门日常发现有生锈或掉漆的应及时修补；

4.6防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每2年应刷油漆一

次，最长时间不超过4年。

4.7窗。每年保养一次。对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出

扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强

度水泥砂浆把铁脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与

墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗

扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。

4.8公共地砖。每3年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。日常发现

地砖损坏的应及时维修。

4.9吊顶。每3年进行全面保养一次，揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更

换。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，

4.10人行道、车行道。每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分

敲松，然后用高压水枪冲刷二净后，用高强速凝水泥砂浆修复。日常发现有损坏的人行道、

车行道应及时修补。

4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位，有必要时可以增加次数。

如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次；对室内管道，严重污染的应随时刷油漆。

4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。

4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶。在大雨

或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。

4.14玻璃幕墙（包括玻璃门）。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻

璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。

4.15在台风、大雨等天气来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙、广告牌及外墙悬挂物等仔细

检查，发现问题及时处理，以免发生意外。

5.相关文件及记录

5.1公共建筑设施保养相关计划

5.2公共建筑设施保养记录

附：公共建筑设施保养相关计划标准

序号公共建筑设施名称保养周期备注

01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖

02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗

对于裂缝较大的及时予以更换

03内墙饰面每3年

发现有脱落的及时修补

04楼梯间每3年对粉刷墙面损坏的及时修补

05I'J每1年对生锈或掉漆的门应及时修理

06防盗网、花园围栏每2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间

07窗每1年

08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换

09吊顶每3年发现有破损的应及时更换

10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补

11管道每3年有必要时可以增加刷油漆次数

12污水井每1年

13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数

14玻璃幕墙（玻璃门）每1年在大雨或台风来临前应增加保养次数

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ZHPM公共建筑设施保养标准C/02/2

5、饰面工程

a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面积过大的，可全部铲除重做，

重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。

b.外墙勒脚损坏的，应修复。

c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；

原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外

高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。

d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；

损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。

6、油漆粉饰工程

a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上

述木构件整件或零件拆换应油漆。

b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或

其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后

刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2—3年。

c.木地板原油漆褪落的，应重做。

d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏

应原样修复。

&高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。

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ZHPM房屋完损等级评定C/01/8

房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的

质量等级。

评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合

性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的

分析。

根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，井结合我

公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。

一、房屋完损标准的划分和等级分类。

1、房屋完损标准的划分

各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个相关项目的完

好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一

般损坏标准和严重损坏标准。

房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分

分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气

及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。

2、房屋完损等级的分类

根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即

房屋完损等级分成以下五类：

（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理管控道畅

通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。

（2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆

缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。

（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏

雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有

部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。

（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，造成严重漏雨，装修

严重变形、破损、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、

器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。

（5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可

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ZHPM房屋完损等级评定C/02/8

能，不能确定住户安全的房屋。

二、房屋完好率，危险率的计算

计算房屋完损等级，一律以建筑面积（/）为计算单位，评定时以幢为评定单位。

房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房

屋建筑面积和百分比。即：

完好房建筑面积十基本完好房建筑面积

房屋完好率二--------------------------------------------X100%

总的房屋建筑面积

房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房

屋不能调整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新

评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。

危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的白分比。即：

整幢危险房屋的建筑面积

危房率=----------------------------X100%

总的房屋建筑面积

三、房屋的各类完损标准。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损

等级评定标准》。

四、房屋完损等级评定方法。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完

损等级评定标准》。

五、评定房屋完损等级的基本做法

房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一般每隔1一3

年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以

全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。

不定期评定，分为以下几种情况：

1、根据气候特征，如同季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋

和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。

2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。

3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。

进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总

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ZHPM房屋完损等级评定C/03/8

等三个阶段。

A组织准备阶段

这一阶段的重点是制定评定工作相关计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，

搞好试点。

(1)组织准备：

公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组

要有公司分管领导，管理管控处、技术等部门的人员参加。

各基层物业管理管控处应成立评定小组。小组成员一般有5—6人组成，即有经验

管理管控处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。

(2)培训、试点：

组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听

讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌

握方法，保证质量的目的。

通过学习了解如何评定房屋质量，明确任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物

业管理管控的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的

纪律也是培训学习的必要合适的内容。

试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是

要达到统一方法、统一口径、统一目光(目测程度)以起样板示范作用；二是要摸索出一

套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。

(3)物质准备:

要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格。

查勘工具可备线睡、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必

要的书写用具及安全器具。

各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理管控公司要对各管理管控处的评定工作

准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，

以保证评定工作的质量。

2、实施查勘阶段

在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要

帮助和指导各管理管控处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结

经验，

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ZHPM房屋完损等级评定C/04/8

发现问题要及时解决。

（1）分工明确，职责分清：

各管理管控处的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢

筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评

定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电

照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。

管理管控处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负

责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评

定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。

（2）评定顺序:

为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行：

①在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、

建筑面积、现在用途等项。

②在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评

定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。

③房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进

行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。

（3）评定方法：

评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋的名称、幢号

后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下：

查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。

泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、

外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），

钢筋碎的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面

渗漏水迹情况，并上屋面查看完损程度，若遇墙体、柱有倾斜、弓凸等损坏，可以用线陲

吊测倾斜、弓凸值，以便进一步确定损坏程度。若遇承重结构有裂缝、饰面有破损，还可

以用尺量测裂缝宽度或饰面破损面积，以进一步确定其完损程度。

木工先查看外门窗的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查

看非承重墙、木地面、顶棚、细木装修等项的完损程度。查看时可以用螺丝刀探凿腐朽的

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ZHPM房屋完损等级评定C/05/8

深度。对遇到顶棚和经常受雨水侵入的部位，一定要详细查看，顶棚一定要钻进去查看。

水、电工及电梯工对设备部分的完损评定，也应按照先下后上的顺序逐间逐层检查，

必要时带检查测试仪器来测定设备和性能好坏及电器、线路绝缘情况，据此来确定完损程

度。

管理管控处负责人从外到里，从下到上对各评定相关项目都要目测完损程度，做到

心里有数，若遇到危险、严重损坏的承重结构，可以同泥工或木工一起查看完损程度。

在查看过程中要按房屋的部位循顺序进行，每查看一处把所有的相关项目全部查看

到，不能有遗漏，不走回头路，以节省时间。

问：对有些相关项目的损坏情况查看不到或情况不清的，可以询问住户，如白蚁危

害，屋（楼）面漏水，水管跑、冒、滴等情况。

报：泥工、木工、水工、电工、电梯工在各自查看相关项目后，就分别向管理管控

处负责人报出各个相关项目的完损程度。

议：管理管控处负责人首先根据房屋分幢完损等级评定表上记载的各项完损程度，

按照房屋完损等级评定方法，提出整幢房屋应评定完损等级的建议，再经过评定小组评议

后确定其完损等级。如果评定小组对评定的完损等级意见不统一时，要发扬民主、充分进

行商议，必要时对争论的相关项目可进行复查后再确定等级。对评定过程中遇到情况复杂，

个人难于确定时，需评定小组集体查看，经商议后再确定。

记:管理管控处负责人把评定小组评定的房屋完损等级记在房屋分幢完损等级评定表

中的“评定等级”一栏内，填写时可简明写为“完好”（即完好房），“基本完好”（即

基本完好房），“一般”（即一般损坏房），“严重”（即严重损害房）、和危险（即危

险房）。在评定过程中发现危房、严重损坏房和一般损坏房的承重结构损坏的情况，还要

在表中“附记”栏内简明记载损坏的合适的内容、程度、数量、部位等，必要时可画图示

意，以便复核或作为修理查勘时的依据。

（4）填写房屋分幢完损等级评定表：

房屋分幢完损等级评定表是评定的基础表格，为了保证质量，填写合适的内容要正

确，方

法要一致。每幢房屋填写一张评定表。一般填写方法如下：

名称：指大厦名称。

地址：指大厦所在的地点。

编号：编号的目的是为了便于汇总统计和装订资料，防止散失，以供查考，以每张

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ZHPM房屋完损等级评定C/06/8

表编一个号码，应按顺序编号。

幢号：同一大厦中有几幢房屋的，应分别按每一幢编写幢号。

产别：是根据房屋所有权和管理管控不同而划分的类别，如公产、代管户、拨用户、

私产......等。

结构类别：如钢筋碎或其它结构等。

现在用途：如住宅、商场、写字楼、酒店等，是指房屋目前的实际用途，并非房屋

原建时的用途。

附记：主要记载说明的问题，如承重结构损坏的部位、数量、程度等。

评定等级：是指整幢房屋的完损等级。

（5）评定的质量要求：

评定房屋完损等级的目的，是为了使物业公司及管理管控处掌握房屋的完损情况，

并为房屋技术管理管控和修缮相关计划的安排提供基础资料和依据。因此要把评定工作的

质量放在首位。为了保证质量，必须做到以下几点：

①加强对评定人员的培训和业务指导，提高业务人员素质，要求每个评定人员掌握

房屋完损标准和评定方法，并在实际工作中能正确运用。

②在评定过程中对出现的特殊情况和疑难问题没有把握时，要及时汇报上一级评定

组织。上级评定组要经常到现场指导，及时解决评定中存在的问题。

③建立工作责任制，评定人员承担评定质量的责任，对质量好的要给予表扬，对质量

差的要批评，并限期改正。

④上级评定组织要严格把关，加强抽查指导，及时发现差错，给予纠正。

检查质量的方法：

①评定小组自查。评定个组每天实地评定结束后，要及时整理表格，检查是否有遗漏，

如有遗漏一定要及时补上。对评出等级要自检一下，是否符合评定方法和评定标准，对不

符合者，要及时纠正。

②上级评定组织抽查。上级评定组织要经常派人去基层检查工作，了解进度，抽查

质量。抽查质量方法，一是抽查房屋分幢完损等级评定表，从表上检查评定方法是否正确，

分析正确程度；二是到实地复查，查一查评定出来的等级是否符合房屋完损的客观实际情

况。抽查数量一般在10%左右，允许误差率控制在千分之三以内。

（6）评定中应注意的事项

①参加评定工作的人员一定要有高度的责任感，要严格组织纪律，既做房屋质量评

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ZHPM房屋完损等级评定C/07/8

定员，又做宣传员；随时向住户宣传房屋评定的目的、意义和方法，取得住户的支持配合。

②查勘评定工作要做到现场查勘，现场评定，E查日评日清。对该幢房屋被评定为

“危险房”和“严重损坏房”二个等级时，不要当着住户评定或自作主张随意解答与评定

无关的问题，以免产生不必要的麻烦。

③在现场查看时，必须十分注意安全工作，以防止发生意外事故。

④在查看时，隐蔽部位有破损的地方，应通过管理管控处及M安排修补，以免影响

住户。

（7）评定员应遵守的纪律：

①评定工作必须到实地，依顺序逐幢进行。若遇住户不在家，应下次再补查，做到

不遗漏、不复查。

②工作时必须佩戴标志或携带证件，以明确身份，接受群众监督。

③对待群众态度和气，尊重群众的风俗习惯，注意文明礼貌。不随意向尢关人员传

播资料和数据。

④妥善保管评定资料和表格，不得遗失、污损，做到日评日清。

⑤坚持岗位，不擅离职守，认真执行各种规章制度。

3、汇总统计表

这一阶段的工作重点是抓好汇总统计表的统计质量，搞好复核、核正工作，并在搞

好统计汇总工作的同时，切实做好资料装订工作。

房屋完损等级的汇总统计工作是最后一道工序，也是评定完损等级出成果的阶段。

汇总统计采用逐级的，自下而上的方法进行。

（1）《房屋完损等级汇总表》是管理管控处建筑面积和各类房屋结构完损等级的汇

总，从此表可看出房屋结构和完损等级的情况。

①此表由管理管控处汇总。

②此表汇总是根据《房屋分幢完损等级评定表》复核无误的基础上进行的汇总。

（2）《公司房屋完损等级汇总表》是各管理管控处房屋完损等级的统计汇总，反映房

屋各类结构的面积和完损等级，并用百分率表示。

①此表由公司汇总。

②此表根据《房屋完损等级汇总表》来统计汇总。

WZ/G03-003

ZHPM房屋完损等级评定C/08/8

WZ/G03-004

ZHPM废水/废气排放管理规定C/01/1

为有效控制废水/废气排放减少其对环境的污染，将废气/废水排放控制在环境保护法

律法规要求的范围内，特制定本规定。

1、废水有序排放实行雨水、污水分流制度、禁止乱排放和无序排放；废气排放应达

到环保要求，不得影响正常的生活工作环境。

2、维护给排水/排气系统的管道、阀门及其它设备，保证其正常工作。

3、管理管控处对废水/废气排放进行日常巡查、相关计划检查，发现问题及时处理。

巡查合适的内容包括：排水、排气系统、水处理设备、管道、沙井、隔油池、化粪池等。

4、排水设施发生渍水、管道破裂等事故，管理管控处应当及时进行维修、疏通。

5、住宅装修时，管理管控处应告知不得改动室内雨水、污水管道及排烟系统，并加

强巡视检查。

6、商铺装修涉及废水/废气排放的，首先应提供废水/废气排放设计图纸、装修完后

经划、保部门验收合格后方可营业、环保部门的验收合格证复印件交管理管控处存档。

7、接到台风暴雨讯号前应检查排水设备、管道畅通，以免污水倒流污染环境。

8、管理管控处应定期对相关方（涉及废水/废气排放的商铺）进行监督检查，发现问

题应加强宣传、督促相关方处理。

9、管理管控处对投诉问题应及时与相关方协商处理，如处理不了应和环境保护管理

管控部门联系处理。

10、本规定与“装修管理管控规定”同时执行，互为补充。

WVG03-005

ZHPM临时用电管理规定C/01/1

为了加强楼宇修缮和业主装修工程的临时施工用电管理管控，确保楼宇电源线路安

全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序和生活秩序，特制订本规定。

1、管理管控处对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必

须限度在不影响大厦正常运作和在大厦供电负荷量允许范围内。供方在报修缮相关计划时,

必须同时上报用电设备，经管理管控处批准后，才能组织施工。

2、临时用电必须符合消防和安全用电要求。

3、用户在进行房屋装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在《深圳市家庭

居室装修开工申请表》中写明，同时管理管控处要派专业人员对其电动工具进行检查核实。

4、凡进入楼宇内进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须

符合国家有关产品质量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电

表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在管理管控处专业人员指定地点接线，

禁止乱拉乱接电线。

5、进入楼宇的临时施二人员使用的电动设备和工具，必须在管理管控处规定时间内

使用，禁止在其它时间内使用，以防发出各种噪音影响住户和邻居的正常休息.

6、管理管控处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止

违章电动设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告管理管控处，停止施工。

7、本规定与“装修管理管控规定”同时执行，互为补充。

WVG03-006

ZHPM供水管理规定C/01/1

为保证向用户供应符合卫生标准的生活用水，加强供水管理管控，达到节约用水、满

足用户需要之目的，特规定如下：

1、由管理管控处指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员（供方人员）负

责对楼宇水池、水箱钥匙进行保管并对水池、水箱的清洗工作进行监督。

2、在非限水季节（以市政府通知为准），管理管控处应尽力保证随时向住户供水。

在确实需要临时停水时，应先通知住户；停水后必须采取临时供水办法，向住户供水。

3、地下贮水池、天面水箱每年应由具有深圳市水池清洗资质的供方彻底清洗两次（特

殊情况由水管员向管理管控处建议增加清洗次数），并取得深圳市水质检测中心或深圳市

水务局水质检测合格证。地下贮水池、天面水箱每年的5—10月份每隔10天加一次消毒药

水（粉），其余月份每隔15天加一次消毒药水（粉）。水箱人孔应加盖、加不锈钢纱网密

封并加锁。

4、水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向管理管控处报告，并由供方

组织人员进行抢修，杜绝浪费。

5、抄表员每月要对每户用水量进行分析-，发现用水异常应立即进户查询，帮助解决

用水浪费现象。

6、随时向住户进行节约用水、相关计划用水宣传教育，提高全体用户节约用水意识。

7、管理管控处执行市政府分段收费规定，用经济手段管理管控，加强节约用水。

WVG03-007

ZHPM房屋维修管理规定C/01/1

为了认真解决业主/用户入伙后房屋维修问题，在本着“实是求是，划清责任，合理

收费，服务用户”的精神，特制订本规定。

1、用户在入伙时同管理管控处人员共同验收房屋及室内设施发现的质量问题，要在交

验单上分项注明整改相关项目并签字，由管理管控处负责联系地盘组织专人维修。维修后

管理管控处实行消项验收，维修所发生的人工、材料等费用由地盘负责。

2、用户房屋及室内设施自入伙起在国家规定的保修期内发生的房屋质量问题，均属

于建筑施工质量保修期保修合适的内容，管理管控处在接到用户投诉和反映情况后，如果

工程较小，涉及金额不大，则由管理管控处通知管理管控处的维修供方负责维修。如发生

重大的质量问题或涉及金额较大，应立即报告工程部和主管领导，联系发展商，由发展商

找施工队保修，所发生的有关费用在施工质量保证金中摊销。

3、用户入伙后超过保修期发生的质量问题，属于入伙后未整改的遗留问题，原则上

同第2条。属于用户在使用制改建或装修中发生的问题，由用户自行负责。

4、如用户需要进行一般性的维修，可直接向管理管控处提出维修申请，由管理管控

处通知管理管控处的维修供方进行维修，维修后由业主签名验收，维修供方按成本价合理

收费。

5、如用户提出大的维修申请，管理管控处派专职人员核实情况，制订维修相关计划，

组织人员维修，维修后由用户验收并在派工单上签字。

6、凡楼宇内、外公共部位发生的维修，由管理管控处通知维修供方负责完成。如维

修供方不能维修，则上报工程部，由具有相应资质的施工单位负责维修。维修所发生的一

切费用均在管理管控费中开支，不再向用户收费。

WVG03-008

ZHPM日常维修工作流程图C/01/2

一、维修全过程

1、按规定/约定时间带齐工具、材料用品到达现场，进门前，必须先掘门铃或敲门（每

次轻敲不超过三下）。

2、待用户开门后，用规范语言说明来意。征得用户同意后，方可进门。

3、先向用户询问情况及要求，然后仔细检查需维修的部分，判断维修难易程度，估

计工时及所需材料后，按公司统一规定的收费标准，向用户说明应收多少费用，待用户确

认后方可进行维修。

4、维修过程中，如非必要，不得主动与用户交谈，不得随意到维修现场以外的房间

参观。

5、维修完工并清洁现场后，礼貌地提请用户验收，待其确认后，再请其支付商定的

费用，并请用户在派工单上签署意见和姓名。

6、维修中或离开时，均不得接受用户的饮料、食品、香烟等，不得收受用户的礼物、

小费。

7、接过用户支付的维修费用、派工单后，必须向用户致谢。

8、离开用户房屋时，须使用规范语言与住户告别，返回维修班或按上述规定进行下

一个维修相关项目。

WZ/G03-008

ZHPM日常维修工作流程图C/02/2

难度大的维修：金额在2000元以上的维修相关项目（含2000元）。

WI/G03-009

ZIIPM维修语言流程图C/01/1

WI/G03-010

ZIIPM房屋维修的回访C/01/1

管理管控及维护好业主的房屋，达到结构完好、设各设施常用常新的要求，在及时维修、

确保质量的同时，要善于发现问题，以便及时改进维修工作，不断提高管理管控水平及服务水平。

特制定房屋（含水电）维修回访制度如下：

一、管理管控处在办公室工作人员中指定专人（房管员）负责每月的维修回访工作，回访

工作需在收回派工单起三个工作H内完成。

一、对房屋大的缺陷（如屋面漏水、外墙开裂等）维修后，应随时观察效果，专人定期仔

细检查，并作专项记录。

三、对业主室内的一般维修，房管员每月按维修班提供的业主维修派工单随机抽样回访并

作记录。回访抽取的数量不应低于派工单总量的90乐其中至少按抽取数量的25%进行上门回访,

其余可以是电话回访。

四、对公共部位的维修保养状况，各管理管控处维修主管除需每周巡视外，仍应对公共设

施的维修保养情况100%进行回查。回查时仍填写回访记录表，表中业主签名栏由各管理管控处主

任签名确认。

五、房管员收到业主对维修后仍存在缺陷的投诉时，应填写投诉来访记录，并应立即报告

管理管控处办公室，办公室应在24小时内安排特殊回访与返修。

WI/G03-011

ZIIPM维修过程的检验C/01/4

1.目的：确保业主（住户）提出的服务要求得到满足，使楼宇各部分能安全、长久、有效的

使用。

2.适用范围：

2.1楼宇各公共部分的维修过程的检验。

2.2业主（住户）室内维修过程的检验。

3.职责：

3.1维修主管每日对派工单进行检验。

3.2维修主管负责大厦公共部分的周巡视。

3.3管理管控处房管员负责每月维修工作的回访，管理管控处主任负责每月维修工作的检验。

3.4工程部在每季度安检（或设备年检）时查验工作记录。

4.合适的内容：

4.1维修过程的检验规则：

4.1.1服务及时性的检验：接到维修要求，与业主（住户）约定好维修时间，准时按预约时

间到达目的地。维修时间视工艺复杂程度而定：一般性维修不超过8小时；对于特别困难的，从

接到维修要求到维修完成最多不超过72小时（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主

（住户）解释原因，并将信息及时反馈给房管员和维修主管。

4.1.2服务质量的检验：按维修服务标准进行检验。功能性维修，以恢复原有功能为准：外

观性维修，表面应无色差、高低不平现象，与原有部位相比较，应无突兀感；满足业主（住户）

/管理管控处的合理要求：严格按公司制定的相关标准执行。

4.2检验：

a.日检：房管员对每日的《派工单》要及时收回，以检验服务的及时性和住户对维修服务过

程是否满意，并查找当日未解决相关项目原因，及时监督解决。

b.周检：维修主管依据《维修服务标准》，每周对大息公共部分情况进行周巡视，有问题及

时反馈到维修班，并督促解决。

c.月检:每月由管理管控处房管员根据派工单量按《房屋维修的回访》规定对住户进行回访，

以检验维修服务过程的质量。管理管控处主任对维修工作的情况进行检查，工程部在每季度安检

时查验工作记录。

WI/G03-011

ZIIPM维修过程的检验C/02/4

d.对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因，及时采取纠正措施，并填写《纠正措施

报告》上报管理管控处主任，处理不了的应上报公司相应部门，在检验过程中发现隐患应及时采

取预防措施，并认真填写《预防措施报告》。

5.相关记录：

5.1维修记录

5.2维修工作联系单

5.3维修回访记录

5.4周巡视记录

5.5维修统计表

5.6维修工作联系单/派工单月汇总表

WI/G03-011

ZIIPM维修过程的检验C/03/4

附1:维修服务标准

序

内容服务标准备注

号

接到维修要求，跟用户约定好维修时间，准时按预约时间到达目

如暂没有此项维修人员，应向住

01上楼时间的地。

户解释，再约定时间。

维修及时率达到99九

一股不超过8小时，复杂的最多不应超过72小时。服务效率满意率如超出上述时间，应向住户说明

02维修服务时间

应达到98%。原因。

03服务态度热情、谦虚、使用文明用语。服务态度满意率达到99%。

04维修材料应向住户提供合格的维修材料。

对不满意的10%应尽快组织二次

05维修工作满意率应达到90%。

维修，使住户满意。

应达到原先标准，经反复试用，不漏水，服务对象满意，此项维

06洗脸盆漏水洗菜盆漏水同此项

修不超过1小时。

达到畅通标准，对切口处的修补应尽力恢复原样，维修时间不超

07洗脸盆堵塞洗菜盆堵塞同此项

过2小时。

达到畅通，对切口处的修补尽力恢复原样，经反发使用达到畅通、

08浴缸堵塞及漏水维修时间不超过2小时。

不漏水.

使之相当畅通，即使往马桶里扔少许纸巾也不影响畅通，维修时严重堵塞除外，如马桶内掉进梳

09疏通马桶

间不超过2小时.子、洗发水瓶等。

10疏通地漏使之相当畅逋，并对切口恢更原样，清出异物并清理干净。维修时间不超过1小时。

应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完毕后外观应恢复原

11维修墙内水管维修时间不超过2小时。

样，做到工完场清。

12接头漏水应达到紧固、密封、不滴水。维修时间不超过1小时。

尽快找到漏水原因，以达到处理好不漏水为标准，井对墙地面等维修时间不超过4小时。

13楼上水漏到楼下

污染处清理干净。（上层住户不在家除外）

14马桶漏水以不漏水为标准，如需拆马桶安装，应恢复原样。维修时间不超过2小时。

15水龙头漏水维修后应达到原来标准，密闭、开关自如。维修时间不超过3C分钟。

阀门、滤网、高位水箱等都可能

16房间没水使之通水，应在1小时内解决住户用水问题。（市政停水除外）

造成住户家中没水。

维修时间不超过2小时,

17房间无电以恢复房间正常用电为标准，在维修完毕后应尽量保持原状。

比较复杂的不超过24小时。

18灯不亮应达到原来照明标准，住户提供的物料还需进行严格的验证。维修时间不超过3c分钟。

19门铃不响以达到清脆悦耳为标准维修时间不超过3c分钟。

小维修不超过2小时,

20修理电器使电器能达到正常使用，保持原有外观,试用效果使住户满意。

较难的不超过72小时。

维修时间不超过2小时,

21房间插座无电使用方便、安全为标准。并把故障原因告诉住户。

比较复杂的不超过24小时。

木门不超过30分钟，

22换锁应按住户要求安装，并反复试用使之灵活，开关自如，紧闭性好。

铁门不超过2小时。

维修时间不超过2小时，如玻璃

22修理门窗使之能开关灵活自如，密封性能良好。

损坏的不超过24小时。

WI/G03-011

ZIIPM维修过程的检验C/04/4

附2：且去修服突r相关项目收费标准

收费标准

编号序号服务相关项目单位备注

（元）

1空调（窗式）台50—80有预留孔

2空调（窗式）台80—120无预留孔，不含支架

3空调（分体）台150—250不含支架、配件

4空调支架副150—250铝合金材料，其它材料另计费用

5洗衣机台10—20含调试

6抽油烟机台50—80含调试

㈠7排气扇台20—30

8热水器（电）80—100含调试

女9热水器（气）台100—15D含调试

装10玻璃平方米80—100含料，普通5厘白玻

11灯具、门铃等个30—120

类12防盗门扇150—300

13水（电）表块30—50

14水管米20—30

15阀门个10—30

16洗脸（菜）盆个80—100

17门锁个30—50

18室内电路米20—30

1浴缸堵塞个/次30—80根据工作难易程度及工时确定

2浴缸漏水个/次30—80根据工作难易程度及工时确定

3洗脸（菜）盆堵塞个/次20—80根据工作难易程度及工时确定

4洗脸（菜）盆漏水个/次20—50根据工作难易程度及工时确定

5马桶堵塞个/次10—100根据工作难易程度及工时确定

6马桶漏水个/次30—80根据工作难易程度及工时确定

7疏通地漏个/次5—60根据工作难易程度及工时确定

8水龙头漏水个/次5—15

9水表漏水个/次20—30

㈡

10抽油烟机台50—80

11排风扇台10—20