在建工程的评估方法

在建工程的评估方法摘要：本文详细介绍了在建工程的评估方法，包括成本法、市场法和收益法。阐述了每种方法的原理、适用范围、评估步骤及相关注意事项，旨在为准确评估在建工程价值提供全面的指导，帮助评估人员根据具体情况选择合适的评估方法，提高评估结果的可靠性和准确性。

一、引言在建工程作为企业资产的重要组成部分，其价值评估对于企业的财务决策、产权交易、融资等活动具有重要意义。合理评估在建工程价值，能够为相关各方提供准确的价值参考，保障交易的公平性和合理性。不同的评估方法适用于不同特点的在建工程，了解并掌握这些方法是进行有效评估的关键。

二、成本法

（一）原理成本法是指按照在建工程的重新购建成本扣除其各项损耗来确定评估价值的方法。其基本思路是假设重新建造一个与被评估在建工程相同或相似的工程所需的成本，再考虑已发生成本的合理性及工程的完工程度等因素，扣除相应的损耗后得出评估价值。

（二）适用范围1.适用于因各种原因导致工程建设中断，且有明确的历史成本记录，能够准确核算各项成本支出的在建工程。2.对于一些功能性相对单一、通用性较强的在建工程，成本法能较好地反映其价值。

（三）评估步骤1.确定重置成本估算建筑安装工程费：根据在建工程的设计图纸、预算资料及当地同类工程的造价信息，估算建筑工程费用和安装工程费用。对于建筑工程费，可采用概算指标法、类似工程预算法等进行估算；安装工程费则根据设备选型和安装工程的复杂程度进行计算。计算前期费用：包括可行性研究费、规划设计费、勘察费、临时设施费等。这些费用通常按照相关规定或实际发生额进行计算。确定其他费用：如建设单位管理费、监理费、招投标费等，根据工程建设的实际情况和相关收费标准计算。计算资金成本：考虑工程建设期间的资金投入情况，按照合理的资金成本率计算资金成本。资金成本率可根据同期银行贷款利率、项目融资成本等因素确定。汇总重置成本：将上述各项费用相加，得到在建工程的重置成本。2.确定实体性贬值观察法：通过对在建工程实体的观察，根据工程的完工程度、质量状况等，判断实体性贬值程度。一般来说，工程完工程度越低，实体性贬值相对越大。公式计算法：对于一些有明确施工进度和时间节点的在建工程，可采用公式计算实体性贬值。如实体性贬值=重置成本×（已完工程实际天数/总工期）×损耗率，损耗率根据工程性质和实际情况确定。3.确定功能性贬值分析在建工程的设计、施工工艺等是否存在功能性落后的情况。如果存在，如采用的技术相对陈旧、设备性能不如同类先进工程等，需要估算功能性贬值。功能性贬值的估算可通过与同类先进工程的成本差异对比分析来确定，或者通过计算因功能性落后导致的未来收益减少额的现值来确定。4.确定经济性贬值考虑在建工程所处的外部经济环境因素，如市场需求变化、政策调整等对工程价值的影响。如果因这些因素导致工程未来收益减少，就需要估算经济性贬值。经济性贬值可根据预计未来收益减少额的现值来计算，或者通过与正常情况下工程价值的对比分析来估算。5.计算评估价值评估价值=重置成本实体性贬值功能性贬值经济性贬值

（四）注意事项1.成本法的关键在于准确核算各项成本支出，因此要确保所依据的工程资料真实、完整，各项费用的计算符合规定和实际情况。2.对于已发生成本中不合理的部分，如超预算支出等，应进行适当调整，以保证重置成本的合理性。3.在确定实体性、功能性和经济性贬值时，要充分考虑工程的具体情况和市场环境，避免主观判断失误。

三、市场法

（一）原理市场法是指利用市场上相同或类似在建工程的交易案例，通过对交易价格进行调整，从而确定被评估在建工程价值的方法。其基本原理是基于替代原则，认为在市场条件下，相同或类似资产的价值应该相近。

（二）适用范围1.存在活跃的在建工程交易市场，能够获取足够数量的可比交易案例。2.被评估在建工程与可比交易案例在工程性质、规模、地理位置、建设进度等方面具有较强的相似性。

（三）评估步骤1.收集可比交易案例通过房地产交易网站、评估机构数据库、产权交易平台等渠道，广泛收集与被评估在建工程类似的交易案例。收集的案例应包括工程名称、地理位置、建筑面积、建设进度、交易价格、交易时间等详细信息。2.对可比交易案例进行调整交易情况修正：分析可比交易案例的交易情况是否正常，如是否存在急于出售、关联交易等特殊情况。对于存在特殊交易情况的案例，应进行修正，使其符合正常市场交易条件。修正系数可根据经验和市场情况确定。交易日期修正：考虑市场价格波动因素，将可比交易案例的交易价格调整到评估基准日的价格水平。交易日期修正系数可根据当地同类在建工程价格指数或市场交易价格变动情况计算。区域因素修正：比较被评估在建工程与可比交易案例在地理位置、周边配套设施、环境等区域因素方面的差异，对交易价格进行修正。区域因素修正系数可通过对不同区域因素对在建工程价值影响程度的分析确定。个别因素修正：分析可比交易案例与被评估在建工程在工程规模、建设进度、工程质量、规划设计等个别因素方面的差异，进行相应的修正。个别因素修正系数同样根据各因素对在建工程价值的影响程度确定。3.计算评估价值采用算术平均法、加权平均法等方法对经过修正后的可比交易案例价格进行计算，得出被评估在建工程的评估价值。例如，若有三个可比交易案例，修正后的价格分别为P1、P2、P3，则评估价值=（P1+P2+P3）/3。

（四）注意事项1.可比交易案例的选取是市场法评估的关键，要确保案例的真实性、可比性和时效性。应尽量选择多个可比案例进行分析，以提高评估结果的准确性。2.各项修正系数的确定应具有充分的依据，可参考市场调研数据、专业人士经验等，避免主观随意性。3.市场法适用于市场交易活跃的情况，若市场缺乏足够的可比案例，可能会影响评估结果的可靠性，此时应考虑结合其他评估方法进行综合评估。

四、收益法

（一）原理收益法是指通过预测在建工程未来预期收益，并将其折算成现值来确定评估价值的方法。其核心思想是资产的价值取决于其未来能够带来的收益，将未来收益按照一定的折现率折现到评估基准日，即为资产的评估价值。

（二）适用范围1.在建工程具有独立的获利能力，且其未来收益能够合理预测。2.对于一些大型商业建筑、工业厂房等经营性在建工程，收益法较为适用。

（三）评估步骤1.预测未来收益分析在建工程的经营模式和市场前景：了解在建工程建成后的用途、经营方式、目标客户群体等，评估其未来在市场中的竞争力和盈利能力。预测未来各年度的收益：根据市场调研和行业分析，结合在建工程的建设进度和预期运营情况，预测未来各年度的营业收入、成本费用、税金等，进而计算出未来各年度的净收益。净收益=营业收入成本费用税金。在预测收益时，要考虑市场的不确定性因素，可采用概率分析、敏感性分析等方法，对不同情况下的收益进行预测，并确定合理的收益区间。2.确定折现率无风险报酬率：通常选取国债收益率等近似无风险的投资收益率作为无风险报酬率。风险报酬率：分析在建工程面临的市场风险、经营风险、财务风险等，确定相应的风险报酬率。风险报酬率可通过行业风险评估、企业风险评估等方法确定。折现率=无风险报酬率+风险报酬率：将无风险报酬率和风险报酬率相加，得到折现率。3.计算评估价值采用合适的折现模型，如有限年期收益折现模型，将未来各年度的净收益按照折现率折现到评估基准日，计算评估价值。评估价值=∑（未来各年度净收益×折现系数），其中折现系数=1/（1+折现率）^n，n为收益年份。

（四）注意事项1.未来收益预测是收益法评估的难点和关键，要充分考虑各种影响因素，确保预测的合理性和可靠性。预测过程中应参考历史数据、行业发展趋势等，并与相关专业人士进行充分沟通。2.折现率的确定要综合考虑各种风险因素，合理反映在建工程的投资风险。折现率的微小变动可能对评估价值产生较大影响，因此要谨慎确定。3.收益法适用于能够产生稳定收益的在建工程，对于一些收益不稳定或难以合理预测收益的在建工程，可能不太适用，此时应结合其他评估方法进行评估。

五、综合评估在实际评估在建工程价值时，单一的评估方法往往难以准确反映其真实价值，因此通常需要综合运用成本法、市场法和收益法等多种方法进行评估。通过对不同方法评估结果的分析和比较，结合在建工程的具体情况和评估目的，合理确定评估价值。

例如，对于一个工业厂房在建工程，成本法可以较好地反映其已发生的成本投入情况；市场法可通过参考类似厂房的交易案例，为评估提供市场价格参考；收益法若能合理预测该厂房未来的出租收益等，则可从收益角度评估其价值。综合考虑三种方法的评估结果，评估人员可以更全面、准确地确定该在建工程的价值。

六、结论在建工程的评估是一项复杂而重要的工作，成