烟台高层居住区规划设计投标方案

HappinessAreaProject

ConceptPlanning上

实

·

烟

台

幸

福

西

片

区

F

地

块

项

目

方

案

设

计2

0

2

0

/

0

201前期分析Preliminary

analysis02

03

04

05

0601启程.发现.探索.体验.思考.其他.节能背景总图产品造型示范区Preliminary

analysisGeneral

layoutdesign总平面规划图总平面分析图回家流线设计地库设计product

designappearancedesignDemonstration

plotSaving

design绿建二星热水系统前期分析规划理念户型分析高层造型商业造型公寓造型地块分析商业设计体块生成公寓设计会所设计逻辑推导效果展示投资估算地库设计强排分析Happiness

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究01前期分析Preliminary

analysisHappiness

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究方案一总体鸟瞰图方案一沿街透视图方案一沿街透视图方案二总体鸟瞰启程·背景Preliminary

analysis前期分析地块分析逻辑推导强排分析前期分析地块分析逻辑推导强排分析01前期分析Preliminary

analysisHappiness

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究01前期分析Preliminary

analysisHappiness

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analysis区位概况芝罘区基地芝罘湾芝罘区中心一期幸福新城烟台芝罘区基地市区芝罘区幸福新城基地

siteZhifu

DistrictHappyNewCity芝罘产业核心区是烟台向西发展的动力引擎，主要发展知识经济和现代服务业。芝罘区是五大幸福产业集聚区，倡导宜居宜业宜游的幸福生活追求。芝罘区是以研发科创、商贸服务为核心的产业新城、是以医养健康、文教旅游为特色的滨海港湾。幸福新城作为芝罘区北部空间结构双核驱动之一，由于与居住区的联系紧密，适合作为产城融合的混合功能区。幸福新城整体功能以科创研发、设计双创、商贸服务、居住等功能为主，基地位于幸福新城的一期，紧邻珠玑西路城市功能轴和生态居住区的中央活力核心。The

base

is

located

in

the

first

phase

of

thehappy

new

city,

adjacent

to

the

urban

functionalaxis

of

zhuji

west

road

and

the

central

dynamiccore

of

the

ecologicalresidential

area.The

core

area

of

zhifu

industry

is

the

powerengine

of

yantai's

westward

development,mainly

developing

knowledge

economy

andmodern

service

industry.Happiness

new

town

is

one

of

the

twin

coredrivers

of

spatial

structure

in

the

north

of

zhifudistrict.Happiness

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究01前期分析Preliminary

analysis上位规划：幸福新城总体形成“一带一心、两廊八区”

的功能结构。一带：是指沿海及夹河的滨海生态带；一心：是指位于幸福新城中心的产业核心；两廊：是指幸福南路科创走廊和珠玑西路城市功能轴；八区：是指一个产业复合区、一个专业市场区、一个夹河发展区和5个生态居住区。Happiness

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究01前期分析周边配套：Preliminary

analysis项

目

所

在

的

芝

罘

区

未

来

发

展

前

景

广

袤

，

但

是

目

前

现

状

配套

不

完

善

，

需

要

整

个

区

域

的

整

体

开

发

带

动

，

后

续

的

发

展

。结论：Happiness

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究01前期分析Preliminary

analysis区块交通黄海基地SITESITE现状区域交通高速公路主干道次干道规划道路基地周边目前道路现状为石板路为主，基地西侧珠玑西路目前修到一半，没有开通。从市区方向驾车到达基地有两个方向，分别是南向幸福南路转到珠玑西路，另一条为从基地北侧的幸福北路转进。道路等级（从高到低）：沈海高速：高速公路（宽33m）

幸福北路：城市主干道（宽32m）福源路：城市支路（宽12m）幸福中路：城市主干道（宽30m）大信路：城市支路（宽12m）未来地块的城市展示面为西侧，展示区的位置最佳界面。地块内主要出入口设置与城市次干道。Happiness

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analysisHappiness

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analysis海景视线视线一的景观最佳，海边的视野+生态休闲区的景观1公里1东侧有城市绿轴，东南侧和西侧限高24+60米，60米以上户型可能会看到绿化景观。2视线二的景观因北地块的限高约束次之。北侧有商住地块100m限高，高层之间的间距可以看海。2限高60米3限高100米1限高60米限高24\60mSITE限高150米3

视线三的景观最劣。西侧距离视线距离海岸较远，可以从高层的间距中看海。景观绿化海景资源结论：基地北侧距离海岸线1公里，拥有丰富海景资源。本地块楼栋基本以社区内部景观概念为主，地块内周边楼栋部分可以借到海景和绿轴景观。？SITEHappiness

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analysis现状照片基地周边是工业用地和村庄建设用地，北侧临海，附近尚未有其他新建住宅区，周边整体环境界面有待完善。726SITE34435418561278Happiness

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计基地周边基地内部Project

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究01前期分析Preliminary

analysisSWOT分析s•

海景资源丰富•

基地位于规划的中轴线。O规划生态休闲带•

地块价值高，可做滨水社区。产品通过设计提升滨江社区•规划活力核心区规划中轴线•

基地位于规划的中轴线。空间大。WT3KM2KM冬季寒冷季风•

基地位于海边，冬•

市场对于滨水社区1KM季首气候因素影响的认识。•

目前商业配套不全•

提升产品的溢价值。•

容积率较高•

合理分配景观资源SWOT小结：地段位置区位良好，海景资源优势，未来可期。地块周边配套不足。需要综合利用滨海优势，板块定位，通过自我打造，完善配套资源，同时提升板块形象，。Happiness

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analysis未来

我们的业主将会是怎样一群人？Who

will

beourcustomers？改善型居住客群投资客新锐势力客群属性客群需求环境因素本地及周边城市高端职业人群良好的社区品质，较好的户型对冬季较冷的海风有抗性来自一、二线城市本地及周边高科技人才旅游观光打造来自山东省会城市海景资源小面积段，超大赠送Happiness

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analysis我们将成为怎样的社区？OurcommunityishowKind

of？更优秀的居住品质在有限的资源和金钱里更愉悦的生活环境轻奢美宅呼吸生态轻松生活Happiness

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VISION项目愿景美学标尺中央奢宅，尝试标杆Happiness

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VISION项目愿景花园领域都会绿谷，揽月风雅Happiness

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VISION项目愿景宽宅大境新锐亲奢，悦享生活Happiness

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VISION项目愿景魅力街区活力之城，极乐无限Happiness

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analysis规划条件用地性质：居住兼容商业商务建筑层数：以高层为主建筑高度：＜80米（经屋顶女儿墙檐口高度）容积率:≤2.05且大于1.7建筑规模：计容面积≤15.94万平米且＞13.21平米，公建面积：≥12.25%，商住用地商住用地行政医疗商业：1.32万平米，公建面积0.63万平米。建筑密度：＜20%，特殊情况可突破，但需＜25%。绿地率：＞35%商业用地学校医疗商住用地用地面积：77681平方米绿化面积：7359平方米道路面积：16750平方米道路红线商业用地道路中心线绿线·上位规划细化功能中，项目用地地块西侧为特色商业区，并与城市慢行步道规划中的空中步道相贴临；西南侧为片区中央公园环岛；地块南侧为商业用地，规划为五星级酒店；

地块东北侧有行政办公与医疗卫生等用地；东侧有教育用地和商住用地。Happiness

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analysis任务书要求总图规划：合理竖向设计，人车分流，考虑装配式的影响。住宅面积段：95-100平米，110-120平米，130-140平米。住宅建筑层高建议：3.2米。住宅梯户比：2T2，紧凑型三房可不要求单独电梯入户，可共用或合用前室。多层退界高层退界居住品质：独梯入户，紧凑型三房不要求独梯入户，宜单栋设置。道路红线外立面：首层适当架空，风格简洁现代，材料考虑海风对外立面腐蚀影响。多层控制线高层控制线商业形式：以集中式或集中街区商业为主其他要求：绿建，雨水收集，海绵城市，太阳能热水系统。Happiness

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analysis初排总图密度25%

17栋住宅塔楼,

2F满铺社区内街商业T2

大高层，独梯入户，得房率仅为70%满足规范和任务要求的125平米的户型满足规范和任务书要求的鸟瞰空间关系结论：全部T2.3.2层高的得房率过低，楼栋数量的较多，大花园空间受限，中央楼间距拥堵；商业内街对全销售不利。满足规范和任务书要求的总图Happiness

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analysis规划痛点生态实用海景品质两梯两户的礼待尊享！独梯入户的尊贵感受！有效利用海景资源海景森林花园的打造得房率的问题解决以上是需要重点解决的痛点Happiness

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analysis商业面积：13204平方米，占比8.29%1.3万商业的配套到底怎么做？Happiness

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analysis商业价值及城市界面的考量特点：基地位于幸福新城产业中心珠玑西路产业走廊的轴线上，南侧商办地块，东侧为住宅和学校地块，西侧为城市上位规划特色商业界面，对于城市主轴线的形象打造和城市公建节点的塑造有利。高低高低珠玑西路产业走廊珠玑西路产业走廊24331142SITE商业价值：

1

=

2

=

34城市形象需求：

1

=

2

＞

3＞4＞Happiness

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analysis本地块商业模式分析集中商业2沿街商业3商业内街4商墅5145123派出所商业公寓派出所商业公寓派出所商业公寓派出所商业公寓派出所商业公寓货值排序：2形象排序：去化率排序：1

=

5

=

1

=

4

=

32

1

=＞==5＞

=14

=

3＞类型内容特点建议12345集中商业对于销售型商业，得房率低，溢价低。良优差良良经过烟台商业市场调研，集中式商业以及内街的销售一般，公寓存在较大的潜力，售价800-14000不等。商墅的产品烟台市场很少见。沿街商业商业价值最大化，二层商业售价低。烟台本地对于沿街商业的销售接受度最高。商业内街缺少沿街展示，价值低，容易死掉。地块所在的幸福新城板块，发展潜力巨大，西侧紧贴城市主要发展产业轴，是未来烟台的另一个全新的CBD。因此公寓市场潜力巨大。商墅可商可住，有溢价空间。产品稀缺，市场认知度不够。公寓补充多余商业的业态，客群有多样性，有溢价空间。结论：本地块商业产品类型设计需要结合货值、板块的客群定位和城市形象进行综合判断。Happiness

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analysis对标案例上海融创精彩天地板块：上海市浦东金桥业态：可销售商业+小面积公寓Happiness

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analysis商业+公寓的推导1？23类型内容特点建议结论：结合城市主要轴线形象和运营模式，本地块商业和公寓的组合方式推荐采用第四种：单层沿街商业+低层小户型公寓。12单一类型的公寓小户型公寓，总价低，去化率不快。货值较低。良良单层商业+多塔楼公寓形式灵活，首层商业价值高，公寓塔楼城市界面形象好，货值次之。34单层商业+低层公寓单层商业+低层公寓形式灵活，首层商业价值高，低层公寓城市界面形象好，货值最大。优优4商业+公寓结合场地和场所进行空间的优化。Happiness

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analysis设计目标烟台高品质海景森林花园社区的打造Happiness

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analysis住宅层高的研究3.2米层高是否合适?1.从规划角度：地块限高80米层高3.2米，意味着一类高层住宅层数只能做到24层，二类高层住宅层数只能做到16层。层高3.15米，一类高层住宅层数可能做到25层，二类高层住宅层数可能做到17层。3.2米层高80米24F54米16F3.2*24F=76.8m3.2*16=51.2m（一类高层）（二类高层）3.15米层高80米25F54米17F3.15*25=78.75m3.15*17=53.55m（一类高层）（二类高层）单纯从数字上计算，按照25个T2单元计算，3.15米的层高意味着规划上可以少一个单元。结论：3.15米的层高对于花园空间的释放意义重大。Happiness

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analysis住宅层高的研究3.2米层高是否合适?2.从户型角度：符合层高和独梯入户条件的核心筒可能是什么样？3.15米层高和独梯入户的核心筒可能是什么样？3.2m层高，核心筒面积：70.30㎡3.15m层高，核心筒面积：65.87㎡根据规范，住宅层高超过3.15层高后，剪刀梯梯段中央会出现平台。核心筒面积需要增加约3平米。结论：3.15米的层高对于核心筒的面积节约有贡献。Happiness

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analysis住宅层高的研究3.2米层高是否合适?3.设备方面:需要做地暖和中央空调的房型，一般舒适的层高在3米以上，局部管线穿梁处理，距离板底20mm，预留钢套管DN150。经过市场调研，烟台的对标面积段及以上的房型层高多为3米。4.竞品比较:项目名称融创蓝天壹号288000㎡224112㎡2.04万科翡翠长安269000㎡139000㎡1.80中瑞城880000㎡445000㎡2.4金象泰翰林院199750㎡74445㎡2.0建筑面积占地面积容积率绿化率43%35%35%40%开盘时间2019/11/242019/11/102019/11/112019/11/03107㎡、127㎡、138

118㎡、129㎡、130

99㎡、119㎡、125㎡、

95㎡、110㎡、129㎡、主力户型㎡㎡、150㎡、185㎡136㎡、142㎡140㎡、143㎡127㎡

层高3m138㎡

层高3m118㎡

层高3m130㎡

层高3m136㎡

层高3m142㎡

层高3m129㎡

层高2.95m143㎡

层高2.95m层高结论：3.15米的层高设计室内地暖和中央空调可行。Happiness

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analysis综上结论：鉴于本地块户型面积段的定位，住宅层高建议用3.15米。Happiness

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analysis3

.

1

5

层

高

住

宅

核

心

筒

研

究新规解读：①剪刀梯的两个疏散出口必须在公共区域连通前室理论最小值计算：①三合一前室：7.2*2.45=17.64㎡②分核前室：6+4.5+7.2*1.5（过渡面积）=21.3

㎡②三合一前室必须满足短边最小尺寸2400mm，且面积不小于12㎡③消防电梯前室必须满足短边最小尺寸2400mm，且面积不小于6㎡123【兼顾入户体验与得房率】【存在前室穿套，有风险】核心筒面积：69.15㎡单元内流线：差独立入户：否品质感：差核心筒面积：64.31㎡单元内流线：好独立入户：否品质感：好核心筒面积：63.53㎡单元内流线：优独立入户：是品质感：优456【兼顾入户体验与得房率】【兼顾入户体验与得房率】核心筒面积：67.14㎡单元内流线：优独立入户：是品质感：优核心筒面积：77.15㎡单元内流线：优独立入户：是品质感：优核心筒面积：77.87㎡单元内流线：

优独立入户：是品质感：优经过核心筒多方案比较：1.独梯入户核心筒体验舒适度优于非独梯入户，得房率略低于非独梯入户——可以做独梯入户；2.独梯入户的T4核心筒与T3核心筒得房率对比相似——可以同时存在；3.大户型独梯入户得房率依据户型格局略有不同，3T2的得房率低于

2T2的得房率，品质优于2T2——本项目都能采用；4.

2T2的得房率（或18层以下2T4的非独梯入户户型）最高——视情况选择；核心筒选择：

100与120面积段户型选择2号核心筒【兼顾入户体验与得房率】；T3的140+120的面积段户型选择4号核心筒【兼顾入户体验与得房率】大面积户型可以选择4号和6号核心筒【入户双流线、入户体验与室内流线极佳、专属服务电梯】Happiness

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analysis结论：本项目采用以T2+T4为主的住宅格局，主推沿街商业+公寓的配套模式Happiness

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analysis多层界面的利用多层可建设范围多层界面尺度ac道路红线道路红线b道路中心线绿线道路中心线绿线派出所的体量关系几个出入口尺度关系平面布局可能性：一字型，L型，方形5F西侧结合商业社区广场和绿化空间设置人行出入口南侧结合小区南侧形象，设立人行和车行出入口东侧结合次要出入口设置1F门廊商业商业商业商业面积4000平米，单层长度约50*80面积800平米，单层长度约20*40c.东侧次要出入口b.南侧主要出入口a.西侧人行出入口单层占地及面宽多层占地及面宽数据分析：按照派出所首层最小占地800平米，层数5层，以及最短沿街面宽的设计，再去掉南侧东侧和西侧出入口的长度，商业的最长界面约为600米。商业进深按照12-15米，沿街最大的首层商业面积为7200-9000平米商业的总建面为13200平米，剩余的4200+平米的商业需要公寓或二层商业消化。Happiness

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究01前期分析Preliminary

analysis配套的位置可能性配套内容的具体要求：6304平米派出所：4000平米社区居委会综合用房：600平米物业管理：1155平米社区警务室：50平米社区居家养老服务用房：239平米卫生服务站：150平方米燃气调压站：50平方米公厕：30平方米垃圾收集点：30平米12依据内容结合位置布置：1.集合示范区售楼处报建做物业用房。122.卫生站和居委会可以集合首层商业，放置于二层，设置设置独立门厅。33.

警卫室结合小区入口设置。地块内部44.小区内部结合景观设置调压站和垃圾收集点。结合商业做公厕。34配套的相关影响：受制于密度的限制，尽量叠合或者结合其他功能一起设置。不同的功能结合位置需要满足合理的功能需求。Happiness

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究01前期分析Preliminary

analysis派出所的可能位置及推导4000平面派出所的规范要求：1.依据《公安局派出所建设标准》2016的要求：院子；标准层面积需设置院子约600平米，需要有独立的出入口，且对外。12配套的位置可能性2.可以利用道路边上的绿化和道路红线内的退界做派出所的院子。地块内部几种可能性1.西北角沿路转角区域12.东北角转角区域23.东侧中央凹进去一块区域3344.东南角转角区域4布置位置原则：对地块影响最小，减小对住宅干扰和转角商业的占据。派出所位于西北角有几点不利：1.两条主干道交口，不利于派出所车行出入口的布置2.派出所有立面颜色形象要求，放在西北角不利于总体楼盘形象界面的打造，不建议1号位置。派出所位于南侧对住宅的间距影响较大，对于住宅内部的规划排布不划算，不建议4号位置。最终选址会结合我们的住宅和商业的规划排布进行确定。Happiness

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究01前期分析Preliminary

analysis用地基础数据分析高层可建设范围高层用地利用?道路红线道路红线道路中心线绿线道路中心线绿线用地面宽的数据推导：按照12个开间的块为标准块（一个T4或者两个T2）：40米一个单元的面宽，间距13米，40*5+13*4=252米，用地的北面界面最多可排布五个标准块。用地进深的利用的数据推导：理论上按照15米的块为标准块进深,

《烟台市市区城市规划管理若干规定》南北最小间距30米，30*5+17*6=252米，用地的进深最多可排布六排（不考虑叠加日照）。是否需要把用地北侧宽度全部用足？——是我们对比方案的一个出发点。用地面宽和进深的实际利用需要结合沿街商业的布置以及全高层、大花园、日照满足的综合因素判定。Happiness

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究01前期分析强排过程分析Preliminary

analysis13栋17FT2

+25FT4住宅+局部二层沿街商业16栋T3+T4大高层+沿街商业+公寓14

T4+T2栋15

17FT2+2+局部二层沿街栋大高层++沿街商业

公寓25F25F25F

25F25F25F25F25F25F

25F17F25F17F25F25F25F25F25F25F23F

23F25F23F17F17F17F17F17F23F17FTT22户户型型派派出出所所商商业业T2户型T2T3户型T2户型派出所商业派出所商业T2户型派出所商业TT22户户型型(洋(洋房房））TT33户户型型(T2(户型

洋房）户型

洋房）T2户型(洋房）T3户型T3户型公公寓寓公寓公寓公寓TT44户户型型T4户型T4户型T4户型优点：优点：优点：优点：1.货值最高。1.T3户型经济型和舒适度兼具

1.

全独梯入户。1.

货值较高。2.围合形式大花园。2.景观资源均衡。2.

组团式大花园2.围合形式大花园。3.T2户型多，户型品质高。3.沿西侧主干道商业形象好。3.

密度不超过20%3.楼栋规格少，户型品质高缺点：缺点：1.密度＞20%。2.楼栋较多，对大花园不利。3.T3楼栋过多（10栋）.缺点：1.大面积户型比例

略高缺点：1.密度＞20%1.地库排布不经济2.17F住宅超长，突破规范3.北面面宽用足，转角无法做底商。√√Happiness

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研

究01前期分析两个总图方案Preliminary

analysis方案一总图方案二总图Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究发现•总图Generalanalysis总平面规划图总平面分析图回家流线设计地库设计04立面设计Façade

Design方案一丝绸之路扬帆起航Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究04立面设计Façade

Design起航Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究04立面设计Façade

Design“开埠”“海上丝绸之路”“海上丝绸之路”

烟台隋唐以来，这里成为中国海上丝绸之路起点之一，象征新的起点“开埠”烟台中国北方最早开埠的城市之一，人来客往充满机遇“扬帆”“起航”“扬帆”作为塔楼造型形体形式，顶层层层退台“起航”作为上实集团在烟台的首个项目杨帆起航Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究02总图分析General

analysisHappiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究02地块的视线分析总图分析General

analysisBAA点27米高度视线分析A点54米高度视线分析A点80米高度视线分析90°70°110°B点27米高度视线分析B点54米高度视线分析B点80米高度视线分析15°90°170°结论：1：A点视角站在27米内可以看见70°的海景，分别从两条马路中可以观景以及对面的楼栋之间的间距中可以看见，54米高度则可以看见90°的海景，相较于27米时视线有所扩大，而80米时则可以看见左侧马路中和楼栋之间的间距距离以及右侧所有的海景和花园景观2：B点视角站在27米内可以看见15°的海景，从马路中观景，54米高度则可以看见90°的景观，右侧的花园景观都能看见，而80米时则可以看见170°的景观，右侧所有的海Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计景及花园都可以看见。Project

research项

目

研

究02总图分析方案一总体鸟瞰图General

analysisHappiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究02总图分析方案一总平面图General

analysisHappiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究方案一经济技术指标方案一技术经济指标表项目数值单位备注规划用地面积77681.00㎡总建筑面积面积计容建筑面积住宅建筑面积商业建筑面积214456.35159246.05139738.0513204.003580.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡公寓其中商业街9624.00配套建筑面积社区居委会综合用房6304.00600㎡总建筑面积0.5%，且不低于物业管理1155.0050㎡㎡㎡100㎡其中社区警务室社区居家养老服务用房派出所卫生服务站燃气调压站公厕垃圾收集点239每百户20㎡其中4000150503030㎡㎡㎡㎡㎡㎡每处50㎡30-60每处70M服务半径非计容总建筑面积55210.30架空层地下总建筑面积非机动停车库其中普通车库人防区车库1520.0053690.302574.0043440.30㎡㎡㎡㎡其中住宅首层建筑面积，商业及配套地上建筑面积5%2.057676.00㎡容积率2.050-建筑占地面积15430.00㎡㎡㎡-㎡-户人层辆辆辆辆辆辆高层住宅占地面积

6700.00其他配套占地面积

8730.00建筑密度绿地面积绿地率户数人数建筑层数机动车停车位地上停车位地下停车位其中19.86%27188.3535.0%1192＞35%38143.2人/户限高＜80M方案一户型配比1F-25F1692产品高层住宅合计面积档90-100110-120户型面积100套数48047614492套数比40.27%39.93%12.08%7.72%户型总面积

面积指标配比47738.055712034.16%40.88%14.43%10.53%100.00%301201662其人防车位1443130-140其中14720人防车位219单车指标351192100.00%

139738.05非机动车停车位171602总图分析方案一户型配比General

analysis产品

面积档户型面积

套数

套数比

户型总面积

面积指标配比90-100高层

110-1201001201401604804761449240.27%39.93%12.08%7.72%47738.05571202016034.16%40.88%14.43%10.53%100.00%住宅130-14014720合计1192

100.00%

139738.05100㎡120㎡140㎡160㎡Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究02总图分析方案一交通分析General

analysis入户入口大堂人行出入口车行出入口派出所出入口人行流线Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究02总图分析General

analysis方案一日照分析冬至日2-3小时大寒日2小时7

小时6

小时5

小时4

小时3

小时2

小时1

小时结论：经专业软件计算，本地块内部住宅满足日照计算标准，同时满足东侧地块有日照需求的功能需要。Happiness

Area

Project

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目

研

究02总图分析天际线打造General

analysis限高100米限高80米限高150米限高80米?规划道路福源路岸堤黄海项目地块珠玑西路规划道路福源路岸堤黄海珠玑西路Happiness

Area

Project

Concept

planning

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research项

目

研

究02总图分析用ECOTECT进行日照评估General

analysisAM日照PM日照全天日照综合结论经过风舒适度估测，利用舒适度较好的区域设置环形跑道和活动场地，串联活力生活。Happiness

Area

Project

Concept

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research项

目

研

究02活

力

轴总图分析General

analysis环

形

轴

线

系

统

，

串

联

活

力

生

活MAIN

ENTRANCEMAIN

ENTRANCEMAIN

ENTRANCEMAIN

ENTRANCEHappiness

Area

Project

Concept

planning

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research项

目

研

究02总图分析活

动

人

群General

analysis不

同

人

群不

同

生

活

方

式不

同

区

域

设

定Happiness

Area

Project

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目

研

究02总图分析全年龄儿童活动场地General

analysis6-12岁学龄儿童3-6岁学龄前儿童需要大人的陪同关爱及引导，达人活动空间链接儿童空间，同时关注大人活动。儿童开始独立学习与探索，考虑部分儿童独立活动的空间或器械，发挥其自主的潜能。简单、不花哨可见、半独立学习、不拘谨足够安全0-3岁

婴幼儿大人不离身看护，婴幼儿空间与达人空间重叠且亲密。视野开阔独立空间Happiness

Area

Project

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目

研

究02儿童场地总安图全分看析护儿童场地安全看护ChildGreenn'sesraafel

palnacaelycsarise家长看护视线家长看护半径Happiness

Area

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目

研

究02总图分析儿童场地景观体验General

analysisHappiness

Area

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目

研

究02总图分析老人活动功能布局General

analysis老人活动场所更注重光照、景观与独立。老年人活动广场需要满足：1.集体运动类项目，例如广场舞。2.丰富生活类设施，如棋类、种花、遛狗等。Happiness

Area

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目

研

究02总图分析中央花园使用体验General

analysis两大模式、三大主题活动Happiness

Area

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目

研

究02总图分析中央花园视线交互General

analysisHappiness

Area

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目

研

究02总图分析礼

仪

轴General

analysis礼

仪

对

称

中

轴

，

尊

享

归

家

体

验NORTHSOUTHHappiness

Area

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目

研

究02规

划

轴

线总图分析General

analysis中

正

秩

序

礼

仪

轴五进·归家四进·小憩三进·畅游二进·照壁一进·正门Happiness

Area

Project

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目

研

究02总图分析云顶之上打造高空观景平台，美景尽收眼底。General

analysis观景区活动区观景区活动区娱乐区会客区Happiness

Area

Project

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目

研

究02总图分析云顶之上打造高空观景平台，美景尽收眼底。General

analysisHappiness

Area

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目

研

究02总图分析General

analysis地上地下双归家流线Happiness

Area

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目

研

究02总图分析地面回家流线General

analysis社区入口社区门厅邻里空间邻里空间二单元门厅Happiness

Area

Project

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目

研

究02总图分析地面回家流线General

analysis社区入口社区门厅邻里空间邻里空间二单元门厅Happiness

Area

Project

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目

研

究02总图分析地面回家流线General

analysis社区入口社区门厅邻里空间邻里空间二单元门厅Happiness

Area

Project

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

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目

研

究02总图分析General

analysis社区入口社区门厅邻里空间邻里空间二单元门厅Happiness

Area

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目

研

究02总图分析架空层意向图General

analysisHappiness

Area

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目

研

究02总图分析地面回家流线General

analysis社区入口社区门厅邻里空间邻里空间二单元门厅Happiness

Area

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目

研

究02总图分析地下回家流线General

analysis入库体验区公共体验区单元体验区Happiness

Area

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究02总图分析入库体验区General

analysis入库及出库设置过渡空间--车库玄关，强化车行归家的仪式感与尊崇感。Happiness

Area

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究02总图分析公共体验区General

analysis结合会所下沉广场景观打造会客厅，交流区等互动空间，加强地下室与地面的联动，无处不在的社区体验。Happiness

Area

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目

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究02总图分析地下大堂General

analysis保证居者享受大堂尊荣礼遇的同时，设置连接车库的地下精装修入户大堂，气度与精致浑然天成，倾情锻造如沐春风的入户温馨。Happiness

Area

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目

研

究02总图分析地下车库平面图General

analysis机动车库出入口非机动车库非机动车库非机动车库建筑面积：53690.30㎡机动车位：1622辆非机动车库非机动车库人防地库面积：7676㎡非人防地库面积：46014.30㎡层高：3.6M机动车库出入口Happiness

Area

Project

Concept

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计地下车库平面图Project

research项

目

研

究02总图分析General

analysis地库分析-经济性优化策略可通过以下手段有效减小人防和地库面积，提高停车效率人防区不开挖商业4.利用楼栋横向空隙停车，增加子母车位。1.商业部分不开挖，减少人防面积核算量，有效节省人防建设成本。3.按照16.1*N+5.3的间距调节楼距，提高停车效率。5.设置环形车道，提高停车效率。2.采用7.8*8.1柱网。Happiness

Area

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究02总图分析General

analysis采光天井Happiness

Area

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目

研

究02总图分析General

analysisHappiness

Area

Project

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目

研

究04立面设计Façade

Design方案二海上盛世芝罘灯塔Happiness

Area

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目

研

究04立面设计Façade

Design引领Happiness

Area

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目

研

究04立面设计Façade

Design“盛世”“云台”“盛世”

喻指太平盛世，本案将为烟台市民提供一个新的城市客厅。“云台”本指固定相机的支撑设备平台，此处借指本案高层塔楼层层退台。“开埠”“灯塔”“开埠”烟台中国北方最早开埠的城市之一，人来客往充满机遇“灯塔”借指塔楼犹如海上灯塔护航照明指引方向，眺望远方Happiness

Area

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目

研

究02总图分析方案二总鸟瞰图General

analysisHappiness

Area

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

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目

研

究02总图分析方案二总平面图General

analysisHappiness

Area

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目

研

究方案二经济技术指标方案二技术经济指标表项目数值单位备注规划用地面积77681.00㎡总建筑面积面积计容建筑面积住宅建筑面积218614.32159246.05139738.05217914㎡㎡㎡大高层其中77994.0061744.0513204.006304.00㎡㎡㎡㎡中高层商业建筑面积配套建筑面积社区居委会综合用房600㎡总建筑面积0.5%，且不低于物业管理1157.0050其中㎡㎡㎡100㎡社区警务室社区居家养老服务用237每百户20㎡其中房派出所卫生服务站燃气调压站公厕4000150503030㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡每处50㎡30-60每处70M服务半径垃圾收集点非计容总建筑面积架空层59368.271760.0057608.272266.5046665.77地下总建筑面积非机动停车库其中普通车库其中其中其中其中住宅首层建筑面积，商业及配套地上建筑面积5%2.05人防区车库8676.00㎡容积率建筑占地面积高层住宅占地面积其他配套占地面积建筑密度2.05018000.007700.0010300.0023.17%27188.3535.0%1182-㎡㎡㎡-㎡-户户户人层辆辆辆辆辆辆绿地面积绿地率户数大高层住宅中高层638544人数建筑层数机动车停车位地上停车位地下停车位非人防车位人防车位非机动车停车位37823.2人/户限高＜80M方案二户型配比1F-25F1692产品高层住宅合计面积档90-100110-120户型面积101套数522454681381182套数比44.16%

52722.0538.41%5.75%11.68%户型总面积

面积指标配比37.73%39.31%6.86%301211411635493495882249416621414130-140其中16.10%248100.00%

139738.05100.00%151102住宅层总高图和分核析心筒分析GMeantechreadl

asint

eadlyrospi

sanalysis方案二户型分布图方案二户型配比产品

面积档户型面积

套数

套数比

户型总面积

面积指标配比90-100高层

110-1201011211411635224546844.16%38.41%5.75%52722.0554934958837.73%39.31%6.86%16.10%100.00%住宅130-14013811.68%22494合计1182

100.00%

139738.05100㎡120㎡140㎡160㎡Happiness

Area

Project

Concept

planning

烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

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究02总图分析方案二交通分析General

analysis入户入口大堂人行出入口车行出入口派出所出入口人行流线Happiness

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Project

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

研

究02活

力

轴总图分析General

analysis环

形

轴

线

系

统

，

串

联

活

力

生

活MAIN

ENTRANCEMAIN

ENTRANCEMAIN

ENTRANCEHappiness

Area

Project

Concept

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

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究02总图分析General

analysis方案二日照分析冬至日2-3小时大寒日2小时7

小时6

小时5

小时4

小时3

小时2

小时1

小时结论：经专业软件计算，本地块内部住宅满足日照计算标准，同时满足东侧地块有日照需求的功能需要。Happiness

Area

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烟台幸福西片区F地块项目方案设计Project

research项

目

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究探索·产品Product

Design户型分析商业设计公寓设计会所设计03前期分析产品研究Product

researchPreliminary

analysis烟台沿海高层售价为1.4万/㎡，18F以下售价1.2万/平米，洋房售价1.6万/平米。烟台地产发展潜力巨大，如何利用