甘肃省2024年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产实物因素试题

甘肃省2024年下半年房地产估价师《理论与方法》：房地产实物因素

试题

本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。

一、单项选择题(共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题

意)

1、估价时点应与—的日期相一样。

A.签订估价合同

B.起先估价作业

C.完成估价报告

D.估价结果所属

2、某宗土地面积为2OOOm2,城市规划规定的限制指标为：容积率3,建筑密度

30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是

()o

A.建筑物地面•层建筑面积为800m2,总建筑面积为5000m2

B.建筑物地面一层建筑面积为1400m2,总建筑面积为5000m2

C.建筑物地面一层建筑面积为60()m2,总建筑面积为55O()m2

D.建筑物地面一层建筑面积为600m2,总建筑面积为2500m2

3、城市房屋拆迁评估价格的确定，不包含被拆迁房屋的。

A：区位

B：用途

C：建筑面积

D：临时安置补助费

E：房地产估价机构必需加盖公章

4、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是。

A：交通拥挤

B：建筑技术进步

C：城市规划变更

D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

5、在酒店项目可行性探讨阶段，用每间客房的综合投资乘以客房数来估算一座

酒店的总投资，属于()。

A.单元估算法

B.单位指标估算法

C.概算指标法

D.工程量近似匡算法

6、—是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环

节中，为当事人供应服务的经营活动。

A.房地产中介服务

B.房地产询问

C.房地产估价

D.房地产经纪

7、房地产开发项目销售利润率的止确表达式是。

A：销售利润率=销售利涧/销售收入

B：销售利润率=销售利涧/总开发价值

C：销售利润率=销售利润/总开发成本

D：销售利润率=销售利涧/项目总投资

E：借款合同

8、业主公约由—制定并修改。

A.业主大会

B.业主委员会

C.一半以上业主

D.全体业主和物业管理企业共同

9、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变更而使房地产

项目达到的极限值。

A：利润为零

B：允许的最低经济效益指标

C：最大费用

D：最大利润

E：借款合同

10、下列关于房地产保险估价的说法有误的是

A.房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损

失价值或损失程度评估

B.价值评估要根据该房地产投保时的实际价值确定

C.价值评估宜采纳成本法和市场比较法

D.损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用

作为损失价值或损失程度

11、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。

A.财务盈利实力

B.清偿实力

C.资金平衡状况

D.营运实力

12、某物业当前的市场售价为5000元/m1,其业主拟采纳租金按年5%等比递

增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相当。

假如折现率为12%,则第一年的租金应当确定为元/行。

A：482.79

B：448.24

C：467.25

D：498.53

E：借款合同

13、已知两税一钳的税、物率分别为菅、2税5%、城市维护建设税7%、教化然

附加3%,若销售收入为700万元，则应缴纳两税一费的总额为万元。

A：55.0

B：38.5

C：105.0

D：23.6

E：借款合同

14、房地产估价师执业资格考试，由负责。

A：住房和城乡建设部

B：国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门

C：国务院建设行政主管部门

D：国务院人事主管部门

E：执行层的组织协调

15、下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是.【2024年考题】

A：交通拥挤

B：建筑技术削减

C：城市规划变更

D：自然环境恶化

E：工业用地的监测点评估价格

16、假如石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。

(2024年试题)

A：需求拉动型通货膨胀

B：成本推动型通货膨胀

C：结构失调型通货膨胀

D：预期型通货膨胀

E：执行层的组织协调

17、某房地产估价师于2024年8月初始注册在甲房地产估价机构，后于2024

年2月变更注册至乙房地产估价机构，则该房地产估价师的注册有效期至。

A：2024年8月

B：2024年8月

C：2024年2月

D：2024年2月

E：执行层的组织协调

18、房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺状况，用于选择资金筹措方

案，制定相宜的借款及偿还安排是由()来反映的。

A.资金来源与运用表

B.损益表

C.资产负债表

D.现金流量表

19、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是

A.土地购置贷款

B.土地储备贷款

C.土地开发贷款

D.建设贷款

20、《住宅质量保讦书》对干保修项目的保修期限约定为3年的是

A.门窗翘裂

B.卫生洁具

C.供热、供冷系统和设备

D.屋面防水

21、房地产市场按市场交易形式细分时，新建成的房地产产品交易不包括_子市

B：垄断性

C：外部性

D：均衡性

E：信息不对称性

3、下列关于契税的计税依据，表述正确的是。

A：国有土地运用权出让、土地运用权出售、房屋买卖，为成交价格

B：土地运用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地运用权出售、房屋买卖

的市场价格核定

C：.土地运用权交换、房屋交换，为所交换的土地运用权、房屋的价格

D：征收机关认为有必要时，也可以干脆或托付房地产估价机构对房屋价值进

行评估，以评估价格作为计税依据

E：在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地

产交易契约价格总额为计税依据

4、在下列定价方法中，须要运用损益平衡图的是

A.目标定价法

B.价值定价法

C.挑战定价法

D.成本加成定价法

5、房地产泡沫的成因，主要有一三个方面。

A.土地的有限性和稀缺性

B.开发商的因素

C.投机需求膨胀

D.金融机构过度放贷

E.领导的决策

6、房地产开发项目投资估算时，如为托付销售代理的，则代理费应列入。

A：管理费

B：销售费用

C：其他费用

D：前期费用

E：借款合同

7、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入及借贷资金.一般而言

三种资金的运用依次是

A.资本金、借贷资金、预租售收入

B.预租售收入、资本金、借贷资金

C.借贷资金、预租售收入、资本金

D.资本金、预租售收入、借贷资金

8、房地产市场是一个地区性市场，主要体现在它的

A.独一无二

B.不行移动

C.流淌性差

D.易受限制

9、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。

A：细分市场的可衡量性

B：细分市场的规模和发展前景

C：细分市场的差异性大小

D：企业的目标和资源

E：细分市场结构的吸引力

1()、某市于2024年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2()00年出台的城市房

屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2,并且始终没有变动；2024年该区同

类建筑物的重置成本达到2000元/m2,房地产市场交易价格为6000元/m2；重

新规划后，开发商开发的该区商品房售价预料为9000元/m2；则最合理的拆迁补

偿价格应以一元/m2为基础进行修正。

A.4000

B.5000

C.6000

D.9000

11、下列关于重新购建价格的说法中，正确的有。

A：重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出

B：重新购建价格是在估价时点的价格

C：重新购建价格是客观的价格

D：建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格

E：土地的重新购建价格是法定最高出让年限状况下的价格

12、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。

A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主

委员会执行的制度

B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业

主大会执行的制度

C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管

理区域内全体业主的合法权益

D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某

些物业管理事项作出确定

E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就

某些物业管理事项作出确定

13、某公司今年拟开发高档住宅项目，预料总投资为2亿元，根据最新政策，其

项目资本金应当不低于一万元。

A.2000

B.2500

C.3500

D.6000

14、某居民楼总建筑面积为5000m2,房地总价值为1000万元，其中土地总价值

为500万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为150m2,房地总

价值为35万元。若根据土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为一。

A.3%

B.3.5%

C.7%

D.4%

15、《注册房地产估价师管理方法》规定，注册房地产估价师的条件为。

A：取得执业资格

B：达到接着教化合格标准

C：受聘于具有资质的房地产估价机构

D：具有完全民事行为实力

E：刑事惩罚尚未执行完毕

16、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般

一'.不能作为可比实例

B.取相同的部分作可比性

C.仍旧允许适当做肯定范围内肯定时间内的可比实例

D.仍旧可作为可比实例

17、对房地产估价总的要求是。

A：公开

B：客观

C：公正

D：同等

E：独立

18、关于抵押房地产变现实力强弱比较的说法，错误的是一。

A.标准厂房通常比一般厂房的变现实力弱

B.熟地通常比生地或毛地的变现实力弱

C.小商铺通常比大商铺的变现实力弱

D.厂区内住宅通常比商品住宅小区内住宅的变现实力弱

E.郊区的房地产通常比市区的房地产变现实力弱

19、下列属于房地产登记类型的有。

A：初始土地登记

B：房屋全部权短暂登记

C：房屋全部权临时登记

D：房屋全部权初始登记

E：房屋抵押权登记

20、干脆导致市场失灵的缘由有。

A：外部性

B：垄断

C：排他性物品的生产

D：信息不完全

E：政府对市场的管理和协调

21、对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用_评估可能会更

科学。

A.成本法

B.收益法

C.市场法

D.其他

22、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总

建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑限制高度和停

车位个数。

A：选址规划看法通知书

B：规划设计条件通知书

C：建设用地规划许可证

D：建设工程规划许可证

E：借款合同

23、下列房地产中，难以采纳市场法估价的有

A.房地产开发用地

B.学校

C.在建工程

D.