不动产登记暂行条例及实施细则解读

前言孟子曰：“有恒产者有恒心，无恒产者无恒心〞。不动产是自然人、法人及社会组织的重要财产，不动产物权是关系国计民生的根本民事权利。所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权无居民海岛使用权抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木所有权第二局部：〔二〕物权法的几个重要概念第二局部：〔三〕不动产物权的取得4第二局部：〔四〕与以往相比变化之处先说一下登记的概念：?不动产登记暂行条例?第二条“本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为〞。〔是记载，不是批准、许可、创设〕1、物权种类增加载体：土地〔国有建设用地使用权、国有农用地使用权、集体土地所有权、集体建设用地使用权、宅基地使用权；承包经营权〔农、林、草、养殖等〕〕、海域地上定着物：房屋、林木等2、登记类型上变化初始登记——首次登记3、登记簿的编成：以宗地或宗海为单位，其上全部不动产单元都编入到一个登记簿；一个不动产单元是一本，所以，一个登记簿由多本组成；每一本里包括多页不动产单元的登记信息，如房屋所有权信息，还有抵押权、地役权、查封登记、异议登记、更正登记等情况，每一种登记信息为一页；像一本书一样，表单式的树式结构。6、委托公证问题：现场签订，经公证的除外〔?细那么?第12条〕境外申请人处分不动产的授权委托保存的认证或公证7、难点：继承和受遗赠，因一方主体已不存在，所以如不对继承权进行公证，登记机构很难把握，风险很大〔?细那么?第14条〕8、一并登记，主体一致〔?细那么?第2条〕，一并登记〔?细那么?第47条〕9、不动产物权未首次登记的不得办理其他登记，例如：未办理建设用地使用权登记的不得设定抵押登记10、*证书和证明只有?不动产权证书?、?不动产登记证明?两种；*证书分为单一版和集成版〔见?国土资源部关于启用不动产登记簿证样式〔试行〕的通知?国土资发〔2021〕25号〕*要求：抵押、预告、地役权、异议登记发登记证明，其余发证书；*共有登记可以申请发一本证，也可以申请发多本证*查封登记、注销登记不发证书或证明〔天津市核发?核准注销通知书?〕11、登记人员的要求〔?细那么?第8条〕原是资格管理，土地登记员、房屋登记官；现在是审核、登簿人员“熟悉相关法律法规〞、“具备与岗位相适应的专业知识〞，国土部会同有关部门承担考核培训12、登簿前公告〔?细那么?第17条〕13、单方申请和直接办理登记〔?细那么?第19条〕；14、遗失补发刊发声明15个工作日后予以补发〔?细那么?第22条〕15、地上、地下分别设立国有建设用地使用权登记〔?细那么?第34条〕；16、业主的建筑物区分所有权的一并登记〔?细那么?第36条〕17、国有农用地、未利用地、林地使用权登记〔?细那么?第52、53条〕制度顶层设计一条例及细则立法工作过程二核心制度内容解读三制度内容解读?不动产登记暂行条例实施细那么??不动产登记暂行条例?法律法规规章标准性文件不动产登记标准化建设指导意见等行业标准?不动产登记数据库标准?等制度顶层设计1?不动产登记法??不动产权利法??民法典?〔2021〕自然资源产权制度改革/自然生态空间空间统一确权登记?自然资源统一确权登记方法?〔2021〕?不动产确权与争议调处方法?条例立法工作过程2国土资源部提交条例送审稿2条例公开征求意见3总理签署国务院第656号令，条例正式发布42021年3月10日2021年7月15日2021年8月15日2021年11月24日地籍司和登记中心提出草案初稿1实施细那么立法工作过程2第一轮征求意见（有关部门、地方国土部门和督察局）2第二轮征求意见〔面向全社会〕3部务会审议，原则通过42021年5月2021年1月2021年3月26日2021年6月地籍司和登记中形成初稿1第二轮征求意见〔面向全社会〕正式发布〔部63号令〕52021年1月立法的总体考虑一条例的体例结构二条例的制度内容三核心制度内容解读立法的总体考虑一《物权法》确立的不动产物权法律制度框架第6条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。〔物权公示原那么〕第9条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。〞〔不动产物权登记生效原那么〕第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。〔不动产物权何时生效〕第106条：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合以下情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：〔一〕受让人受让该不动产或者动产时是善意的；〔二〕以合理的价格转让；〔三〕转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。〔善意取得〕立法的总体考虑一立法的总体考虑一〔三〕以宏观制度构架为主，兼顾具体制度内容及操作细节。?条例?以程序法为主，兼顾实体法。为高效利用立法资源，采取“抓大放小〞的方式，明确重点，对于个别具体内容以授权立法的形式衔接，为出台细那么和方法提供依据，对于申请登记应当提交的材料及其审核要求未过多涉及，留待条例的实施细那么予以细化规定。〔四〕以便民利民和保障交易平安为导向，落实实质上的统一登记。?条例?以统一不动产登记依据为抓手，力求实现其他三个统一，到达实质上的统一而非形式统一；同时，规定了登记代理制度、登记信息查询、登记资料目录公示等制度，以方便企业和群众申请办理登记；规定了登记人员制度、到场申请、登记机构与有关部门信息联网等制度，方便登记机构高效开展登记审核工作，最大限度保证登记内容的真实性和市场交易平安，方便群众办理。条例的体例结构二总那么〔第1-7条〕不动产登记簿〔第8-13条〕登记程序〔第14-22条〕登记信息共享与保护〔第23-28条〕法律责任〔第29-32条〕附那么〔第33-35条〕组织标准形式结构实质结构+程序标准细则的体例结构二总那么不动产登记簿登记程序不动产权利登记其他登记不动产登记资料的查询、保护和利用法律责任附那么制度细化形式结构实质结构+操作标准条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则不动产权利登记其他登记+功能定位1不动产登记的性质：行政行为说？民事行为说？双重属性说？不动产登记是重要的物权公示方式，贯彻物权的公示公信原那么，不创设新权利义务关系〔意思自治〕，属于程序性行政行为。〔科学把握：调查—确权—登记—调处工作边界〕不动产登记在法律属性上有双重性，它既是登记机构实施的公法行为，也是对民事主体的物权归属产生重要影响的私法行为。针对前一属性，本条例侧重于标准，以促进登记机构依法行为；针对后一属性，本条例侧重于保护，维护合法权益。功能定位1功能定位1〔2〕标准登记行为。这是程序性标准的内在之义，也是落实四中全会精神的表达。通过程序标准，强化责任意识，使登记机构依法登记，确保登记结果的正当性和准确性，增强登记的严肃性、权威性和公信力。

?条例?全文频繁使用“依法〞、“应当〞、“及时〞等立法语言，其根本目的旨在更好地约束登记机构，标准登记行为。按照法定职责必须为的原那么，不动产登记机构必须严格依法履责。〔3〕方便群众。通过整合登记职责，减少办证环节，减轻群众负担；合理设置登记程序和实现登记信息共享，方便群众登记申请和办理。便民利民、高效效劳是贯穿?条例?始终的一条重要主线，涉及登记申请、受理、登簿、发证以及信息共享与应用效劳的工作全流程。功能定位1〔4〕保护权利人合法权益。以“四统一〞为抓手，保证各类不动产物权的归属和内容得到全面、准确的明晰和确认，以不动产登记的公信力为根底，保障权利人合法的不动产物权。这是?条例?的根本出发点和落脚点，更是?条例?立法的核心。一直以来，社会上对?条例?的立法目的一直存在误解，与反腐、小产权房、房地产调控等等联系在一起。不动产登记立法的核心功能和目的只有一个：就是保护权利人的财产权益，维护市场交易平安，绝非为了干预、增负或设卡。简言之，职责整合是根本前提，保护权益是核心目的、标准管理是重要抓手，便民利民是工作准那么。功能定位1“不动产统一登记是简政放权、转变职能、方便群众的一项重大改革举措。〞不动产登记房地产市场房地产税功能定位1突出表达和贯彻落实?物权法?精神。?物权法?已经有明确规定的，本条例不再重复规定。?土地管理法?、?城市房地产管理法?等其他单行法律，符合不动产登记“四统一〞原那么的内容，也是?条例?的立法依据。对于其他单行法中与“四统一〞原那么不符的内容，将会作出统一的调整，以利于?条例?的实施。关于立法依据条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则法定原那么21、工作原那么保护权益〔第1条〕严格管理〔第4条第2款〕方便群众〔第4条第2款〕2、法律原那么统一登记原那么〔第4条第1款〕合法登记原那么〔第2条第1款〕申请登记原那么〔第14条〕属地登记原那么〔第7条〕稳定连续原那么〔第4条第2款、第3款〕法定原那么2第4条：国家实行不动产统一登记制度。不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原那么。不动产权利人已经依法享有的不动产权利，不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。〞严格管理原那么：标准登记行为，强化政府责任，提高登记质量，增强不动产登记的严肃性、权威性和公信力；稳定连续原那么：保证物权稳定，条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效，已经依法享有的不动产权利不因登记机构和程序的改变而受到影响。不动产登记职责整合和统一登记，不影响各部门继续行使其权属管理、交易管理等法定职责。方便群众原那么：切实提高行政效率，减轻群众和企业负担，助力群众创业万众创新，法定原那么2条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则基本概念3第2条：

本条例所称不动产登记，是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

本条例所称不动产，是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记类型4第3条：不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等，适用本条例。——以权利为线索、以形态为补充条例最大程度地吸收和整合了目前涉及不动产登记的行政法规和部门规章有关不动产登记类型的规定，针对?物权法?有关不动产物权的设立、变更、转移和注销的规定，规定了不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记等登记类型。针对涉及不动产权利及登记的事项，规定了更正登记、异议登记、预告登记、查封登记〔预查封登记〕等登记类型。登记类型4——首次登记的界定与适用不动产首次登记是指不动产权利第一次登记。明确总登记、初始登记、设立登记的关系。细那么规定：第二十五条市、县人民政府可以根据情况对本行政区域内未登记的不动产，组织开展集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权的首次登记。依照前款规定办理首次登记所需的权属来源、调查等登记材料，由人民政府有关部门组织获取。登记类型4——变更登记界定与适用指因权利人的姓名或者名称、身份证类型或身份证明号码发生变更，不动产的所在街道或门牌号等坐落、名称、用途、面积等自然状况发生变更，不动产权利期限、来源等权利状况发生变化等不涉及不动产权属转移而进行的登记。〔一〕权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；〔二〕不动产的坐落、界址、用途、面积等状况变更的；〔三〕不动产权利期限、来源等状况发生变化的；〔四〕同一权利人分割或者合并不动产的；〔五〕抵押担保的范围、主债权数额、债务履行期限、抵押权顺位发生变化的；〔六〕最高额抵押担保的债权范围、最高债权额、债权确定期间等发生变化的；〔七〕地役权的利用目的、方法等发生变化的；〔八〕共有性质发生变更的；〔九〕法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。以下情形之一的，不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记：登记类型4因以下情形导致不动产权属发生转移的，当事人可以向不动产登记机构申请转移登记：登记类型4——注销登记界定及情形适用

指因不动产权利消灭而进行的登记。有以下情形之一的，应当办理注销登记：条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记能力5第5条以下不动产权利，依照本条例的规定办理登记：〔一〕集体土地所有权；〔二〕房屋等建筑物、构筑物所有权；〔三〕森林、林木所有权;〔四〕耕地、林地、草地等土地承包经营权；〔五〕建设用地使用权；〔六〕宅基地使用权；〔七〕海域使用权；〔八〕地役权；〔九〕抵押权；〔十〕法律规定需要登记的其他不动产权利。所有权用益物权担保物权不动产物权体系土地所有权建筑物构筑物所有权国有建设用地使用权集体建设用地使用权划拨国有土地使用权出让国有土地使用权租赁国有土地使用权作价出资或入股国有土地使用权土地承包经营权建设用地使用权宅基地使用权地役权国家土地所有权集体土地所有权建筑物区分所有权海域使用权矿业权渔业权农地承包经营权林地使用权草地使用权探矿权采矿权无居民海岛使用权？抵押权一般抵押权最高额抵押权森林或林木使用权森林或林木所有权取水权？经营权？--登记能力5条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记机构和人员6登记机构和人员6不动产登记机构为县级以上人民政府依法确定的、统一负责不动产登记工作的部门。如：××县人民政府确定由该县国土资源局负责不动产登记工作，那么县国土资源局为该县不动产登记机构，登记簿证加盖“××县国土资源局不动产登记专用章〞。各级国土资源主管部门内设的、不具有独立法人资格的不动产登记局〔处、科、股〕，不能作为不动产登记机构。国土资源主管部门直属的事业单位可以经授权办理具体的不动产登记事务，但不能作为不动产登记机构对外行使行政职能。不动产登记机构应当按规定尽快刻制并启用“不动产登记专用章〞。——重要变化：登记机构是部门，不再是人民政府。?国土资源部关于启用不动产登记簿证样式〔试行〕的通知?截止1月8日，全国335个市〔地、州、盟〕、2789个县〔市、区、旗〕完成职责机构整合，占比分别到达100%和98%。全国累计颁发不动产权证书89万本，不动产登记证明89万份。登记机构和人员6不动产登记人员与机构息息相关。登记生效主义为原那么，登记对抗为例外的制度模式下，登记岗位的特殊性以及提高不动产登记人员素质的迫切性，决定了进入不动产登记人员队伍的门槛应具有相当的高度。类型：土地登记持证上岗人员、房屋登记官及其他不动产登记工作从业人员。目标：打造一支专业化、高水平的不动产登记专业队伍。登记机构和人员6关于不动产登记人员的界定 承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规，具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。 国土资源部会同有关部门组织开展对承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员的考核培训。下一步，制定登记人员管理方法，确保平稳衔接过渡和标准管理。细化登记人员的考核、培训及管理等。条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记管辖7第7条第1款：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。〞?物权法?第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产登记机构办理。〞尊重现实、表达统一，以属地登记为原那么，分级登记为例外。属地管辖所指向的不动产登记机构具有唯一性：即不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构。?土地管理法实施条例?第4条规定“设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。〞未涉及国有土地登记管辖，实践中做法多样。为了便于实践操作，规定“直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记〞。登记管辖7跨区域不动产登记管辖的特别标准：分别办理、协商办理和指定办理细那么：不动产登记机构依照?条例?第七条第二款的规定，协商办理或者接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的，应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、面积、用途、权利类型等登记结果告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。第7条第2款：“跨县级行政区域的不动产的登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理；协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。〞登记管辖7——国家级不动产登记的特殊管辖鉴于此类国有资产的特殊保护以及保障和效劳功能，依据现行法律规定，国家对这些不动产实行特殊的管理。考虑到这些不动产在我国不动产登记中一直采用分级管辖登记原那么的历史，在坚持属地登记原那么的根底上，对这些特殊不动产的登记管辖作特别标准，有利于更好地保护国有资产，保持不动产登记工作的连续性和稳定性。登记管辖7条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则不动产登记簿8?国土资源部关于启用不动产登记簿证样式〔试行〕的通知?〔国土资发〔2021〕25号〕明确规定:〔一〕自2021年3月1日起，全面启用统一的不动产登记簿证样式。不动产登记簿证样式包括?不动产登记簿?、?不动产权证书?、?不动产登记证明?和?不动产登记申请审批表?，具体样式、内容及使用填写说明见附件。〔二〕?不动产登记簿?由不动产登记机构按照统一的登记簿样式自行制作使用。不动产登记机构可以结合地方实际，针对不同的权利登记事项，对登记簿做相应调整，但不得随意减少登记簿的内容。〔三〕各省〔区、市〕国土资源主管部门〔不动产登记主管部门〕要加强对不动产登记簿证使用情况的监管。采取检查、指导等多种方式监督不动产登记簿证在本区域的标准使用。不动产登记簿设置不动产登记簿8第8条第1款规定：“不动产单元具有唯一编码。〞——细那么关于不动产单元的界定不动产单元是指权属界线固定封闭，且具有独立使用价值的空间。没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以该房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。前款所称房屋，包括独立成幢、有固定界限的封闭空间，以及区分套、层、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。?国土资源部关于做好不动产权籍调查工作的通知?〔国土资发〔2021〕41号〕对不动产单元的编码规那么做了详细规定。不动产单元不动产登记簿8第8条第3款规定：不动产登记簿应当记载以下事项：〔一〕不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；〔二〕不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况；〔三〕涉及不动产权利限制、提示的事项；〔四〕其他相关事项。登记簿记载的对象包括：不动产自然状况、权利信息〔包括所有权、用益物权、担保物权〕、涉及不动产权利限制〔如预告登记、查封登记等〕、提示的事项〔如异议、补证或换证等〕。登记簿内容不动产登记簿8登记簿编成不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。

不动产登记簿8第9条：“不动产登记簿可以采用电子介质，暂不具备条件的，可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。不动产登记簿采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。〞登记簿介质不动产登记簿8标准登记机构行为，强化登记簿管理是重要的立法精神。不动产登记事项一经登入登记簿，就具有法律效力，非经法定程序，其中的记载事项不为任何人、也不因任何原因而改变。除依法予以更正登记外不得修改登记事项，更正登记程序的启动以登记错误为前提。重点把握好准确、完整和清晰的法定要求。登记簿管理第10条：“不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。〞不动产登记簿8一是明确登记簿的责任主体，落实专人负责制。在?物权法?根底上，进一步要求登记机构指定专人负责不动产登记簿的保管。同时，强调登记机构必须建立健全平安责任制度，予以法定化，便于登记簿保管工作的常态化、制度化。二是充分考虑纸质介质登记簿的特性，提出具体平安保护的措施要求。登记机构应当建立符合平安保护要求的专门场所，存放登记簿和权籍图等登记原始资料。除法律、行政法规另有规定或者为防止遭受损害外，不得将登记簿携出登记机构。登记簿保管不动产登记簿8三是主动适应信息化时代网络平安的要求，从软件和硬件上明确电子介质登记簿的防护措施，要求采取信息网络平安防护措施，应对各类网络平安风险〔黑客入侵等〕，确保登记簿资料的平安运行管护，保证电子数据平安。任何单位和个人不得擅自复制或者篡改不动产登记簿信息。各级不动产登记机构应当采取措施保障不动产登记信息平安。任何单位和个人不得泄露不动产登记信息。登记簿保管不动产登记簿8这是比较法视角下的通行做法，台湾等均进行了制度标准。由于登记簿是不动产物权归属和内容的根据，一旦灭失或者损坏，将给权利人及利害关系人带来不测和损害，故而，本条明确登记簿的修复、重造等重建机制，以确保不动产及其权利状况有据可查。?物权法?第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。〞不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。借鉴台湾做法。重造包括补造和重造等方式，四川汶川地震时期的做法就是重造的实践〔?国土资源部办公厅关于做好灾后地籍档案恢复和土地登记工作的通知〔国土资厅发〔2021〕113号〕?〕不动产登记辖区会因行政区域更改等原因而变更，由此导致不动产登记机构管辖区域发生变化时，需要进行登记簿移转，这是属地登记的内在要求。登记簿保存和移交?条例?第13条：“不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的，不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的，应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。〞条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记一般程序91.依申请的程序申请→受理审查、决定→审查→决定→办理2.依嘱托的程序嘱托→受理审查→办理3.依职权的程序我国不动产登记具有物权变动效力，具有公示性和公信力，登记的真实性与准确性非常重要，而程序的合法性和合理性，将为登记内容的准确性提供保障。登记一般程序9申请受理审核登簿发证登记已经完成(?物权法?第14条)登记一般程序9登记申请登记一般程序9

登记申请单方法律行为中，不宜也无法要求共同申请，只能单方申请。主要考虑充分尊重现实，强调的是“可以〞单方申请，而非必须。登记一般程序9登记申请登记一般程序9

登记申请处分共有不动产申请登记的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人共同申请，但共有人另有约定的除外。按份共有人转让其享有的不动产份额，应当与受让人共同申请转移登记。建筑区划内依法属于全体业主共有的不动产申请登记，依照本实施细那么第三十六条的规定办理。共有不动产申请登记的特殊规定登记一般程序9登记申请第15条：“当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。〞登记一般程序9——关于监护人的代为申请考虑登记申请的代理无民事行为能力和限制民事行为能力人申请登记时应当由其法定代理人代为申请。贯彻和衔接?民法通那么?第16-18条规定：未成年人的父母是未成年人的监护人；无民事行为能力或者限制民事行为能力的精神病人的指定监护；监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。细那么规定：〔1〕无民事行为能力人、限制民事行为能力人申请不动产登记的，应当由其监护人代为申请。〔2〕监护人代为申请登记的，应当提供监护人与被监护人的身份证或者户口簿、有关监护关系等材料；因处分不动产而申请登记的，还应当提供为被监护人利益的书面保证。〔3〕父母之外的监护人处分未成年人不动产的，有关监护关系材料可以是人民法院指定监护的法律文书、经过公证的对被监护人享有监护权的材料或者其他材料。登记一般程序9——委托代理登记申请的代理当事人可以委托他人代为申请不动产登记。代理申请不动产登记的，代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。自然人处分不动产，委托代理人申请登记的，应当与代理人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书，但授权委托书经公证的除外。境外申请人委托他人办理处分不动产登记的，其授权委托书应当按照国家有关规定办理认证或者公证。。登记一般程序9——对中央关于土地登记代理人制度改革的精神理解登记申请的代理登记一般程序9申请撤回〔三〕申请撤回?条例?允许可以撤回申请，贯彻了自愿的原那么，是对当事人自愿原那么的充分尊重。但必须以不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前为根本前提，一旦记载于登记簿后不允许撤回。【注意】如果全体申请人提出撤回登记申请的，登记机构应当将登记申请书以及相关材料退还申请人。【注意】双方申请的单方撤回问题？第15条第2款：“不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。〞登记一般程序9申请材料〔四〕申请材料?条例?第16条详细规定了申请人的提交材料范畴、申请材料的真实性责任、信息公开效劳三大方面，既表达了便利登记申请人的登记申请，也为不动产登记机构登记申请受理提供了依据，同时落实了登记申请材料真实性的责任主体。?物权法?第11条：“当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。〞登记一般程序9申请材料登记一般程序9申请材料?条例?第16条第1款要求申请人不但要按照要求提交齐备的登记材料，还要对全部申请材料的真实性负责，与?物权法?第21条和?条例?第29条的有关登记错误赔偿制度相照应。

贯彻落实?政府信息公开条例?要求，行政机关对反映本行政机构机构设置、职能、办事程序等情况的政府信息应当主动公开。政府信息公开工作机构应当承担组织编制本行政机关的政府信息公开指南、政府信息公开目录和政府信息公开工作年度报告的具体职责。表达便民利民，方便群众，履职好社会化效劳的原那么!第16条第2款：“不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。〞登记一般程序9——关于登记申请材料的具体要求申请材料申请不动产登记的，申请人应当填写登记申请书，并提交身份证明以及相关申请材料。申请材料应当提供原件。因特殊情况不能提供原件的，可以提供复印件，复印件应当与原件保持一致。登记一般程序9——关于公证的问题：操作需求、制度供给与司法实践三者的协调。申请材料登记一般程序9——登记原因证明材料申请材料因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。登记一般程序9申请受理?条例?第17条：“不动产登记机构收到不动产登记申请材料，应当分别按照以下情况办理：〔一〕属于登记职责范围，申请材料齐全、符合法定形式，或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的，应当受理并书面告知申请人；〔二〕申请材料存在可以当场更正的错误的，应当告知申请人当场更正，申请人当场更正后，应当受理并书面告知申请人；〔三〕申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容；〔四〕申请登记的不动产不属于本机构登记范围的，应当当场书面告知申请人不予受理。不动产登记机构未当场告知申请人不予受理的，视为受理。登记一般程序9申请受理1.决定是否受理的审查要点包括：〔1〕是否属于本登记机构的职责范围。?物权法?第10条第1款规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。〞?条例?第7条对登记的管辖、跨县级行政区域的不动产登记的办理机构以及三类特殊的不动产登记的机构作出了规定。〔2〕申请材料是否齐全。?物权法?第12条第2款规定，申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料。〔3〕申请材料是否符合法定形式。只有全部符合这三个条件，登记机构才应予以受理。登记一般程序9申请受理2.贯彻高效便民的原那么〔1〕对于符合条件或全部补正的，应当受理，不得拖延。〔2〕对于申请材料有错误但可以当场更正的，应当让申请人当场更正，然后受理；给申请人提供了及时救济渠道。〔3〕对于材料不齐全或不符合法定形式的，要当场一次性告知如何补正，切实方便群众。〔4〕对于不属于自己登记职责范围的申请，不能一推了之，应当场告诉申请人到哪个登记机构申请。登记一般程序9申请受理3、强调书面形式，彰显标准，防止争议

无论受理还是不受理，都应当书面告知，而非口头形式。一旦不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。告知需要补正的内容也应采取书面形式。借鉴：?行政许可法?第32条：行政机关受理或者不予受理行政许可申请，应当出具加盖本行政机关专用印章和注明日期的书面凭证第17条第2款：不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的，视为受理。登记一般程序9学界的实质审查和形式审查之争从未间断。依法履职“合理审慎职责〞的提法，有限度的实质审查。查验?条例?第18条：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照以下要求进行查验：〔一〕不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；〔二〕有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；〔三〕登记申请是否违反法律、行政法规规定。?物权法?第12条：登记机构应当履行以下职责：〔一〕查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；〔二〕就有关登记事项询问申请人；〔三〕如实、及时登记有关事项；〔四〕法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。登记一般程序9——细那么对查验内容的补充考虑查验不动产登记机构受理不动产登记申请后，还应当对以下内容进行查验：〔一〕申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体是否一致；〔二〕权属来源材料或者登记原因文件与申请登记的内容是否一致；〔三〕不动产界址、空间界限、面积等权籍调查成果是否完备，权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确；〔四〕法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证是否齐全。登记一般程序9实地查看和调查?物权法?第12条第2款：申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。〔二〕实地查看与调查1、实地查看登记一般程序9实地查看和调查?条例?第19条第1款：“属于以下情形之一的，不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看：〔一〕房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记；〔二〕在建建筑物抵押权登记；〔三〕因不动产灭失导致的注销登记；〔四〕不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。〞【注意】登记机构“可以〞实地查看，而非“应当〞(如以嘱托登记那么不需要)。登记机构根据不动产登记的实际情况和需要，进行实地查看，形成查看的文字和影像记录等，防止“无中生有〞、与事实不符现象的发生。例如，在建工程抵押时，如果对已经建成局部是否有申请人描述的那么多产生疑心时，就可以进行。登记一般程序9实地查看和调查——细那么关于实地查看的内容要求不动产登记机构进行实地查看，重点查看以下情况：〔一〕房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记，查看房屋坐落及其建造完成等情况；〔二〕在建建筑物抵押权登记，查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况；〔三〕因不动产灭失导致的注销登记，查看不动产灭失等情况。登记一般程序9实地查看和调查?条例?第19条第2款：“对可能存在权属争议，或者可能涉及他人利害关系的登记申请，不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。〞【注意】不动产权属争议类型众多，尤其房屋权属争议，不动产登记机构的调查是为进一步核实不动产是否存在权属争议这种客观事实，确保不动产登记的真实、准确。对不动产权属争议的调查不意味着登记机构要过多的介入不动产的民事纠纷。如果存在权属争议，那么不予登记，属于?条例?第22条的调整范围。对争议事实的调查和对争议的处理属于两个工作层面的内容，不属于?条例?标准的内容。查看和调查不同，第二款与第一款之间没有必然联系，并不是只有第一款的四种查看情形才可以调查。2.调查登记一般程序9公告登记一般程序9登簿期限?条例?第20条：“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。〞〔一〕办理期限自受理登记申请之日起30日。这是最长办理期限，并非每一类登记都只要在30日办理完毕即可。原那么上，各类不动产登记都应当本着便民、高效的原那么，尽快办理。具体办理时限，各地登记机构可以结合本地实际进一步细化明确。登记一般程序9登簿?条例?第21条第1款：“登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。〞?物权法?第14条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记以登簿工作完成为标志，而非发证。登记一般程序9发证?条例?第21条第2款：不动产登记机构完成登记，应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。1.不动产权属证书与登记证明的效力?物权法?第17条第1款：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。〞2.登记机构有义务向申请人依法颁发合法证书或证明。遵从我国重视证书的传统观念。3.国际上，契约登记和权利登记模式下的国家或地区一般不要发证。但台湾和澳大利亚等具有托伦斯模式色彩的地区要求发证，但存在淡化的趋势〔如昆士兰州2000年修订的?1994年土地法?〕登记一般程序9发证——细那么关于不动产权属证书和登记证明发放的情形不动产登记机构应当根据不动产登记簿，填写并核发不动产权属证书或者不动产登记证明。除办理抵押权登记、地役权登记和预告登记、异议登记，向申请人核发不动产登记证明外，不动产登记机构应当依法向权利人核发不动产权属证书。不动产权属证书和不动产登记证明，应当加盖不动产登记机构登记专用章。不动产权属证书和不动产登记证明样式，由国土资源部统一规定。现有证书种类包括：?集体土地所有证??国有土地使用证??集体土地使用证??房屋所有权证??房地产权证??土地承包经营权证??林权证??草原所有权证??草原使用证??海域使用权证??无居民海岛使用证?，以及?土地他项权利证明书?、?房屋他项权证?。登记一般程序9发证——关于共有不动产的权属证书的发放〔发一本为原那么，分别发放为例外〕

申请共有不动产登记的，不动产登记机构向全体共有人合并发放一本不动产权属证书；共有人申请分别持证的，可以为共有人分别发放不动产权属证书。

共有不动产权属证书应当注明共有情况，并列明全体共有人。——关于不动产权属证书的收回

因不动产权利灭失等情形，不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当在不动产登记簿上将收回不动产权属证书或者不动产登记证明的事项予以注明；确实无法收回的，应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。登记一般程序9发证——关于权属证书、登记证明的换发、补发 不动产权属证书或者不动产登记证明污损、破损的，当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的，不动产登记机构应当予以换发，并收回原不动产权属证书或者不动产登记证明。 不动产权属证书或者不动产登记证明遗失、灭失，不动产权利人申请补发的，由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。 不动产登记机构补发不动产权属证书或者不动产登记证明的，应当将补发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于不动产登记簿，并在不动产权属证书或者不动产登记证明上注明“补发〞字样。登记一般程序9不予登记?条例?第22条：登记申请有以下情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：〔1〕违反法律、行政法规规定的；〔2〕存在尚未解决的权属争议的；〔3〕申请登记的不动产权利超过规定期限的；〔4〕法律、行政法规规定不予登记的其他情形。?关于贯彻落实〈土地登记方法〉进一步加强土地登记工作的通知?〔国土资发〔2021〕70号〕明确了12种不予登记的情形。说明：严禁借登记手段将〞小产权房“等违法行为合法化。登记一般程序9依嘱托的登记条例的根本制度构架123475不动产权利登记6集体土地所有权登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记土地承包经营权登记海域使用权登记地役权登记8抵押权登记条例的根本制度构架1不动产权利登记集体土地所有权登记集体土地所有权登记1集体土地所有权登记1二、集体土地所有权首次登记应提交的材料〔一〕土地权属来源材料；〔二〕不动产权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；〔三〕其他必要材料。集体土地所有权登记1三、集体土地所有权转移登记〔一〕转移登记的原因：互换、土地调整等〔二〕应提交的材料：〔1〕不动产权属证书；〔2〕互换、调整协议等集体土地所有权转移的材料；〔3〕本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的材料；〔4〕其他必要材料。集体土地所有权登记1四、集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料〔一〕不动产权属证书；〔二〕集体土地所有权变更、消灭的材料；〔三〕其他必要材料。条例的根本制度构架2不动产权利登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记国有建设用地使用权及房屋所有权登记2一、适用 依法取得国有建设用地使用权，可以单独申请国有建设用地使用权登记。依法利用国有建设用地建造房屋的，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。表达“一体登记〞原那么

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2二、国有建设用地使用权首次登记应提交的材料 〔一〕土地权属来源材料；〔二〕权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标；〔三〕土地出让价款、土地租金、相关税费等缴纳凭证；〔四〕其他必要材料。前款规定的土地权属来源材料，根据权利取得方式的不同，包括国有建设用地划拨决定书、国有建设用地使用权出让合同、国有建设用地使用权租赁合同以及国有建设用地使用权作价出资〔入股〕、授权经营批准文件。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2三、地上、地下建设用地使用权登记申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理。——细化落实?物权法?第136条分层设立精神国有建设用地使用权及房屋所有权登记2四、国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料〔一〕不动产权属证书或者土地权属来源材料；〔二〕建设工程符合规划的材料；〔三〕房屋已经竣工的材料；〔四〕房地产调查或者测绘报告；〔五〕相关税费缴纳凭证;〔六〕其他必要材料。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2五、业主共有局部的首次登记 办理房屋所有权首次登记时，申请人应当将建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业效劳用房及其占用范围内的建设用地使用权一并申请登记为业主共有。业主转让房屋所有权的，其对共有局部享有的权利依法一并转让。——凸显一体登记原那么；明确了登记的共有权的客体范围；明确权利主体为“全体业主〞。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记2六、国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交的材料申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的，应当根据不同情况，提交以下材料：〔一〕不动产权属证书；〔二〕发生变更的材料；〔三〕有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；〔四〕国有建设用地使用权出让合同或者补充协议；〔五〕国有建设用地使用权出让价款、税费等缴纳凭证；〔六〕其他必要材料。国有建设用地使用权及房屋所有权登记2国有建设用地使用权及房屋所有权登记2八、特定类型的不动产登记办理具有独立利用价值的特定空间以及码头、油库等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细那么中房屋所有权登记有关规定办理。条例的根本制度构架3不动产权利登记宅基地使用权及房屋所有权登记宅基地使用权及房屋所有权登记3一、宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料〔一〕申请人身份证和户口簿；〔二〕不动产权属证书或者有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源材料；〔三〕房屋符合规划或者建设的相关材料；〔四〕权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；〔五〕其他必要材料。宅基地使用权及房屋所有权登记3二、宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定 因依法继承、分家析产、集体经济组织内部互换房屋等导致宅基地使用权及房屋所有权发生转移申请登记的，申请人应当根据不同情况，提交以下材料：〔一〕不动产权属证书或者其他权属来源材料；〔二〕依法继承的材料；〔三〕分家析产的协议或者材料：〔四〕集体经济组织内部互换房屋的协议；〔五〕其他必要材料。宅基地使用权及房屋所有权登记3三、宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的特别规定申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的，参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。条例的根本制度构架4不动产权利登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4一、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记的适用依法取得集体建设用地使用权，可以单独申请集体建设用地使用权登记。依法利用集体建设用地兴办企业，建设公共设施，从事公益事业等的，可以申请集体建设用地使用权及地上建筑物、构筑物所有权登记。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4二、集体建设使用权登记首次登记应提交材料的特殊规定 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权首次登记的，申请人应当根据不同情况，提交以下材料：〔一〕有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源材料；〔二〕建设工程符合规划的材料；〔三〕权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址点坐标等有关不动产界址、面积等材料；〔四〕建设工程已竣工的材料；〔五〕其他必要材料。集体建设用地使用权首次登记完成后，申请人申请建筑物、构筑物所有权首次登记的，应当提交享有集体建设用地使用权的不动产权属证书。集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权登记4三、集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移和注销登记应提交的材料 申请集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更登记、转移登记、注销登记的，申请人应当根据不同情况，提交以下材料：〔一〕不动产权属证书；〔二〕集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权变更、转移、消灭的材料；〔三〕其他必要材料。因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及建筑物、构筑物所有权发生转移的，申请人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关材料，申请不动产转移登记。条例的根本制度构架5不动产权利登记土地承包经营权登记土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5二、土地承包经营权首次登记依法以承包方式在土地上从事种植业或者养殖业生产活动的，可以申请土地承包经营权的首次登记。以家庭承包方式取得的土地承包经营权的首次登记，由发包方持土地承包经营合同等材料申请。以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的，由承包方持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。土地承包经营权登记5土地承包经营权登记5四、国有林场登记

国有林地使用权登记，应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件，地上森林、林木一并登记。条例的根本制度构架6不动产权利登记海域使用权登记海域使用权登记6一、海域使用权登记的适用依法取得海域使用权，可以单独申请海域使用权登记。依法使用海域，在海域上建造建筑物、构筑物的，应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。申请无居民海岛登记的，参照海域使用权登记有关规定办理。理解：贯彻以土地、海域为根底的“统一登记〞原那么。明确依法使用海域以及在海域上建造建筑物、构筑物的，应当一并申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权。但是，尚未建造建筑物、构筑物的，可以单独申请海域使用权登记。海域使用权登记6二、海域使用权注销登记的特殊情形因围填海造地等导致海域灭失的，申请人应当在围填海造地等工程竣工后，依照本实施细那么规定申请国有土地使用权登记，并办理海域使用权注销登记。条例的根本制度构架7不动产权利登记地役权登记地役权登记7一、?物权法?有关地役权登记规定第156条：地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产,以提高自己的不动产的效益。第158条：地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。第169条：已经登记的地役权变更、转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。地役权登记7二、地役权转移登记已经登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的，当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料，申请地役权转移登记。申请需役地转移登记的，或者需役地分割转让，转让局部涉及已登记的地役权的，当事人应当一并申请地役权转移登记，但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的，应当出具书面材料。不动产登记机构办理转移登记时，应当同时办理地役权注销登记。地役权登记7三、地役权登记特殊规定——供役地与需役地的登记衔接地役权登记，不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的，当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后，应当将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构，并由其记载于需役地登记簿。地役权设立后，办理首次登记前发生变更、转移的，当事人应当提交相关材料，就已经变更或者转移的地役权，直接申请首次登记。条例的根本制度构架8不动产权利登记抵押权登记抵押权登记8

〔一〕一般抵押权的登记

〔二〕最高额抵押权登记〔三〕在建建筑物抵押权登记抵押权登记8一、抵押权的定义为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现，依法以不动产设定抵押的，可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料，共同申请办理抵押登记。抵押合同可以是单独订立的书面合同，也可以是主债权合同中的抵押条款。二、抵押权的特征：〔1〕属于意定的担保物权；〔2〕是在债务人或第三人的财产上所设定的担保物权；〔3〕不转移抵押财产的占有；〔4〕抵押权是就抵押财产优先受偿的物权抵押权登记8三、抵押登记范围对以下财产进行抵押的，可以申请办理不动产抵押登记：〔一〕建设用地使用权；〔二〕建筑物和其他土地附着物；〔三〕海域使用权；〔四〕以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；〔五〕正在建造的建筑物；〔六〕法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。以建设用地使用权、海域使用权抵押的，该土地、海域上的建筑物、构筑物一并抵押；以建筑物、构筑物抵押的，该建筑物、构筑物占用范围内的建设用地使用权、海域使用权一并抵押。注意：房、地一并抵押登记。抵押权登记8四、屡次抵押的登记顺序同一不动产上设立多个抵押权的，不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序依次办理登记，并记载于不动产登记簿。当事人对抵押权顺位另有约定的，从其规定办理登记。抵押权登记8五、抵押权的变更登记

有以下情形之一的，当事人应当持不动产权属证书、不动产登记证明、抵押权变更等必要材料，申请抵押权变更登记：〔一〕抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的；〔二〕被担保的主债权数额变更的；〔三〕债务履行期限变更的；〔四〕抵押权顺位变更的；〔五〕法律、行政法规规定的其他情形。抵押权登记8五、抵押权的变更登记因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限、抵押权顺位发生变更申请抵押权变更登记时，如果该抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的，还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证或者户口簿等材料。抵押权登记8六、抵押权的转移登记因主债权转让导致抵押权转让的，当事人可以持不动产权属证书、不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的材料等相关材料，申请抵押权的转移登记。抵押权登记8七、抵押权的注销登记有以下情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、抵押权消灭的材料等必要材料，申请抵押权注销登记：〔一〕主债权消灭；〔二〕抵押权已经实现；〔三〕抵押权人放弃抵押权；〔四〕法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。抵押权登记8八、最高额抵押权登记设立最高额抵押权的，当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者其他登记原因材料等必要材料，申请最高额抵押权首次登记。当事人申请最高额抵押权首次登记时，同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的，还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。抵押权登记8八、最高额抵押权登记债权人转让局部债权，当事人约定最高额抵押权随同局部债权的转让而转移的，应当分别申请以下登记：〔一〕当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的，应当申请最高额抵押权的转移登记；〔二〕当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的，应当申请一般抵押权的首次登记以及最高额抵押权的变更登记；〔三〕当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的，应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。最高额抵押权担保的债权确定前，债权人转让局部债权的,除当事人另有约定外，不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。〔物权法第204条：最高额抵押担保的债权确定前，局部债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。〕抵押权登记8九、在建建筑物抵押权登记?物权法?第180条第1款第5项允许债务人或者第三人以其有权处分的正在建造的建筑物设定抵押，此即在建建筑物抵押。登记办理：以建设用地使用权以及全部或者局部在建建筑物设定抵押的，应当一并申请建设用地使用权以及在建建筑物抵押权的首次登记。【注意】当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时，抵押财产不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房【注意】在建建筑物竣工，办理建筑物所有权首次登记时，当事人应当申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。抵押权登记8十、预购商品房抵押预告登记申请预购商品房抵押登记，应当提交以下材料：〔一〕抵押合同与主债权合同；〔二〕预购商品房预告登记材料；〔三〕其他必要材料。预购商品房办理房屋所有权首次登记后，当事人应当申请将预购商品房抵押预告登记转为商品房抵押权首次登记。条例的根本制度构架132其他登记4更正登记预告登记异议登记查封登记条例的根本制度构架1其他登记更正登记更正登记1一、更正登记的制度目的“不动产登记簿是物权归属和内容的根据〞如果该记载存在错误而未被及时纠正，真正的权利人就可能因此受到损失甚至丧失不动产权利

更正登记:允许真正的权利人申请对登记簿的错误记载加以更正，使登记簿的记载与真实状况相一致更正登记1二、依申请的更正登记 (一)申请主体：权利人、利害关系人。(二)提交材料：权利人申请更正登记的，应当提交以下材料：〔1〕不动产权属证书；〔2〕证实登记确有错误的材料；〔3〕其他必要材料。利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。更正登记1二、依申请的更正登记

(三)登记办理：

不动产登记簿记载的权利人书面同意更正

or有证据证明登记确有错误的

但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外应当予以更正慎防借助权利人的书面同意，以更正之名，行转移之实，躲避税费和交易管理！细那么要求：利害关系人申请更正登记的，应当提交利害关系材料、证实不动产登记簿记载错误的材料以及其他必要材料。说明:是否必须提供权利人同意更正的证明材料？更正登记1二、依申请的更正登记 (四)能够证明登记错误的材料1.登记原始档案2.登记根底文件被更正的法律文书3.登记簿、不动产权属证书上的相关记载4.法院、仲裁机构确认权利的法律文书更正登记1二、依申请的更正登记

不动产权属证书或者不动产登记证明填制错误以及不动产登记机构在办理更正登记中，需要更正不动产权属证书或者不动产登记证明内容的，应当书面通知权利人换发，并把换发不动产权属证书或者不动产登记证明的事项记载于登记簿。不动产登记簿记载无误的，不动产登记机构不予更正，并书面通知申请人。更正登记1三、依职权的更正登记

不动产登记机构发现不动产登记簿记载的事项错误，应当通知当事人在30个工作日内办理更正登记。当事人逾期不办理的，不动产登记机构应当在公告15个工作日后，依法予以更正；但在错误登记之后已经办理了涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的除外。条例的根本制度构架2其他登记异议登记异议登记2一、异议登记的概念与制度目的

在登记的权利关系和真实的权利关系出现不一致但又无法立即更正时，通过将真正权利人的异议予以即时登记，从而阻止和击破登记记载的公信力，以保护真正的权利人的利益的登记类型。给真正的权利人提供了一种临时性的救济措施阻断不动产登记公信力和推定力的作用制度目的异议登记2二、异议登记的申请 〔一〕申请人：利害关系人〔二〕申请材料：1.证实对登记的不动产权利有利害关系的材料；2.证实不动产登记簿记载的事项错误的材料；3.其他必要材料。异议登记2异议登记2四、异议登记的效力

异议登记期间，不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的，不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项。申请人申请继续办理的，应当予以办理，但申请人应当提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。条例的根本制度构架3其他登记预告登记预告登记3预告登记3预告登记3三、预告登记的效力限制权利人处分/相对无效?物权法?规定：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。预告登记3三、预告登记的效力

预告登记生效期间，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产权利申请登记的，不动产登记机构应当不予办理。

预告登记后，债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起3个月内，当事人申请不动产登记的，不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。预告登记3预告登记3五、预告登记的注销情形预告登记未到期，有以下情形之一的，当事人可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的材料，以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记：〔一〕预告登记的权利人放弃预告登记的；〔二〕债权消灭的；〔三〕法律、行政法规规定的其他情形。

条例的根本制度构架4其他登记查封登记查封登记4一、查封登记的概念与特征 概念：指不动产登记机构依据人民法院或者其他有权机关的嘱托，依照法定程序作出的以限制登记名义人对不动产进行处分为目的的登记。特征：〔一〕查封登记是依嘱托进行的登记。

〔二〕查封登记属于限制登记查封登记4二、查封登记的嘱托 人民法院要求不动产登记机构办理查封登记的，应当提交以下材料：〔一〕人民法院工作人员的工作证；〔二〕协助执行通知书；〔三〕其他必要材料。查封登记4三、非因法律行为取得不动产的查封登记不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的，应领先办理转移登记，再办理查封登记。——?最高人民法院国土资源部建设部关于依法标准人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行假设干问题的通知?〔法发[2004]5号〕查封登记4四、轮候查封登记两个以上人民法院查封同一不动产的，不动产登记机构应当为先送达协助执行通知书的人民法院办理查封登记，对后送达协助执行通知书的人民法院办理轮候查封登记。轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。查封登记4五、查封登记的注销

查封期间，人民法院解除查封的，不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。不动产查封期限届满，人民法院未续封的，查封登记失效。条例的根本制度构架1功能定位2法定原则3基本概念8不动产登记簿9登记程序4登记类型10信息共享保护7登记管辖5登记能力11法律责任条例的制度内容三6登记机构和人员12附则登记信息共享与保护10登记信息共享登记信息共享与保护10登记信息共享登记信息共享与保护10〔一〕统一的不动产登记信息管理根底平台〔上下联通〕要求：一是各级不动产登记机构要把登记信息纳入信息平台；二是要实现“国家、省、市、县〞四级的登记信息实时共享。对于中央及时掌握不动产登记的情况，管理不动产市场具有重要意义，强调共享的实时性，要求很高。说明：地方可以自己开发建设不动产登记信息管理根底平台，预留好借口；也可以依托利用国家统一的不动产登记信息管理根底平台，具体灵活择取。登记信息共享登记信息共享与保护10登记信息共享登记信息共享与保护10登记信息共享?条例?第24条：不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息，不得要求不