房地产项目可行性报告

太极生活广场可行性分析报告2013年5月目录一、工程总论二、宏观市场环境三、温江房地产市场概况四、工程SWOT分析五、工程定位及开展思路六、工程开发建设进度安排七、投资估算与资金筹措八、工程经济效益分析九、工程效益分析十、结论附件:一、投资人根本情况二、设备选型和能源需求三、环保节能方案一、工程总论1、工程概况2、地块位置3、工程规模4、交通状况5、周边环境6、区域前景7、小结1、工程概况工程名称：温江区公平街办太极生活广场工程地点：温江区花都大道西段工程性质：集市场、社区活动中心、购物、餐饮、休闲、娱乐、酒店为一体的城市配套综合体。工程开发商：成都广润投资一、工程总论——工程概况2、地块位置温江区公平街办太极生活广场位于温江区公平街办花都大道西段。太极生活广场成温邛高速花都大道光华大道一、工程总论——地块位置3、工程规模地形为不规划的矩形，南北约长160m，东西约长100m，面积23亩。地块北邻60米宽的花都大道，西邻50米宽的花径街，工程地块正好位于“丁”字路口的东北角。一、工程总论——工程规模4、交通状况地铁四号线公平站在工程不远处，并拥有通往成都的成温邛高速公路及光华大道两条快速通道，904、780、762路公交车经过此工程，随着地铁四号线的开通和周边交通线的不断完善，交通更加便捷。一、工程总论——交通状况5、周边环境工程所在花都大道旁，温江新城光华片区，此区域属于新住宅居住群，周边有七彩花都、朝阳·时代西锦、中铁·瑞景澜庭、珠江·御景湾、水映岛、佳兆业·丽晶港、西贵堂、阳光太极·芙蓉锦绣、清溪·玫瑰园等工程建成入住已形成庞大的消费群体。附近还有温江中学、消防支队、光华新城小学等。一、工程总论——周边环境中铁·瑞景澜庭太极生活广场朝阳·时代西锦消防支队七彩花都二期七彩花都A花都大道温江中学光华新城小学紫光兴城6、区域前景当前光华新城片区已形成居民居住生活区。随着城市规划和众多工程的推进实施，光华新城的商气、人气已展现开展趋势。一、工程总论——区域前景一、工程总论——小结7、小结随着温江区政府打造“西部新城光华涉外经济生活区”步伐的加快，本区域的交通、区位、生态、人文、教育、开展潜力等优势都开始逐步呈现，从而带动本区域房地产市场稳步向上开展。近年来，区域楼盘的品质不断提高，其中中、高档居住物业已然成为本板块的主流产品，引进中高端大型购物中心并建设周边配套设施，未来光华新城，将成为辐射周边地区的综合性商业中心。因此，我们预测，此类中、高商业物业将成为该区域自住及投资的热点，本工程顺势而立。二、宏观市场环境1、城市规划2、区域经济3、根底设施4、开展规划5、政策支持6、小结二、宏观市场环境——城市概况温江——温江地处成都平原腹心，东临成都市青羊区，南邻双流县，西接崇州市，北连郫县是成都的卫星城。温江——全区幅员面积277平方公里，辖6镇4街办，总人口32.67万。区政府驻柳城镇，东距成都19公里，南去双流机场20公里，距在建的成都铁路西站仅12公里。西部新城现代效劳业综合功能区重点开展以现代效劳业为主的产业功能，是城市商业副中心。二、宏观市场环境——城市规划二、宏观市场环境——区域经济2007年1月——2012年11月成都商品房成交情况二、宏观市场环境——区域经济2010年10月——2012年12月成都商品房供求情况二、宏观市场环境——区域经济区域经济——温江〔2012年〕实现地区生产总值310亿元，增长13.1%；完成地方财政一般预算收入25.03亿元，增长6.8%。固定资产投资268亿元，增长12.1%；社会消费品零售总额65.04亿元，增长12%。城镇居民人均可支配收入28524元，增长14%；农村居民人均纯收入13772元，增长14.5%区域经济——温江〔2013年目标〕启动四川文化创意产业园、悦榕庄度假区等开工；加快新光三越百货、丰隆综合体等建设；力促国色天乡陆地公园、费尔顿凯莱大酒店等建成投运……2013年，温江力争效劳业投资190亿元以上，实现效劳业增加值136亿元，再次将增速拉到11.5%。4、温江根底设施建设2012年底，温江区现代效劳业开展取得重大突破，新城西商业中心、光华国际社区、乔波室内滑雪场、博奥生物产业基地等一系列重大工程签约入驻。新城西商业中心光华国际社区巨岛五星级酒店乔波室内滑雪场博奥产业基地家乐福温江店二、宏观市场环境——根底设施5、温江开展规划二、宏观市场环境——开展规划到2020年，温江区环境承载人口的容量可到达100万人，但考虑到资源环境压力，预计温江常住人口将控制在80万人左右，GDP年均增幅保持在15%左右，按此测算，到2020年，GDP可达760亿元左右，人均GDP达95000元。经济的开展及政府的大力扶持，配套设施的不断完善，将给光华新城片区带来强有力的资金支持和政策倾向，并提供完善的配套资源，促进光华新城片区现代效劳业的开展。人们的收入不断增加，购置能力逐渐增强，投资欲望不断膨胀，对该区域商业物业前景看好。二、宏观市场环境——小结6、小结三、温江房地产市场概况1、商品房整体市场2、温江商业市场3、温江商业总结三、温江房地产市场概况——商品房整体市场1、商品房整体市场(温江2012土地供求状况)固定资产投资概况三、温江房地产市场概况——商业整体市场商业成交价格趋势2、商业整体市场区域价格水平（元）月租金水平（元）大南街8000—2500060—130小南街7000—2000060—90东大街9500—1600070—80金强广场6500—1200030—60大学城6000—1300030—60光华大道（新城）5000—1500030—100泛指一楼平均水平本案所处温江新城区，商业气氛整体还没形成，价格范围较大，但随着光华大道延线不断地开发及楼盘不断地入住，此区域商业气氛将逐渐浓厚，区域价格将不断提升。三、温江房地产市场概况——温江商业市场温江商业价格概况项目名称开发企业项目位置概况销售租赁情况住宅入住率类型体量面积区间层数价格销售模式销售时间租金出租率业态仁和春天大道成都市江安春置业投资有限公司成都光华大道江安河畔底商5000㎡70-200㎡1层13000元/㎡销售2009年

小商铺70%金河谷成都市金瑞泰置业有限公司温江温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁底商3000未知1-313000元/㎡销售2010年50%边城香格里成都温江区天祥房地产开发有限公司温江光华大道(花博会对面)底商极少未知1层具体模式未定30-40%万科朗润园万科地产温江光华大道江安河畔(七中实验学校对面)底商156031-89116000销售08年底60-120元/月/㎡

彩叠园和记黄埔地产（成都）有限公司温江光华大道三段商业街10000未知2具体模式未定未交房锦绣森邻成都上实地产有限公司光华大道旁温江新城（紧挨花博会场馆）底商3302㎡68-405412302元/㎡

销售2010年

70%大华水映岛成都大华实业有限公司温江光华大道底商未知未知1层11600元/㎡销售2010年一期40%公园大道成都中新锦泰房地产开发有限公司温江光华大道清泉北街66号主题商业街未知未知2层具体模式未定未交房丽晶港佳兆业温江光华大道与公金路交汇处无商业未交房恒大城恒大地产温江光华大道三段花博会主场馆对面(温江区政府新址旁)底商10万㎡未知1-4层只租不售

只租不售未交房光华大道商业调查概况三、温江房地产市场概况——温江商业市场珠江国际花园珠江地产温江光华大道花博会碧落湖公园西侧商业裙楼（写字楼）130万㎡（包含写字楼和商业）未知4-5层17000元/㎡

具体信息未出来

已经定了的有：伊藤洋华堂、家乐福、华谊兄弟旗下电影院、先锋健身房一期40%依云镇成都中能置业有限责任公司温江光华大道(花博会馆对面)

底商

1层12000元/㎡

一期40%西花汀成都万厦置业有限公司成都市光华大道花博园西恻底商+主题商业2705㎡70-500最高3层12705元/㎡,6961元/㎡

销售2007年

10%奥林匹克花园成都建信奥林匹克投资置业有限公司成都市温江区涌泉镇光华大道

成交价格9100

香瑞湖蓝光城西光华大道七中侧城西光华大道七中侧

16000元/㎡

尚西花郡成都华力森房地产有限公司温江花博会北大门对面底商2188㎡65-500㎡1层7188元/㎡65%泰基花溪谷泰基地产成都温江区光华大道花博会主场馆对面商业裙楼（楼上是酒店）1-3层是商业，以上全是酒店，属于二期配套，目前具体信息未出来70%银诚归墅银诚房产温江光华大道三段（花博会旁）无商业未交房公园壹号国泰房产开发有限公司温江区温江公园旁底商+商业广场底商未推出，商业广场只租不售，租金未定未交房巨龙环岛国际社区巨龙投资有限公司温江公园旁无商业

三、温江房地产市场概况——温江商业市场2、商业物业市场商业形态——低端商业为主温江区目前的商业开展现状以临街商铺占多数，以低端商业为主，其以街为市的格局在温江演绎得相当异常完美和成熟。例如大南街、内北街、东大街组成的核心商圈；文庙街、文武路组成的延伸商圈；西大街、新西路、新东路等副圈；还有迎晖路家装街、云溪路家具一条街以及南浦路饮食一条街等。三、温江房地产市场概况——温江商业市场温江区的商业开展非常迅速，其在演绎传统临街商铺得经典的同时，也融入了新的商业形态，近几年来，温江已经出现了不少的纯商业、大体量的shopping_mall。如边城·假日广场、繁华时代、五环广场、文庙·盛世繁华及正在即将亮相的珠江·新城国际、伊藤洋华堂、家乐福、台湾新光三越百货、大润发等工程。三、温江房地产市场概况——温江商业市场中高端商业及专业市场逐渐呈现商业业态分布区域主要街道主要业态状态中心文庙、东大街、大南街、北街服饰\通讯\布艺\百货超市成熟新区五环广场、柳城干道、柳台大道服饰\餐饮\家电\休闲娱乐较成熟光华新城光华大道、温泉大道、花都大道CBD\百货超市\生活配套未成熟东新东路、文武路文化\小餐饮\生活配套\老建材街较成熟西西大街、来凤路、凤溪路五金\建材\家具\灯具\厨卫\家电\汽配成熟南南浦路、航天路餐饮\娱乐\休闲\农贸市场\花鸟市场\干杂成熟北万春路、白马庙街机关部门住宅区生活配套\农贸市场成熟三、温江房地产市场概况——温江商业市场商业业态现状温江传统商业区，经营业态以服装及餐饮为主，兼有家电、百货及其他业态但比例不高。三、温江房地产市场概况——温江商业市场数据来源：御泰公司市调部商业需求面积目前大局部经营者对面积的需求主要集中在31—60㎡这一区间，其次是100㎡以上的需求，受新政的影响，投资客户逐渐从投资住宅向投资商业转向，100㎡以上的投资需求在不断增加，并呈现良好的开展势态。三、温江房地产市场概况——温江商业市场商业购置目的大局部商家均为租铺经营，并非商铺购置者，而购置自营者仅为前者的不到一半，还有一局部客户购铺做为家庭产业，但暂时并不用于商业经营，但从长远看仍属于投资。三、温江房地产市场概况——温江商业市场商业客户来源温江传统商业商铺购置者主要还是温江当地客户，约占1/3。其次为成都客户，省外客户购置比例较低，但随着温江的知名度越来越高，越来越多的外省客户来温江投资，如山西煤老板、浙江投资客等。三、温江房地产市场概况——温江商业市场商业客户购置预期本地商业客户，对目前经营区域的投资价值较为认同，对光华新城区域商业地段认同度较高。三、温江房地产市场概况——温江商业市场从温江区商业市场的整体走势可以看出：新增商业供给量较少，多集中为底商形态。传统的商圈的商业价值较大，租售情况良好。温江尚未形成核心商圈，对本案是一个时机。商业业态缺乏规划，比较混乱，商业形象比较差。投资回报率参差不齐，多集中在8%—12%左右。多数商铺采用直销的方式，销售方式较为单一。3、小结三、温江房地产市场概况——温江商业小结四、工程SWOT分析1、工程优势分析2、工程劣势分析3、工程时机分析4、工程威胁分析VISION1、工程优势分析区位优势：该区域处于成都规划副中心，温江重点打造区域,交通四通八达。交通优势：工程所处温江新城区，花都大道旁，紧邻光华大道和地铁四号线，直接承接地铁经济与干道经济的商业与商务热力。地块优势：紧邻城市干道，通达性和可视性十分优越，地块规整，便于设计。竞争优势：周边绝大局部是住宅类工程，类似的城市综合体较少，竞争较小。四、工程SWOT分析——优势分析2、工程劣势分析及对策工程所处温江新区，周边多为待建或将建的工程，入住率低,无人气和未形成商业气氛。对策：(1)通过工程自身的招商引资和与临近工程的联合互动营造商业气氛。(2)把握市场，工程准确定位及营销推广。四、工程SWOT分析——劣势分析3、工程时机分析行业时机：根据成都市“世界现代田园城市”规划，在未来5年内，城市化进程进一步加快，城市面积扩大，城市规模增加，郊区的交通、教育、医疗、生活等城市根底设施将得到很大的提高，将促进郊区城镇的房地产开发。区域时机：所属区域为光华大道温江新区，光华大道作为连接温江与成都的快速通道，近几年开展迅速，成为成都开展的一重点区域，区域优势将逐渐凸显。市场时机：周边全是住宅类工程，没有形成成熟的商业圈，对本工程在产品定位于客户群定位方面提供了差异化空间和时机。四、工程SWOT分析——时机分析4、工程威胁分析及对策(1)珠江国际新城大型商业综合体及智慧广场的面世，以及未来潜在竞争者的出现，工程的竞争将不断加大。对策：差异化定位，占领市场；抢先入市，占领先机。(2)国家对房地产行业的宏观调控，对工程的入市时机及价格定位和营销推广都会产生一定的影响。对策：以长远的眼光对工程进行定位，并正确地解读政策，做出正确的招商推广策略。四、工程SWOT分析——威胁分析五、工程定位及开展思路1、工程定位2、工程打造必要性3、产品定位4、目标客群定位5、工程规划与设计6、工程开展思路工程定位：社区商业配套综合体及酒店式公寓为一体的城市生活公园综合体。五、工程定位及开展思路——定位五、工程定位及开展思路——工程打造必要性光华新城已入住区域如上林宽境、塞纳河畔、锦绣森林、依云镇等楼盘，入住率高的原因，主要由航天路大市场、成商、红艳、红旗等城区市场提供生活效劳。该区域将新建临时和永久性城市生活市场8个。目前已经启动了包含本工程在内的柳城新华、涌泉花土、林泉北街4个永久性城市生活市场。此外，在入住率相对较高的4个区域，修建4个临时生活市场。距旧城区较远的区域，如朗润园周边已自发形成沿街为市的集贸市场，2009年8月，通过相关部门的整体联动，街道恢复了原有的整洁、畅通。相应的，在奥林匹克花园的另一侧，一个占地2200平方米，能容纳120余个摊位的临时市场开始试营业。5个临时生活市场待培育成熟后，再根据需求完成永久性生活效劳市场建设。工程打造必要性工程周边人口激增工程周边有已售、在售、待售商品房工程十余个，包括已经入驻的七彩花都、锦绣森邻、香颂岛、蓝光香境、塞纳河畔、世纪光华、万科朗润园等，加之在售和待售的工程，随着配套的完善，入住率的提高，未来工程周边区域居住人口将会到达2-3万人左右的规模，人口到达我国居住社区划分的居住区规模〔3万-5万人〕，应设农贸市场及相关商业配套。五、工程定位及开展思路——工程打造必要性项目名称七彩花都朝阳时代西锦锦绣森邻中铁瑞景澜庭世纪光华珠江御景湾珠江克莱国际公寓香颂岛塞纳河畔朗润园丽晶港仁和春天大道上林宽境漫城尚西花郡美茵河谷户数10785291595837189022947291511147992600036005299147851108总计27940（户）总体规划设计工程拟建为一城市配套综合体，各个使用功能建筑统一整体考虑，外观形成一个大型多层与高层结合的建筑群，内部各自分开。建筑群南部为5层的社区活动中心楼；中部1至2层为农贸市场，3至6层为商业配套用房；6层以上为酒店、写字楼。五、工程定位及开展思路——产品定位时尚社区型商业业态：咖啡吧、酒吧、蛋糕店、水果店、精致无烟餐饮定位依据依据一：商圈内缺乏社区配套倾向性很强的综合体工程。依据二：片区“CBD”总体规划及未来干道经济效应。依据三：社区配套设施与商业购物中心之间的共生效应。五、工程定位及开展思路——产品定位4、目标客群定位五、工程定位及开展思路——客群定位以个体、个人为主体的散客投资为主，兼顾局部自营性投资群，以大宗购置者及集团购置型投资主体为辅。本案目标客户以温江本地及成都为主，外地为辅，其中占比情况为温江区、成都客户占比60%—70%，其他占比30%—40%。以需求30—60平米，总价20—50万之间为主。该投资客户对稳健、低风险的商铺有较大偏好。对即得租金收益的带租约商铺较有偏好。现代化的“CBD”成为新的投资热潮。山西煤老板投资转向及浙商房产投资客的增长，省外投资客呈显著增长的趋势，这类客户主要需求100平米以上，总价在100—1000万不等。客户细分化大宗及集团机构性客户：主以消化大面积商铺为主，对应本案，以工程整体购置或整个楼层的单位面积在300平米以上的商铺为主。个体散户型投资客：以带租约的零散型中小商铺需求为主，主以消化本案局部面积在60平米以内的商铺为主。从客户购置的特征来看，本案带租约商铺将成为首选。五、工程定位及开展思路——客群定位五、工程定位及开展思路——规划设计主要指标项目总用地面积15333.41㎡总建筑面积86333.64

㎡非住宅建筑面积61333.64

㎡地下建筑面积25000.00㎡容积率4.0绿地率4.5%车位地上机动140地下机动5705、规划设计工程方案2013年10月开工，预计2015年5月完工，整个工程的开发建设周期20个月。五、工程定位及开展思路——开展思路6、开展思路立足本区域，定位于中高端商业综合体，防止中低档社区商业的竞争；抢先入市，避开与后期工程的竞争；强调现代的商业文化；强调健康和富有活力的购物、休闲娱乐场所；充分理解本地消费特征，在品牌塑造方面，融入本地特有的文化倾向。因素特征项目主体条件与本项目的拟合分析因素一区位住宅中心区域满足因素二交通交通干道临近地铁与城市主干道因素三管理专业的商业物业管理公司可打造因素四服务提供高品质的服务可打造因素五建筑品质建筑设计，内部装修符号客户需求可打造因素六推广推广持续，确定的市场传播是物业发展的基础可打造因素七中高端定位中高端投资者根据项目周边楼盘定位工程“CBD”满足及需打造的方面：五、工程定位及开展思路——开展思路六、工程开发建设进度安排工程方案2013年10月开工，预计2015年05月完工，预计建设进度如下：时间工作内容2013年06月2013年07月2013年08月2013年09月2013年10月2013年11月2013年12月2014年01月2014年02月2014年03月2014年04月2014年05月2014年06月2014年07月2014年08月2014年09月2014年10月2014年11月……提交可行性分析报告政府审批立项项目初步规划设计项目规划设计评审项目扩初设计项目建筑设计方案审批项目建设项目建设竣工项目招商开业七、投资估算与资金筹措1、工程总投资估算2、资金筹措1、工程总投资估算土地费：3680万〔包括地块竞拍费及税费〕建安工程费：2461.38元/㎡，21250万〔上部商业及地下室、酒店装饰、市场及商场装饰、机电、设备安装费〕前期费用：163.04元/㎡，1000万〔报建费、设计费、勘探费、监理费等〕开发间接费用：570.65元/㎡，3500万〔利息、工资、销售费用、办公费用、维修基金等〕总计：3408.87元/㎡，29430万元七、投资估算与资金筹措——投资估算工程总投资估算七、投资估算与资金筹措——投资估算序号费用名称总价（万元）比例一直接成本88.11%1土地成本368012.5%2前期费用10003.4%3建安费用2125072.2%二间接费用11.89%1管理费22007.5%2利息9003.4%3产权费用4001.36%成本合计29430100%2、资金筹措资金来源根据本工程的投资估算及本公司的资金状况，本工程建设资金来源为自有资金、股东借款、银行贷款，其具体构成如下：七、投资估算与资金筹措——资金筹措资金来源总额（万元）所占比例自有资金20006.67%银行贷款20006.67%股东投资2600086.66%资金使用方案七、投资估算与资金筹措——资金筹措日期投资金额（万元）资金来源自有资金（万元）银行贷款（万元）股东投资（万元）2010.08200020002013.09-2014.0926000260002014.1020002000合计300002000200026000八、工程经济效益分析1、工程本钱明细分析2、工程经营效益分析3、工程收入预算4、工程利润预测5、工程现金流预测6、贷款还款方案7、工程投资评价8、小结1、工程本钱明细分析〔不含土地本钱及间接本钱〕八、工程经济效益分析——本钱分析项目建筑面积（㎡）单位成本（元/㎡）投资额（万元

）地面商业3000032689804其他建筑56333.642031.1811446合计86333.642461.3821250项目2015年（万元

）销售收入21300营业成本16920综合毛利4380费用总额2500净利润14102、商业经营效益分析八、工程经济效益分析——效益分析3、工程未来20年收入及毛利预测八、工程经济效益分析——收入预算序号项目（万元）第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1含税税销售所得款213002营业毛利43803租金收入240024722546.162622.5540715.094综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.145综合毛利率20.56%44.28%56.84%57.93%59%60.2%4、工程未来20年利润预测八、工程经济效益分析——利润预测项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年综合毛利43801337.141405.111475.121547.2324508.14费用250021.2522.9524.7926.77785.14利润总额18801315.891382.161450.331520.4623723所得税（25%）470328.97345.54362.58380.125930.75净利润1410986.921036.621087.751140.3417792.255、工程未来20年现金流量预测八、工程经济效益分析——现金流预测序号项目第1年第2年第3年第4年第5年第6—20年1净利润（万元）1410986.921036.621087.751140.3417792.252现金净流量（万元）-135901915.381965.082016.212068.831719.853复利现值系数（万元）0.92590.85730.79380.7350.68080.38844净现金流量现值（万元）-12582.981642.061559.881481.921408.4412319.995累计贴现值（万元）-1007.04273.32405.2534.29660.3619399.86年份2015年1、销售收入（万元）213002、偿还本金（万元）20003、偿还利息（万元）2004、销售费用（万元）1500余额（万元）17600八、工程经济效益分析——现金流预测6、贷款还款方案7、工程投资评价净现值：根据上述数据计算，工程净现值为4829.31万元；投资回报期：现金净流量/总投资=26095.32/30000=0.869844〔约为8年〕；盈亏平衡分析：盈亏平衡点销售额=固定本钱/边际奉献率=62383.03万元。八、工程经济效益分析——投资评价8、小结工程净现值大于零，说明工程可行。工程投资收益率大于银行同期贷款基准利率，说明方案可行；投资回收期较短，需8年收回全部投资，说明投资风险较小；根据盈亏平衡分析，工程首年实现销售额21300万元即可实现盈利，仅占全年方案销售55%，平安边际率为58.36%，可见工程发生亏损的可能性小。综上所述，工程回报率适中，投资本钱回收较短，具有较强的抗风险能力。八、工程经济效益分析——小结九、工程效益分析1、经济效益2、社会效益3、环境效益1、经济效益由于公司在工程开发建设前，进行了广泛、深入的市场调研，了解客户的需求，销售前景看好。该方案将采取多方式销售措施，可以给公司带来适当的利润回报，可以提高公司在社会上的知名度，为公司将来的开展奠定根底，并且为温江的经济注入了新鲜血液，有力的推动了温江的现代效劳业经济开展，起到了搞活经济的作用。九、工程效益分析——经济效益2、社会效益(1)解决5000多个就业岗位工程建成后，可提供5000多个就业岗位，将在一定程度上缓解就业压力。(2)提供休闲,生活必须品消费场所提升温江人们的购物及娱乐条件，为温江城市居民提高了优越的购物环境，积极有效的响应了建设“金色温江”的号召，使温江城市居民能够更好的生活和工作，能够更好的感受到经济开展给他们带来的直接好处，同时作为社区和城市配套设施，不仅为周边居民提供优质、品味的休闲场所，带来身心的愉悦，使