滨水叠拼住宅+合院社区商业建筑设计方案

鸟瞰鸟瞰透视匒透视匒透视匒透视匒透视匒透视匒-高层透视匒-高层透视3.2

方案介绍

Programme

Presentation鸟瞰3.2

方案介绍

Programme

Presentation鸟瞰招商蛇口常规住宅类项目建筑设计华东区域战略招标建筑概念方案设计说明第一章第二章第三章第四章第五章设体计总说明总平面设计说明建筑设计说明技术经济指标一览表服务保证3.规划布局上充分利用北侧河景资源，兼顾朝向，使项目的整体价值最大化。4.整个小区人车分流，车辆进入小区可快捷进入地下车库；流线区分明确，商业人流与住宅人流无相互干扰。第一章

设计总说明一、设计依据及设计要求1.设计依据：三.设计指导思想和设计特点(1)上海招商宝欣置业有限公司提供的设计招标任务书及附件(2)上海市城市规划管理技术规定及其配套性文件1．

建设场地概况项目定位为高层及多层为主的三类住宅组团用地，项目交通便利，周边配套成熟，东侧与嘉朱公路中间有

15m

城市绿化带，北侧与娄塘河中间有

10m

城市绿化带，南侧与宝钱公路中间有

10m

城市绿化带，西侧与新宝路中间有

5m

城市绿化带，场地较为平整。地块周边有着众多的居民区，东侧为商业用地，为沿街的商业网点提供了良好的市场条件。(3)国家和上海市有关办住宅和商业建筑规划设计的现行规定(4)上海市自然气象资料与水文地质条件A.

气象：上海市地处北纬

30°42′～31°48′，东经

120°52′～122°16′。平均海拔

4m。夏热冬冷，四季分明。气温：年平均温度

15.8℃，年最高温度

38.9℃，年最低温度-10.1℃，降雨量：年平均降雨量

1132.3mm，日最大降雨量

204.4mm，年平均湿度：年平均湿度

79

%（五年），冻土深度：最大冻土深度

0.08m，风速：最大风速

29.7m/s，冬季平均室外风速：3.1M/S，夏季平均室外风速：3.2M/S，风向：冬季主导风向：西北

夏季主导风向：东南B.

地形、地貌：四、设计范围本工程方案概念设计内容包括

02-03#地块、04-01#地块、05-01

地块，三个地块用地红线内的总图及建筑单体设计等。拟建场地位于长江三角洲冲积平原地貌单元。场地地面高程见总图。基础持力层为粉砂层和砂子粘土层。C.

水质：通过水样分析，地下水对砼无腐蚀性，对钢结构具弱腐蚀性。2．设计要求：第二章

总平面设计说明(1)建筑分类：02-03

地块为二类高层住宅及多层住宅，沿嘉朱公路高层住宅带底层裙房和商业网点；04-01

地块为二类高层住宅及小高层住宅，局部

2

层配套用房及商业网点；05-01

地块为二类高层住宅及小高层住宅，沿嘉朱公路高层住宅带底层裙房和商业网点；(2)抗震设防烈度：7

度一、项目概况1.地理位置：1．本工程位于上海市嘉定区内,本次设计范围分为

02-03#地块、04-01#地块、05-01

地块。其中：(3)建筑耐火等级：

地下室为一级，其余底商建筑为二级；(4)设计标注尺寸总图以米为单位，其余以毫米为单位。（1）02-03#地块范围：位于新宝路以东，旺泾公路以北，娄塘河以南，嘉朱公路以西；（2）04-01#地块范围：位于新宝路以东，宝钱公路以北，旺泾公路以南，朱学路以西；（3）05-01#地块范围：位于朱学路以东，宝钱公路以北，旺泾公路以南，嘉朱公路以西；离市中心四十四公里左右，地块东侧为规划商办用地及大量高科技产业园。2，周边环境：二.

设计理念1.尊重上级总体规划构架及周边环境，体现新兴城区城市形象和生态式开放住宅社区形象。2.坚持以人为本思想，为住宅和商业活动提供各自适宜的空间环境。西侧：相隔保障回迁房用地，为

G15

沈海高速，具体朱桥收费站仅

3

公里。南侧：为宝钱公路。东侧：规划商办用地，未来将打造社区商业中心。北侧：北侧为河道，河水清澈，景观利用价值佳。类别墅产品，也罕有的在

1.6

容积率的情况下，完成了

90

平米合院产品放入地块的尝试。同时，我们充分考虑功能分区和销售周期之间的关系。销售展示的示范区空间布置在交通条件最优的东南角区域，在整个销售时间段里头，项目的人流导入和可识别性都是最高。与之相毗邻，我们将整个项目的自持住宅全部布置在了售楼处的北侧。其目的，在于我们希望在整个项目销售的全过程中，这个东南角的地块，能够形成一个高效、完整、舒适的展示空间，生机盎然的大片绿地便于营造氛围，开展活动。在整个项目的可售物业全部获利回款之后，再将展示区的绿地部分，建设成为自持物业。这部分的自持产品，也因为交通便捷和识别性高，未来将成为酒店式公寓连锁品牌的极佳选择。伴随着高容积率的自持住宅产品，05-01

地块，同样可以一定程度上布置类别墅产品，例如

5

跃

6

层的

90

叠拼产品，来实现“拉高拍低”的货值理想，也让这类小面积段的网红产品，能够和售楼处之间产生紧密的互动关系。3、地形地貌本地块地势平坦，周边道路标高在

4.50

左右，东北角局部

5.62。3、气象、水文、地质上海属北亚热带季风性气候：温和湿润，阳光充足。全年平均

15.8

度，全年盛行东南风，年降雨量

1132.3mm。抗震设防烈度：七度；建设场地类别：IV

类；二、设计依据上海招商宝欣置业有限公司提供的设计招标任务书及附件文件；《民用建筑设计通则》

GB

50352-2005；《城市道路和建筑物无障碍设计规范》

JGJ50-2013；《商店建筑设计规范》

JGJ48-2014；四、竖向设计地块场地平坦，场地由旺泾公路引出竖向基准点标高

4.8

米。地块场地采用平坡式，道路纵坡不小于

0.3%，横坡为

1.5%。《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》

DG/TJ08-7-2014；《建筑设计防火规范》

GB50016-2014；场地内排水系统，雨污分流，排入市政干管。《上海市城市管理技术规定(土地使用，建筑管理)》；《上海市日照分析规划管理办法》沪规土资建规〔2016〕100

号；《上海市住宅设计标准》DGJ08-20-2013

等。五、交通组织1、入口本项目

02-03

地块沿南侧旺泾公路设置机动车出入口人行出入口，沿嘉朱公路设置人行出入口和开放空间；04-01

地块沿北侧旺泾公路设置机动车出入口，沿东侧朱学路设置机动车出入口和人行出入口，沿南侧宝钱公路设置人行出入口和开放空间；05-01

地块沿西侧朱学路设置机动车出入口及人行出入口，沿北侧旺泾公路设置机动车出入口，沿东侧嘉朱公路设置人行出入口及开放空间。三、总平面布置总平面布置遵循因地制宜、经济合理的原则，同时汲取住宅建筑的设计特性，综合考虑地形、日照、地质、风向、防火、卫生、交通和环境保护等各项技术要求。站在城市设计和土地价值最大化的角度，在上位规划的条件之下，重新思考总平面的布置形式，让开发时序和业态功能相结合，驱使我们摒弃了将三个地块，简单依靠市政道路和日照条件划分用地的传统强排方式。2、道路及停车场场地内地面仅有出租车停车位及访客停车位，地下车库出入口设置于场地内邻近车行出入口处，每个地块分别设置

2

个地下车库出入口，满足规范要求和实际需要。人行主要通过旺泾公路和朱学路这两条城市支路进入各个地块，也可以公共空间各个地块。在三个地块之中，02-03

地块沿水面缓缓展开，没有限低条件，限高亦不苛刻，日照条件优越，是最好的一块住宅用地，为了使得货值最大化，使得产品能提升土地价值，我们希望将高附加值的产品，尽量多放入这个地块；也希望销售展示的示范区空间，依山傍水的优良环境和开阔视野，能够伴随着这些高附加值的产品，共同欢迎未来的居民。因此，我们通过在西侧布置高层建筑，一方面降低菜市场对地块的环境影响，另一方面将剩余的土地尽可能的留给了3、消防通道地块内结合硬地布置宽度不小于

4

米的消防车通道。4、公共空间02-03

地块沿东侧嘉朱公路设置公共空间，面积为

1790.5

㎡，满足规划要求；

04-01第三章

建筑设计说明一．

设计依据地块沿南侧宝钱公路设置公共空间，面积为

1554.95

㎡，满足规划要求；

05-01

地块沿东侧嘉朱公路设置公共空间，面积为

1385.95

㎡，满足规划要求。1.《民用建筑设计通则》（GB

50352-2005）2.《建筑设计防火规范》（GB

50016-2014）（JGJ67-2006）3.《办公建筑设计规范》六、绿化布置4.《车库建筑设计规范》(JGJ

100-2015)绿化主要由沿路绿化，集中景观绿化和院落绿化组成，本项目绿地率

30%，集中绿地率

10%。5.《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》6.《屋面工程技术规范》（GB

50067-2014）（GB

50345-2012）（DG/TJ08-7-2014）（GB

50763-2012）七、装配式建筑说明7.《建筑工程交通设计及停车库（场）设置标准》8.《无障碍设计规范》本项目考虑装配式设计和建设，装配式建筑设计情况说明如下:1.

根据建筑功能要求，设计拟采用装配整体式剪力墙结构体系，室内规整，无突出墙面的梁柱，满足建筑室内要求。9.

国家、地方颁布的现行有关设计规范、规定；10.

上海市相关工程建设规范等；2.

选择部分凸窗、阳台、外墙、内剪力墙、楼梯斜板、PCF

板、叠合楼板进行预制。为提高结构整体性能，结构底部加强全部采用现浇。二．设计原则3.

本工程以高层住宅为主，其中住宅采用装配式建筑建造，项目建筑单体预制率不低于

40%，住宅（除保障房）采用预制夹心保温剪力墙结构。建筑与自然融为一体，充分利用土地，合理布置，做到功能分区明确，动静互不干扰，既独立又联系便捷，流线清晰，创造具有交流沟通的氛围的空间场所，塑造适应现代都市生活的良好环境和适应市场需求的沿街商业空间，体现新兴居住社区的文化内涵和风格。

整体造型简洁，细部丰富且精致，营造清新的氛围。

建筑与环境设计，积极综合各种技术，保证与自然高接触性、能源的利用性和综合节能性。

合理安排各功能行为空间，按动静分离、洁污分离的原则，保证其住宅楼和商业用房的使用功能不受干扰。

处理好住宅的隔声、通风、采光和体型设计，注重节地、节能、节材措施。

卫生间的功能设计和整体设计，管线集中设置，促进成套产品的开发应用。

重视群体空间特色设计和尺度设计，与整体形象和氛围相协调。三.

建筑设计1．功能分区02-03地块由3栋高层住宅板楼,和2栋小高层住宅板，和11栋多层住宅楼，和1栋保障用房组成，沿东侧嘉朱公路高层住宅设置沿街底商，地下一层为地下停车库、设备用房及可售部分等；04-01地块由5栋高层住宅板楼，和5栋小高层住宅板楼，和1栋保障用房，和1栋2层沿街商业组成，地下一层为地下停车库、设备用房；05-01地块由2栋自持高层住宅板楼,和3栋小高层住宅板楼，和6栋多层住宅楼，和1栋保障用房组成，沿东侧嘉朱公路高层住宅设置沿街底商，地下一层为地下停车库、设备用房及可售部分等；局部地下二层为地下停车库和设备用房等。第四章

技术经济指标一览表02-03

地块经济技术指标2.交通流线组织项目用地面积总建筑面积地上建筑面积商品房数值3581085714.925729653181.202790061601588132402864.800单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注本项目二类高层每个住宅单元分别设

2

部电梯（含消防电梯），小高层住宅每个住宅单元分别设

1

部电梯；多层住宅每个住宅单元分别设

1

部电梯；保障用房每个住宅单元分别设

1

部电梯；自持住宅设

4

部电梯（含消防电梯）。高层(18F)限高

60

米限高

60

米限高

60

米沿嘉朱公路底层商铺，设置独立对外出口，不与高层疏散楼梯公用。地下车库每一防火分区不少于两部疏散楼梯直通室外地面，并且与高层建筑的疏散楼梯有严格的防火分隔。每个地块的地下车库分别设置

2

个车辆出入口。3.立面造型设计小高层(14F)叠拼(5+1F)合院（2F）保障房（11F)自持房其中总计容建筑面积

5%综合设置于

05

地块商业（2F）公共配建340156

㎡/千人且大于

270

㎡总体风格定位为现代风格，典雅大方，彰显品质。其中910居民委员会治安联防站物业管理（含业委文化活动室老年康体活动室服务站0并入

05-01

地块5

㎡/千人且大于

20

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡80

㎡/千人且大于

320

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡k

站高层住宅由暖色调石材质感涂料或石材幕墙组成，形成简洁大方而又层次丰富的立面形象。石材的质感构成住宅建筑主要的形象。其中沿嘉朱公路沿街展开商铺，为了营造现代的城市形象和商业气氛，在立面的框架体系中，加入了石材幕墙和玻璃幕墙体系。顶部做构架处理，形成个性鲜明又首尾呼应的城市形象。20120120其中320120其他附属建筑物、构筑物均配合主体建筑的形象，加强协调或对比，共同营造城市商业区整体形象。配电房150垃圾收集站6015

㎡/千人且大于

60

㎡3.

无障碍设计地下建筑面积机动车库面积28418.9221060.92149858601.6027.00%30.00%10.00%680包含设备用房本工程总平面及各类单体建筑的以下范围按照无障碍原则设计：1、小区各级人行道、各级中心绿地。其中非机动车库面积可售部分地库面积容积率2、设置电梯的社区的首层入口、入口平台、候梯厅、电梯轿厢和公共走道。3、公共建筑的首层、入口平台、候梯厅、电梯轿厢、公共走道、公共厕所。4、地下车库设置无障碍车位，满足规范要求。建筑密度绿地率集中绿地率住宅户数户户户户户户户辆辆其中高层(18F)360商品小高层(14F)叠拼(5+1F)合院（2F）保障房56房四.

节能设计16236（1）

建筑围护结构传热系数K值均控制在规范限制以内66（2）

外墙、屋面、外窗及分户楼板的传热系数均满足节能规范5.0.2规定的指标要求2、节能技术措施自持房0机动车停车位682（1）外墙分为涂料外墙与石材外墙，非夹心保温外墙采用发泡水泥板，夹心保温外墙采用挤塑聚苯板（厚度经计算确定）。非机动车停车位749（2）屋面保温层，高层建筑采用挤塑聚苯保温板，多层采用挤塑聚苯板（厚度经计算确定）。（3）门采用节能外门，外窗采用隔热铝合金中空玻璃，传热系数不大于2.2w/（㎡.K）。04-01

地块经济技术指标05-01

地块经济技术指标项目用地面积数值31099.0078517.6155978.2051629.340760.01086927990单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注项目用地面积数值单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注27719总建筑面积地上建筑面积商品房总建筑面积地上建筑面积商品房75519.2249894.220798.23高层(18F)限低

33

米，限高

80

米限低

33

米，限高

80

米总计容建筑面积

5%小高层(14F、11F)

10201.99限低

18

米，限高

80

米限低

18

米，限高

80

米总计容建筑面积

5%其中其中小高层(14F、11F)保障房(11F)自持房叠拼(5+1F)保障房（8F）自持房（20F)商业（2F）社区会所10596.242494.7124475.26376.00580综合设置于

05

地块156

㎡/千人且大于

27002-03地块，04-01

地块，05-01156

㎡/千人且大于

270

㎡1600

㎡售楼处除去配套部分商业（2F）公共配建34012100居民委员会治安联防站物业管理（含业委文化活动室并入

05-01

地块5

㎡/千人且大于

20

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡80

㎡/千人且大于

320

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡k

站公共配建1170200其中其中20居民委员会治安联防站物业管理（含业委文化活动室200

㎡，管理

02-03，5

㎡/千人且大于

20

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡80

㎡/千人且大于

320

㎡30

㎡/千人且大于

120

㎡k

站12020120120其中

老年康体活动室服务站320120120其中

老年康体活动室服务站320配电房150120垃圾收集站卫生服务点地下建筑面积机动车库面积非机动车库面积容积率6015

㎡/千人且大于

60

㎡300

㎡配电房150300垃圾收集站公共厕所6015

㎡/千人且大于

60

㎡60

㎡22539.4121027.4115121.8025.00%30.00%10.00%68060包含设备用房地下建筑面积机动车库面积非机动车库面积可售部分地库面积容积率25625.0221255.02170626641.8024.00%30.00%10.00%752其中包含设备用房其中建筑密度绿地率集中绿地率住宅户数建筑密度户户户户户辆辆绿地率商品房高层(18F)小高层(14F、11F)保障房526集中绿地率住宅户数88户户户户户辆辆其中66商品

小高层(14F、11F)116自持房0其中房叠拼(5+1F)保障房108机动车停车位非机动车停车位68348756自持房480机动车停车位非机动车停车位667853红包，不索、拿、卡、要。如有发现，我院并愿意接收建设单位

10000

元/次的经济处罚。6、积极配合业主完成工程项目的设计审查、报建工作，认真及时地回复审查意见，完善设计。7、为建设单位及时提供必要的技术文件及相关资料，完成与项目有关的其它设计技术工作。8、除正常的施工服务外，我公司不定期派人到施工现场进行技术回访。第五