滨水470亩高端社区住宅建筑投标方案

新洲项目销售物业方案及深化设计（副本）PLANNING

AND

DESIGNOFWUHAN

·XINZHOU

YANGLUO

PROJECT目录CONTENTS前期分析P1Pre

analysisP2

项目定位projectorientation案例分析P3ProductIllustration设计策略P4Caseanalysis公建板块P5Publicbuildings住宅板块P6Residence

community启动板块P7Entry

area前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——周边环境项目位于武汉东部新城组群新洲区阳逻新城核心区,距已通车阳逻线施岗站仅1.8km,周围商业，文化，教育等基础设施崛起迅速，发展潜力巨大。柴泊湖CHAIBOLAKE长江YANGTZE

RIVER柴泊湖风景旅ChaiboLakesce阳逻绿化休闲广场Yang

LuoGreenleisure

Square前期分析5KMPRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——机动车通达分析汉施大道HANSHI

AVENUE施岗站SHI平江大道PINGJIANG

AVENUE项目位于武汉东部新城组群新洲区阳逻新城核心区,距已通车阳逻线施岗站仅1.8km,周围商业，文化，教育等基础设施崛起迅速，发展潜力巨大。武汉阳逻客运站WUHAN

YANGLUO

BUS

STATION武汉绕城高速

WU01前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——交通网络汉施大道HANSHI

AVENUE阳光大道

YANGGUANG

WVENUE武汉绕城高速

WUHAN

4TH

EXPRESSWAY柴泊大道

CHAIBO

AVENUE项目用地周围大多为规划道路,已成型道路较少，但距已通车阳逻线施岗站仅1.8km,且规划建设中的地铁十号线及地铁22号线将从项目用地周围穿过，故将来交通将十分便利地前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS4KM区位分析——周边配套资源项目位于武汉东部新城组群新洲区阳逻新城核心区,距已通车阳逻线施岗站仅1.8km,周围商业，文化，教育等基础设施崛起迅速，发展潜力巨大。新城广场XINCHENG

PLAZA红星购物中心HONGXIN

SHOPPING

C阳逻财富广场YANGLUOFOTUNEPLAZA武汉新洲一中XINZHOU

NO.1

HIGNSCHOOL武汉思源实验学校WUHAN武汉阳逻医院WUHAN

YANGLUOHOSPITAL柴泊湖风景旅游区CHAIBO

LAKE

SCENICSPOT蓬莱古寺P前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——竞品信息楼盘保利圆梦城当代满庭春moma容积率：3.51红星天铂华发峰尚金茂逸墅绿城桃李春风容积率：2.44容积率：2.3容积率：2.2容积率：2.3容积率：1.79产品面积均价：8700/㎡（装修）均价：8500/㎡（毛坯）均价：6700/㎡（毛坯）均价：7200/㎡（毛坯）均价：7000/㎡（毛坯）均价：7100/㎡（毛坯）95以下96-115116-135135以上前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——退线分析S1、S2地块退线Z1、Z2地块退线本案根据武汉248号令进行退线。前期分析PRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——规划条件42.037.034.044.033.539.017F18F商服地块(W1)（约93.59亩）住宅地块

(E)（约182.20亩）住宅地块

(C1)（约192.59亩）40.033.539.039.034.033.0项目指标约62400平方米（约合93.59亩）项目用地面积用地性质

居住用地指标用地面积用地面积容积率约128400平方米（约合192.59亩）约121500平方米（约合182.20亩）用地性质

商业容积率建筑密度绿地率容积率建筑密度绿地率1.852.202.2035%结合方案为准30%结合方案为准35%绿地率机场限高机场限高

航空限高50米航空限高50米前期分析场地周边的燎原路现状道路交通条件较好，现状基地内的建筑质量较为良好。未来进行工业用地置换。PRELIMINARY

ANALYSIS区位分析——现状分析123456912783546789•

位于阳逻新城，靠近长江新•

距离武汉市市区约30km，2个高铁动车站、火车站、汽•

长江新区、大临空、大临港所具备的优势需克服的问题•

项目周边开发建设相对滞后•

周边供应土地条件比较相似•

销售价格受到限制•

新出台的相关法律法规对项目录CONTENTS前期分析P1Pre

analysisP2

项目定位projectorientation案例分析P3ProductIllustration设计策略P4Caseanalysis公建板块P5Publicbuildings住宅板块P6Residence

community启动板块P7Entry

area项目目标客户锁定—新兴

青年为主年轻人

圈子WHATWHO和谁玩WHERE玩什么玩什么COSPL

AYSHOW刷微博随便找吃喝玩乐(小餐馆、棋牌室)听音乐时尚圈子抽烟也不稀奇出国游厨艺比拼辣妈圈子旅游圈子重要的是附近(咖啡厅、桌游吧)夜健身跑看视频朋友圈手作圈子运动圈子近距离小商圈(KTV、电影院)KTV桌游烘焙代购化妆品周末去咖啡厅大商圈(酒吧、滑冰场)电影

宠物游戏圈子手办圈子创业圈子泡夜店狂欢派对猎奇新鲜食物微信在自己家搞PARTY!客户需求-----功能体验精神社区景观功能性社区物业终端性社区配套完备性社区圈子集合性企业需求---标志性，影响力放眼全球

对标国际品牌即是价值城市更新Battersea.伦敦张江.上海驳二.高雄记忆

地标MEMORYPOINTLANDMARK记忆

地标MEMORYPOINTLANDMARK城市更新社区模板项目四大目标话题中心品牌增值项目定位年轻人的梦想小城活力阳逻·

人文阳逻·

生态•

承载新时代的转型与梦想，吸引青年人•

新产业时代，服务于活力、人文、生态规划愿景开放性、便捷性、充满活力的梦想目录CONTENTS前期分析P1Pre

analysisP2

项目定位projectorientation案例分析P3ProductIllustration设计策略P4Caseanalysis公建板块P5Publicbuildings住宅板块P6Residence

community启动板块P7Entry

area1.独特的空间形

城市记忆点2.形成具有归属

圈层聚集3.大开大阖的适结论4.具有地标性的界面形象5.

艺术人文社6.

具有体验感目录CONTENTS前期分析P1Pre

analysisP2

项目定位projectorientation案例分析P3ProductIllustration设计策略P4Caseanalysis公建板块P5Publicbuildings住宅板块P6Residence

community启动板块P7Entry

area大街区

小社区规划分层品类分类管理分级形象分设空间分享充满活力且适宜步行拥有公园与共享空间阳逻之心

梦想街区目录CONTENTS前期分析P1Pre

analysisP2

项目定位projectorientation案例分析P3ProductIllustration设计策略P4Caseanalysis公建板块P5Publicbuildings住宅板块P6Residence

community启动板块P7Entry

area规划条件用地分析PRELIMINARY

ANALYSIS用地面积容积率37.0约62400平方米（约合93.59亩）42.01.8530%绿地率商服地块(W1)（约93.59亩）34.033.0产品开发容量≤50米（航空限高）湿地公园商服地块（W1）用地面积：约62400平方米容积率：1.85建筑计容面积：约115440平方米绿地率：30%建筑密度最大化：40%建筑最大占地面积：24960平方米平均层数：4.6层（5层）传统模式传统模式的三宗罪1.分区过于封闭，人气不足缺乏活力2.业态固化，不利于后期根据市场灵活调整3.结构模式滞后，产品缺少溢价空间（缺少网红潜质）五维街区BLOCKSITE办公群落地铁站100米100米100米100米100米100米城市界面城市界面城市景观资源内部界面社区界面内部界面内部界面内部界面城市交通城市界面城市门户服务轴城市门户活力轴商业轴打造一个规划结构六大组团一个核心三条轴线为架构的宜居社区总平面图MASTERPLAN经济技术指标商服地块W1经济技术指标数值

单位62400项目备注用地面积总建筑面积㎡160740

㎡115440

㎡地上建筑面积公寓商业商墅697503561010080453002600042%㎡㎡㎡㎡㎡其中其中地下建筑面积占地面积建筑密度容积率1.851872030%绿地面积绿地率㎡机动车停车数153050辆辆辆地面停车地下停车其中1480设计理念核心价值开

混

主

多

产放

合

题

重

品社

多

热

空

策区

元

点

间

略……规划空间结构“

城市领墅”!“果壳PARK”！气质公共性PUBLIC私密性EXCLUSIVE半开放性HALFPUBLIC公共空间+

半开放空间+

私密从公共到私密根据场地特性，结合商业、公寓和商墅的空间气质需求，将商业的开放性和公寓、商墅的私密组团进行区分和串联西侧靠近地铁更具商业气质，

中部为混合街区化的学院气质，东部更小尺度高端走向的HOME

OFFICE气质“知性学院”!产品分析公寓街铺街墅商墅多元空间特质分析交通流线分析人行流线车行流线创意集市

迷你果岭

户外茶吧

星光音乐会

儿童乐园社区中心

极限运动

景观聚会厅

露天影院

大童天地屋顶农场

健身跑道

草坪婚礼

艺术展台

休憩场地花海梯田

小型球场

音乐节派对

…………城市核心湿地公园景观退运动设施组团景观商业内街艺术展台社中心公园观演广场花海梯田彩虹布道音乐喷泉下沉广场入口广场空间管控分析开放空间开放空间空间高度分析入口广场彩虹隧道观澳广场观澳广场花海梯田中心公园彩虹步道社区集市组团景观公寓空间彩虹步道屋顶花园产品策略PRODUCT

STRATEGY/全力打造开放街区

提供更多共享优势/利用最新政策框架

实现产品竞争力和定价权/深入挖掘既有产品模式延展

应对市场的万变需求/结合原有和自身条件资源

增加产品的溢价空间产品策略规划导向下的产品策略产品分布:

四大产品类型，高度开放，有效共享，灵活结合，便于转化商墅告别被动“蚂蚁窝”

建立社区嘉年华前几代青年社区由于业态单一，模式封

追求更大范围共享社区闭，配套不足，招商雷同

，最后为了去

商业为居住提供更舒适更便捷的配套化，往往沦为蚂蚁窝投资者的聚集地。

居住为商业输入大量人流和带来更多活力多元配套屋顶影院虚拟购物心愿广场艺术展示健身运动娱乐休闲无人超市云端医疗迷你阅览社交公区街区共享庭院神秘花园梦想步道浪漫花园心愿广场产品策略政策导向下的产品策略办公属性公寓商业属性公寓沿街街铺以办公属性做公寓最小套内面积50平，单层得房率70%~80%以商业属性做公寓最小套内面积不限，单层得房率65%~70%首层平面FIRST

FLOOR标准层平面STANDARD

FLOOR高层公寓以办公属性，多层以商业属性舒适3+1房模式灵活的出租模式21户型分割为两户出租一层一户双钥匙模式多钥匙模式投资模式41532户型分割为多户出租公用一个公共区域公区商业属性公寓面积段可控

30平左右产品策略市场导向下的产品策略投资模式双钥匙模式多钥匙模式

多模式loft自住模式30%工作70%工作

二人世界

三代居4.5mLOF

T（57㎡）面宽：3.3m

进深：8.6m

层高：4.5m“娃”“租”

“创”

“淘”330033003300330070%创+30%居

30%创+70%居

70%淘+30%居全“居”户型展示空间分析一、商业型公寓-----40

㎡2.2M4.5M3m3m4.5m2.3M8.6M走廊4.5m赠送走廊赠送一层

南北通透3m二、办公型公寓——70㎡8.6M2.2M4.5M2.3M买一层8M居住模式效果建筑面积：30㎡，赠送面积：22.8㎡30㎡户型52.8㎡30㎡上层

净高2.1M2.2底层

净高2.2M餐区净高2.2M4.4办公模式效果建筑面积：30㎡，赠送面积：22.8㎡30㎡户型2.3独立办公区

净高2.2M办公区

净高2.3M会议区净高2.3M4.5面积段：75

㎡面宽：3.3m层高：4.5*2m利用3.6M层高顶部做收纳3起居室，净高4.5M3产品策略资源导向下的产品策略湿地公园景观视线梦想轴线景观视线地块东侧是大型湿地公园

项目内部有穿插景观节点综合考虑周边景观资源

保证户户基本都能达到很好景观价值地库平面地下建筑面积：45300平米地下停车数量：1480辆目录CONTENTS前期分析P1Pre

analysisP2

项目定位projectorientation案例分析P3ProductIllustration设计策略P4Caseanalysis公建板块P5Publicbuildings住宅板块P6Residence

community启动板块P7Entry

area文化用地（待出让）34.044.0玉

华

路住宅地块（C1）金茂住宅（已出让）（128400㎡）机新容积率2.20航空限高50m（不含屋顶机房）建筑密度：结合方案为准蓝玉项链生态公园（在建）33.539.0观湖路场田轨道交通22号线住宅地块（E）（121500㎡）容积率2.20路路住宅（已挂牌）航空限高50m（不含屋顶机房）密度建筑密度：结合方案为准城市绿地袁

榨

路住宅（待出让）40.039.0高层类售价9K（精装）如何利用一个有效的杠杆撬动本项目的价格？一个销售原则：越低越贵<<<<

<<洋房四层叠加高层

小高层多层六层叠加核心问题1.用足机场限高50米条件2.接地型产品最大化（定3.产品升级+微创新（高溢4.规划溢价通过穷举法，进行各种可能性的尝试34.044.0玉

华

路充分利用土地，高层用地高货值产品最大化金茂住宅（已出让）机新别墅用地•

高层用地最小化：所有高层贴边设置（限高尽量用足）用地面积仅15万㎡蓝玉项链生态公园（在建）33.539.0观湖路场田容积率接近3.0高层用地轨道交通22号线•

别墅用地最大化：别墅用地路路住宅（已挂牌）用地面积高达10万㎡，平均容积率降至0.8城市绿地40.039.0袁

榨

路住宅（待出让）总图及指标住宅C1、E地块整体经济技术指标项目数值249900756210549780441820473603180013800150002064308850035%单位㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡备注总用地面积总建筑面积地上建筑面积高层住宅叠拼370套212套其中

其中合院别墅配套商业商业占比2.7%地下建筑面积占地面积建筑密度容积率2.20绿地面积绿地率8746535%㎡户数47066042户辆机动车停车数地面停车地下停车603辆辆其中5439经济技术指标-分地块住宅地块C1经济技术指标数值

单位住宅地块E经济技术指标项目备注项目数值

单位备注总用地面积总建筑面积128400368950总用地面积总建筑面积121500387260㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡地上建筑面积

267120高层住宅

211600地上建筑面积

282660高层住宅

230220叠拼24320190套112套叠拼23040180套100套其中其中

其中

合院别墅

16800其中合院别墅

15000配套商业69007500配套商业69007500商业占比2.7%商业占比2.7%地下建筑面积

101830地下建筑面积

104600占地面积建筑密度容积率4450035%占地面积建筑密度容积率4400036%2.082.33绿地面积绿地率4494035%绿地面积绿地率4252535%㎡㎡2270户数户数机动车停车数户24363116户辆2926

辆292

辆2634

辆机动车停车数地面停车地下停车地面停车地下停车311辆辆其中其中2805规划结构高层叠墅景观主轴半山环绕分区明确奢享墅居高层高层高层湿地公园高层合院高层叠墅湿高层高层高层高层地公园图例合院景观主轴高层组团叠墅组团合院组团产品分布•

大户型：景观最优处布置•

小户型：中间户布置•

墅类户型：组团布置图例合院别墅叠墅户型配比面积（㎡）

面积配比

户数（户）

户数配比产品类型92高层92930682211301077501987221%50%24%4%1012210686225%51%21%3%105高层105高层125125140高层14444182047360100%9%4124370100%8%合计叠墅合院总计高层140318006%2125%配套、商业5209804706交通分析•

人车分流•

高层与别墅区出入口独立设置•

组团清晰，道路等级分明图例小区出入口地库出入口城市道路组团路宅间路日照分析日照结论：根据《武汉市城市技术管理规定》（武汉市人民政府令第248号）规定，“住宅建筑应当满足每套住宅至少有一个居住空间能获得大寒日不低于2小时日照时间的国家标准“。经日照分析，满足日照要求图例1小时2小时3小时4小时5小时6小时高度分析机场标高42.8m，航空限高：50m44.017F34.039.019F17F33.518F40.039.0高度分析AA50.0m50.0m40M高层住宅高层住宅15m15m15m15m城市道路城市道路9m9m9m9m叠墅叠墅叠墅叠墅中心花园独立花园独立花园独立花园合院

合院

合院

合院中心花园A-A剖面图设计理念核心价值超

礼

城

活

产大

序

市

力

品花

空

形

邻

逻园

间

象

里

辑……超大花园超尺度的花园是城市极度稀外部开放空间300M内部塌陷空间160M四重界面四重礼仪空间规划生成PLANINGPRINCIPAL传统居住坊里组团组团坊间组团坊间坊间组团现代居住组团主轴坊间组团组团划分坊里入口第一重礼仪空间

小区单独出入口第二重礼仪空间

主轴景观第三重礼仪空间

组团景观空间第四重礼仪空间

坊内景观空间50M50M15M9M10M160M塌陷空间+向心产品逻辑竞品分析（高层）按照新规变动，红星天铂方案报批面积应为110㎡高层销冠产品红星天铂110㎡本案105

㎡按照新规无法偷送假凸窗假凸窗假凸窗假凸窗3300360037003600本案客厅面宽3700

＞

天铂产品客厅面宽3600本案主卧面宽3600

＞

天铂产品客厅面宽3300面宽优势：竞品分析（合院别墅）红星天铂137㎡本案150㎡假凸窗赠送假凸窗赠送套间配备衣帽间+卫浴本案改造后面积225㎡，赠送约84.2㎡，其中包括阳台，挑空，凸窗，露台.赠送面积优于天铂方案，并采用5房5卫设计，四个卧室均为套间，优于天铂方案。竞品分析（合院）红星天铂137㎡本案150㎡假凸窗赠送假凸窗赠送挑空赠送挑空赠送套间配备衣帽间+卫浴本案改造后面积225㎡，赠送约84.2㎡，其中包括阳台，挑空，凸窗，露台.赠送面积优于天铂方案，并采用5房5卫设计，四个卧室均为套间，优于天铂方案。竞品分析（合院）红星天铂137㎡本案150㎡假凸窗赠送露台赠送挑空赠送露台赠送本案改造后面积225㎡，赠送约84.2㎡，其中包括阳台，挑空，凸窗，露台.赠送面积优于天铂方案，并采用5房5卫设计，四个卧室均为套间，优于天铂方案。高

层

产

品

一92

105A

105B

125

140房型

紧凑3房2厅1.5卫

舒适3房2厅2卫面宽

9.7m

7.3m舒适3房2厅2卫4房2厅2卫4房2厅2卫10.3m7.5m11.6m得房率

80.41%-84.54%

80.41%-84.54%

80.41%-84.54%

80.41%-84.54%81.68%3%占比25%23%28%21%92㎡92㎡3房2厅1.5卫赠送阳台飘窗面积：

7.1㎡客厅面宽：

3.6m南向三面宽共计：

9.7m15.0㎡主卧套房20.8㎡方正餐客厅105㎡106㎡3房2厅2卫赠送阳台飘窗面积：

4.0㎡客厅面宽：

3.7m南向三面宽共计：

7.3m18.4

㎡主卧套房26.3

㎡方正餐客厅105㎡105㎡3房2厅2卫赠送阳台飘窗面积：

7.0㎡客厅面宽：

3.7m南向三面宽共计：

10.3m18.9㎡主卧套房27.0㎡方正餐客厅125㎡125㎡4房2厅2卫赠送阳台飘窗面积：

8.4㎡客厅面宽：

4.95m南向两面宽共计：

7.5m20.9㎡主卧套房30.4㎡方正餐客厅140㎡140㎡4房2厅2卫赠送阳台飘窗面积12.0㎡客厅面宽：

4.4m南向两面宽共计：

11.6m24.4㎡主卧套房40.0㎡方正餐客厅叠

拼

产

品

一138（1-2F）

129（3F）

120（4-5F）房型面宽4房2厅3卫4房2厅2卫13m3房2厅3卫6.5m*26.5m*2得房率占比86.24%20%40%40%138㎡下叠138㎡4房2厅3卫赠送面积：

8.4㎡横厅面宽：

6.5m南向两层四面宽：

6.5m*221.5㎡主卧套房27.8㎡方正餐客厅1F2F137㎡中叠129㎡4房2厅2卫赠送面积：

15.3㎡宽厅面宽：

6.0

m南向四面宽：

13.0m20.8㎡主卧套房36.5㎡方正餐客厅3F120㎡上叠120㎡3房2厅3卫赠送面积：

24.5㎡横厅面宽：

6.5

m南向两层四面宽：

6.5m*216.6㎡主卧套房27.1㎡方正餐客厅4F5F合

院

产

品

一改造前（150㎡）改造后（225㎡）4房2厅4卫（地上）5房2厅5卫（地上）225㎡5房2厅5卫（改造后）赠送阳台,飘窗,露台,挑空面积：

77.8㎡客厅面宽：

4.3

m南向三层六面宽：

8.1m*337.8㎡主卧套房3