物业管理方案

优秀物业管理方案

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第一章物业管理方案

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物业管理方案

目录

GLFA001.目录

GLFA002.前言

GLFA003.物业管理要点

(1)一种模式

(2)二项承诺

(3)三个重点

(4)四项措施

GLFA004拟采用的管理模式

(1)物业管理架构

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⑵物业管理岗位编制

GLFA005.员工招聘

⑴高层物业管理人员

(2)物业管理部

⑶工程管理部

(4)安全管理部

⑸财务管理部

GLFA006.物业管理人员培训

⑴新员工上岗培训

(2)在岗员工循环培训

GLFA007.物业管理所需物质条件

⑴办公及员工住宿用房计划

⑵物业管理工具与装备价格参照表

GLFA008.物业管理工作岗位职责

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⑴物业经理岗位职责

(2)物业经理助理岗位职责

(3)物业管理部经理岗位职责

(4)物业管理文员岗位职责

(5)物业管理员岗位职责

(6)物业商务管理员岗位职责

⑺物业清洁员岗位职责

⑻工程管理部经理岗位职责

(9)工程技术员岗位职责

(10)强电技工岗位职责

(11)弱电技工岗位职责

(12)暖通技工岗位职责

(13)维修工岗位职责

(14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责

(15)安全经理岗位职责

(16)安全管理员岗位职责

(17)财务经理岗位职责

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(18)财务会计岗位职责

(19)财务出纳岗位职责

(20)财务收费员岗位职责

GLFA009.物业管理预算

⑴物业管理开支分类预算表

⑵物业管理处开支预算明细表

GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理

(1)管理规章制度

⑵物业档案建立与管理

GLFA011.各项专业管理工作方案

⑴公共设施设备管理

⑵安全管理

⑶装修管理

(4)消防管理

(5)车辆管理

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⑹清洁管理

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刖三

一、物业简介

（略）

二、服务宗旨

以人为本、规范管理、追求创新、至诚服务。

三、追求目标

以公司经营为主导，为业主推出完善的管理服务，为公

司创造效益,为企业打造品牌。

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物业管理要点

运用持续发展的战略,确保物业的保值与升值。

人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与

信任,以诚信为本提高管理服务的信誉。

结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念,

以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为

业户服务。

为实现以上设想，拟采用”一种模式、两项承诺、三

个重点、四项措施”的管理方针。

一、一种模式

针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模

式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管

理人员担任，在管理工作中）将根据本物业的实际特点采用有

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效的模式，并创造“管理由您评定,分分秒秒印证,点点滴滴

做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的

需求。

建议采用的管理体制是:企业化、专业化、一体化。

管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服

务业户、打造管理精品。

追求目标是:社会效益、环境效益、经济效益。

二、二项承诺

L在一年内协助本物业经过“市优秀物业管理大厦”的

评比。

2.在两年内协助本物业经过”省优秀物业管理大厦”的

评比。

三、三个重点

1.完善服务、诚信待人

物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服

务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行〃以

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人为本，业户至上”的原则和务实周到的工作理念，为业户

提供全方位、高品质的服务,并招日常服务工作紧密融合于

管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、

季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善

的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）

环境。

2.环境管理责任到人

大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、

舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管

理经验告诉我们保洁工作责任到人,督导检查、培训落实到

位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作,

积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况达到最佳状态，

为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。

3.安全、消防真抓实干

为确保业户的生命、财产的安全,我们主张以切合实际

的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理

防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队

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伍。紧密联系政府职能部门做到齐扒共管，使所辖物业在长

年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人

全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易

燃、易爆等危险品进入大厦,制定出与其相适应的应急处理

安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程

度。

四、四项措施

1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善

的基础上,将之运用到物业的管理上。从本物业业

户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析,

科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指

引。

2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。

如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等,使每一

位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服

务业户的目的。

3•我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管

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理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管

理单位的衔接工作。

4•我们将不间断地充实管理队伍。采用”培训一上岗一

再培训一再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技

能与素质。

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拟采用的管理模式

一、物业管理架构

物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构,

使人力、物力、财力得到合理的配置，以求达到降低管理

成本,提供优质服务的目的。

本”物业管理中心“按“直线制”设定管理架构。中

心设综合管理部、物业管理部、安全管理部、工程管理

部、财务管理部五个部门。其优点是集指挥和职能于一身,

命令统一，责权分明，指挥及时,既能满足本物业初期管理的

要求,又能为将来业务的发展留下充分的空间。

1.综合管理部

(1)负责人力资源管理,招聘人员,开展员工培训工作,为

其它部门储备人才。

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(2)负责员工工作考勤。

(3)负责收集、整理和保存物业管理公司筹备、建立和

发展的资料及人事档案管理。

(4)负责处理业主的咨询、投诉,并提供协助。

(5)负责对外承办、接待工作，与政府部门、各社会团

体保持良好的沟通。

(6)负责物业管理公司所需物品的后勤采购工作。

(7)负责员工餐厅的监督、检查和管理工作。

(8)组织、开展企业文化活动。

2.物业管理部

(1)负责筹建管理员工餐厅工作。

(2)负责会所及会议中心的管理。

(3)书写给业户的各类通知、通告，由总经理签署发

出。

(4)负责物业的日常清洁工作。

(5)负责物业公共区域及周边的绿化及环境布置。

(6)负责物业的除虫灭害工作。

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(7)协助业主处理租赁工作。

(8)负责业户的搬入和迁出协调工作。

(9)建立业户档案管理工作。

(10)负责物业的一切庆典服务的布置，及为业户的庆典

活动提供必要的帮助。

(11)开展业户文化交流,接待、介绍物业工作。

(12)配合综合管理部开展员工培训工作。

(13)总经理指派的其它工作。

3.安全管理部

(1)负责物业的防火、防盗、防破坏和警卫工作。

(2)与政府公安、消防、司法部门保持良好的关系。

(3)成立义务消防队,定期举行消防演习。

(4)建立、健全、制定物业的各项安全规章制度。

(5)与业主签订”消防安全责任书”。

(6)负责物业大型活动的警卫布置。

(7)负责物业的日常巡楼工作和固定岗位的安排。

(8)负责地下停车场的安全秩序管理工作。

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(9)负责监控室管理工作。

(10)负责安全管理员的管理、培训I、考核工作。

(1口总经理指派的其它工作。

4.工程管理部

(1)负责物业全部公共设备、设施的运行管理，保证设

备正常运转。

(2)负责物业机电设备的日常维护保养工作。

(3)制定长期和日常的维修保养计划并付诸实施。

(4)负责物业土建、弱电系统、强电系统、给排水系

统、消防系统、综合布线系统及其它公共系统的日常维修

保养工作。

(5)负责物业高低压配电室、空调机房的值班和日常维

修保养。

(6)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业户

其它有关的服务要求。

(7)协助综合管理部、财务管理部做好大厦工程管理部

使用的工具、设备材料的选购、库存和保管使用工作。

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(8)负责工程人员的管理、培训、考核工作。

(9)负责业主装修方案的审核、监督、管理工作。

(10)总经理指派的其它工作。

5.财务管理部

(1)协调与银行、税务以及其它主管财务政府部门的关

系。

(2)建立财务管理体系，做好管理公司的经济核算工作。

(3)征收管理费、水电费、电话费、加时空调费等其

它管理费用。

(4)征收和支付管理公司各类合同费用。

(5)制作财务报表、资金平衡表及固定资产损耗表及其

它各种财务报表。

(6)按员工工资表发放员工工资。

(7)小量现金的支出和日常采购、入库工作。

(8)负责物业管理部转发的业主投诉的处理，及满足业主

其它有关的服务要求。

(9)总经理指派的其它工作。

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二、物业管理岗位编制

暂定本物业管理方针为：人性服务、培养人才、科学

管理、走向市场。根据以上方针，特制定以下用人方案。

1.综合管理部

(1)由1名综合管理部经理和一名员工组成。

(2)综合管理部经理—名，要求具有多年丰富的社会经验

和行政管理工作经验,组织协调能力强。

(3)文员兼仓库管理员一名,负责本部门文字处理工作和

物品入库保存、发放、领用工作。

(4)资料管理员一名，负责工程资料及人员档案资料的收

集、整理工作。

(5)业户接待员一名,负责咨询及商务、票务的有偿服务

工作及信件、报纸、杂志的接收、分发工作，要求个人素

质较好,是本物业楼宇的形象服务窗口。

2.物业管理部

(1)由1名物业经理和一名员工组成，负责大厦清洁、

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会所等取的物业管理工作。

(2)清洁班由一名员工组成,分白班和夜班。白班—人负

责维护所辖物业内外的公共场所及男女卫生间的常规清洁,

要求个人素质较好；夜班一人，负责全面清洁楼宇内外的公

共场所及男女卫生间，要求按清洁程序进行操作，对人员个

人素质要求可适量放低些。

(3)员工餐厅服务由一名厨师及一名工作人员组成,上

班时间为_,要求员工个人素质较高。

(4)业户服务员一名，开展业户文化交流，接待介绍物业

工作,要求形象素质较好。

(5)会所服务人员一名，负责健身、洗浴、美容等场所

的接待服务工作,要求形象、素质较好。

3.安全管理部

(1)由1名安全管理经理和一名安全管理员组成，24小

时负责大厦的安全管理工作。

(2)安全管理经理一名，要求有多年物业管理经3佥的转业

军人担任，具有带领全体安全管理员完成所辖物业安全管理

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工作的能力。

(3)文员兼资料员一名,负责部匚文字处理和档案管理工

作。

(4)主管—名，分三班，全面负责所辖物业的安全防范、

监督检查工作。

(5)监控值班由一名员工组成，分三班，负责监控中心值

班工作。

(6)大堂值班由一名员工组成，分三班，负责楼宇大堂值

班工作。

(7)外围值班由一名员工组成，分三班，负责外围值班工

作。

(8)商场值班由一名员工组成，分二班，负责商场值班工

作。

(9)停车场值班由一名员工组成，分三班，负责地下停车

场出入口的值班工作。

(10)巡逻值班由一名员工组成,分三班，负责巡逻值班工

作。

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4.工程管理部

(1)由1名工程管理部经理和一名员工组成。

(2)工程管理部经理—名，要求多年物业工程管理经验的

工程师担任,具有较强的管理能力。

(3)文员兼资料管理员一名，负责工程管理部文字处理工

作及文档资料保管工作，并同时兼任管理处仓库管理员的工

作。

(4)强电值班由一名强电技工组成，全天24小时值班，负

责大厦强电设备的使用与维护，确保大厦用电系统正常工

作。

(5)空调值班由一名空调技工组成,全天24小时值班，负

责空调设备的正常运作与管理、维护。

(6)消防值班由一名弱电技工组成,全天24小时值班，专

职负责消防设备的正常运作与管理、维护。

(7)电梯值班一名,负责电梯设备的正常运作与维护。

5.财务管理部

(1)由1名财务主管和一名员工组成，负责物业管理收

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缴各项费用。

(2)会计由主管兼任。

(3)出纳员一名。

⑷停车场收费员一名。

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员工招聘

一、高层物业管理人员

1.物业经理

大学本科以上学历,持有物业管理上岗证，具有5年乂上

大型物业管理实际工作经验，熟悉物业管理有关法律、法规

及企业基本管理工作，有较强的管理能力和组织协调能力及

处理突发事件的能力，勤业、敬业、乐业。

2.物业经理助理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有3年以上的物

业管理实际工作经验，有一定的管理、协调能力，对工作管

理、运作有较强的、系统的认识，能熟练操作电脑,文字功

底强，具有较强的组织、策划、沟通、分析、统计能力,

熟悉公关业务。勤业、敬业、乐业。

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二、物业管理部

1.物业管理部经理

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有2年以上工作

经验，具有丰富的社会经验和较强的语言表示能力及大型会

议接待能力，以及随机应变处理突发事件的能力，对大厦清

洁、绿化、养护知识有一定的了解，了解各清洁用品的使

用规范。对工作认真优责,敬业、乐业。

2.物业管理文员

大专以上学历，持有物业管理上岗证，有一定的写作能

力及流利的英语口语对话能力I,熟悉公关业务、各劳动法规

及公司的各项规章制度，具有较强的调查、解决问题、沟

通、理解、判断、分析的能力,熟练操作电脑，有较强的管

理能力和组织协调能力,勤业、敬业、乐业。

3.保洁员

高中以上学历，身体健康、品行端正,工作认真负责，能

吃苦耐劳。

4.写字楼接待员

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大专以上学历，有1年以上物鱼管理接待工作经给，性

格温顺，自身素质较好,语言表示能力较强，英语达到国家四

级水平。对工作认真负责,敬业、乐业。

54攵发员

中专以上文化，有2年以上工作经验,懂电脑操作，工作

作风严谨,具有较强的责任心和积极的工作态度。

三、工程管理部

1.工程管理部经理

大学本科以二学历（工科专业）,工程师职称,有6年乂上

工作经验，持有物业管理上岗证，有2年以上本职工作经验,

具有扎实的专业知识基础，丰富的实际工作经验，极强的动

手操作能力以及较强的资源运用能力、组织管理能力和综

合事务管理能力，有电工操作证,勤业、敬业、乐业。

2.资料员兼文员、仓库管理员

大专以上学历，工科或资料管理专业，能熟练操作电脑,

思维敏捷，思路清晰，有较强的文字功底，2年以上工乍经

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验。

3.弱电技工

大专以_L学历，电子技术，计算机或相关专业，助理工程

师职称,有3年以上工作经验,业务熟练,有较强的敬业精神,

具有独立完成工作的能力。

4.强电技工

身体健康,大专以上学历，电力系统或相关专业，助理工

程师职称，有5年以上工作经验，有大型企业设备管理经验,

业务熟练,有较强的敬业精神,具有独立完成工作的能力。

5.空调技工

大专以上学历，制冷专业，有5年以上工作经验,有大型

设备管理经验,业务熟练,有较强的敬业精神，具有独立完成

工作的能力。

6.维修工

高中以上学历（水电专业）,持有特种行业操作证,身体健

康,品行端正,工作认真负责,有一定的口头表示能力。

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四、安全管理部

1.安全管理经理

大专（或同等学历），熟悉国家有关法律、法规和保安的

有关知识,具有较强的管理能力。持有物业管理上岗证,有2

年以上的本职工作经验，具有丰富的社会经验和较强的语言

表示能力，以及随机应变处理突发事件的能力，有一定的消

防知识。工作认真优责，敬业、乐业，部队复转军人优先选

择。

2.安全管理员

高中以上学历，退伍军人优先，身高175厘米以上,身体

健康、品行端正,工作认真负责，须有本地户口担保人。

3•监控管理员

高中以上学历，男175厘米以上，女165厘米以上，身体

健康,不矫正视力为15品行端正，工作认真，需有本地户口。

五、财务管理部

1.财务管理部经理

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财经类专业本科学历，具有3年以上大型企业财务主管

工作经验，有较强的法律、法规意识，遵守国家各项法律、

法规和财经制度，严守纪律，熟悉会计核算和财务管理的全

过程，熟悉税法。对物业工作有一定的了解，熟悉物业管理

有关法规、财务法律、法规,敬业、乐业。

2.会计

大专以上学历（会计专业）,有3年大型企业工作经验，懂

电脑操作，有较强的法律意识，遵守国家各项法律、法规和

财经制度，严守财经纪律，熟悉会计核算的全过程，熟悉税

法。对工作认真负责,敬业、乐业。

3.出纳

大专以上学历（会计专业），2年以上本行业工作经验，熟

悉结算业务，具有较强的法律意识，对物业工作有一定了解,

懂电脑操作。工作认真负责，敬业、乐业。

4.车场收费员

有物业管理工作经验，懂简单电脑操作，具有良好的语

言表示能力、较强的服务意识和与业户沟通的技巧,工作认

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真负责，敬业、乐业。

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物业管理人员培训

一、新员工上岗培训

根据物业管理思想，为打造物业管理精品，拟对新员工

上岗培训工作做以下安排。

1.员工上岗培训期15天为有薪培训

2.培训内容包括：物业管理概述，大厦物业管理流程，现

代物业管理服务理念，投诉、应急工作处理程序，军事化训

练等项内容。

二、在岗员工循环培训

1.经过实际工作中所产生的问题，不定期地安排当事人

（指员工）参加班后的专题培训。

2.每位在岗员工每月参加2次公司组织的工作指引培

训I。组织员工座谈会，交流事件处理技艺及与业户沟通的经

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验。

3.上岗循环培训的考核办法。

(1)经过理论答题的方式考核员工所掌握的培训内容。

(2)在实践工作中业户投诉率、违章、违规的行为是评

价员工工作成绩的基础。

(3)经过理论与实践考核，淘汰不合格的员工，达到优化

管理的目的。

4,培训计划及培训内容提纲(略)。

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物业管理所需物质条件

在投入物力方面建议如下：

一、办公及员工住宿用房计划

1.办公用房

物业经理办公室m2会客室1m2

物业经理助理办公室m2会客室2m2

物业管理部m2仓库2（工程）m2

22

安全管理部m储物间1（物业清洁）m

22

男女更衣室各一间m工程管理部工作间m

2.住宿用房

由于大厦应急管理工作的需要，建议在大厦临近范围内

（跑步5分钟内到达）安排物业安全管理员工、工程值班人

员及管理部门单身员工的宿舍。

二、物业管理工具与装备价格参照表

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内容见下表。

物业管理工具与装备价格参照表

序号名称及规格单价

1万用电表

2电流流量度：300A

电流钳式800A

3

3000A

4对地阻值测试表

5绝缘值测试表(500V—1000V)

温度计：电子数字式

6

酒精式

7手提式室内温度/湿度对比测量器

8手提式风量和风速计

9电源测试电笔

卷尺：1m

10

5m

钢尺：3m

11

1m

12水平尺：600mm

13角尺：300mm

14高空工作安全带：降伞式

1550/500反光衣

16耳塞100db

17耳筒500db

18安全过滤口罩：100CDN

护眼罩：眼镜式

19全护式

焊接用

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44六角起子起51nm〜16mm）

20护镜（焊接用1000GDA）

手套：绵布

21

皮革

铝梯：1m

22铝梯：1.5m

铝梯：4m

23高空工作台：10m全护式

24高压电工全护装

25运输工具：轴流板式车

26手推车

27木物

扳手：活动150mm

活动200mm

28

活动300mm

活动450mm

29菊花板身:3mm〜36mm

30组合式:4nlm〜45mm

31夹具：大力钳（平口）

C形夹：100mm

150mm

32

200mm

300mm

33虎钳150mm

34钢管工具连弯头

35切割工具：水管用切刀

36铁皮用剪刀

37界刀

38剪刀

39紧急爆破工具：大手锤

40斧头（消防队用）

41铁笔

42压力钳

43润滑油加油枪

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管子钳:200mm

300mm

45

450mm

600mm

46拉钉钳

螺丝起子:平咀形100mm4mm

15Omni6nim

47200mm8nun

250mm8mm

400mm10mm

十字形：100mm3mm

175mm4.5mm

48

250mm6mm

350mm7.5mm

49电子部件专用：平咀

50十字咀

51平咀钳

52尖咀钳

53斜口钳

54导线开口钳

55剪线钳

56鲤鱼钳

57水泵钳

58弹簧专用尖咀钳:平咀

59弓咀

电线护套管钳：100A以上

60

800A以上

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手锯：金属450mm

150mm

61

木工600mm

250mm

手锤：电r.

62球形1kg

球形1.5kg

63铁钻

64木工专用工具

65泥水工专用工具

66手电钻电池式10mm〜12mm

油压式手电钻：小

67

大

68油压式手电锤：小

69锯条式切害J机

叶片式切割机：小

70

大

金属磨轮式切割机：手提小

71

手提大

72磨轮床

7360A电焊机

74小型电焊机

75气体焊枪：氧气式

76高压气泵（手提式）

77高压吸尘机（手提式）

78手提射灯

79气动打钉枪

81值班工作台、椅

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82工具台

83工具柜

84物料架

85工具箱

86文件架

87警械

88值班电筒（充电式）

89雨具

90防火服

91战斗服

92空气呼吸器

93头盔

94防毒面具

95洗地机

96高速抛光机

97高压冲冼枪

98吸尘器

99清洁小车及配件

100水刮、垃圾铲、扫帚、尘推等

101清洁消耗品

102吸尘吸水机

103大垃圾筒（生活垃圾用）

104垃圾筒（楼层及大堂用）

105告示牌（大堂用）

106指示牌

107大堂广告栏/广告牌

108大堂用吸水/吸尘垫

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109地毡（电梯用）

110办公桌椅

111文件柜

112打卡钟及卡板

113对讲机（含备件）

114电脑

115打印机（激光/针打各一台）

116复印机

117传真机

118保险箱

1196人更衣柜

120饮水机

121装订机

122照相机

注:物业管理工具与装备价格表,所列项目根据物业管理实

际开展工作所需为准。

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电子文档：GLFA008

物业管理工作岗位职责

一、物业经理岗位职责

1.全面负责对所管辖的物业实施一体化综合管理，贯彻

执行IS09000质量管理体系及IS014000环境管理体系，完

成与公司签订的年度管理目标和经济指标。

2.制订管理处年度、月度工作计划并组织实施，业务上

接受总公司和上级部门的指导和监督。

3.负责检查、监督各项制度的执行情况。

4.合理调配人员，协调各岗位的分工协作，责任到人，同

时关心员工生活,确保管理处员工有良好精神面貌和积极的

工作态度。

5.负责所管辖物业的装修审批，协调违章和投诉的处理

工作，落实安全、防火工作。

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6,协调本部门与供水、供电、工商等和物业管理有关

部门的关系,便于开展各项工作。

7.认真完成管理处其它工作职责内容和公司安排或委托

的其它工作任务。

二、物业经理助理岗位职责

1.协调经理完成木管理处的各项工作。

2.认真完成所分管的各项工作。

3.当经理不在时,代理经理进行工作。

4.有权向经理提出建议对下属人员进行奖惩。

5.遵照劳动部门人事有关规定,在公司编制计划,按程序

办理管理处招、调员工的事务工作,对部门中的私招滥雇行

为进行处理。

6.有权处理顾客对其分管工作范围内的投诉。

7.有权处理分管工作范围内的突发事件。

8.有权自行安排下属工作人员的各项工作。

三、物业管理部经理岗位职责

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1.以身作则，调动员工积极性，保质、保量地完成各项

工作。

2.检查、监督大厦红线范围内的道路，绿化等公共区域

地面清洁。

3.热情接待业户,及时处理顾客对服务的投诉,并做好记

录。

4.定期对本部门员工进行培训和考核工作，不断提高员

工的业务水平和服务质量。

5.协调本部门与各部门的关系，合理调配人力和物力资

源。

6.负责清洁用品采购计划的编制和进货物品的验证工作,

并控制其合理的庾用，协助仓库管理员合理贮存和使用保

管。

7.负责业户的租金及物业管理费用的催收工作。

8.上级领导交办的其它临时任务。

四、物业管理文员岗位职责

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1.向部门经理负责,主持办公室全面工作,严格执行经理

各项指令，有权询问、检查、督促各部门工作执行情况。

2.负责安排公司各类文稿的草拟,审核工作,有权检查、

督促岗位责任制在操作层的执行情况，及时发现问题，提出

整改意见,落实奖惩制度。

3.加强与各部门的联系和沟通，对工作中的具体问题不

扯皮推诿,有权协调各部门工作运作和人际关系。

4.加强业务学习，提高能力，促使各部门工作实施标准

化、科学化、现代化，有权向公司领导提出创新改革的意

见和建议。

5.恪守保密原则，督促有关部门及办公室工作人员加强

文件管理,严格会议制度,增强保密观念,凡属公司尚未正公

式布的决定、决议、指导等，无权传播。

6.从节约出发,审批各部门办公用品的购置。

五、物业管理员岗位职责

1.在物业管理部经理领导下，具体行使管理、监督、协

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调服务的职能。

2.负责管理大厦清洁、绿化、治安、维修、接待、

回访等项服务工作。

3.全面掌握大厦物业公共设施、设备的使用过程。

4.协调经理送发物业管理方面的文件。

5.参加经理主持的部门例会，总结当月工作,制订下月计

划。

6.负责发现运作中不合格的服务项目,进行跟踪、验证,

处理业户（业户）投诉。

7.收集有价值的物业信息，为推动公司物业管理工作的

发展出谋划策。

8.完成经理交办的各项任务。

六、物业商务管理员岗位职责

1.负责大厦业户接待工作，做到仪表端庄、态度和蔼、

热情大方、反应敏捷、处事稳健。

2.负责为业户办理入伙、入住、装修手续。

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3.按接待来访规定，做好来访登记,对电话预约的来访要

及时通知有关领导或部门，对突然来访者，要报告有关领导

或部门后,再约时间接待。

4.负责接待及处理业户咨询、投诉工作，并定期进行回

访。

5.负责为大厦业户商务、票务收发等项服务工作。

6.完成办公室临时交办的工作。

七、物业清洁员岗位职责

1.负责本辖区的清洁卫生工作。

2.负责公司及管理处业户的服务工作。

3.负责大厦各区域的垃圾收集工作。

4.完成领导交办的其它工作。

八、工程管理部经理岗位职责

1.在经理助理的直接领导下，负责机电安装维修工程的

全面管理工作。

2.负责大厦设施、设备的运行、保养、维修，安全检

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查工作的安排与落实。

3.履行管理处签订的设备管理合同，完成下达的各项管

理指标和经济指标。

4.贯彻执行公司制定的《机电设备管理工作手册》，确

保机电安装维修工程管理的设施、设备处于安全、良好的

运行状态。

5.执行政府部门的有关行业法规，加强安全管理和安全

教育,建立各级安全制度,防止发生安全事故。

6.对设施、设备的运行、维修和保养的正常运行每月

必须进行一次全面检查,每月不少于一次夜间查岗。

7.负责员工的政治思想教育和专业技能培训，不断提高

员工的综合能力和素质。

8.负责组织对公司接管的机电设施、设备进行验收及

其配套设施完善工作。

9.负责组织技术文件和设备档案的接管、建立和管理

工作。

10.负责业户对机电工作的投诉处理,负责本部门不合格

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服务的处理，纠正和预防措施的实施、跟踪、检查。

11.定期向经理汇报工作,完成上级交办的临时任务。

九、工程技术员岗位职责

1.负责对大厦机电设备的运行值班,处理一般性故障,参

与协助设施、设备的维修、保养工作，对发生的问题及时

向上级领导或管理处汇报。

2.值班人员必须熟悉大厦的供大、供电、电梯、空

调、智能设施、设备的情况，掌握相关设备的操作程序和

应急处理措施。禁止与本部门无关人员进入机房。

3.定时巡视设施、设备的运行情况，认真做好巡查记录

和值班记录。

4.配合管理处各部门的各项工作，建立良好的合作关系,

记录维修投诉情况,并及时处理。

5.保持值班室、高低压配电房和水泵房、设备房的清

洁及物品的有序摆放。

6.负责设备房的安全管理工作,禁止非工作人员进入,禁

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止各种违反设备房管理规定的行为。

7.遇到突发停电或发生其它突发事故时,应从容镇定,按

规定和操作程序及时排除故障，或采取应急措施，迅速通知

相关人员处理。

8.加强防范意识,做好配电房、水泵房的防火、防水、

防小动物的安全管理工作。

9.协助供电局抄表确认用电量，并进行月度用电分析对

比,及时发现问题,杜绝浪费。

10.完成上级交办的其它临时任务。

十、强电技工岗位职责

1.协助工程经理开展工作，贯彻执行经理下达的各项指

z]\o

2.制定供电系统的最佳运作方案，报上级审批后组织贯

彻实施，保证设备24小时正常运行，出现故障能立即排除;

出现紧急停电时，应能随时启动柴油发电机，在5分钟内将

发电机电源送至用电设备。

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3.负责供电系统的维保操作及制订供电设备的大、

中、小修计划。

4,根据系统运行情况进行必要的技术改造，制定切实可

行的节约能源措施,并保证实施,使供电方案为最优。

5.负责大厦系统业户二次装修工程的监管工作。

6.完成上级交办的其它工作。

十一、弱电技工岗位职责

L协助经理开展工作,贯彻执行经理下达的各项指示。

2.负责消防自动报警系统、通风系统、楼宇自控系

统、保安监控系统、广播系统等弱电系统的运行，维护管

理工作。

3.根据实际需求，开展各项弱电专业工程的增效、改造

工作。

4,完成上级交办的其它工作。

十二、暖通技工岗位职责

1.协助经理开展工作,贯彻执行经理下达的各项指示。

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2.负责空调系统，给排水系统的运行、维保管理工作,

保证空调系统正常运行，保证各类末端空调设备的完好，无

超标噪音和严重滴漏现象，各类管道、阀门无严重的跑、

冒、滴、漏现象及事故隐患，保证给排水管道通畅。

3.负责按规定做好空调、给排水系统的维护保养及制

订设备的大、中、小修计划。

4.根据运行实际情况,提出设备运行节能措施,并保证实

施,使系统能运行在最优状态。

5.完成上级交办的工作任务。

十三、维修工岗位职责

1.执行管理处制定的《机电设备管理手册》和有关技术

规范、规定，熟练掌握设施、设备的结构、性能、特点和

维修、保养方法，做一名合格的维修人员。

2.定期清洁所管理设备和设备房，确保设备、设施、设

备机房的整洁。

3.严格遵守安全操作规程,防止发生安全事故。

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4.发生突发情况，应迅速赶往现场，及时采取应急措施,

保证设施、设备的正常、完好。

5,定期对设施、设备进行全面巡视、检查，发现问题及

时处理。

6,积极完成上级交办的各项临时任务。

十四、工程文员、资料员、仓管员岗位职责

1.负责本部门文件、图纸及技术资料的管理，建档和统

一管理工作。

2.负责收发各种通知、文件以及设备运行记录的管

理。

3.负责部门考勤统计工作。

4.负责维修单的接收及跟踪检查汇报工作。

5.负责本部门文件打印、校对及传真工作。

6.负责管理处工程、物业、办公仓库管理工作。

7.完成上级交办的其它工作。

十五、安全经理岗位职责

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1.接受经理助理的工作安排,认真完成各项工作。

2.对治安、车辆管理员日常工作进行检查、监督、考

核和安排管理处的临时工作任务。

3.协助安全管理经理制定每月工作计划，并检查安全管

理部每周、每月工作执行情况，做好检查、考核记录。

4.检查、监督大厦治安、消防工作并巡视记录。

5.优责处理治安工作中遇到的疑难问题，不能解决的及

时向管理处经理助理或经理汇报。

6,定时、不定时（晚上零点之后的检查，一周不少于1

次）对各岗位执勤人员的工作进行巡查、督导。

7.对因下属玩忽职守、屡次不遵守治安工作手册规定,

导致业户投诉或造成较大损失的,负领导责任。

8.做好安全管理员的培训、考核工作。

9.热情接待业户,及时处理顾客对治安的投诉,并做好记

录。

10.熟练掌握消防器材的使用，发生火警，应立即采取应

急措施。

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十六、安全管理员岗位职责

1.服从领导，听从指挥,以军人的风度处事。

2.负责本辖区车辆进出、停放管理，遇事要向上级报

告。

3.负责本辖区人员的进出管理。

4.模范遵守国家法令、法规，做到依法办事。

5.熟悉本岗位职责和工作程序，掌握本辖区内每一个角

落,园满完成工作任务。

6.熟悉消防有关器械的使用。

7.负责大厦安全、防火、防盗、防破坏的防范工作。

8.负责大厦应急处理的抢救工作。

9.负责大厦物业、工程、清洁、咨询等各项服务工

作。

10.完成上级交办的各项任务。

十七、财务经理岗位职责

1•根据国家财务制度和财经法规,结合公司实际情况，制

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定适用的财务管理办法。

2.按照国家统一的会计制度设置和使用会计科目。除会

计制度允许变动的以外,不得任意增减或者合并会计科目。

3.围绕公司的经营发展规划和工作计划，负责编制公司

财务计划和费用预算,有效地筹划和运用公司资金。

4.做好公司各项资金的收取与支出管理。

5.定期汇总管理处的经济运作情况,提出合理化建议,为

公司发展决策提供参考依据。

6.做好财务统计和会计账目、报表及年终结算工作，并

妥善保管会计凭证,账簿、报表和其它档案资料。

7.定期检查财务计划、费用预算执行情况，监督各部门

的财务活动,分析存在问题,查明原因,及时解决。

8.统一归口管理公司各种票据和账目，杜绝管理处资金

流失。

9负责财务人员的业务培训和考核监督工作。

10.保守公司管理处机密,维护公司利益。

11.负责向公司领导及政府部门作出财务报表。

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十八、财务会计岗位职责

1.对规定的会计科目名称、编号、核算内容和对应关

系,不得任意改变。

2.对发生的每一项经济业务须取得或填制原始凭证，并

根据审核无误的原始凭证填制记账凭证。

3.要严格审核会计凭证并妥善俣管。对伪造、涂改或

经济业务不合法的凭证，应拒绝受理，并及时报告领导处

理。

4.按照规定设置总账,明细账。启用会计账簿时,应在账

簿封面上写明单位名称和账簿名称，账簿扉页上应附”启用

表”。

5.根据审核无误的会计凭证登记账簿。账簿记录发生错

误时，不准涂改、刮擦，删除的文字或数字划线注销（必须

使字迹清晰可辨），然后在划线上方填写正确方案或数字,并

由记账人员盖章（签字）。

6.按照规定，定期（月、季、年）核对账目、结账、编

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制会计报表，并做到报表数字真实、计算准确、内容完

整、说明清楚。任何人都不得窜改或授意、指使她人窜改

会计报表数字。

7.按照规定对各种会计资料，定期收集、审查、核对,

整理立卷、编制目录、装订成册并妥善保管，防止丢失损

坏。

十九、财务出纳岗位职责

1.负责登记现金日记账、银行存款日记账的工作，做到

日清月结。

2.负责保管现金、有价证券、空白支票及银行印鉴卡

等有关资料。

3.负责管理银行账户,办理银行结算业务,月终及时对账,

并根据需要编制银行存款余额调节表。

4.负责统一管理管理处的发票和收据，彳放好各下属部门

领用和核销工作。

5.加强货币资金的管理，严格执行国家有关现金管理和

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银行账户管理法规制度，不得挪用公款，不得出借公司账

户。

二十、财务收费员岗位职责

1.协助会计、出纳做好各项费用的收取、统计、核算

工作，在业务上接受公司财务管理部的指导和监督，保证做

到工作日清月结,账表相符,钱据相符,对拖欠费用及时催收,

做到费用收缴率达98%。

2.根据业户需要提供上门收费服务，在预约时间内准时

到达。

3.对拖欠费用的业户以电话联系、上门催收或下发催

费通知单等方式使拖欠费款项及时回收。

4.完成管理处经理交办的其它任务。

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物业管理预算

一、物业管理开支分类预算

物业管理开支分类预算表

序号支出项目名称月支出年支出备注

'•写字楼支出

1员工薪金

2公共设施、设备保养费

3绿化租用、管理费

4物业管理清洁费

5物业管理办公费

6公共区域保险费

7固定资产折旧费

8公共水电费

9管理公司合理利润

10法定税金

11每月管理费支出合计元/平方米

商场支出

1员工薪金

2中央空调费

3商场专用货梯费

4商场专用手扶梯费

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5商场公共用水费

6员工制服费

7设施维修、保养费

8绿化设施管理费

9节假日活动宣传费

10管理公司合理利润

11法定税金

12每月管理费支出合计元/平方米

三车场费用

1员工薪金

2照明电费

3公共用水费

4每月管理费支出合计元/平方米

四商务会所费用

1员工薪金

2会所用电费

3会所用水费

4每月管理费支出合计元/平方米

五员工餐厅费用

1餐厅用水费

2餐厅用电费

3餐厅用煤气费

4每月管理费支出合计元/平方米

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二、物业管理处开支明细预算

物业管理处开支预算明细表

支出金额（人民币元）

序号支出项目名称算式

月支出年支出

—管理处员工薪金

经理办公室

1物业总经理

2总经理助理

工程管理部

4工程经理

5工程主管

6强电技工

7弱电技工

8空调水电工

9万能工

10