最高院特等奖案例：商品房预售合同解除后,由开发商来偿还购房人银行贷款

最高院特等奖案例：商品房预售合同解除后,由开发商来偿还购房人银行贷款摘要：本文通过对最高院一则关于商品房预售合同解除后，开发商偿还购房人银行贷款的特等奖案例进行深入剖析，探讨了该类案件中涉及的法律问题、合同解除的原因及效力、各方的权利义务关系以及法院判决的依据和影响等内容。旨在通过对这一典型案例的研究，为类似案件的处理提供参考和借鉴，明确在商品房预售合同解除后，开发商偿还购房人银行贷款这一规则的合理性和适用条件，保障房地产市场交易各方的合法权益，维护市场秩序。

一、引言在房地产交易领域，商品房预售合同是常见的交易形式。然而，由于各种原因，商品房预售合同可能会面临解除的情况。当合同解除后，购房人已向银行办理的贷款如何处理成为一个关键问题。最高院的这则特等奖案例对于明确这一问题的处理方式具有重要的指导意义。

二、案例背景（一）合同签订情况购房者A与开发商B签订了商品房预售合同，约定购房者A购买开发商B开发建设的某小区一套商品房，房屋总价款为[X]元。购房者A按照合同约定向开发商B支付了首付款[X]元，并以该商品房为抵押向银行C申请贷款[X]元，贷款期限为[Y]年。银行C根据相关规定和程序，审批通过了购房者A的贷款申请，并将贷款发放至开发商B的账户。

（二）合同解除原因在合同履行过程中，由于开发商B未能按照合同约定的时间交付房屋，且经购房者A多次催告后仍未履行交付义务，购房者A依据合同约定及相关法律规定，向法院提起诉讼，请求解除与开发商B的商品房预售合同，并要求开发商B承担违约责任。

三、案件审理过程（一）一审情况购房者A向一审法院提交了商品房预售合同、付款凭证、贷款合同等证据，证明其与开发商B的合同关系及已履行的付款义务，以及因开发商B的违约行为导致合同目的无法实现，要求解除合同。开发商B则辩称其虽存在一定的交付延迟情况，但已采取积极措施解决，不同意解除合同。

一审法院经审理认为，开发商B未能按照合同约定的时间交付房屋，构成根本违约，购房者A有权解除合同。对于合同解除后的处理，一审法院认为，购房者A与银行C的贷款合同是基于购房者A购买开发商B的商品房而签订的，现商品房预售合同已解除，购房者A无需再履行还款义务，应由开发商B将购房者A已偿还的银行贷款本金及利息返还给购房者A，同时开发商B应向银行C偿还剩余贷款本金及利息。一审法院据此作出判决，支持了购房者A的诉讼请求。

（二）二审情况开发商B不服一审判决，向二审法院提起上诉。开发商B认为，虽然其存在交付延迟的违约行为，但合同不应解除，即使解除，也不应由其偿还购房者A的银行贷款，否则会加重其负担，且银行C作为贷款发放方，应自行承担贷款风险。

二审法院经审理查明的事实与一审一致。二审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。出卖人根据合同约定将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的，人民法院应予支持。在本案中，购房者A与开发商B的商品房预售合同因开发商B的违约行为而解除，购房者A与银行C的贷款合同基于商品房预售合同而存在，现商品房预售合同解除，开发商B作为出卖人应将收受的购房贷款本金及利息返还给银行C，购房者A已偿还的银行贷款本金及利息应由开发商B返还给购房者A。二审法院驳回了开发商B的上诉请求，维持原判。

（三）最高院再审情况开发商B仍不服二审判决，向最高院申请再审。开发商B强调其不应承担偿还银行贷款的责任，认为合同解除是购房者A自身原因导致，且银行在发放贷款时存在审查不严的过错，应由购房者A和银行自行承担责任。

最高院经再审审查认为，本案中商品房预售合同的解除系开发商B的违约行为所致。根据相关法律规定及合同的相对性原则，购房者A与开发商B签订的商品房预售合同和购房者A与银行C签订的贷款合同是两个独立的合同关系，但因商品房预售合同的履行与贷款合同的履行密切相关。在商品房预售合同解除后，购房者A已无继续履行贷款合同的基础，若仍要求购房者A继续偿还银行贷款，将导致购房者A遭受双重损失，有失公平。而开发商B作为商品房预售合同的违约方，在合同解除后，其收受的购房贷款本金及利息应返还给银行C，购房者A已偿还的银行贷款本金及利息应由开发商B返还给购房者A。最高院裁定驳回开发商B的再审申请，维持原判。

四、法院判决依据及理由（一）法律依据1.《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定："合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。"在商品房预售合同解除的情况下，购房人已支付的购房款及已偿还的银行贷款本金及利息应根据合同履行情况进行处理，以恢复到合同未履行前的状态。2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定："以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。出卖人根据合同约定将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人的，人民法院应予支持。"该条明确了在商品房预售合同解除后，开发商偿还购房人银行贷款的法律依据和处理方式。

（二）理由阐述1.公平原则考量法院认为，在商品房预售合同因开发商违约而解除的情况下，若仍要求购房人继续偿还银行贷款，购房人不仅失去了所购房屋，还要继续承担贷款债务，这将导致购房人遭受双重损失。而开发商作为违约方，在合同解除后仍保有收受的购房款，却无需承担偿还贷款的责任，有失公平。因此，由开发商偿还购房人银行贷款，能够平衡双方的利益关系，体现公平原则。2.合同履行的关联性商品房预售合同与贷款合同虽为独立合同，但二者存在紧密的关联性。购房人之所以能够获得银行贷款，是以购买开发商的商品房为前提，且银行发放贷款的目的是确保购房人能够支付购房款。现商品房预售合同解除，购房人失去了继续履行贷款合同的基础，若强制购房人继续偿还贷款，不符合合同履行的实际情况和目的。开发商作为商品房预售合同的履行方，其违约行为导致合同解除，应承担相应的后果，即偿还购房人银行贷款。3.维护市场秩序和交易安全明确开发商在商品房预售合同解除后偿还购房人银行贷款的责任，有利于维护房地产市场的正常交易秩序。这一规则能够促使开发商严格履行合同义务，避免因违约行为而逃避责任，保障购房人的合法权益。同时，也有助于银行在发放贷款时更加谨慎审查，加强风险防控，从而保障金融交易的安全和稳定。

五、案例的影响及意义（一）对类似案件的指导作用该最高院特等奖案例为处理商品房预售合同解除后购房人银行贷款偿还问题提供了明确的指导范例。在今后类似案件的审理中，各级法院可以参照此案例的判决思路和依据，准确认定各方的权利义务关系，作出公正合理的判决。这有助于统一司法裁判尺度，提高司法公信力，保障房地产市场交易纠纷的妥善解决。

（二）对房地产市场交易各方的启示1.开发商方面开发商应严格遵守商品房预售合同的约定，切实履行交付房屋等义务，避免因违约行为导致合同解除。一旦合同解除，不仅要承担返还购房款、赔偿购房人损失等责任，还需偿还购房人的银行贷款，这将对开发商的经济利益产生重大影响。因此，开发商应增强合同意识和诚信意识，规范自身经营行为，确保房地产项目的顺利开发和销售。2.购房人方面购房人在签订商品房预售合同时，应仔细审查合同条款，明确自身的权利义务。在合同履行过程中，如发现开发商存在违约行为，应及时采取措施维护自身合法权益，依据合同约定和法律规定解除合同，并要求开发商承担相应责任。同时，购房人也应认识到，即使合同解除，已偿还的银行贷款仍有可能得到合理解决，无需过度担忧因合同解除而面临的贷款偿还压力。3.银行方面银行在发放商品房贷款时，应加强对借款人资格和还款能力的审查，以及对贷款用途和风险的把控。在商品房预售合同解除后，银行应关注案件的审理结果，及时与相关方沟通协调，确保自身的贷款权益得到保障。同时，银行也应根据司法判决结果，合理调整贷款管理策略，防范类似风险的再次发生。

（三）对房地产市场秩序的维护该案例的判决结果有助于维护房地产市场的公平、公正和有序发展。明确开发商在商品房预售合同解除后偿还购房人银行贷款的责任，能够促使开发商更加注重合同履行质量，减少违约行为的发生，保障购房人的合法权益。这有利于增强消费者对房地产市场的信心，促进房地产市场的健康稳定发展，维护房地产市场的正常交易秩序。

六、结论最高院的这则特等奖案例清晰地确立了商品房预售合同解除后，由开发商来偿还购房人银行贷款的规则。这一规则基于公平原则、合同履行的关联性以及维护市场秩序和交易安全的考量，具有充分的法律依据和合理性。