物业工程应知应会

物业工程应知应会一、物业工程基础知识

（一）建筑结构1.常见建筑结构类型框架结构：由梁和柱通过节点连接而成的骨架结构，能提供较大的室内空间，适用于多层和高层建筑，如办公楼、教学楼等。剪力墙结构：利用钢筋混凝土墙体承受竖向和水平荷载，空间整体性好，侧向刚度大，常用于高层住宅。框架剪力墙结构：结合了框架结构和剪力墙结构的优点，既有较大空间又有较好的抗震性能，适用于多功能高层建筑。筒体结构：包括框架筒体、筒中筒等形式，具有很高的侧向刚度，适用于超高层建筑，如地标性写字楼。2.建筑结构的特点及维护要点框架结构特点：梁、柱受力明确，建筑平面布置灵活。维护要点：注意梁、柱节点部位的检查，防止出现裂缝；定期检查框架的变形情况，确保结构安全。剪力墙结构特点：墙体承受主要荷载，空间分隔相对固定。维护要点：重点检查剪力墙表面有无裂缝，特别是门窗洞口周边；避免在剪力墙上随意打孔、开槽，以免破坏结构。框架剪力墙结构特点：综合了框架和剪力墙的优势，结构性能较好。维护要点：对框架部分和剪力墙部分分别按照各自的维护要点进行检查，关注两者交接处的协同工作情况。筒体结构特点：空间受力性能优越，抵抗侧向力能力强。维护要点：检查筒体的完整性，包括外墙、内墙等；注意筒体内部设备管道与结构的连接，防止因振动等影响结构安全。

（二）建筑材料1.常用建筑材料分类结构材料：如钢材、木材、水泥等，用于承受建筑物的各种荷载。墙体材料：砖、砌块、墙板等，起围护和分隔空间作用。屋面材料：如卷材、瓦片等，用于屋面防水和保温隔热。地面材料：地砖、木地板等，满足不同功能区域的使用要求。装饰材料：涂料、壁纸、石材等，用于建筑物内外表面的装饰。2.主要建筑材料的性能及应用钢材性能：强度高、韧性好、可焊性强。应用：广泛用于建筑结构中的梁、柱、桁架等，如大型工业厂房、高层钢结构建筑。水泥性能：加水搅拌后能在空气中和水中硬化，具有胶凝性。应用：是混凝土和砂浆的主要胶凝材料，用于各类建筑的基础、主体结构等。砖性能：分为粘土砖、页岩砖、煤矸石砖等，具有一定的强度和保温隔热性能。应用：常用于墙体砌筑，如一般住宅的内外墙。混凝土性能：由水泥、砂石、水等按一定比例配制而成，具有较高的强度和耐久性。应用：是建筑结构中使用最广泛的材料之一，用于基础、梁、板、柱等。玻璃性能：具有透光、隔热、隔声等性能，分为平板玻璃、钢化玻璃、中空玻璃等多种类型。应用：用于建筑物的门窗、幕墙等，改善采光和室内环境。

（三）建筑设备1.给排水系统组成：包括引入管、水表节点、给水管网、排水管网、卫生器具等。功能：供应生活、生产和消防用水，排除建筑物内的污水和废水。常见问题及处理方法漏水：检查管道连接处、阀门、水龙头等部位，更换损坏的密封件或管件。堵塞：使用专业工具进行疏通，如马桶堵塞可用皮搋子，排水管道堵塞可采用管道疏通剂或高压水枪冲洗。2.供电系统组成：由电源、变压器、高低压配电装置、线路和用电设备等组成。功能：将电能输送到建筑物内各用电设备，满足照明、动力等需求。常见问题及处理方法停电：检查配电箱内开关是否跳闸，联系供电部门确认外部停电原因。短路：查找短路点，一般是由于电线绝缘损坏等原因引起，更换损坏的电线。过载：检查过载设备，合理分配用电负荷，必要时增加线路或更换大容量设备。3.暖通空调系统组成：包括供暖系统（如锅炉、散热器等）、通风系统（如风机、风道等）、空调系统（如空调主机、末端设备等）。功能：调节室内温度、湿度、空气质量，提供舒适的室内环境。常见问题及处理方法不制热或不制冷：检查空调主机运行情况，查看制冷剂是否泄漏，清洗或更换过滤器。通风不良：检查风道是否堵塞，风机是否正常运转，清理风道内杂物。噪音过大：检查设备部件是否松动、磨损，进行紧固或更换。

二、物业工程维修技能

（一）管道维修1.水管维修PPR水管焊接工具准备：PPR热熔焊机、切管器、剪刀等。操作步骤：用切管器将损坏的水管切断，去除毛刺；将热熔焊机预热到合适温度，分别对水管和管件进行热熔连接，迅速对接并保持一定时间，使两者融合牢固。镀锌钢管维修工具准备：扳手、管钳、焊接设备（必要时）、密封材料（如生料带）等。操作步骤：对于丝扣连接的镀锌钢管，先松开管接头，清理螺纹，缠绕生料带后重新拧紧；对于焊接部位漏水，可采用焊接修复，焊接前需清理焊接部位，确保焊接质量。2.排水管维修PVC排水管维修工具准备：PVC胶水、锯子、剪刀、密封胶圈（用于套接处）等。操作步骤：对于管道破裂，先将破裂处清理干净，用锯子切除破损部分，涂抹PVC胶水，插入合适长度的新管道；对于套接处漏水，更换密封胶圈，重新套接牢固。

（二）电气维修1.灯具维修更换灯泡工具准备：合适的螺丝刀、新灯泡。操作步骤：关闭电源，拧下旧灯泡，安装新灯泡，注意灯泡的规格和型号要匹配。维修灯具电路工具准备：电笔、万用表、螺丝刀、绝缘胶布等。操作步骤：使用电笔检测灯具是否有电，若没电检查开关、保险丝等；若有电，用万用表检测线路是否断路、短路，根据检测结果进行修复，如更换损坏的电线、连接松动的接头等，修复后用绝缘胶布包扎好。2.插座维修更换插座面板工具准备：螺丝刀。操作步骤：关闭电源，拧下插座面板螺丝，拔下插座接线，拆除旧插座，安装新插座并接好线，拧紧螺丝，最后安装好面板。维修插座电路工具准备：同灯具电路维修工具。操作步骤：检测插座是否有电，若没电检查上级开关和线路；若有电，检测插座接线是否正确，接触是否良好，修复松动或错误的接线。

（三）门窗维修1.门窗五金件更换合页更换工具准备：螺丝刀、扳手、新合页。操作步骤：拆除旧合页，测量门窗尺寸，选择合适的新合页，安装并拧紧螺丝，确保合页安装牢固，门窗开关顺畅。把手更换工具准备：螺丝刀、新把手。操作步骤：拧下旧把手螺丝，取下旧把手，安装新把手，调整位置使门窗能正常使用把手开关。2.门窗密封维修检查密封胶条操作步骤：查看门窗周边密封胶条是否老化、破损，如有问题，测量胶条尺寸，选择合适的新胶条进行更换，确保密封良好。填补门窗缝隙工具准备：密封胶、填缝剂等。操作步骤：清理门窗缝隙内杂物，根据缝隙大小选择合适的密封材料进行填补，如用密封胶密封较小缝隙，用填缝剂填充较大缝隙，填充后使其表面平整。

三、物业工程安全管理

（一）安全操作规程1.电气作业安全操作规程工作前必须穿戴好绝缘防护用品，如绝缘手套、绝缘鞋等。停电作业时，必须在开关处悬挂"有人工作，禁止合闸"的警示标志，并进行验电、放电、挂接地线等操作。严禁带电作业，如需带电检修，必须采取可靠的安全措施，并由专业人员操作。使用电气工具时，要检查其绝缘性能，确保完好无损。2.动火作业安全操作规程动火作业前必须办理动火审批手续，经相关部门和人员批准后方可进行。动火现场要配备灭火器材和看火人员，确保动火安全。动火作业时，要清除周围易燃、易爆物品，采取防火隔离措施。动火结束后，要检查现场，确认无火种残留后方可离开。3.高处作业安全操作规程高处作业人员必须系好安全带，并正确悬挂在牢固可靠的地方。搭建脚手架或使用登高设备时，要确保其稳定性和安全性，符合相关标准要求。高处作业时，严禁上下抛掷工具和材料，如需传递，应使用绳索等工具。遇有六级以上大风、暴雨、雷电等恶劣天气时，禁止进行高处作业。

（二）安全事故预防与处理1.常见安全事故类型电气火灾：由电气设备故障、过载、短路等原因引起。高处坠落：发生在高处作业过程中，因安全带未系好、登高设备故障等原因造成。物体打击：如工具、材料掉落伤人等。2.预防措施电气安全定期对电气设备进行检查、维护和保养，及时发现和排除故障。合理规划用电负荷，避免过载运行。安装漏电保护装置，确保人员和设备安全。高处作业安全加强高处作业人员的安全培训，提高安全意识和操作技能。严格按照高处作业安全操作规程进行作业，做好安全防护措施。对登高设备进行定期检查和维护，确保其性能良好。物体打击预防在施工现场设置警示标志，防止无关人员进入危险区域。高处作业时，下方设置防护棚，防止物体掉落伤人。对工具和材料进行妥善存放和管理，避免随意放置。3.事故处理流程发生安全事故后，现场人员应立即报告上级领导和相关部门。迅速采取措施，抢救受伤人员，保护事故现场。相关部门和人员对事故进行调查，分析原因，确定责任。根据事故原因制定整改措施，防止类似事故再次发生。对事故进行总结和报告，向上级主管部门和相关方通报事故情况。

四、物业工程质量管理

（一）质量标准与验收规范1.建筑工程质量标准混凝土结构工程：混凝土的强度、外观质量等应符合设计和规范要求，如混凝土表面应平整、无裂缝等。砌体工程：砌体的组砌方式、灰缝质量、拉结筋设置等要符合规定，砖砌体应横平竖直、灰缝饱满。屋面工程：屋面防水、保温隔热性能要达标，卷材防水层应铺贴牢固、无渗漏，保温层厚度和密度符合设计。2.设备安装工程质量验收规范给排水及采暖工程：管道的安装坡度、连接严密性、卫生器具的安装高度和垂直度等要符合规范，如排水管道坡度应符合要求，防止排水不畅。电气工程：电气线路的绝缘电阻、接地电阻应符合标准，配电箱、开关插座的安装位置和接线要正确，灯具安装应牢固、整齐。

（二）质量控制措施1.施工过程质量控制施工前对施工人员进行技术交底，明确质量要求和操作规范。对原材料和构配件进行严格检验，确保其质量符合要求，如检查水泥的出厂合格证、钢材的质量证明文件等。施工过程中加强质量检查，采用自检、互检、专检相结合的方式，对每道工序进行质量验收，发现问题及时整改。2.质量问题处理对于一般质量问题，及时分析原因，采取有效的整改措施进行处理，如对轻微的墙面裂缝进行修补。对于严重质量问题，要组织相关人员进行专题研究，制定详细的处理方案，必要时进行返工处理，确保工程质量符合标准。

五、物业工程资料管理

（一）工程档案资料分类1.工程前期资料项目立项文件，如项目建议书、可行性研究报告等。工程规划许可证、施工许可证等相关证件。工程地质勘察报告、设计图纸等。2.施工过程资料施工组织设计、施工方案。技术交底记录。原材料和构配件的质量证明文件、检验报告。隐蔽工程验收记录，如基础、主体结构中的钢筋工程等隐蔽部位的验收资料。分项、分部工程质量验收记录。3.工程竣工资料工程竣工验收报告。工程竣工图，包括建筑、结构、给排水、电气等专业图纸。工程质量保修书。

（二）资料整理与归档要求1.资料整理按照资料分类进行收集、分类和编号，确保资料的完整性和准确性。对资料进行审核，检查签字盖章等手续是否齐全，数据是否准确。对资料进行装订和编目，使其整齐规范，便于查阅。2.归档要求工程档案资料应及时归档，归档时填写归档清单，注明资料名称、数量、归档日期等。档案资料应存放在专门的档案室，按照档案管理规定进行保管，确保档案的安全和完整。建立档案检索系统，方便快速查找和利用档案资料。

六、物业工程节能管理

（一）节能措施与方法1.照明系统节能采用节能灯具，如LED灯，其发光效率高、能耗低。合理设置照明控制系统，如采用智能感应开关，根据不同场所的使用情况自动控制照明开关，减少不必要的照明能耗。定期对照明灯具进行清洁，提高照明效果，降低能耗。2.空调系统节能优化空调运行模式，根据季节和室内外环境温度合理调整空调温度设定值，如夏季温度设定不低于26℃，冬季温度设定不高于20℃。定期对空调设备进行维护保养，清洗空调过滤器、冷凝器等，提高空调运行效率，降低能耗。对于大型空调系统，可采用变频技术，根据实际负荷变化调节压缩机运行频率，实现节能运行。3.给排水系统节能采用节水器具，如节水型水龙头、马桶等，减少水资源浪费。检查给排水系统是否存在漏水现