国有企业投资性房地产核算模式对企业的影响分析

1引言自2006年财政部公布了投资性房地产应用指南以来，众多笔者对投资性房地产以公允价值模式计量的优缺点及其对企业产生的影响做了大量研究，但对企业如何选择这两种模式进行后续计量研究较少，尤其对国有企业而言，国有企业有资本保值的特殊要求，更需要审慎选择投资性房地产后续计量模式。本文对宏观经济形势、房地产政策导向、资本保值增值考核要求等因素进行分析，对国有企业投资性房地产后续计量模式选择提供参考。2两种核算模式的对比分析同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，两种模式在概念、特点、使用条件、后续计量、模式变更方面均存在较大差异，具体对比分析如下。2.1概念投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。在成本模式下，应当按照固定资产或无形资产的规定，对投资性房地产进行后续计量。而只有存在确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，才可以采用公允价值模式计量。采用公允价值模式计量的投资性房地产应当同时满足下列条件：①活跃的房地产交易市场。②在活跃的房地产交易市场上能够取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学的预测。2.2特点成本模式的主要特点是它依赖于历史成本，为投资性房地产的会计核算提供了稳定和可预测的基础。该模式没有反映当前的市场状况，这既可以看作是稳定性的优势，也可以看作是会计信息质量的劣势。公允价值模式的特征是其对市场条件的反应能力，可以更准确、更及时地反映企业的财务状况，提供更高的会计信息质量。然而，随着房地产市场状况的波动，它也给财务报表带来了波动性。2.3适用条件成本核算广泛应用于偏好稳定性和可预测性的企业。成本模式通常用于难以可靠获得投资性房地产公允价值的环境。相反，只有在能够获得房地产价格的情况下，投资性房地产才会选择公允价值计量模式。2.4后续计量投资性房地产以成本模式进行计量的，其没有二级明细科目，只需在其使用寿命或租赁期限内对其进行折旧或摊销，如果期末发生减值迹象的，应当按照资产减值的规定进行账务处理。而在公允价值计量模式下，投资性房地产有“成本”和“公允价值变动”两个二级明细科目，且会计期末按公允价值波动情况调整其账面价值，公允价值与账面价值的差额计入当期损益。2.5模式变更企业需谨慎选择投资性房地产后续计量模式，因计量模式一经确定，不允许随意变更。根据相关规定，在特定条件下，成本模式可变更为公允价值模式，并应当作为会计政策变更。但对已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式计量转为成本模式计量。3不同核算模式对企业的影响3.1对会计处理的影响如果公司持有的投资性房地产用于租赁，则在两种模式下，在取得的租金收入环节，他们的会计处理是一致的，即借记资产类科目（如货币资金），贷记损益类科目（即其他业务收入）。但在确认投资性房地产账面价值的后续计量环节，两者的会计处理方式是不一致的。在成本核算模式下，根据企业会计准则规定，应按照固定资产或无形资产的相关规定，对其计提折旧或进行摊销，账务处理为借记损益类科目（即其他业务成本），贷记投资性房地产备抵科目（即投资性房地产累计折旧/摊销）。在会计期末，如果经减值测试后发生减值的，还应当计提减值准备，会计处理为借记损益类科目（即资产减值损失），贷记投资性房地产备抵科目（即投资性房地产减值准备）。投资性房地产属于长期资产，其减值损失一经确认不得转回。根据企业会计准则规定，对采用公允价值模式进行计量的，应在会计期末需要根据公允价值的波动调整投资性房地产的账面价值，即当期末公允价值大于账面价值时，借记资产类科目（即投资性房地产-公允价值变动），贷记损益类科目（即公允价值变动损益）。如果公允价值小于账面价值，则做相反会计分录。在该模式下，无需对投资性房地产进行折旧或摊销、资产减值的会计处理。3.2对财务报表项目的影响在成本核算模式下，每期确认“其他业务成本”时，或发生减值确认“资产减值损失”时，均对利润项目产生负面影响；随着折旧或摊销，或发生减值时，“投资性房地产”项目均随之降低，也导致资产总额减少，且对资产和利润项目的影响金额相对稳定。而在公允价值核算模式下，当公允价值上升时，会引起资产及利润项目金额均上升，但如果公允价值下降，则会产生相反结果，而且对资产和利润项目的影响金额取决于房地产价格波动情况，则会产生较大的不确定性。3.3对财务指标分析的影响本文财务指标分析主要是指对盈利能力、营运能力、偿债能力指标的分析。①盈利能力分析：盈利能力主要体现在净利润的变化，净利润越大盈利能力越强。在成本计量模式下，由于折旧或摊销，导致每期末均产生“其他业务成本”或“资产减值损失”，只有在处置环节，才可能有处置收益，所以日常核算过程中，成本模式计量将对盈利能力产生不利影响。在公允价值模式下，在房地产经济上行时，使得“公允价值变动损益”金额增加，从而有利于企业的盈利能力提升；相反，房地产经济下行时，则对盈利能力产生不利影响。在公允价值模式下，对其盈利能力的影响也无法准确预判，因为其影响是随着市场波动而波动的。②营运能力分析：营运能力通过总资产周转率反应，在营业收入不变的情况，总资产减少，总资产周转率变大，则营运能力较强。在成本计量模式下，因投资性房地产金额不断减少，即导致总资产金额下降，故有利于提升运营能力。在公允价值模式下，在房地产市场繁荣时，则投资性房地产金额增加，进而导致总资产增加，则导致企业的营运能力降低；相反，则有利于营运能力提升。③偿债能力分析：通过资产负债率反应偿债能力，即在负债规模不变的情况下，总资产增加，资产负债率下降，偿债能力增强。如营运能力对总资产变动情况的分析，在成本计量模式下，总资产金额下降，导致偿债能力下降。在公允价值模式下，在房地产市场繁荣时，使得总资产增加，则有利于提高企业的偿债能力。3.4对绩效考核的影响绩效考核是企业管理的一个环节，本文主要分析对财务方面的绩效影响。对企业而言，尤其是国有企业，财务考核主要体现为收支平衡及资本保值增值的完成情况，这两方面的考核又具体表现为净利润目标值的完成情况。在成本计量模式下，会计期末形成“其他业务成本”或发生减值迹象时，产生“资产减值损失”项目，这两部分均属于净利润的抵减项，故采用成本核算模式不利于完成绩效考核目标。在公允价值模式下，在房地产市场向好时，属于收益类的“公允价值变动损益”增加，此时有利于完成绩效考核目标；相反，则不利于完成绩效考核目标。总而言之，从两种核算模式对企业的影响分析可知，成本模式能够提供稳定和可预测的财务状况，对企业的影响也是可预测的。而公允价值模式下，对企业的影响取决于房地产市场波动的情况，存在较大不确定性。4关于国有企业选择后续计量模式的建议4.1与企业战略目标相匹配于国有企业而言，在制定战略目标时，其需要兼顾经济效益和社会效益。尤其对国有投资企业，他们从政府单位取得土地使用权，通过招商引资等方式，将土地或厂房等房地产资产出售或出租给意向企业，以促进当地的经济发展，由此形成大量的投资性房地产。根据企业会计准则规定，企业只能选择一种模式对投资性房地产进行后续核算，对国有企业决策者而言，他们需要根据房地产的战略目标选择后续核算模式。如果国有企业计划将房地产或土地主要用于出售，建议使用公允价值模式计量，因为在公允价值计量模式下，能够及时和准确的反应资产的市场价值，有利于企业管理者作出在价格波动的较高点出售资产的决策，有利于实现企业战略目标。如果国有企业计划将所持有的投资性房地产主要用于出租，建议使用成本计量模式，因为成本模式能够提供稳定的财务预测，有利于达到资本保值增值的考核要求。4.2符合企业的风险偏好在制定风险管理策略时，首先需要确定企业的风险偏好及风险承受度，而投资性房地产的后续计量模式与风险偏好紧密相关。风险偏好是决策者对待风险的态度，对决策有着至关重要的影响。风险爱好型的决策者，对偏离预期目标的容忍程度较高，他们更倾向于选择公允价值后续计量模式，因为在该模式下，由于房地产市场波动对企业的财务报表及保值增值预期目标影响均较大，同时公允价值模式对市场变化的敏感性可能促使公司采取对冲和风险缓解策略。对于风险厌恶型的决策者，往往风险承受能力较低，更愿意选择成本模式计量。根据可预测的各项收入及成本费用，按时间周期有序稳定的考核各项指标完成情况，不必花费太多精力考虑房地产市场波动带来的影响。4.3符合房地产市场预期国有企业选择投资性房地产后续计量模式时，市场动态因素起着关键作用。了解这些因素的细微差别对于使会计核算与市场现实和行业标准保持一致至关重要，最终有助于审慎的财务决策。当房地产市场形势向好时，公允价值模型具有优势，因为公允价值模型能够反映当前估值的灵活性，可能提供战略优势，使国有企业能够更有效地适应不断变化的市场条件。然而，这种模式固有的波动性需要强有力的风险管理策略，并清楚地了解其对财务业绩和利益相关者看法的影响。相反，在更稳定的市场环境中，成本模型由于其保守性而可能更具吸引力。它的稳定性和可预测性以及操作的便捷性，使其成为在价格波动最小的市场中运营的国有企业的合适选择，有利于企业进行长期资产管理而不是短期市值调整。4.4满足企业融资需求在国有企业有银行贷款或上市等融资需求时，他们需要向报表使用者传递企业价值利好信息，投资性房地产后续计量模式的选择就变得尤为重要。不同模式的计量方式对企业价值的影响较大，具体来说，公允价值与房地产市场的变化情况紧密相连，对企业的财务数据影响较大，容易向外部的报表使用者传达经营不稳定的负面信息。为确保企业长期取得融资资金以助力企业的发展，决策者应当考虑房地产市场波动风险。自2018年以来，在我国强调房子是用来住的、不是用来炒的宏观背景下，结合目前在经济下行时期，房价大涨的可能性已不大，建议选择成本模式来规避因公允价值波动带来的影响。在成本模式下，对于地段比较好的房地产，其流动性较大，对资产的贬值冲击较小，国有企业在年末计提投资性房地产减值准备的可能性也较小。相反如果房地产资产所处位置较偏远，不易流通，在目前经济形势下，更容易发生减值，一旦房地产资产发生减值，在年末时需要计提资产减值损失，且一经计提不得冲回，对当期利润将产生较大影响。在此种情况下，国有企业决策者要充分考虑因计提减值损失对企业融资产生的影响。4.5考虑税务处理的影响随着“营改增”政策的实施，投资性房地产涉及税种较多且金额较大，税务局对房地产项目的监管也越来越谨慎。投资性房地产在成本核算模式下，税会差异较小；而在公允价值模式计量下，投资性房地产的税会差异较明显，具体差异体现在企业所得税、土地增值税、房产税3个方面。①企业所得税：在公允价值模式下，对投资性房地产能否按照直线法计算折旧或摊销在税前扣除，实务中，各个地方主管税务局的处理方式不一，目前主要存在两种处理方法。一种是根据企业所得税相关规定，固定资产或无形资产按照规定的年限进行折旧或摊销，每期因计提的折旧或摊销额形成的成本费用允许在税前扣除，但投资性房地产在公允价值核算模式下，因无需计提折旧或摊销，未确认折旧或摊销年限，故测算的折旧或摊销额不允许税前扣除。另一种认为税务处理时，可按照历史成本法计算折旧在税前扣除。②土地增值税：根据《土地增值税暂行条例》相关规定，土地增值税是对房地产转让取得的增值额部分进行征税的，即土地增值税的征收是在房地产转让环节；对期末按照公允价值进行核算的投资性房地产，因公允价值变动导致的增值明确规定不需要计征土地增值税。故因不同原因和不同环节导致的增值，使得土地增值税产生较明显的税会差异。③房产税：对于从租计征的房产税没有税会差异，但对从价计征的房产税而言，则存在税会差异。从价计征的房产税是以房产余值为计税依据，而房产余值是以历史成本为基础核算的，未考虑房产增值的情况；当投资性房地产选择公允价值模式进行会计计量时，则投资性房地产的期末价值就会随公允价值的变动而变动，会计核算时考虑了房产增值的部分，进而税务与会计处理就有一定的差异。对如何选择投资性房地产