哈尔滨高层+小高层居住区设计投标方案

·中海

电炉厂地块方案设计HAERBINDIANLUCHANGBLOCKPROJECT目录ONIENTSP1前期分析

P2规划策略

P3

规划方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4产品研发

P5示范区篇

P6立面设计PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN区位分析项目位于哈尔滨主城区西南部，靠近主城区，交通便捷区域优势明显，发展潜力巨大哈尔滨市政府哈尔大桥公路客运站哈尔滨站黑龙江省政府SITE哈尔滨西站王岗火车站哈尔滨太平国际机场交通分析地块周边地面交通路网发达；公共交通系统相对完善site城市快速道路城市干道地铁线内部主要道路内部次要道路景观要素地块距体育公园约3km，北近松花江，生态环境优美13km内自然和人文景观资源丰富月亮湾电视城高尔夫球场太阳岛公园九站公园13km辐射范围哈尔滨天鹅水上公园建国公园哈尔滨音乐公园儿童公园体育公园3km辐射范围民生公园黑龙江省森林植物园欧亚之窗公园SITE广瀚公园配套分析周边西部南部多为厂房和未开发地块，东部北部配套比较体育公园群力国家城市湿地公园黑龙江省第五医院哈尔滨市道哈尔滨医科大学附属第一医院哈尔滨市第三中学群力实验第三小学道里区人民检察院哈尔滨市华丽老年公寓东明小学SITE哈尔滨西站广瀚公园哈尔滨第一三八中学黑龙江省平济医院哈高新医院胜利小学继红场地分析场地整体较为平整，场地内外无明显高差SITESWOT分析环境区位优势明显，发展潜力巨大周边供应土地条件相似，具有一定挑战1、地块靠近群力健康生态园，周围公园配套丰富，生态环境优美2、项目紧邻群力东区成熟片区，周边配套条件齐全，为群里地区重点发展的居住区StRENTH3、公共交通完善，生活配套齐全1、西侧南侧多为厂房和未开发地块，生活环境相对偏差。2、东侧临近国道，噪音干扰明显WEAKNESS“SWOT”1、地块区位处于城市的主要发展方向，处于群力地区居住区重点发展区域，处于哈尔滨市主城区房地产市场热度最高的区域2、哈尔滨住宅品质整体偏低，很容易打入哈尔滨市场OPPORTUNITy1、周边供应土地条件比较相似。东侧为群力家园住宅区，北侧有恒大雅苑2、场地内仅东侧可以开设出入口，导致小区对外交通不便threat目录ONIENTSP1前期分析

P2规划策略

P3

规划方案PREANALYSISSTRATEGY

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P5示范区篇

P6立面设计PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN占地约4.17w，容积率3.1、限高100m。基地东侧为现地块位置位于道里区，四至范围：东至三环路，西至燕山路，北侧防护绿地至滇池路，南至洪湖街。项目基地10mSITE土地编号：[2019]007号用地面积：41698㎡计容建筑面积：129263.8㎡用地性质：城镇住宅用地用地面积：41698㎡容

积

率：≤3.1建筑密度：≤30%绿

地

率：≥30%建筑限高：≤100m图例征收范围线建筑红线高层建筑退线城市次干道城市主干道基地北侧退10m、东侧5m、南侧10m、西侧10建筑退界高层建筑退线：沿东侧防护绿地退建筑红线5m沿北侧防护绿地退建筑红线10m沿西侧相邻地块退建筑红线10m沿南侧相邻地块退建筑红线10m10mSITE用地面积：41698㎡计容建筑面积：129263㎡图例征收范围线建筑红线高层建筑退线城市次干道城市主干道哈尔滨高层建筑间距控制：南北间距双向控制，同时控制超过120米的，可以按120米确定。（3*24+1.2+0.3)*1.2=88.20M24F（3*24+1.2+0.3)*1.2=88.20M24F位于其他朝向的，新建建筑纵墙与相邻住宅纵墙相对间距，不小于新建建筑檐高的1.2倍，且不得小于45米45M

8—45M

8—12F12F高度大于24米新建建筑山墙与相邻住宅山墙相对间距，不小于20米高度大于24米新建建筑山墙与相邻住宅山墙相对间距，不小于20米高度大于24米新建建筑位于相邻住宅北向或者北偏东60°、北偏西60°以内，新建建筑纵墙与相邻住宅纵墙相对间距，不小于新建建筑檐高的2/3倍，且不得小于40米40M

8—40M

8—19F19F（（3*24+1.2+0.3)*2/3=49.00M24F（（3*24+1.2+0.3)*2/3=49.00M24F≥60m时，按照60m60M超过60米的，可以按60米确定≥60m时，按照60m60M东侧价值低、南侧及西侧价值较低、北侧价值高地块内部住宅用地价值北侧地块北临防护绿地，南临小区内部景观花园，噪音干扰较小，居住价值高。南侧地块北临小区内部景观花园，地块南侧西侧临近厂房、乡政府，噪音干扰相对较小，居住价值较高。Ⅰ级住宅东侧地块临防护绿地和城市快速通道，南侧与乡政府地块相接，噪音居住价值高部住干扰相对较大，居住价值低。Ⅲ级住宅居住价值低Ⅱ级住宅居住价值较高价值图例小区内部景观花园Ⅰ级住宅Ⅱ级住宅Ⅲ级住宅城市次干道城市主干道仅东侧可设置车行及人行出入口出入口分析地块西侧南侧均紧邻建筑，无法设置出入口。地块北侧紧邻防护绿地，无法设置出入口。SITE小区出入口城市次干道城市主干道设计任务书条件输入用地面积：41698.00㎡容积率：3.1建筑限高：100m建筑密度：≤30%容积率为3.1，我们如何打造？平均层数=容积率/建筑密度平均层数=3.1/0.3=11层平均层数推导穷举研究可能性规划产品组合溢价低密度超全高层（32全洋房

（11F）可行可行高层+小高（32F、高层+多层洋房（前期决策变化总结：高层北侧143大户型看中心花园，小高层南侧125小高层+洋房大高+11F洋房大高+11F洋房大高+6F洋房大高+11F洋房大高+11F洋房高层+17F小高层大高+16F洋房大高+16F+10F洋房大高+17F洋房前期产品定位总结：143宽景三房60%，125三房40%打造阔景高层·精装·高品质景观社区产品配置U-II+，层高3.1米，精装标准1,200元/㎡（参照沈阳天誉适当优化），景观

550元/㎡,配260平米4点半学堂服务区，首层赠送地下室和花园竞品情况产品类型营销视角户型建议户型面积中海时代中海·时代公馆90㎡

55%招商贝肯山恒祥空间75㎡

25%90㎡

20%万科·公园大道80㎡以下80-90㎡三环区域不建议100㎡以下产品96㎡

55%88㎡

45%90-100㎡100-110㎡110-120㎡120-130㎡130-140㎡140㎡以上100-120㎡120-140㎡140-160㎡160-200㎡200㎡以上115㎡

45%104㎡

22%113㎡

11%125㎡

23%120以下㎡不符高层合纯改善定位116㎡

10%123㎡

35%131㎡

22%148㎡

78%129㎡

30%150㎡

25%不做过渡户型洋房及低密南向观景劣势容积条件不符144㎡

100%我们的进一步尝试143

T2

小面宽+125

T2

三面宽143

T2

大面宽+125

T2

三面宽125+115+115+125

T4

三面宽小户型143T2小面宽+125

T2

三面宽正南北布置（量不足）目录ONIENTSP1前期分析

P2规划策略

P3

规划方案PREANALYSISSTRATEGY

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P5示范区篇

P6立面设计PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN规划格局1、东方院落不仅造房子，更是造生活园林中的生活方式赏花读书听涛冥想延续中式古典园林层层递进，园中有园的空间形态耦园平面图延续中式古典园林层层递进，园中有园的空间形态第一进院第二进院第三进院第四进院第五进院方案一：空间最优南北分区：北区143大户型高层，南区125小户型小高层规划特色：东西三重景观大花园，礼仪感、仪式感强电炉厂方案一序号1占地面积m241,698.041,698.01.1建设用地面积m22可销售建筑面积高层m2m1m2m2m2125,38587,83737,54802.12.22.32.4中高层洋房叠墅车行出去口人防出入口03公建配套（计容）m21,773.001,773.003.1商业网点㎡3.23.33.4商业别墅写字楼公寓㎡㎡㎡000主入口4m22,105公建配套（计容）4.14.24.34.44.54.64.74.84.94.14.115幼儿园公厕㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m207522545垃圾转运站社区警务室社区图书馆社区卫生中心站社区服务中心文化活动站物业管理用房变电所车行出去口人防出入口7522512030026070080开闭所人防建筑面积5,9175.1人防地下车库m25,916.7705.25.366.16.26.36.4人防地下室地下管廊层非人防建筑面积非人防地下车库非人防地下室地下管廊层m2m2m2m2m2m2m235,34930,31800赠送地下室5,0307总建筑面积m2170,528891010.110.210容积率面积容积率车位数地上地下单车位指标m2R辆辆辆㎡/辆129,2633.101,221186103535.01112占地面积建筑密度㎡5,916.7714.2%13可售比74.6%方案一：空间最优南北分区：北区143大户型高层，南区125小户型小高层规划特色：东西三重景观大花园，礼仪感、仪式感强户型产品分布——方案一南侧舒适三面宽125+北侧四面宽143,外围拼三面宽125+中心大花园125户型61750㎡

52.4%,143户型63635㎡

47.6%143㎡大高层125㎡大高层125㎡小高层户型及面积配比户型面积(㎡/户)125（小高层）125（大高层）143（大高层）户数(户)298191比例31.9%20.4%47.6%目标配比

面37548

29.9%24202

19.3%63635

50.8%户型配比合计60%40%445934100.0%

100.0%

125385.0

100.0%景观分析：东西三重组团空间，连续贯通的中心大花景观分析规划设计景观分析通过内部大尺度的中心景观广场，打造古典园林的感觉，体现贵族气息与大气的格局，体现一种极致的天人合一本能的自然关系。图例社区中心大花园社区开放绿地景观轴线绿化带消防分析：消防车道结合景观铺地设计景观分析消防登高场地消防登高场地消防登高场地消防登高场地消防登高场地消防登高场地消防登高场地消防登高场地消防登高场地图例城市主干道内部消防道路消防登高场地小区车行入口交通分析：东侧结合绿地设计社区及售楼处主入口图例城市道路小区人行入口景观步行流线回家步行流线地库出入口日照分析：本案满足当地日照要求根据《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2016年版）及《哈尔滨城市规划管理条例》(2012年版）执行，哈尔滨市执行大寒日日照不低于2小时的标准更经济的停车方案：结合中心花园，增加地面停车原方案：中心花园不停车，地库做局部两层优化方案：中心花园布置停车，地库做一层地库局部两层总车位数：1221辆地上停车：186辆总车位数：1221辆地上停车：339辆地下停车：1035辆地下停车：882辆地下建筑面积：37630㎡地下车库单车指标：36.3㎡/辆地下建筑面积：31930㎡地下车库单车指标：36.2㎡/辆规划方向一小结：产品主力舒适四面宽户型+规划结构中心大花园户型面宽常规思考：是否可以再度挖掘价值？可以进一步提升产品力策略用足北侧大户型东西向面宽，提升产品力方案二：143大面宽规划特色：

143户型做极致大面宽（28.5M），提升产品力电炉厂方案二序号1占地面积m2m2m2m1m2m2m241,698.041,698.0125,38587,26838,11701.12建设用地面积可销售建筑面积高层2.12.22.32.4中高层车行出去口人防出入口洋房叠墅03公建配套（计容）

m21,773.003.13.23.33.4商业网点商业别墅写字楼公寓㎡㎡㎡㎡1,773.00000主入口4m22,105公建配套（计容）4.14.2幼儿园公厕㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m2m2m2m2m2m2m2m2m20752254575225120车行出去口4.3垃圾转运站社区警务室社区图书馆社区卫生中心站社区服务中心文化活动站物业管理用房变电所人防出入口4.44.54.64.74.84.94.14.11530026070080开闭所人防建筑面积人防地下车库人防地下室地下管廊层非人防建筑面积非人防地下车库非人防地下室地下管廊层赠送地下室6,0006,000.1205.15.25.3634,80329,68906.16.26.36.405,1147总建筑面积m2170,06689容积率面积容积率m2R129,2633.1010车位数辆1,20618610.110.2101112地上辆地下辆102035.06,000.1214.4%单车位指标占地面积建筑密度㎡/辆㎡13可售比74.8%方案二：143大面宽规划特色：

143户型做极致大面宽（28.5M），看中心大花园户型产品分布——方案二南侧舒适三面宽125+北侧极致四面宽143,外围拼三面宽125+中心大花125户型62751㎡

52.5%,143户型62634㎡

47.5%143㎡大高层125㎡大高层125㎡小高层户型及面积配比户型面积(㎡/户)125（小高层）125（大高层）143（大高层）户数(户)294190比例31.9%20.6%目标配比

面38117

30.4%24634

19.6%户型配比合计60%43892247.5%

40%

62634

50.0%100.0%

100.0%

125385.1

100.0%日照分析：本案满足当地日照要求根据《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2016年版）及《哈尔滨城市规划管理条例》(2012年版）执行，哈尔滨市执行大寒日日照不低于2小时的标准规划方向二小结：大户型产品舒适+规划空间均衡T2小户型得房率低，产品力弱思考：是否可以提高户型得房率？进一步提升产品力策略：T2户型改为T4户型，减小核心筒公摊方案三：提升125小户型产品力增加T4高层产品：125+115+115+125三面宽小户型电炉厂方案三1占地面积建设用地面积可销售建筑面积高层m2

41,698m2

41,698m2

125,381.122.12.22.32.4m1m2m2m241,7283,660中高层洋房叠墅03公建配套（计容）

m2

1,773.0车行出去口3.13.23.33.4商业网点商业别墅写字楼㎡㎡㎡㎡1,773.0人防出入口000主入口公寓4m22,105公建配套（计容）4.14.24.34.44.5幼儿园公厕㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡m207522545垃圾转运站社区警务室社区图书馆车行出去口人防出入口754.6

社区卫生中心站225120300260700804.74.84.94.14.115社区服务中心文化活动站物业管理用房变电所开闭所人防建筑面积人防地下车库人防地下室地下管廊层非人防建筑面积5,791m2

5,791.25.15.25.36m2m2m2m2m2m2m2036,9332,0306.1

非人防地下车库6.26.36.4非人防地下室地下管廊层赠送地下室04,9057总建筑面积m2

171,998910容积率面积容积率m2

129,26R辆3.101,258177车位数10.110.2101112地上辆地下辆108135.05,791.213.9%单车位指标占地面积建筑密度㎡/辆㎡13可售比73.9%方案三：提升125小户型产品力增加T4高层产品：125+115+115+125三面宽小户型方案三：提升125小户型产品力南侧舒适三面宽125+北侧四面宽143+T4小户型高层+中心大花园115及125户型70473㎡

60.1%,143户型54912㎡

39.9%143㎡大高层125㎡大高层125㎡小高层115㎡大高层户型及面积配比户型面积(㎡/户)115（大高层）125（大高层）125（小高层）143（大高层）户数(户)174174比例18.1%目标配比

面19973

15.9%户型配比合计18.1%

60%

21750

17.3%23.9%

28750

22.9%39.9%

40%

54912

43.8%100.0%

100.0%

125385.0

100.0%230384962日照分析：本案满足当地日照要求根据《城市居住区规划设计规范》GB50180—93(2016年版）及《哈尔滨城市规划管理条例》(2012年版）执行，哈尔滨市执行大寒日日照不低于2小时的标准规划方向一规划方向二规划方向南北分区：北区143大户型

南北分区：南北分区：北区

南北分区：北区高层，南区125小户型小高

143大户型高层，南区125

以及T4小户型高层小户型小高层规划特色：125小户型增加T4高层规划特色：东西三重景观大花园，礼仪

143户型做极致大面宽

125+115+115+感、仪式感强（28.5M），提升产品力小户型，提高32F+25F+17F+16F32F+17F33F+27F+17F+14F125户型：61750㎡（52.4%）

125户型：62751㎡（52.5%）

115及125户型：70473㎡（60.1%）143户型：63635㎡（47.6%）

143户型：62634㎡（47.5%）建筑密度：14.2%

建筑密度：14.4%143户型：54912（39.9%）建筑密度：13.9%规划方向一规划方向二规划方向户型及面积配比户型及面积配比户型及面积配比户型面积(㎡/户)

户数(户)

比例

目标配比

面积(㎡)比例户型面积(㎡/户)

户数(户)

比例户型面积(㎡/户)

户数(户)

比例

目标配比

面积(㎡)比例125（小高层）125（大高层）143（大高层）29819144531.9%20.4%47.6%37548

29.9%24202

19.3%63635

50.8%115（大高层）125（大高层）17417418.1%18.1%199732175015.9%17.3%户型配比户型配比户型配比125（小高层）125（大高层）143（大高层）29419043831.9%20.6%38117246346263430.4%19.6%50.0%60%40%60%60%40%125（小高层）143（大高层）23038423.9%39.9%287505491222.9%43.8%47.5%

40%合计962

100.0%

100.0%

125385.0

100.0%合计934

100.0%

100.0%

125385.0

100.0%合计922

100.0%

100.0%

125385.1

100.0%大高层：143四面宽125三面宽小高层:125三面宽大高层：143四面宽125三面宽大高层：14T4:125+115+11小高层:125三面宽小高层：12规划方向一规划方向二规划方向南北分区：北区143大户型

南北分区：南北分区：北区

南北分区：北区高层，南区125小户型小高

143大户型高层，南区125

以及T4小户型高层小户型小高层125小户型32F+25F+17F+16F32F+17F33F+27F+17F+14F125户型：61750㎡（52.4%）

125户型：62751㎡（52.5%）

115及125户型：70473㎡（60.1%）143户型：63635㎡（47.6%）

143户型：62634㎡（47.5%）建筑密度：14.2%

建筑密度：14.4%143户型：54912（39.9%）建筑密度：13.9%目录ONIENTSP1前期分析

P2规划策略

P3

规划方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4产品研发

P5示范区篇

P6立面设计PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN哈尔滨市竞品分析—片区待售项目汇龙澜湾九里中海时代中海时代公馆保利天悦一期保利天悦二期保利天悦一期金地名悦华润昆仑御SITE中海时代华润昆仑御保利天悦二期汇龙澜湾九里中海时代公馆金地名悦竞

品

总

结

竞品户型较方整

竞品户型面宽资源较有限

竞品户型多为紧凑型刚需或首改针对本案纯改善定位保证产品面宽优势提升产品附加价值品质高层高层户型尊享115-143㎡户型产品对比32FT2大面宽

143+125户型32FT4125+115户型T24面宽

143户型4室2厅2卫T4端户3面宽

125户型

T4端户

3面宽

115户型T23面宽

125户型3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫32FT2小面宽

143+125户型17FT2125+125户型T23.5面宽

143户型4室2厅2卫T23.5面宽

125户型3室2厅2卫T23面宽

125户型3室2厅2卫T2

143㎡大高层横厅户型3+1室2厅2卫

面宽14.1M适用于方向二随心而居成长之趣悠然生活游目阔景围炉而聚海纳百穿2

餐客厅南北通透1

独立玄关入户3

大横厅产品亮点解析随心而居灵活百变居Nsss奢华两房：舒适主卧套+南向卧室舒适四房：舒适主卧套+南向卧室+南向书房+北向卧室产品亮点解析成长之趣成长陪伴住DSL餐厅+客厅+书房组合空间灵活适应不同场合&不同生活

模式产品亮点解析悠游生活洄游行走体系洄游提升空间使用效率客厅书房娱乐环线产品亮点解析游目阔景明亮通透空南向凸窗设置+宽景阳台视线多方位拉长处理极致南向14.1M面宽凸窗阳台凸窗产品亮点解析海“纳”百极致收纳空收纳系统：常用+紧凑双流线礼仪如何空间常用型居家收纳紧凑型后勤收纳标准层——143+126㎡高层

四面宽南北通透适用于方向二AB143+126房型面积预估楼层套型编号层套内面积

半阳台面积

层套内面积

层建筑面积

层数

门厅

机房层

总套内面积

总建筑面积

分摊系数

套型分摊面积套型建筑面积142.42得房率

赠送面积赠送率8%AB104.3691.635.973.6338.0633.4210.771-32F195.99265.27323040.56271.688559.140.360.73125.058.617%T2-143㎡

高层

4面宽

南北通透适用于方向二本案143+11.

独立玄关入户2.

南北通透3.

宽厅设计4.

双阳台设计T2-126㎡

高层

三面宽

南北通透适用于方向二本案123室1.

独立玄关入户2.

南北通透3.

豪华主卧套设计竞品对标——143㎡T2大高层横厅户型完胜本案中海时代公馆户型面积：143㎡，3+1室2厅2卫户型面积：144㎡，3室2厅2卫PK优势：劣势：1.南向三点五面宽2.横厅设计3.独立玄关1.南向三面宽2.竖厅设计3.户门对卧室门，玄关不独立标准层——143+126㎡高层

3.5面宽

大横厅适用于方向一、三AB143+126楼层套型编号层套内面积

半阳台面积

层套内面积

层建筑面积

层数

门厅

机房层

总套内面积

总建筑面积

分摊系数

套型分摊面积套型建筑面积142.40得房率

赠送面积赠送率8%AB104.1191.495.973.6338.2933.6510.771-32F195.6265.34323040.56259.28561.380.370.73125.148.617%T2-143㎡

高层

3.5面宽

大横厅适用于方向一、三本案143+11.

独立玄关入户2.

南北通透3.

宽厅设计4.

双阳台设计T2-126㎡

高层

3.5面宽适用于方向一本案123室1.

独立玄关入户2.

南北通透3.

豪华主卧套设计标准层——143+143

T2

大高层

四面宽

正四房适用于方向二AAT2-143㎡

大高层

四面宽

正四房适用于方向二本案1434室1.

独立玄关入户2.

豪华主卧套设计3.

正四房标准层——126+126㎡T2小高层

三面宽适用于方向一、二、三AA126+126面积估算楼层套型编号层套内面积

半阳台面积

层套内面积

层建筑面积层数门厅机房单栋总套内面积单栋总建筑面积4306.38分摊系数套型分摊面积套型建筑面积

得房率

赠送面积

赠送率AA104.99104.996.126.1221.6721.67126.66126.6610.8810.888.59%8.59%1-17F209.98250.2817.00

25.00

26.623569.660.210.83T2-126㎡

小高层

三面宽适用于方向一、二、三本案1263室1.

独立电梯厅入户，独立玄关2.

南北通透3.

豪华主卧套设计4.

双开间阳台设计竞品对标——126㎡T2小高层户型完胜本案保利天悦（二期）户型面积：126㎡，4室2厅2卫户型面积：125㎡，3室2厅2卫PK优势：劣势：1.南北通透，客餐厨一体化2.双阳台设计3.独立电梯厅入户、仪式化玄关1.南北不通透、餐厅局促2.单阳台设计3.玄关较小标准层——125+115+115+125

T4

大高层（一）适用于方向三AABB125+115+115+125面积估算赠送面楼层套型编号

层套内面积

半阳台面积层套内面积层建筑面积

层数

门厅

机房

单栋总套内面积

单栋总建筑面积分摊系数套型分摊面积

套型建筑面积

得房率赠送率积ABBA97.7490.0990.0997.746.36.36.36.327.2425.1125.1127.24124.98115.20115.20124.9812.579.129.1210.06%7.92%7.92%10.06%1-32F375.66478.132

30.00

4212021.1215371.20.280.7812.57T4-125㎡

大高层

3面宽适用于方向三本案1253室1.

独立玄关入户2.

南北通透3.

豪华主卧套设计4.

双阳台设计T4-115㎡

大高层

3面宽适用于方向三本案1153室1.

独立玄关入户2.

双阳台设计3.

豪华主卧套设计竞品对标——125㎡T4大高层户型完胜本案中海时代户型面积：125㎡，3室2厅2卫户型面积：125㎡，3室2厅2卫PK优势：劣势：1.南北通透，客餐厨一体化2.双阳台设计3.交通流线简洁、使用高效1.南北不通，餐厅局促2.单阳台设计3.交通空间曲折、使用效率低竞品对标——115㎡T4大高层户型完胜本案汇龙澜湾户型面积：115㎡，3室2厅2卫户型面积：115㎡，3室2厅2卫PK优势：劣势：1.餐客厨一体化、平面简洁高效2.主卧配有步入式衣帽间3.双阳台设计1.餐厅局促、客厅空间浪费2.主卧无步入式衣帽间3.单阳台设计标准层——125+115+115+125

T4

大高层（二）适用于方向三B

AA

B125+115+115+125面积估算楼层套型编号层套内面积

半阳台面积层套内面积层建筑面积

层数门厅机房单栋总套内面积单栋总建筑面积分摊系数套型分摊面积套型建筑面积

得房率

设备平台

赠送率ABBA101.1994.3194.316.396.216.216.3923.3321.7421.7423.33124.52116.05116.05124.5212.879.339.3310.34%8.04%8.04%10.34%1-32F391478.883230.00421251215396.160.230.81101.1912.87T4-125㎡

大高层

3面宽适用于方向三本案1253室1.

独立玄关入户2.

豪华主卧套设计3.

双阳台设计T4-115㎡

大高层

3面宽适用于方向三本案1153室1.

独立玄关入户2.

双阳台设计3.

豪华主卧套设计户型产品对比32FT2大面宽

143+125户型32FT4125+115户型T24面宽

143户型4室2厅2卫T4端户3面宽

125户型

T4端户

3面宽

115户型T23面宽

125户型3室2厅2卫3室2厅2卫3室2厅2卫32FT2小面宽

143+125户型17FT2125+125户型T23.5面宽

143户型4室2厅2卫T23.5面宽

125户型3室2厅2卫T23面宽

125户型3室2厅2卫目录ONIENTSP1前期分析

P2规划策略

P3

规划方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4产品研发

P5示范区篇

P6立面设计PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIGN示范区启动策略启动策略一1选址1借用绿地做临时售楼处2工期短，但不利于成本控制，且高架下展示性弱选址2布置场地东侧，紧邻三环路绿化带展示面优，空间开阔利于打造多进院落。OPT1启动策略之营造泛会所大堂中轴

C字型布局（凹形入口）“C”入口平面商业与入口大堂围合成“C”型入口庭院，强调仪式感入口流线分析人行、车行合并，减少绿化带开口。入口人行车行车行垃圾车行入口空间尺度前场92*57.5M，入口庭院36*13M11.5M10.5M规划绿地36M规划绿地92M三环路示范区——临时样板房（工期时间短）示范区用地面积：8700㎡（其中，前场绿地面积为4600㎡）示范区面积范围停车场1F售楼处后期加建前（后）场亲子体验绿地样板房（位于售楼处二层）45312入口标识停车场1345示范区景观前场院落空间售楼处26绿地6样板房示范区——实体样板房（成本可控）示范区用地面积：10892㎡

（其中，前场绿地面积为4600㎡）示范区面积范围停车场1F售楼处后期加建前（后）场亲子体验143

1256绿地7样板房水景534对景12入口标识停车场71345示范区景观前场一进院落售楼处2绿地612586样板房78二进院落亲子体验区人行入口尊贵仪式化入口人行入口尊贵仪式化入口人行入口尊贵仪式化入口人行入口尊贵仪式化入口OPT2启动策略之营造泛会所大堂中轴

梯

型布局（梯型入口）梯形入口平面商业与入口围合成梯形入口空间入口流线分析人行、车行合并，减少绿化带开口入口人行车行车行垃圾车行入口空间尺度前场92*57.5M，入口庭院38*11M12.514MM38M规划绿地规划绿地92M三环路示范区——临时样板房示范区用地面积：8700㎡（其中，前场绿地面积为4600㎡）示范区面积范围停车场1F售楼处后期加建前（后）场亲子体验7绿地样板房(位于售楼处二层)6

53412入口标识停车场12绿地3457示范区景观前场一进院落售楼处6样板房人行入口大堂OPT3启动策略之营造泛会所大堂中轴

一字型布局（正如）“一”字型入口商业与入口成一字型入口空间入口流线分析人行、车行分开通行，增大了绿化带开口入口人行车行车行垃圾车行入口空间尺度前场92*57.5M，入口庭院18*12M18M规划规划绿地80M92M三环路示范区——临时样板房示范区用地面积：8700㎡（其中，前场绿地面积为4600㎡）示范区面积范围停车场1F售楼处后期加建前（后）场亲子体验7绿地6样板房（位于售楼处二层）水景345对景12入口标识停车场612绿地345示范区景观前场一进院落售楼处767二进院落样板房人行入口大堂人行入口大堂门架下空间效果入口大堂室内空间效果展示设计主题：木欣欣以向荣快递收发处入口大堂对比中轴“C”字型布局中轴“梯”型布局

中轴“一”目录ONIENTSP1前期分析

P2规划策略

P3

规划方案PREANALYSISSTRATEGY

REFLECTMASTER

PLANP4产品研发

P5示范区篇

P6立面设计PRODUCTCHAPTERTECHNOLOGYCHAPTERELEVATION

DESIG立面设计思考和策略研究国内外住宅的发展方向1、国内视野2、国际视野国内住宅立面趋势：早期以Art

deco、新古典为翠湖天地御苑上海云锦东方中海紫御Art

deco法式经典新古国内住宅立面趋势：以新中式、现代经典、简约为碧云尊邸（2016）

古北壹号（2015）

浦发滨江（新中式现代经典现代简国内住宅立面趋势：以现代典雅、经典简约为主中粮前滩衡源滨江泛海董现代典雅现代经典现代简国际住宅立面趋势：以现代经典、简约为主LondonNew

yorkFoster

+

PartnersSOM本案立面方向方向一方向方向二现代典雅

精致典雅

时尚简高层立面效果高层立面效果小高层立面效果小高层立面效果小高层立面效果高层立面效果本案立面方向方向一方向方向二现代典雅

精致典雅

时尚简高层立面效果高层立面效果高层立面效果本案立面方向方向一方向方向二现代典雅

精致典雅

时尚简高层立面效果高层立面效果高层立面效果高层立面效果高层立面效果方案比选方向一方向二方向时尚典雅精致典雅时尚简近期哈尔滨项目经验——保利天悦规划方