物业企业准入制度

物业企业准入制度一、总则1.目的为规范物业企业进入本区域从事物业服务活动的行为，加强对物业企业的管理，提高物业服务质量，维护业主、物业使用人和物业企业的合法权益，根据国家相关法律法规及政策规定，结合本区域实际情况，制定本准入制度。2.适用范围本制度适用于在本区域内参与物业服务项目投标、承接物业服务业务的各类物业企业。3.基本原则公平、公正、公开原则。在物业企业准入过程中，遵循公平的市场竞争规则，确保所有符合条件的企业都有平等参与的机会；严格按照既定的标准和程序进行操作，保证过程公开透明；对所有企业一视同仁，公正地进行评审和筛选。资质与能力并重原则。既要审查物业企业的资质等级，确保其具备相应的从业资格和专业能力，又要综合评估其实际服务能力、管理经验、人员素质、业绩表现等多方面因素，保证能够为业主提供优质、高效的物业服务。动态管理原则。对已准入的物业企业进行定期和不定期的考核评价，根据考核结果实施动态调整，激励企业不断提升服务质量，对不符合要求的企业及时清退，确保物业服务行业整体水平的持续提升。

二、准入条件1.资质要求具有独立法人资格，持有有效的营业执照。具备相应的物业服务企业资质等级证书，资质等级应符合所承接物业服务项目的规模和要求。具体要求如下：对于建筑面积[X]万平方米以下的普通住宅小区，应具备三级及以上物业服务企业资质。对于建筑面积[X]万平方米以上的住宅小区或商业综合体、写字楼等大型物业项目，应具备二级及以上物业服务企业资质。对于政府机关、学校、医院等特殊物业项目，除满足上述对应规模的资质要求外，还应具有良好的公共服务经验和业绩。2.人员要求拥有与物业服务项目相适应的专业管理和技术人员，包括项目经理、物业管理员、维修人员、保洁人员、绿化养护人员等。项目经理应具备相应的物业管理专业知识和技能，持有物业管理项目经理证书，且具有[X]年以上物业服务项目管理经验。专业技术人员应具备相应的职业资格证书，如电工证、水暖工证、电梯管理员证等，并经过专业培训，熟悉相关操作规程。各类人员配备数量应符合国家和地方相关规定以及物业服务合同约定，能够满足物业服务项目的日常运营需求。3.业绩要求近[X]年内承接过[X]个以上与本区域类似规模和类型的物业服务项目，并提供良好的服务证明。服务证明可包括业主满意度调查结果、行业主管部门的表彰文件、社区或业主委员会的书面评价等。在物业服务过程中，无重大责任事故和不良记录，如未发生因服务质量问题引发的业主集体投诉、媒体曝光事件，未出现违反法律法规和合同约定的行为。4.管理能力要求具备完善的企业管理制度，包括质量管理体系、财务管理体系、人力资源管理体系、客户服务管理体系等，确保企业运营规范、高效。拥有先进的物业服务管理软件，能够实现对物业项目的人员管理、设备设施管理、费用收缴、客户服务等业务的信息化管理，提高管理效率和服务质量。具有较强的应急处理能力，制定完善的应急预案，包括火灾、地震、电梯故障、治安事件等各类突发事件的应对措施，并定期组织演练，确保在突发事件发生时能够迅速、有效地进行处理，保障业主生命财产安全。5.信誉要求企业在经营活动中诚实守信，无拖欠员工工资、供应商货款等不良记录。遵守国家法律法规和行业规范，自觉接受行业主管部门的监督管理，按时缴纳各项税费。在行业内具有良好的口碑和信誉，积极参与行业协会组织的活动，履行会员义务，与其他企业保持良好的合作关系。

三、准入程序1.发布招标公告或邀请招标信息根据本区域物业服务项目的实际情况，由相关部门或业主委员会通过政府指定网站、物业管理行业网站、社区公告栏等渠道发布招标公告或邀请招标信息。招标公告或邀请招标信息应明确物业服务项目的基本情况，包括项目名称、地点、规模、服务内容及要求、投标截止时间、开标时间及地点等内容。同时，详细说明物业企业的准入条件，确保潜在投标人能够准确了解项目要求和自身是否符合条件。2.报名及资格预审潜在物业企业在规定的报名时间内，向招标人提交报名申请材料，包括企业营业执照副本、资质证书副本、法定代表人身份证明、项目经理资格证书、业绩证明材料、人员配备情况说明等。招标人对报名企业提交的材料进行资格预审，对照准入条件进行审查。对符合基本条件的企业，发放资格预审合格通知书；对不符合条件的企业，书面通知其不予通过资格预审，并说明理由。3.发售招标文件通过资格预审的企业，在规定时间内到指定地点购买招标文件。招标文件应包括物业服务合同示范文本、项目服务要求、投标文件格式、评标标准等内容。招标人向购买招标文件的企业收取一定的费用，费用标准应符合国家和地方相关规定，并在招标文件中明确说明。4.编制投标文件物业企业应根据招标文件的要求，结合企业自身实际情况，编制投标文件。投标文件应包括商务部分和技术部分。商务部分应包括投标函、法定代表人身份证明、授权委托书、投标报价表、企业资质证书、业绩证明材料、人员配备情况、企业管理制度等内容。技术部分应包括物业服务方案，包括服务内容、服务标准、服务流程、质量保障措施、应急处理预案等；项目管理团队配备情况，包括项目经理及主要管理人员简历、职责分工等；设施设备管理方案，包括设施设备维护保养计划、操作规程、安全管理制度等；财务管理方案，包括费用预算、收费标准、成本控制措施等；社区文化建设方案，包括活动计划、宣传推广方案等。5.投标与开标物业企业应在投标截止时间前，将密封完好的投标文件送达指定地点。招标人在投标截止时间后，立即组织开标会议。开标会议由招标人主持，邀请所有投标人代表参加。开标时，当众开启投标文件，宣读投标人名称、投标报价、服务期限等主要内容，并记录在案。开标过程应进行全程录像或记录，确保开标过程公开、公正、透明。6.评标招标人依法组建评标委员会，评标委员会由招标人代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中技术、经济等方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会按照招标文件规定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。评标标准应包括企业资质、业绩、人员配备、管理能力、信誉、投标报价、物业服务方案等方面的内容，并明确各项评审因素的权重。评标委员会通过综合评审，对各投标人的投标文件进行打分，推荐得分最高的前三名投标人作为中标候选人。评标过程应严格保密，评标委员会成员不得泄露评标情况和中标候选人名单。7.中标公示与合同签订招标人将中标候选人名单在政府指定网站、物业管理行业网站、社区公告栏等渠道进行公示，公示期为[X]个工作日。公示期间，接受社会监督，如有异议，招标人应及时进行调查核实。公示期满无异议的，招标人向中标人发出中标通知书，并与中标人签订物业服务合同。物业服务合同应明确双方的权利义务、服务内容、服务标准、服务期限、收费标准、违约责任等条款，确保合同合法、合规、合理，具有可操作性。

四、监督管理1.定期检查行业主管部门定期对已准入的物业企业进行检查，检查内容包括企业资质情况、人员配备情况、服务质量、管理制度执行情况、费用收支情况等。定期检查每年不少于[X]次，可采取听取汇报、查阅资料、现场查看、问卷调查、业主访谈等方式进行。检查结束后，形成检查报告，对发现的问题提出整改要求，并跟踪整改落实情况。2.不定期抽查行业主管部门不定期对物业企业进行抽查，抽查内容和方式与定期检查相同。不定期抽查主要针对群众投诉较多、服务质量较差或存在其他问题的企业，以及在重要节假日、重大活动期间等特殊时段进行。对抽查中发现的问题，及时下达整改通知书，要求企业限期整改。对情节严重的，依法依规进行处理，并予以通报批评。3.业主满意度调查业主委员会或相关部门定期组织开展业主满意度调查，了解业主对物业服务企业服务质量的评价和意见建议。业主满意度调查可通过问卷调查、电话访谈、网络投票等方式进行，调查样本应具有代表性，涵盖不同类型、不同区域的业主。业主满意度调查结果作为对物业企业考核评价的重要依据之一。对业主满意度较低的企业，行业主管部门应督促其分析原因，制定整改措施，限期提高服务质量。连续两年业主满意度排名末位且低于[X]%的企业，行业主管部门可采取警告、责令整改、暂停承接新业务等措施，直至清退。4.投诉处理建立健全物业企业投诉处理机制，畅通投诉渠道，设立专门的投诉电话、邮箱或信箱，接受业主和物业使用人的投诉举报。对收到的投诉举报，及时进行登记、分类、转办，并跟踪处理情况。要求物业企业在规定时间内对投诉事项进行调查核实，并将处理结果反馈给投诉人。行业主管部门对物业企业的投诉处理情况进行监督检查，对处理不当或拒不处理的企业，依法依规进行处理。5.信用档案管理建立物业企业信用档案，记录企业的基本信息、资质情况、业绩表现、奖惩情况、投诉处理情况等内容。信用档案信息应及时更新，确保真实、准确、完整。根据物业企业的信用状况，对其进行信用等级评定，分为优秀、良好、合格、不合格四个等级。信用等级评定结果向社会公开，并与企业的市场准入、项目承接、评优评先等挂钩。对信用等级优秀的企业，在同等条件下优先推荐参与项目投标；对信用等级不合格的企业，限制其承接新的物业服务项目，并依法依规进行处罚。

五、退出机制1.主动退出物业企业因自身经营战略调整、业务转型等原因，决定不再继续承接本区域物业服务项目的，应提前[X]个月向业主委员会或相关部门提交书面申请，说明退出原因和退出时间。在退出前，物业企业应按照物业服务合同的约定，完成各项交接工作，包括人员交接、资产交接、资料交接等。确保物业服务工作平稳过渡，不影响业主的正常生活秩序。2.被动退出物业企业在物业服务过程中，出现以下情形之一的，应予以清退：严重违反物业服务合同约定，经业主委员会或相关部门多次督促整改仍拒不改正的。物业服务质量严重不达标，连续两次业主满意度调查排名末位且低于[X]%的。存在重大安全隐患，经行业主管部门责令整改后仍未消除的。擅自停止物业服务，影响业主正常生活秩序的。违反法律法规规定，受到行政处罚，情节严重的。其他严重损害业主利益或违反行业规范的行为。清退物业企业时，由行业主管部门或业主委员会组织成立清算小组，对企业的资产、账目等进行清算。物业企业应配合清算小组的工作，按照要求提供相关资料和信息。清算结束后，对剩余资产进行妥善处理，确保业主权益不受侵害。3.交接程序物业企业无论主动退出还是被动退出，都应按照以下程序进行交接：成立交接工作小组，由物业企业负责人、业主委员会代表、行业主管部门工作人员等组成，负责具体交接工作的组织和协调。制定交接计划，明确交接的内容、时间节点、责任分工等事项，并提前通知相关各方。进行人员交接，包括管理人员、技术人员、服务人员等的交接，确保人员信息准确、工作衔