衡阳市物业服务收费管理实施细则

衡阳市物业服务收费管理实施细则（一）目的与依据为规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《湖南省物业服务收费管理办法》等法律法规，结合本市实际，制定本实施细则。（二）适用范围本细则适用于本市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。二、物业服务收费定价形式（一）政府指导价1.实行政府指导价的物业服务收费项目和标准，由市、县（市）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期向社会公布。2.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的收费标准。（二）市场调节价1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.鼓励物业服务企业开展服务成本公开工作，接受业主监督，促进物业服务企业不断提高服务质量，合理控制成本。三、物业服务收费构成物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（一）物业服务成本1.人员费用包括物业服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等。2.物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用（1）物业共用部位的维修、养护和管理费用，如房屋主体结构、屋顶、外墙面等。（2）物业共用设施设备的运行、维护、保养费用，如电梯、消防设施、给排水系统等。3.绿化养护费用包括小区内公共绿化的浇水、施肥、修剪、病虫害防治等费用。4.清洁卫生费用（1）小区内公共区域的日常清扫、保洁费用。（2）垃圾分类收集、运输费用。5.秩序维护费用（1）门岗值班、巡逻、车辆停放管理等费用。（2）安全防范设施设备的运行、维护费用。6.办公费用物业服务企业用于日常办公的费用，如办公用品、水电费、通讯费等。7.物业管理区域秩序维护费用包括安全防范设施设备的运行、维护费用，以及秩序维护人员的工资、福利等。8.物业服务企业固定资产折旧用于物业服务的固定资产折旧费用。9.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用为物业共用部位、共用设施设备及公众责任购买的保险费用。10.经业主同意的其他费用经业主大会或业主委员会同意的其他合理费用。（二）法定税费物业服务企业按照国家规定缴纳的税费。（三）物业服务企业的利润物业服务企业在履行物业服务合同后应获得的合理利润。四、物业服务收费标准的制定与调整（一）政府指导价标准制定1.制定物业服务等级标准市、县（市）房地产行政主管部门应当会同价格主管部门，根据物业服务的不同服务内容、服务标准等因素，制定本地区的物业服务等级标准。物业服务等级标准应当向社会公布，并适时调整。2.测算物业服务成本物业服务企业应当按照物业服务等级标准，结合本地区实际情况，合理测算物业服务成本，并报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。3.确定基准价及其浮动幅度价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务成本、法定税费和物业服务企业的合理利润等因素，制定物业服务收费的基准价及其浮动幅度。（二）市场调节价标准确定实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定收费标准。业主与物业服务企业可以根据物业服务内容、服务质量、市场行情等因素，协商确定具体的收费金额、收费方式、计费周期等。（三）收费标准调整1.政府指导价调整（1）当物业服务成本变动较大，或者社会平均工资水平、物价指数等因素发生较大变化时，价格主管部门会同房地产行政主管部门可以对物业服务收费的基准价及其浮动幅度进行调整，并向社会公布。（2）物业服务企业应当按照调整后的收费标准执行，并在物业管理区域内显著位置公示。2.市场调节价调整实行市场调节价的物业服务收费，物业服务企业需要调整收费标准的，应当与业主委员会或业主代表协商，并在物业管理区域内显著位置公示调整方案。经业主大会同意后，方可调整收费标准。五、物业服务收费计费方式（一）包干制1.物业服务费用实行包干制的，物业服务企业按照与业主约定的收费标准和服务内容提供服务，自负盈亏。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主监督。（二）酬金制1.物业服务费用实行酬金制的，物业服务企业按照物业服务合同约定的比例或者金额，从业主交纳的物业服务费用中提取酬金，用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。2.物业服务企业应当在每个季度末向业主公布物业服务费用的收支情况，并接受业主委员会的审计监督。六、物业服务费的缴纳与收取（一）缴纳主体业主应当按照物业服务合同的约定按时足额缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。（二）缴纳时间物业服务费用的缴纳时间由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。一般情况下，业主应当在每月或每季度首月的前[X]日内缴纳物业服务费用。（三）收取方式1.物业服务企业可以通过自行收取、委托银行代收、第三方支付平台等方式收取物业服务费用。2.物业服务企业采用委托银行代收方式的，应当与业主签订委托代收协议，并在物业管理区域内显著位置公示代收银行及缴费方式。（四）欠费处理1.业主逾期不缴纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定收取违约金。2.经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。七、物业服务收费相关规定（一）物业共用部位、共用设施设备经营收益1.利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。2.经营收益归全体业主所有，主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业服务企业应当单独列账，定期公布经营收益收支情况，接受业主监督。（二）停车服务收费1.物业管理区域内的停车服务收费，区分不同情况分别实行政府指导价和市场调节价。2.业主大会成立前，规划用于停放汽车的车位、车库，其租金实行政府指导价；业主大会成立后，其租金由业主大会与物业服务企业协商确定。3.利用业主共有道路或者其他场地停放汽车的停车费，实行政府指导价，由物业服务企业代收代缴，单独列账。（三）装修管理服务费1.业主或者物业使用人对物业进行装饰装修的，物业服务企业可以与业主或者物业使用人约定收取装饰装修管理服务费。2.装饰装修管理服务费标准由物业服务企业与业主或者物业使用人在装饰装修管理服务协议中约定，但不得高于实际发生的成本支出。（四）代收费用1.物业服务企业接受委托代收水、电、气、通信、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。2.物业服务企业应当按照相关部门规定的收费标准代收费用，并将代收费用的明细清单定期向业主公布。八、物业服务收费监督管理（一）价格主管部门职责1.负责制定和调整物业服务收费的政府指导价标准。2.对物业服务收费行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。3.受理业主、业主委员会、物业服务企业关于物业服务收费的投诉和举报。（二）房地产行政主管部门职责1.负责制定物业服务等级标准，指导和监督物业服务企业按照物业服务等级标准提供服务。2.对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并将考核结果向社会公布。3.协调处理物业服务收费纠纷，指导业主大会、业主委员会依法履行职责。（三）其他部门职责其他相关部门按照各自职责，协同做好物业服务收费监督管理工作。（四）监督检查措施1.价格主管部门和房地产行政主管部门有权对物业服务企业的收费行为进行检查，查阅、复制有关账簿、文件等资料。2.物业服务企业应当如实提供与物业服务收费有关的资料，不得拒绝、隐匿、谎报。3.价格主管部门和房地产行政主管部门可以通过现场检查、问卷调查、查阅资料等方式，对物业服务企业的服务质量进行考核评价，并将考核结果作为调整物业服务收费标准的参考依据。（五）投诉处理1.业主、业主委员会、物业服务企业对物业服务收费有争议的，可以向价格主管部门或者房地产行政主管部门投诉。2.价格主管部门或者房地产行政主管部门应当自受理投诉之日起[X]日内，进行调查处理，并将处理结果告知投诉人。九、法律责任（一）物业服务企业违法行为责任1.物业服务企业违反本细则规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：（1）超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；（2）不按照规定明码标价的；（3）采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；（4）强制或者变相强制服务并收费的。2.物业服务企业违反本细则规定，不履行物业服务合同约定，导致服务质量下降的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合要求的，业主可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担相应的违约责任。（二）业主违法行为责任业主违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，应当承担违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物