高层+洋房住宅建筑规划投标方案

阳光城无锡市经开区吴都路项目方案设计区位分析经开区：无锡价值高地

本地块：板块次核心区域SITE太湖无锡市政府学校医院国家传感信息中心城市主干道城市次干道规划道路周边两公里内拥有学校、幼儿园、医院等众多基础设施，基础设施齐全，教育资源优厚。南侧为吴都路，西侧为华清大道，北侧为和畅路，东侧为规划路，四周道路环绕，交通便利。交通分析吴都路和华清大道为城市的主干道，不可设置机动车出入口。入口26M12班幼儿园48M入口SITE禁止机动车出入口控制线入口24M54M景观资源基地西侧为城市景观带，北侧为优质水景资源。12班幼儿园SITE本案地块市政绿地公园绿地禁止机动车出入口控制线规划条件建设用地面积用地性质83457㎡居住用地住宅建筑≥9层，高度≤80米，其中沿华清大道住宅建筑高度18-26层建筑高度≤30%≥30%建筑密度绿地率2.0规划容积率规划计容面积12班幼儿园166914㎡15MSITE277M43M8M296M30M建筑高度限制18-26层竞品分析观山名筑尚锦城观山名筑尚锦城容积率：1.90绿化率：45%占地面积：353142㎡建筑面积：670970㎡容积率：1.80绿化率：52%占地面积：375068㎡建筑面积：800000㎡中海珑玺朗诗太湖绿郡朗诗太湖绿郡中海珑玺容积率：2.20绿化率：40%占地面积：123154㎡建筑面积：270939㎡容积率：2.20绿化率：40%占地面积：135610㎡建筑面积：298342㎡竞品分析尚锦城103户型116户型143户型3室2厅1卫1厨3室2厅1卫1厨观山名筑110户型122户型132户型3室2厅2卫1厨3室2厅1卫1厨竞品分析朗诗太湖绿郡103户型120户型147户型3室2厅1卫1厨3室2厅2卫1厨中海珑玺109户型120户型139户型3+1室2厅1卫1厨3室2厅2卫1厨强排测算不放弃任何一种可能设计策略如何挖掘项目本身优势：价值最大化1、区位优势明显？价值高地次核心区域交通便利配套完善2、优质景观资源12班幼儿园1、精准定位西侧城市绿带北侧水景资源品质刚改+改善标杆劣势：SITE2、价值挖掘1、规划条件限制较多容积率2.0货值最大化同时兼顾品质规划限低9F沿华清大道18~26F3、突出重围规划破局+超品质示范区车行出入口在东北两侧设计策略规范解读9F9F9+1F9+1F9F间距9F间距日照间距系数策略一D/H=1.31间距不变顶层跃层增加货值设计策略规范解读10F10F9F9F9F间距9F间距策略二策略三间距不变底层架空提升品质间距不变增加货值有利日照PS:无锡架空层计容，架空层核心筒计容、计产权设计策略地块剖析12班幼儿园7排9F~80m6排18~26F5排高层洋房设计策略地块剖析高层4面宽洋房高层4面宽洋房设计策略幼儿园日照高层+高层高层+小高层小高层+高层小高层+小高层设计策略示范区融入景观的品质示范区高层

售楼处

幼儿园设计策略下沉庭院用地面积8.3w平方米测算地库面积5.5w平方米下沉景观庭院

提升空间品质下沉庭院约2w平方米方案一方案推演我们的目标和原则方案一

洋房最大化提高货值，提升产品溢价Step1:洋房满铺Step2:补足差值（高层置换洋房）洋房9~10F4面宽

140高层26~27F3.5面宽

120高层面积59280㎡洋房面积91840㎡差值11880㎡高层面积77580㎡洋房面积73860㎡洋房顶跃面积11560㎡2.5面宽

边厅1203.5面宽

105方案推演我们的目标和原则方案一

洋房最大化提高货值，提升产品溢价Step3:品质提升（高层T3变T4）Step4：总图提升侧厅120侧厅120洋房9~10F4面宽

140高层26~27F3.5面宽

120高层面积89149㎡入口及洋房区域首层架空形成中心景观2.5面宽

边厅120洋房面积63616㎡洋房顶跃面积10337㎡高品质示范区3.5面宽

105空间规划景观侧厅示范区高层区高层区景观侧厅洋房区空间规划景观体系立面选型立面选型立面选型示范区示范区单位总平面图用地面积总建筑面积计容建筑面积可售计容面积高层83457221244166914163302.689149平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米洋房73953.6200其中商业不可售计容面积卫生服务居家养老物业用房居委会361115035090050046099160平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米其中其中文化活动其中配电房公厕消防控制门卫垃圾房1004060不计容建筑面积人防车库543301770036631平方米平方米平方米其中非人防车库可售比容积率建筑密度绿地率户数73.81%2.020.01%30.00%1286782户户户高层洋房其中504机动车停车住宅16541631231651489448104014001286114辆辆辆辆辆辆辆辆辆辆其中其中其他地面地下人防非人防非机动车停车住宅其中高层面积：89149㎡洋房面积：73953㎡其中其他产品分布洋房9~10F4面宽

140高层26~27F3.5面宽

1202.5面宽

侧厅1203.5面宽

105户数

户数比面积44619面积比27.36%27.30%39.00%6.34%105120140417

32.43%365

28.38%448

34.84%445306361610337.6163102.6184.6564.35%1286日照分析按冬至日计算图例0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时7小时8小时方案二我们的目标和原则方案推演提高货值，提升产品溢价方案二

高层组团+洋房组团产品落位（26F+9F）产品落位（26F+9F）洋房9F4面宽

140高层26F3.5面宽

1203面宽

105算量：根据计算得出，如果西侧及北侧做高层，洋房区域在东南侧形成组团，但为了做满面积，洋房区的布局不规整。算量：根据计算得出，1栋T4高层置换2栋T3高层，可使计容面积可满足，且形成较为合理的洋房组团布局，且释放出示范区用地范围。我们的目标和原则方案推演提高货值，提升产品溢价方案二

高层组团+洋房组团产品落位（26F+9F）产品落位（26F+9~10F）洋房9~10F4面宽

140高层26F3.5面宽

1203面宽

105提升：由于高层区入口单独一栋T3对整体布局感受欠佳，所以用2栋T3打造高层区入口整体性，整体高层区入口统一性。提升：在量和日照满足的前提下，改为纯T4布局，通过点式减少整体面宽，错动形成更优的高区景观空间布局；同时将平层洋房形成顶底跃产品，提升洋房溢价。阳光城无锡经开区XDG-2019-29地块经济技术指标单位项目数值备注规划用地面积规划总建筑面积83457221435166913166913164091总平面图地上计容建筑总面积（含PC)地上计容建筑总面积住宅总建筑面积（含PC)含PC赠送含PC赠送商品住宅建筑面积(不含PC)164091其中PC赠送面积幼儿园00商业0公建配套（合计）净菜超市2823200≥200㎡总建筑面积的4‰≥350㎡物业管理设施养老设施503其中㎡350460建筑面积≥460㎡占地≥760㎡文化体育设施其中(以控规条件为准）配电垃圾房60400岗亭居委会40500建筑面积≥500㎡建筑面积≥150㎡卫生服务设施消防控制室公厕15010060≥60㎡，对外开放地下建筑面积普通地下室人防地下室容积率5452253548974其中2.0＞1.0且≤2.0-2.2架空层0建筑密度绿地率17%≤30%≥30%30%商品住宅户数限高133880户米人辆9层≤H≤80m居住人数机动车车位数地上428216581643.2人/户，城市居住区规划规范占住宅车位数的10%其中人防车位地下非人防车位271467176816409174.1%非机动车车位可售面积可售比㎡产品类型面积面积段总面积户数户数比比53280

32.4%46620

28.4%12010514014044444433.18%33.18%高层小高平层42000

25.5%15000

9.1%7500

4.6%30022.42%小高底21%小高顶跃产品布局高层18F洋房9~10F顶复+底复4面宽

140面积比：39.2%户数比：33.63%高层26F3.5面宽

120面积比：32.4%户数比：33.18%3面宽

105面积比：28.4%户数比：33.18%配套示范区参观动线示范区范围售楼处样板房消防分析景观分析消防扑救面消防流线车行流线景观组团景观轴线日照分析0、0+小时3、3+小时1、1+小时4、4+小时2、2+小时5、5+小时户型意向洋房

底复+顶复+横厅一层平面二层平面户型意向洋房

底复