写字楼物业管理制度

写字楼物业管理制度一、总则1.目的为加强写字楼物业管理，提升物业服务质量，营造安全、舒适、整洁、有序的办公环境，保障写字楼的正常运营，特制定本管理制度。2.适用范围本制度适用于[写字楼名称]内所有办公区域、公共区域及相关配套设施设备的管理服务。3.管理原则遵循"以人为本、服务第一、预防为主、依法管理"的原则，以业主需求为导向，提供优质、高效、专业的物业服务。

二、组织架构与人员职责1.组织架构设立物业管理处，下设客服部、工程部、安保部、保洁部等部门，各部门分工明确，协同合作，共同保障写字楼的正常运转。2.人员职责物业管理处经理全面负责写字楼物业管理处的日常管理工作，制定工作计划和目标，并组织实施。负责与业主、租户及相关部门的沟通协调，处理各类投诉和突发事件。监督检查各部门工作执行情况，定期对员工进行考核评价，确保物业服务质量达到标准要求。客服部负责接待业主、租户来访，办理入驻、迁出手续，解答咨询。建立并管理业主、租户档案，定期回访，收集意见和建议，及时反馈处理结果。负责写字楼内各类费用的收缴工作，做好费用统计和报表编制。协调处理写字楼内的各类投诉和纠纷，跟踪处理进度，及时反馈处理结果。工程部负责写字楼内各类设施设备的日常运行维护、保养和维修工作，确保设施设备正常运行。制定设施设备维护保养计划和应急预案，定期进行设备巡检和维护保养工作，及时排除设备故障。负责对新增、改造项目进行施工管理，监督施工质量，确保工程符合相关标准和要求。负责能源管理工作，制定节能措施，降低能耗，节约成本。安保部负责写字楼的安全保卫工作，制定安全管理制度和应急预案，确保写字楼内人员和财产安全。负责门禁管理、巡逻检查、监控值班等工作，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。负责车辆进出管理，引导车辆有序停放，维护停车场秩序。协助公安机关处理各类治安案件，配合相关部门做好安全防范工作。保洁部负责写字楼内公共区域的环境卫生清洁工作，包括楼道、电梯、卫生间、大堂、停车场等。制定环境卫生清洁标准和工作计划，定期进行清洁消毒，保持公共区域整洁卫生。负责垃圾分类收集和处理工作，倡导绿色环保理念。负责公共区域绿化养护工作，定期修剪花草树木，保持绿化景观美观。

三、写字楼入驻与迁出管理1.入驻管理租户申请租户需向物业管理处提交入驻申请，填写《入驻申请表》，提供相关资料，包括营业执照副本、法人身份证明、租赁合同等。资格审核物业管理处对租户提交的申请资料进行审核，核实租户身份和租赁信息，确保租户符合入驻条件。签订协议审核通过后，物业管理处与租户签订《物业服务协议》，明确双方权利义务，约定物业服务内容、标准、费用及支付方式等条款。办理手续租户按照协议约定缴纳相关费用，办理入驻手续，领取门禁卡、钥匙等物品，并由物业管理处工作人员引导租户到入驻办公区域。2.迁出管理提前通知租户如需迁出写字楼，应提前[X]天向物业管理处提交书面通知，说明迁出时间和原因。物品检查在租户迁出前，物业管理处将安排工作人员对租户办公区域进行检查，确认设施设备完好、无损坏，环境卫生达标，如有损坏或欠费情况，将按照协议约定进行处理。办理手续租户结清所有费用后，到物业管理处办理迁出手续，交回门禁卡、钥匙等物品，经工作人员确认无误后，开具迁出证明。

四、写字楼公共区域管理1.大堂管理保持大堂整洁明亮，地面、墙面、天花板无污渍、无损坏，定期进行清洁消毒。大堂内摆放的绿植应定期浇水、修剪，保持美观。大堂设有接待台，安排专人值班，负责接待来访人员，解答咨询，办理相关手续。大堂内的各类标识、指示牌应清晰、完好，如有损坏或缺失应及时更换。2.楼道管理定期清扫楼道地面、扶手、墙面，保持楼道整洁卫生，无杂物堆积。检查楼道内的照明设施，确保正常使用，如有损坏及时维修更换。维护楼道内的通风良好，无异味，定期开窗通风。严禁在楼道内堆放易燃、易爆、有毒等危险物品，严禁占用楼道公共空间。3.电梯管理制定电梯运行管理制度，安排专人负责电梯日常运行监控，确保电梯安全运行。定期对电梯进行维护保养，按照规定进行年检，确保电梯设备性能良好。保持电梯轿厢清洁卫生，定期消毒，轿厢内的广告、标识应规范、整洁。在电梯轿厢内张贴安全注意事项和应急救援电话，提醒乘客安全乘坐电梯。当电梯发生故障时，应及时通知维修人员进行抢修，并采取相应的应急措施，确保乘客安全。4.卫生间管理定时清扫卫生间，保持卫生间地面、墙面、洗手台、便器等清洁卫生，无污渍、无异味。定期对卫生间设施设备进行检查维护，确保水龙头、冲水阀、烘手器等正常使用，如有损坏及时维修更换。在卫生间内放置卫生纸、洗手液等用品，并及时补充，保持卫生间用品充足。加强卫生间通风换气，保持空气清新，定期进行消毒处理。5.停车场管理制定停车场管理制度，规范车辆进出管理，确保停车场秩序良好。安排专人负责停车场值班，引导车辆有序停放，指挥车辆进出，确保交通安全。对停车场设施设备进行定期检查维护，包括车位划线、照明设施、道闸系统等，确保设施设备正常运行。负责停车场环境卫生清洁工作，定期清扫地面、清理垃圾，保持停车场整洁。按照规定收取停车费用，开具正规发票，做好费用统计和报表编制工作。

五、写字楼设施设备管理1.设施设备维护保养计划工程部应根据写字楼设施设备的运行状况和使用年限，制定详细的年度维护保养计划，明确维护保养项目、内容、时间和责任人。2.设施设备巡检制度建立设施设备巡检制度，工程部工作人员应按照规定的巡检路线和时间间隔，对设施设备进行巡检。巡检内容包括设备运行状况、外观检查、连接部件紧固情况、润滑情况、仪表读数等，及时发现设备隐患和故障。对巡检中发现的问题应及时记录，并填写《设施设备巡检记录表》，能够当场处理的问题应立即处理，不能当场处理的问题应及时上报，安排维修人员进行维修。3.设施设备维修管理制度设立设施设备维修值班制度，确保在设施设备出现故障时能够及时响应维修。维修人员接到维修通知后，应及时到达现场，对故障进行诊断和维修，维修过程中应做好维修记录，包括故障现象、原因分析、维修措施、更换零部件等信息。对于重大设备故障或紧急维修项目，应制定专项维修方案，组织相关技术人员进行论证和实施，确保维修质量和安全。维修完成后，应及时通知使用部门进行验收，验收合格后填写《设施设备维修验收单》。4.设施设备更新改造管理当写字楼设施设备出现老化、损坏或不能满足使用需求时，由工程部提出设施设备更新改造建议，报物业管理处经理审批。审批通过后，工程部负责组织实施设施设备更新改造项目，包括项目立项、设计、招标、施工、验收等全过程管理。在设施设备更新改造过程中，应严格按照相关标准和规范进行施工，确保工程质量和安全，同时做好施工期间的安全防护和环境管理工作。设施设备更新改造项目完成后，应进行竣工验收，验收合格后方可投入使用，并做好项目资料归档工作。

六、写字楼安全管理1.安全管理制度制定完善的安全管理制度，包括门禁管理制度、巡逻制度、监控管理制度、消防安全管理制度、突发事件应急预案等，确保写字楼安全管理工作有章可循。明确各部门和人员在安全管理工作中的职责，签订安全责任书，将安全责任落实到具体岗位和个人。2.门禁管理在写字楼出入口设置门禁系统，对人员和车辆进出进行严格管控。业主、租户及工作人员凭有效门禁卡进出写字楼，外来人员需经业主或租户确认并登记后，方可进入。加强对门禁卡的管理，定期检查门禁卡的有效性，如有丢失或损坏应及时挂失和补办。3.巡逻检查安保部安排专人负责写字楼内的巡逻检查工作，制定巡逻路线和时间间隔，确保巡逻无死角。巡逻人员应佩戴对讲机、警械等装备，按照规定的巡逻内容和要求进行检查，包括安全设施设备运行情况、人员出入情况、公共区域治安状况等。对巡逻中发现的问题应及时处理，如发现异常情况应立即报告上级领导，并采取相应的应急措施。4.监控管理在写字楼内安装监控系统，对公共区域和重点部位进行实时监控。监控室安排专人值班，负责监控系统的日常操作和管理，及时发现和处理监控画面中的异常情况。监控资料应妥善保存，保存期限按照相关规定执行，以便在需要时查阅。5.消防安全管理制定消防安全管理制度，明确消防安全责任，确保写字楼消防安全工作落实到位。配备充足的消防设施设备，包括灭火器、消火栓、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等，并定期进行检查维护，确保设施设备完好有效。组织开展消防安全宣传教育活动，提高业主、租户及工作人员的消防安全意识和自防自救能力。定期进行消防演练，检验和提高消防应急处置能力，确保在火灾发生时能够迅速、有效地进行扑救和疏散。6.突发事件应急管理制定突发事件应急预案，包括火灾、地震、盗窃、水浸等各类突发事件的应急处置流程和措施。成立应急救援小组，明确各成员的职责和分工，定期进行应急演练，提高应急救援小组的协同作战能力和应急处置水平。当突发事件发生时，应立即启动应急预案，迅速组织人员进行救援和处置，及时向上级主管部门和相关政府部门报告事件情况，并做好现场保护和信息发布工作。

七、写字楼环境卫生管理1.环境卫生清洁标准制定详细的环境卫生清洁标准，明确各公共区域和办公区域的清洁内容、质量要求和频次。清洁标准应符合国家相关卫生标准和行业规范，确保写字楼内环境卫生整洁、舒适。2.环境卫生清洁工作流程保洁部按照清洁工作流程进行作业，包括清扫、擦拭、消毒、垃圾收集等环节。在清洁过程中，应注意使用环保清洁用品，避免对环境造成污染。清洁完成后，应及时清理现场，将清洁工具和用品摆放整齐。3.垃圾分类管理按照国家垃圾分类标准，在写字楼内设置不同类型的垃圾桶，对垃圾进行分类收集。加强对垃圾分类知识的宣传教育，引导业主、租户及工作人员正确分类投放垃圾。定期对垃圾进行清运处理，确保垃圾不堆积、不产生异味。

八、写字楼绿化管理1.绿化养护计划制定写字楼绿化养护计划，明确绿化养护项目、内容、时间和责任人。2.绿化养护工作内容定期对写字楼内的花草树木进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好。及时清理绿化区域内的杂物和枯枝败叶，保持绿化景观整洁美观。根据季节变化和景观需求，适时调整绿化植物的种类和布局，营造优美的绿化环境。

九、写字楼费用管理1.费用项目及标准写字楼物业服务费用包括物业费、水电费、停车费等。物业费标准根据写字楼的档次、服务内容和市场行情等因素制定，具体标准在《物业服务协议》中明确约定。水电费按照国家规定的价格标准代收代缴，停车费根据停车场类型和车位情况制定收费标准。2.费用收缴管理客服部负责写字楼内各类费用的收缴工作，按照协议约定的时间和方式向业主、租户收取费用。建立费用收缴台账，记录业主、租户的缴费情况，及时跟踪欠费情况，对欠费业主、租户进行催缴。对于逾期未缴费的业主、租户，按照协议约定收取滞纳金，并采取相应的催缴措施，如上门催缴、发送催缴函等。3.费用核算与公示财务部负责物业服务费用的核算工作，定期编制财务报表，对费用收支情况进行统计和分析。物业管理处应定期将物业服务费用的收支情况进行公示，接受业主、租户的监督，确保费用收支透明。

十、写字楼投诉处理1.投诉受理客服部负责受理写字楼内的各类投诉，设立专门的投诉电话和邮箱，确保投诉渠道畅通。接待投诉人员应热情、耐心，认真倾听投诉内容，详细记录投诉事项、投诉人信息等，并及时向相关部门反馈。2.投诉处理流程客服部接到投诉后，应立即进行初步分析和判断，根据投诉内容确定责任部门，并及时将投诉转交给相关部门处理。责任部门接到投诉后，应在规定时间内对投诉事项进行调查核实，制定处理措施，