滨水高层+洋房住宅规划设计投标方案

阳光城│辽宁-沈抚新区教育小镇居住用地项读题方案一方案二方案三产品Contents总结

读题Reading

Questions沈阳的郊区，沈抚的中心抚顺市SITE沈抚新区沈阳市原规划CBD图片来源│《沈抚新区建筑规划设计导则》2019.05产业结构│产+学+研+居，高新尖开发现状未完善SITE建设中

空旷

欠人气

形象不佳154362213外溢性投资项目，低总价规划条件SF-LB-01-A用地性质：二类居住用地用地面积：136195.25m²容积率：1.3≤FA

R

≤1.75建筑限高：≤80m建筑密度：≤30%路口禁开口范围绿地率：≥35%商业占比：5%~10%锦绣澜湾小区已建SF-LB-01-B75712.67m²容积率：1.75SF-LB-01-B路口禁开口范围用地性质：二类居住用地用地面积：75712.67m²容积率：1.3≤FA

R

≤1.75建筑限高：≤80mSF-LB-01-A136195.25m²路口禁开口范围建筑密度：≤30%容积率：1.75绿地率：≥35%商业占比：5%~10%商业商务用地53908.22m²容积率：1.0中等专业学校用地48464.89m²容积率：1.2规范限制：相邻建筑层差≤15F沿浑河建筑连续面宽≤40m路口禁开口范围中等专业学校用地73776.25m²容积率：1.2居住价值判断居住价值1

高2345

低1锦绣澜湾小区已建31522344商业商务用地53908.22m²容积率：1.05居住用地123382.59m²容积率：1.5中等专业学校用地48464.89m²容积率：1.2中等专业学校用地73776.25m²容积率：1.2商业价值判断商业价值高1借助浑河景观打造滨水情景商业23

低1锦绣澜湾小区已建呼应东侧现状商业但地块狭窄，商业影响用地面宽12商业受绿化带隔离影响较大3商业商务用地53908.22m²容积率：1.02居住用地123382.59m²容积率：1.5中等专业学校用地48464.89m²容积率：1.2顺应规划主轴线打造高人气商业中等专业学校用地73776.25m²容积率：1.2幼儿园选址选址A（推荐）优点：1、南向日照条件好2、基地南侧为教育用地3、街角提升形象4、50M限高区锦绣澜湾小区已建C选址B（不推荐）B商业商务用地53908.22m²容积率：1.0缺点：幼儿园会对景观水渠入口造成阻隔A居住用地123382.59m²容积率：1.5中等专业学校用地48464.89m²容积率：1.2选址C（不推荐）缺点：开口受限，南侧需架桥中等专业学校用地73776.25m²容积率：1.2远郊盘，如何聚人气？？远郊盘

配套先行主要竞品│恒大养生谷：颐养、长乐、康益、亲子我们的两大资源禀赋教育属性

景观属性多学校用地包围内部12班幼儿园浑河一线景观配套抓手携手广全教育集团滨水公共绿地规划CBD

产学研居教育小镇

新区气质高新尖产业

生活服务强化资源

+

整合需求

=

多元生态浑河

社群需求滨河绿地

城市需求人工水渠穿越

政府需求沈抚N+示范水岸销售示范区外场沈抚N+

示范水岸（滨河绿地）展示中心（基地内，北侧中部）展示中心沈抚N+

示范水岸百鸟朝凤：德高望重者众望所归宋·李昉等《太平御览》九百一十五卷引《唐书》：”海州言凤见于城上，群鸟数百随之，东北飞向苍梧山。”滨水休闲社群俱乐部景观装置展示中心沈抚N+

示范水岸沈抚N+

示范水岸样板房发布活动渗透展示中心思考？展示中心设计生成用地面积约5000㎡绿植渗透水景渗透售楼处面积：850+320=1270㎡中庭+外围二层无界超白玻璃围合漫游生态│城市展厅车行动线人行动线办公动线儿童娱乐洽谈区阶梯书吧水吧

接待区沙盘区上品牌展示办公区上售楼处一层平面1-1剖面示意河景洽谈下签约区上上空会议室下售楼处二层平面2-2剖面示意

方案一PlanOptionOne健康环生态氧吧

·运动社区乐享生活生活设施

·共生社区沿街商业社区大堂方案一总图方案一指标SF-LB-01-A地块总体经济技术指标SF-LB-01-B地块总体经济技术指标SF-LB-01-A单价/万

占比名称指标单位M2M2M2M2M2M2M2M2备注名称指标单位M2M2M2M2M2M2M2M2M2M2备注货值合计规划用地面积总建筑面积计容总建筑面积75712.67186373.37132497.1780277.3142744.006624.862851.00566.00类型洋房面积货值总货值规划用地面积总建筑面积136195.25333837.02238341.69147358.6071060.0011917.083180.00其中710601.050.750.830.9%38.6%25.4%5.2%74613.0066601.0046845.8113466.31计容总建筑面积高层建筑面积洋房建筑面积住宅面积普通高层面积

88801.33观江高层面积

58557.27高层建筑面积其中住宅面积高层其中商业建筑面积配套用房建筑面积物业管理用房洋房建筑面积201526.12商业建筑面积幼儿园建筑面积配套用房建筑面积物业管理用房其中≥总建筑面积的3‰商业合计11917.081.1312班幼儿园社区公共用房1225.00300.00380.00M2不小于建筑总面积的6.5‰且满足配建说明4826.00230335.69100.0%

201526.12SF-LB-01-B单价/万

占比≥300㎡，每一万人设置一处，或可按照主1010.00≥总建筑面积的3‰M2其中社区卫生服务站管部门要求建设社区公共用房2185.00不小于建筑总面积的6.5‰且满足配建说明居家养老服务室内活动M2M2M2M2套内建筑面积不小于总建筑面积的2‰31.67亿≥300㎡，每一万人设置一处，或可按照主管部其中社区卫生服务站300.00M2类型洋房面积货值总货值门要求建设套内建筑面积不小于总建筑面积的2‰380.0053876.202577.1551299.05≥0.1㎡/人居家养老服务室内活动675.00656.00M2M2M2M2M2M2地下总建筑面积洋房赠送储藏室地下车库建筑面积42744.001.050.750.833.0%21.9%40.0%5.1%44881.2021308.5741492.707486.09≥0.1㎡/人M2车位面积取40m²/车位普通高层面积

28411.43观江高层面积

51865.88地下总建筑面积95495.344170.6391324.7116683.92高层洋房赠送储藏室地下车库建筑面积地下人防车库面积其中地下人防车库面积9274.80M2计容面积的7%115168.57其中车位面积取40m²/车位其中地下普通停车库面积42024.25M2计容面积的7%商业合计6624.861.13其中住宅户数规划人数容积率12563517户人地下普通停车库面积74640.792250M2户按2.8人/户≥1.3，≤1.75129646.17100.0%

115168.57住宅户数1.75规划人数容积率6300人按2.8人/户建筑占地面积建筑密度绿地率绿地面积22713.80130%35.01%26507.013516.80M2总户数：2250+1256=3506住宅面积：341440高层面积：227636洋房面积：113804洋房面积比：33.33%总货值：31.67亿≤30%≥35%1.75≥1.3，≤1.75建筑占地面积建筑密度40858.57530%M2M2M2≤30%≥35%公共绿地面积1.0平方米/人（5分钟生活圈）绿地率35.01%47681.966300.00低密度住宅或S≥200m²2个/户，144m²＜S≥200m²1.7个/户，90m²＜S≥144m²1.5个/户，60m²＜S≥90m²1.3个/户，商业0.8个/100㎡绿地面积M2M2机动车停车位数量1832辆公共绿地面积1.0平方米/人（5分钟生活圈）低密度住宅或S≥200m²2个/户，144m²＜S≥200m²1.7个/户，90m²＜S≥144m²1.5个/户，60m²＜S≥90m²1.3个/户，商业0.8个/100㎡机动车停车位数量3262辆地上车位数量地下车位数量550辆辆地上30%地下70%地上车位数量地下车位数量978辆辆地上30%12822283地下70%其中其中地下普通车位数量人防车位数1866417辆辆地下普通车位数量人防车位数1051232辆辆其中其中车位面积取40m²/车位车位面积取40m²/车位方案一功能分布1、景观高层布置于地块北侧、西侧及内部滨水区2、洋房组团布置于地块南侧及内部。幼儿园沿街商业售楼处高层洋房方案一产品分布SF-LB-01-A地块户型配比户型面积105户数338户数比20.76%35.87%43.37%100.00%高层7758493706小计162811012544671.70%洋房17628.30%小计622100.00%27FSF-LB-01-B地块户型配比23F户型面积105户数208310362880户数比23.64%35.23%41.14%100.00%23F高层7723F93小计23F11012530480.85%23F洋房7219.15%23F小计376100.00%77㎡/高层93㎡/高层105㎡/高层110㎡/洋房125㎡/洋房方案一视线分析观浑河景观内部水景南侧无遮挡方案一流线分析门禁社区出入口地下车库出入口城市道路车行流线人行流线方案一消防分析城市道路消防流线消防扑救面消防出入口地下车库出入口方案一日照分析结论：满足日照要求基地内大部分住宅日照满足大寒日2小时要求，因住宅内部联合遮挡、自遮挡，导致住宅不能满足2小时日照标准，挡光户数不得大于总户数的3%。对周边地块日照无恶化。计算软件：天正日照地理位置：沈阳计算时间：大寒日8:00~16:000小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间天寒地冻

向阳生活

方案二PlanOptionTw

o方案二总图方案二指标SF-LB-01-A地块总体经济技术指标SF-LB-01-B地块总体经济技术指标SF-LB-01-A单价/万

占比名称规划用地面积总建筑面积指标单位M2M2M2M2M2M2M2M2M2备注名称指标单位备注货值合计136195.25333075.22238341.69149494.6168940.0011917.083180.00规划用地面积总建筑面积75712.67186373.37132497.1780277.3142744.006624.862851.00566.00M2类型面积货值总货值M2洋房68940.0089446.6460047.9711917.08230351.691.050.750.829.9%38.8%26.1%5.2%72387.0067084.9848038.3713466.31200976.66其中计容总建筑面积其中计容总建筑面积高层建筑面积M2M2M2M2M2M2高层建筑面积洋房建筑面积商业建筑面积住宅面积普通高层面积观江高层面积商业住宅面积洋房建筑面积商业建筑面积高层200976.66其中其中幼儿园建筑面积配套用房建筑面积物业管理用房12班幼儿园配套用房建筑面积物业管理用房1.134810.001010.00≥总建筑面积的3‰≥总建筑面积的3‰社区公共用房1225.00300.00380.00M2M2M2不小于建筑总面积的6.5‰且满足配建说明合计100.0%社区公共用房2180.00300.00675.00M2M2M2不小于建筑总面积的6.5‰且满足配建说明≥300㎡，每一万人设置一处，或可按照主其中社区卫生服务站SF-LB-01-A单价/万1.05≥300㎡，每一万人设置一处，或可按照主管管部门要求建设其中社区卫生服务站31.56亿部门要求建设居家养老服务室内活动套内建筑面积不小于总建筑面积的2‰类型面积占比33.0%29.8%32.2%5.1%货值总货值居家养老服务室内活动套内建筑面积不小于总建筑面积的2‰380.0053876.202577.1551299.05M2M2M2M2≥0.1㎡/人M2M2M2M2≥0.1㎡/人洋房42744.0038575.4341701.886624.8644881.2028931.5733361.507486.09645.0094733.544107.7190625.83地下总建筑面积洋房赠送储藏室地下车库建筑面积地下总建筑面积洋房赠送储藏室地下车库建筑面积普通高层面积观江高层面积商业0.75车位面积取40m²/车位高层车位面积取40m²/车位其中0.8114660.37地下人防车库面积9274.80M2M2计容面积的7%其中地下人防车库面积16683.9273941.91M2M2计容面积的7%其中1.13其中地下普通停车库面积42024.25地下普通停车库面积住宅户数12563517户人合计129646.17100.0%114660.37住宅户数规划人数容积率建筑占地面积建筑密度绿地率绿地面积公共绿地面积22466289户人规划人数容积率按2.8人/户按2.8人/户≥1.3，≤1.751.75≥1.3，≤1.75总户数：2246+1256=3502住宅面积：341456高层面积：229772洋房面积：111684洋房面积比：32.71%总货值：31.56亿1.75建筑占地面积建筑密度22713.80130%M240858.57530%M2≤30%≥35%≤30%≥35%绿地率35.01%26507.013516.8035.01%47681.966288.80绿地面积M2M2M2M2公共绿地面积1.0平方米/人（5分钟生活圈）1.0平方米/人（5分钟生活圈）低密度住宅或S≥200m²2个/户，144m²＜S≥200m²1.7个/户，90m²＜S≥144m²1.5个/户，60m²＜S≥90m²1.3个/户，商业0.8个/100㎡低密度住宅或S≥200m²2个/户，144m²＜S≥200m²1.7个/户，90m²＜S≥144m²1.5个/户，60m²＜S≥90m²1.3个/户，商业0.8个/100㎡机动车停车位数量1832辆机动车停车位数量3237辆地上车位数量地下车位数量550辆辆地上30%地下70%地上车位数量地下车位数量971辆辆地上30%地下70%22661282其中其中地下普通车位数量人防车位数1849417辆辆地下普通车位数量人防车位数1051232辆辆其中其中车位面积取40m²/车位车位面积取40m²/车位方案二功能分布1、高层组团布置于地块北侧2、洋房组团布置于地块南侧幼儿园沿街商业售楼处高层洋房方案二产品分布SF-LB-01-A地块户型配比户型面积105户数250户数比15.30%41.37%43.33%100.00%高层27F7767627F23F9370827F27F23F小计163427F11012550482.35%23F洋房10817.65%27F27F小计612100.00%27F27FSF-LB-01-B地块户型配比27F户型面积105户数208310362880户数比23.64%35.23%41.14%100.00%27F27F高层23F7723F9323F23F小计11012530480.85%洋房8F8F8F7219.15%小计376100.00%8F8F8F77㎡/高层93㎡/高层8F8F105㎡/高层110㎡/洋房125㎡/洋房方案二视线分析观浑河景观内部水景南侧无遮挡方案二消防分析消防流线消防扑救面消防出入口地下车库出入口方案二日照分析结论：满足日照要求基地内大部分住宅日照满足大寒日2小时要求，因住宅内部联合遮挡、自遮挡，导致住宅不能满足2小时日照标准，挡光户数不得大于总户数的3%。对周边地块日照无恶化。计算软件：天正日照地理位置：沈阳计算时间：大寒日8:00~16:000小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间

方案三PlanOptionThree方案三总图方案三指标SF-LB-01-A地块总体经济技术指标SF-LB-01-B地块总体经济技术指标SF-LB-01-A单价/万1.05名称指标单位M2M2M2M2M2M2M2M2M2备注名称指标单位M2M2M2M2M2M2M2M2备注货值合计规划用地面积总建筑面积计容总建筑面积136195.25335144.01238341.69145634.6072800.0011917.083180.00规划用地面积总建筑面积75712.67185515.08132497.1787183.3235838.006624.862851.00566.00类型洋房面积占比31.6%50.7%12.5%5.2%货值总货值72800.0076440.0087571.0623098.5513466.31200575.92计容总建筑面积高层建筑面积其中高层建筑面积洋房建筑面积商业建筑面积其中住宅面积普通高层面积

116761.41

0.75住宅面积洋房建筑面积商业建筑面积高层其中其中观江高层面积商业28873.1911917.08230351.690.8200575.92幼儿园建筑面积配套用房建筑面积物业管理用房12班幼儿园配套用房建筑面积物业管理用房4810.001010.001.13其中≥总建筑面积的3‰不小于建筑总面积的6.5‰且满足配建说明≥300㎡，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设套内建筑面积不小于总建筑面积的2‰≥总建筑面积的3‰不小于建筑总面积的6.5‰且满足配建说明≥300㎡，每一万人设置一处，或可按照主管部门要求建设套内建筑面积不小于总建筑面积的2‰社区公共用房社区卫生服务站居家养老服务1225.00300.00380.00M2M2M2合计100.0%社区公共用房2180.00300.00675.00M2M2M2SF-LB-01-B单价/万1.05其中社区卫生服务站31.31亿居家养老服务室内活动类型面积占比货值总货值室内活动地下总建筑面积380.0053017.912424.4650593.45M2≥0.1㎡/人645.0096802.334154.9092647.43M2M2M2M2≥0.1㎡/人M2洋房35838.0046549.2640634.066624.8627.64%35.90%31.34%5.11%37629.9034911.94地下总建筑面积洋房赠送储藏室地下车库建筑面积洋房赠送储藏室M2M2M2普通高层面积观江高层面积商业0.75地下车库建筑面积车位面积取40m²/车位车位面积取40m²/车位高层其中其中0.8032507.25

112535.18地下人防车库面积9274.80计容面积的7%地下人防车库面积地下普通停车库面积住宅户数16683.9275963.51M2M2计容面积的7%其中其中地下普通停车库面积41318.65M21.137486.09229264181.75户人住宅户数12483494户人合计129646.17100.00%

112535.18规划人数容积率按2.8人/户≥1.3，≤1.75规划人数容积率按2.8人/户1.75≥1.3，≤1.75总户数：2292+1248=3540住宅面积：341456高层面积：232818洋房面积：108638洋房面积比：31.82%总货值：31.31亿建筑占地面积建筑密度绿地率绿地面积40858.57530%35.01%47681.966417.60M2建筑占地面积22713.80130%M2≤30%≥35%建筑密度≤30%≥35%绿地率绿地面积35.01%26507.013494.40M2M2M2M2公共绿地面积1.0平方米/人（5分钟生活圈）公共绿地面积1.0平方米/人（5分钟生活圈）低密度住宅或S≥200m²2个/户，144m²＜S≥200m²1.7个/户，90m²＜S≥144m²1.5个/户，60m²＜S≥90m²1.3个/户，商业0.8个/100㎡低密度住宅或S≥200m²2个/户，144m²＜S≥200m²1.7个/户，90m²＜S≥144m²1.5个/户，60m²＜机动车停车位数量3309辆机动车停车位数量1807辆S≥90m²1.3个/户，商业0.8个/100㎡地上车位数量地下车位数量993辆辆地上30%地上车位数量地下车位数量542辆辆地上30%地下70%2316地下70%其中1265其中地下普通车位数量人防车位数1899417辆辆其中地下普通车位数量人防车位数1033232辆辆其中车位面积取40m²/车位车位面积取40m²/车位方案三功能分布1、景观高层布置于地块北侧、西侧及内部滨水区2、洋房组团布置于地块南侧及内部。幼儿园沿街商业售楼处高层洋房方案三产品分布SF-LB-01-A地块户型配比户型面积105户数284户数比17.19%37.77%45.04%100.00%高层7762493744小计165211012548075.00%洋房16025.00%小计640100.00%SF-LB-01-B地块户型配比户型面积105户数200284454938户数比21.32%30.28%48.40%100.00%高层7793小计11012520867.10%洋房10232.90%小计310100.00%77㎡/高层93㎡/高层105㎡/高层110㎡/洋房125㎡/洋房方案三视线分析观浑河景观内部水景南侧无遮挡

方案一

方案二规划通透性强南北分区明确朝向内部水域总户数：2250+1256=3506住宅面积：341440高层面积：227636洋房面积：113804洋房面积比：33.33%总货值：31.67亿总户数：2246+1256=3502住宅面积：341456高层面积：229772洋房面积：111684洋房面积比：32.71%总货值：31.56亿洋房面积比：31.82%总货值：31.31亿

产品Product边做饭、边聊天，家和万事兴在厨房也能看到孩子，放心高层77三面宽、2房1卫交互式餐厨方正起居厅高层93三面宽、3房1卫客厅整墙收纳透明衣帽间高层105三面宽、3房2卫个性化第三房完整主卧套高层亮点│增强南北通风洋房110三面宽、3房2卫南北通厅岛式生活主卫五件套洋房125四面宽、3房2卫纯南北通透6.2M多功能起居家政间、洄游高赠送，提升产品力高层户型阳台半赠送773.01.62.8高层户型阳台半赠送936.21.32.7高层户型阳台半赠送1056.4洋房户型阳台半赠送1106.4洋房户型阳台半赠送1258.40飘窗全赠送飘窗全赠送飘窗全赠送1.5飘窗全赠送3.1飘窗全赠送设备平台全赠送设备平台全赠送设备平台全赠送2.6设备平台全赠送3.9设备平台全赠送6.2总赠送面积赠送率7.4总赠送面积赠送率10.2总赠