济宁市物业服务收费办法

济宁市住宅物业服务收费管理实施办法

目的:

本市行政区域内住宅物业服务收费及监督管理。

第四条提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第五条住宅物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费标准与服务水平相适应的原则。

第七条业主与物业服务企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主、物业使用人向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主、物业使用人享有或者承担的物业服务计费方式。第十二条前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能达到购房合同约定标准的，物业服务收费应适当减免，减免比例不低于30%，并在前期物业服务合同中载明，差额部分由建设单位补偿物业服务企业。

第十三条业主或者物业使用人应当自物业交付之日起按月交纳物业服务费。无正当理由拖延办理物业交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知业主或者物业使用人办理交付手续之日起按月计收。已纳入物业服务范围但物业尚未交付业主或者物业使用人的，物业服务费由开发建设单位交纳；已交付的物业，物业服务费由业主或者物业使用人承担，建设单位与业主另有约定的除外。物业交付后长期闲置的，其物业服务费收费标准应当在物业服务合同中约定。第十四条房屋交付后，经物业服务企业确认空置一年以上的，房屋空置期间的物业服务费在实际执行标准的基础上减收，减收比例不低于30%。合同另有约定的，从其约定。第十五条物业服务费按法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）计收。已办理房屋产权证的，以《房屋所有权证》载明的面积计收；未办理房屋产权证的，按购房合同标明的面积计收。独立专有车库按照房屋权属证书或者购房合同载明的建筑面积交纳物业服务费，其物业服务费应当减收，减收比例不低于实际执行标准的50%。改变设计用途用于经营的房屋、储藏室、车库实行市场调节价，按经营性用房物业服务费标准收取。普通住宅小区内承担义务教育任务的中小学、公立幼儿园、福利院、非营利性医疗卫生机构等物业服务收费标准，执行本住宅小区普通住宅物业服务费标准。第十六条车位（库）租赁费实行政府指导价。市人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定市区统一的基准价及浮动幅度，报市人民政府批准后执行；县（市）人民政府价格主管部门会同同级物业主管部门制定在本行政区域内执行的基准价及浮动幅度，报县（市）人民政府批准后执行。具体收费标准由承租人与建设单位在规定的基准价及浮动幅度内约定。第十七条物业管理区域内业主共有车库内的车位使用人应当交纳停车服务费。停车服务费包括车库、车位的设施设备运行及维护、保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的费用。业主或物业使用人对汽车或非机动车辆有看管要求的，应当与物业服务企业另行约定。已购买车位，经物业服务企业确认空置一年以上的，车位空置期间的停车服务费在实际执行标准的基础上减收，减收比例不低于30%。第十八条占用物业管理区域内业主共有道路或者其他场地停放汽车的，应当交纳车位场地使用费，收费标准由业主大会综合考虑车位租赁费的价格等因素确定；业主大会成立前，经半数以上业主同意，车位场地使用费按照车位租赁费标准执行。停车场地的保洁、秩序维护、购买公众责任险等发生的物业管理服务费用，可依照物业服务合同的约定，按实际支出在车位场地使用费中列支；业主大会成立前，支出比例不得高于所收取车位场地使用费的30%。车位场地使用费以及其他公共部位收益资金归全体业主共有，主要用于补充相关物业管理区域的物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；未成立业主大会的，由全体业主共同决定。车位场地使用费可参照住宅专项维修资金管理模式执行，并接受全体业主监督。第十九条物业服务费、车位租赁费、停车服务费和车位场地使用费应当按月收取。物业服务合同有约定的，可以预收，预收时间一般不超过半年。第二十条物业服务企业对人员或者车辆实行出入证（卡）管理的（包括门禁卡、电梯卡等），管理系统的建设单位应为业主或者物业使用人免费配置出入证（卡）。因遗失、损坏等需要补办的，可以按实际成本收取工本费，除此之外不得另行收费。第二十一条物业服务企业不得向进入物业管理区域内为业主或者物业使用人配送、维修、安装、执行公务等车辆收取任何费用。除前款规定以外的其他外来车辆，停放时间不超过3小时的，不得收取任何费用。停放超过3小时的，业主大会成立前，经半数以上业主同意，可以按规定标准收取前期临时停车费；业主大会成立后，经业主大会同意，可收取一定数额的临时停车费。第二十二条供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。物业服务企业接受专业经营单位及环卫管理单位委托代收费用的，应当要求其提供合法的收费依据并向业主公示，不得向业主收取手续费等额外费用，但可以根据约定向专业经营单位及环卫管理单位收取报酬。专业经营单位及环卫管理单位不得强制物业服务企业代收费用，不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。第二十三条为保护房屋共用部位、主体结构和共用设施设备免受损坏，物业服务企业可以按照约定标准，向对物业进行装修的业主或者物业使用人收取装修保证金。房屋装修完毕，经验收，房屋共用部位、主体结构和共用设施设备未受损坏的，装修保证金必须在30日内全额退还；若共用部位、主体结构和共用设施设备受到损坏，应当由业主或者物业使用人承担修复、赔偿责任。对赔偿标准有异议的，可由双方认可的或者有法定资质的评估机构进行鉴定。装修保证金可用于抵付赔偿金。业主或者物业使用人按规定缴纳了物业服务费后，物业服务企业不得再向业主收取与装修相关的任何费用。第二十九条物业服务企业应当至少每半年在物业管理区域内显著位置，公告共有部分收益的收支账目，接受业主或者物业使用人的监督。第三十条物业服务企业违反规定以及物业服务合同，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或物业使用人有权拒绝交纳。物业服务企业依约履行义务的，业主或者物业使用人应当按时足额交纳物业服务费，不得以任何理由拒绝交纳。业主或者物业使用人拒不交纳的，物业服务企业可依法追缴。物业产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费。第三十一条政府价格主管部门对物业服务费实行成本监审制度和价格监测制度。物业服务企业应当按照政府价格主管部门要求，如实反映情况，提供相关资料。第三十二条政府价格主管部门、物业主管部门应当加强对物业服务、收费情况的监督检查。物业服务企业违反物业管理有关规定，未提供相应物业服务的，由物业主管部门根据国家、省、市的有关规定予以处理。物业服务企业有下列行为之一的，由政府价格主管部门依据《价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律、法规予以处罚：（一）超出政府最高限价制定收费标准的；（二）低于服务等级要求提供服务并收费的；（三）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（四）强制服务并收费的；（五）不按规定实行明码标价的；（六）其他违反价格法律、法规规定的行为。第三十三条政府价格主管部门、物业主管部门未按照规定管理和监督物业服务的，由上级价格主管部门、物业主管部门予以纠正，并依法追究有关人员的责任。1硬件设施要求1.1小区内地面停车位数量不应超过小区总停车位数量的10%。专用固定停车泊位不少于1个/户。1.2住宅小区应具备门禁系统、监控系统、电子巡更系统或其他3项以上安全防范设施。1.3小区宜建有配套的休闲活动中心、场地或固定活动馆所，以及满足业主需求的体育活动设施。1.4新建小区绿地率不应低于35%，旧区改建不宜低于25%。1.5住宅小区公共服务设施的配建水平应与居住人口规模相对应，其中小区应配套建设有教育、医疗卫生、商业服务、金融邮电、社区服务等公共服务设施。

2综合管理服务

2.1前期物业服务企业应向业主提供物业服务手册。2.2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。2.3客户服务接待场所工作时间不少于12小时，其它时间设置值班人员。设置并公示24小时服务电话。2.424小时受理业主或物业使用人报修。急修15分钟内到达现场，6小时内修复；一般修理1日内完成（预约除外）。2.5对业主或物业使用人的投诉在24小时内答复处理。2.6住宅小区项目经理应具有注册物业管理师资格，有6年以上的物业服务工作经验，并有3年以上住宅小区项目经理任职经历。2.7实行酬金制物业服务收费方式的物业服务企业每年至少公布2次服务资金的收支情况.2.8能提供6种以上便民（无偿）服务，如代收邮件、电瓶车接送、配置手推车、短时间内物品存放、配备雨具、信息咨询等。2.9每年开展4次以上一定规模的社区文化活动，节假日有专题环境布置。2.10每年的沟通面达到小区住户的100%，每季至少1次征询业主对物业服务的意见，并定期向业主发放物业管理服务工作征求意见单，满意率达95%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达95%，处理率达95%以上。

3.2维修养护3.2.1巡查

物业服务企业应根据小区实际情况选择房屋维护巡查项目，包括：——每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报，必要时请专业单位进行检测评定；——每季检查1次墙体、墙面；——每季检查1次顶棚；——每季检查1次楼梯、扶手；——每季检查1次屋面保温隔热层、防水层；——每季检查1次天台扶栏、公共防盗网；——每季检查1次散水坡、雨檐台、连廊；——每季全面检查1次楼板、地面砖；——每季检查1次通风口；——每半月巡查1次小区各标识；——每周全面检查1次公共门窗；——每周巡查1次路面、侧石、井盖等；——每周巡查1次围墙；——每周巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；——每周巡查1次室外健身设施、儿童乐园。

4共用设备设施运行、维修、保养服务4.1供配电4.1.1总配电室专人值守，每2小时检查1次设备运行状况，对主要运行参数进行查抄；具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时期适当增加巡视次数；其它低压配电室每周巡查1次。4.1.2高低压配电柜、变压器每年1次检修除尘，按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。4.1.3配电室安全标识、安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止蛇鼠等小动物进入；无有毒有害危险品及杂物存放，环境整洁。4.1.4无自身系统故障引起的计划外大面积停电。4.2公共照明4.2.1院落、楼道照明巡查每周1次，不定期巡视，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡。4.2.2保持公共照明灯具清洁，亮灯率100%；院落照明灯按时开启，满足使用要求。4.2.3公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具无损坏、无变形、无锈蚀，完好率100%。

4.3电梯

4.3.1配备专业管理人员，电梯设备运行情况每日巡查2次，记录规范、详实。4.3.2保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。4.3.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。4.3.4电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。

4.4给排水4.4.1生活供水4.4.1.1泵房设备运行情况每日检查4次；地下室、管道井等部位明装管线、阀门巡查每周1次。4.4.1.2水泵、阀门全面检查、检测、保养每年1次，保证正常供水；水泵润滑点注油每月1次，水泵、管道等除锈、防腐、刷漆每年至少1次。4.4.1.3水箱、水池每年清洗2次，检查保养附属配件，并对水质进行化验，二次供水水质符合国家饮用水标准。4.4.1.4水箱、水池管理具备一箱一卡；上人孔盖板完好并加锁；溢流管口安装防护网并完好；每年秋冬季对暴露水管进行防冻保温处理，确保供水的安全性。4.4.1.5泵房环境整洁，通风良好，无杂物存放，能有效防蛇鼠等小动物进入。

4.4.2雨污水排放

4.4.2.1公共污水管道每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通。4.4.2.2雨水管道、化粪池等部位每季检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。4.4.2.3污水提升泵检查保养每半年1次，对化粪池进行清挖、清抽，集水坑定期清理。4.4.2.4雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。4.4.2.5不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。4.5供热设施4.5.1自行供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管线应由物业服务企业负责维护、管理，或由其委托专业供暖公司维护、管理；采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托承担小区内供热交换站及二次供热管线等的维护和管理。4.5.2每年在供热开始前完成采暖供热系统的年度检修保养工作。4.5.3供热季节，供热交换站内应设24小时值班人员，每2小时巡视机房和设备1次，并做好设备运行记录，及时发现和处理设备的各类故障隐患。4.5.4维修人员每日10：00、22：00对小区供采暖阀门进行巡视检查，对巡视中发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时上报主管部门。

4.6安全防范设施物业服务企业应根据小区安全防范设施配备的实际情况，选择做好下列维护保养工作：——监控系统，做到：.设备设施24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；.按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；.设备出现故障，能及时修复。——门禁系统，做到：.每周巡视1次，保证系统工作正常；.门锁、对讲主机检查保养每季1次；.一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。——电子巡更，做到：.调试保养每季1次，保证正常运行；.保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。——周界防范系统，做到：.主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性检查每年1次；.报警系统有效性测试每周1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；.系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。4.7防雷接地系统

4.7.1每年2次检查避雷装置，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。4.7.2高层建筑每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。4.8景观配套附属设施设备

4.8.1每日按时开启；每月检查1次，发现损坏及时修复。4.8.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

5协助公共秩序维护服务5.1人员要求5.1.1专职公共秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人员占总数60%以上，身体健康，有较强的责任心，并定期接受专业培训。5.1.2能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、安防器械和设备。5.1.3配备对讲装置或必要的安全护卫器械。5.2门岗5.2.1建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。5.2.2保障值班电话畅通，接听及时。5.2.3各出入口24小时值班，主出入口双人值勤，7：00～9：00、17：00～19:00设立岗，按照委托合同要求进行进出车辆管理、访客登记。5.2.4对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。5.2.5对装修及其它临时施工人员实行出入证管理，加强出入询问，阻止小商小贩、可疑人员随意进入。5.2.6保持出入口环境整洁、有序，道路畅通。

6.2外围保洁6.2.1道路每日清扫2次；雨雪天气及时清扫主要通行道路，方便出行。6.2.2绿化带每日清洁2次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。花坛表面洁净无污迹。6.2.3水景开放期内，每日清洁2次。定期对水体投放药剂或进行其它处理。水面无漂浮物，水体无异味。6.2.4休闲娱乐、健身设施每日擦拭1次，每周刷洗消毒1次，设施表面干净。6.2.53米以下庭院灯、草坪灯每周清洁1次，目视干净。6.2.6标识、宣传牌、信报箱、景观小品每周清洁1次，目视干净。6.2.7天台、明沟、上人屋面每月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。6.2.8设有公共卫生间的，每日清洁2次；每周2次对公共卫生间进行消杀。

6.5卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀2次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每季进行1次，无明显鼠迹。6.6动物管理

物业服务企业应协助有关部门做好住宅小区内的宠物等动物管理工作，不在小区内饲养家禽、家畜及无许可证的宠物等。

7绿化服务

7.1绿化养护

有专业人员对住宅小区实施绿化养护管理，并做到：——对草坪、花卉、树篱等定期进行修剪、养护；——定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于2%；——对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，缺株率小于3%，存活率不小于95%，行道树缺株率小于3%，土地无明显裸露；——绿篱、色带及造型植物，轮廓清晰、层次分明、无残枝败叶，造型植物枝叶紧密、圆整，观赏效果良好；