龙湖集团建筑工程质量缺陷及防治措施（08月30日）

龙湖集团

建筑工程质量缺陷及防治措施2021-08-30〔内部资料〕龙湖集团

建筑工程质量缺陷及防治措施2021-08-30〔内部资料〕前言龙湖，创立于1994年，成长于重庆，开展于全国，是一家追求卓越、专注品质和细节的专业地产公司。龙湖集团总部设在北京，目前下辖重庆、成都、北京、上海、西安、无锡、沈阳等七个地区公司，业务领域涉及地产开发、商业运营和物业效劳三大板块，现有员工4000多人。Contents地基与基础1主体工程2装饰装修3安全文明施工6安装4环境与景观5房地产工程质量问题为何屡禁不止■外部资源、内部架构和国家现行标准的影响：设计单位对工程质量的影响监理单位对工程质量的影响施工单位对工程质量的影响国家现行标准对工程质量的影响工程管理架构对工程质量的影响外部资源对房地产工程管理的影响■设计单位对工程质量的影响：施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要设计施工图“错、漏、碰、缺〞严重，违反强制性设计标准要求现象普遍设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：局部设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识缺乏设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：建设部2007年对全国设计单位做的强制性设计标准执行情况的普查，全中国没有一家设计单位的设计施工图，没有出现违反的强制性设计标准的情况。最少的2条/套，最多420条/套设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：某国内知名地产公司对历年所用几百套设计施工图所做的设计后评估审查：不算简单的专业交圈、设计标注等“错、漏、碰、缺〞，仅存在严重渗漏隐患的设计错误，平均37处/套设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：局部房地产企业对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等关键功能性设计进行有效审查设计对工程质量的影响■设计对工程质量的影响：设计造成的质量隐患，相当一局部属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难防止不出现工程质量问题外部资源对房地产工程管理的影响■监理单位对工程质量的影响：市场开展不均衡，有些地区相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不标准监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场监理对工程质量的影响■监理单位对工程质量的影响：尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的开展外部资源对房地产工程管理的影响■施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响■施工单位对工程质量的影响：施工单位对工程质量的影响■EPS薄抹灰外保温应遵循的施工工艺流程：内部架构对房地产工程管理的影响工程管理部：本钱管理部：负责工程本钱目标的制定、实施及监控，工程预结算管理，经济标评定，工程进度款审算等内部架构对房地产工程管理的影响工程经理部：全面负责质量、进度控制，参与图纸和施工方案的会审、招标文件的评审，负责甲供材料的验收和现场管理，小额工程的招标及委托，协调现场的各种配合关系，协助进行承建商和供货商的评定，配合销售

外聘香港测量师行：〔隶属于集团〕定期检查和不定期抽检工程经理部工作质量，提出工程工程管理改进建议。供集团工程管理体系考评内部架构对房地产工程管理的影响■一些常见的工程管理组织架构：内部架构对房地产工程管理的影响质量管理部：物资部：物资供给和管理中心，负责工程材料设备的采购、管理及供货商管理、建材信息网维护、新材料推广，对所有工程的物资本钱进行预测、制订目标、动态监控和后评估，并配合合约管理部对建安本钱进行动态监控和报警内部架构对房地产工程管理的影响合约管理部：地盘：工程本钱管理中心，负责工程本钱管理及其相关工作，包括招投标、合同管理以及承建商管理，对所有工程的工程本钱进行预测、制订目标、动态监控和后评估工程施工控制中心，负责施工质量、进度、本钱控制，负责甲供材料的验收和现场管理，协调现场的各种配合关系内部架构对房地产工程管理的影响■工程管理层面组织架构的比照：中海的组织架构表达了设计、工程、销售三大专业系统的平衡开展；万科从组织架构上看，三大专业系统开展不是很均衡，在营销、设计与工程的进度、质量发生冲突时，大量的内部协调对企业管理的要求和人员素质的要求均很高内部架构对房地产工程管理的影响■工程管理层面组织架构的比照：国内现行标准不完善的影响■为什么外墙渗漏、开裂会成为愈演愈烈屡禁不止的工程质量问题？■为什么五六十年代的传统建筑时至今日也未发生外墙渗漏开裂？国内现行标准不完善的影响■原因分析：国家工艺规程规定：聚苯板可以采用点粘和条粘的施工工艺，造成聚苯板与墙体形成空腔夹层。保温层如有裂缝，雨水不能及时排出，雨水会从缝隙中渗入，沿空腔串水，在墙体薄弱环节处，并渗入内墙面国内现行标准不完善的影响■原因分析：用于外粘苯板的胶和塑料锚栓属于高分子材料，随着时间的推移将产生老化变脆，耐久年限有限〔国家规定：不低于25年〕保温空腔导致高层建筑保温层的抗风压，尤其是抵抗负风压的能力缺乏国内现行标准不完善的影响■原因分析：采用满粘工艺，不利于结构墙体和室内的潮气向外扩散，极易产生结露。且满粘工艺如不采用挤胶的粘贴工法，因施工现场作业面较大，单纯依靠现场监管，很难保证工程质量国内现行标准不完善的影响■很多外墙外保温的地方标准都是错误的：包括北京市、上海市在内的一些外墙外保温地方标准，都认为现浇混凝土的外墙可以不用抹灰，直接粘贴保温板。无视了外保温空腔效应易导致外墙渗漏的隐患外墙抹灰，相当于给外墙外保温增加了一道刚性防水。即使发生保温层发生渗漏，也较易查清渗漏点，且便于维修国内现行标准不完善的影响■对外保温体系的设计考虑不周造成大量的外墙渗漏：外墙外保温体系选择的随意性没有系统考虑外墙防渗漏设计缺少详细节点处的防渗漏设计外墙外保温贴面砖平安性考虑缺乏国内现行标准不完善的影响■对外保温体系的设计考虑不周造成大量的外墙渗漏：没有结合结构特点和外墙装饰的特点，选择适应的外保温体系没有考虑外墙外保温的完整性，外墙构件随意与墙体连接国内现行标准不完善的影响■国内目前常用的外墙外保温体系聚苯板薄抹灰外墙外保温体系机械固定钢丝网架聚苯板外墙外保温体系现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系国内现行标准不完善的影响■现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系与主体结构粘接牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响国内现行标准不完善的影响保温板的外侧设置了与保温层结合良好、有一定厚度、有较高渗度的配筋水泥砂浆。加强层由强度为M10的抗裂砂浆，内配40×40低碳冷拔钢丝网，并与穿过保温板的2.5镀锌钢丝相点焊。砂浆加强层通过斜丝和附加锚固筋与主体结构〔钢筋混凝土墙〕相连结，面砖的重量由加强层来承担，保温层不参与受力工作国内现行标准不完善的影响■现浇混凝土钢丝网架聚苯板外墙外保温体系浇筑混凝土时产生的侧压力，会造成聚苯板变形，易导致上下层聚苯板错台〔凹槽板〕无填充墙局部无法使用该体系主体施工阶段增加一道工序，管理难度加大外保温厚抹灰易产生开裂国内现行标准不完善的影响■现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：与主体结构粘接较牢固，无保温层空腔隐患抗负风压能力强，寿命期较长施工不受冬季环境温度影响保温层采取薄抹灰，抗裂性相对较好国内现行标准不完善的影响外墙粘贴面砖时，面砖的重量通过抗裂砂浆薄抹灰层作用在保温层上，保温层参与受力。不适宜粘贴面砖■现浇混凝士复合无网聚苯板外墙外保温体系：国内现行标准不完善的影响■外墙外保温材料的选择：EPS模塑聚苯板平整度不如XPS挤塑聚苯板，密度相对较小，尺寸稳定性相对较弱，但可粘性高于XPS挤塑板XPS挤塑板隔气性能好，平整度好，吸水性低，抗蒸汽渗透性高于EPS聚苯板国内现行标准不完善的影响北京市：外墙贴砖高度超过6m的，其外保温在每个楼层间应安装金属托架。15层以上的高楼，外墙装修禁止使用外墙砖上海市：除建筑底层和裙房外，限制设计、使用外墙砖和马赛克等外墙瓷质贴面材料国内现行标准不完善的影响■外墙外保温粘贴面砖为何多个城市禁止？重庆市：楼层超过20层或者高度超过

60

m

的民用建筑外墙及临街或行人通行的建筑外墙不得使用外墙面砖江苏省：建筑外墙饰面禁止使用马赛克，住宅建筑外墙限制使用陶瓷面砖国内现行标准不完善的影响■外墙贴面砖基层的变化带来诸多隐患：传统的外墙砖饰面是在混凝土、粘土砖等结构变形量极小的刚性基层上粘贴面砖现在外墙砖饰面是在外保温材料〔EPS、XPS、硬发泡聚氨酯等〕变形量较大的面层上粘贴面砖国内现行标准不完善的影响国家强制性行业标准?外墙饰面砖工程施工及验收规程?JGJ126-2000的制定主要针对混凝土墙体和砌体，并未考虑在外保温面层上粘贴面砖的特殊情况国家强制性行业标准?建筑工程饰面砖粘接强度检验标准?JGJ110-97要求外墙面砖必须进行粘接强度检验，每组试样平均粘接强度不应小于0.4Mpa■外墙贴面砖相关标准已经不适应节能现状国内现行标准不完善的影响EPS板28d抗拉强度：0.1Mpa～0.2MpaXPS板28d抗拉强度：0.2Mpa～0.3Mpa硬发泡聚氨酯28d抗拉强度：0.25Mpa～0.35Mpa聚合物抗裂砂浆与保温层的28d拉伸粘接强度：0.1Mpa～0.2Mpa国内现行标准不完善的影响XPS聚苯板的导热系数：0.029W〔m.k〕聚合物抗裂水泥沙浆的导热系数：0.932W〔m.k〕抗裂水泥砂浆强度增长期短与收缩周期长形成矛盾国内现行标准不完善的影响■外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？外保温体系下外墙砖的掉落常常成片发生，而且极易发生在墙面的边缘和顶层建筑女儿墙沿屋面板的底部，以及墙面中间大面积空鼓处外保温体系下外墙砖的掉落，根本上都是面砖和粘接层一同掉落，外饰面及保温层多处于饱水状态国内现行标准不完善的影响■外墙保温贴面砖粘接强度试验合格？外墙外保温体系下，外墙面砖的脱落90%以上并不是因为粘接不老造成的重力拉拔导致的。后期的温度变形和干湿变形，尤其是面砖勾缝不严，造成潮气的进入，引起昼夜间的反复膨胀及冻融，极易导致外墙面砖脱落。外墙面砖拉拔试验合格根本无法保证外墙砖使用期间的粘接强度国内现行标准不完善的影响■国外外墙面砖的使用及中国建研院的试验：外墙外保温贴面砖在欧美主要用于别墅和多层建筑，且建筑四周均留有绿化景观等相对封闭的空间中国建筑设计研究院对目前国内外保温体系下外墙粘贴面砖曾经做过普遍的耐候性试验检查：通过1500组的试验检查，目前国内，没有一个工程外墙面砖能够通过长效的耐候性试验第二局部：万科工程管理的破解之道一、万科工程质量管理的破解之道二、万科工程进度管理的破解之道三、万科工程本钱管理的破解之道四、国内房地产企业如何看待万科的标杆作用万科工程质量管理的破解之道■回忆之前的薄弱环节一：对设计质量缺乏有效的控制■标杆企业的破解之道：从源头抓起，优秀的设计是工程质量的保证明确设计审查要点，控制关键易错环节优化施工图设计审查程序，进行设计审查分工过程控制，通过扩初方案审查控制设计质量万科工程质量管理的破解之道■事前控制一，通过施工图设计指导书指导设计院设计工作?住宅建筑专业施工图设计指导书??住宅结构专业施工图设计指导书??住宅设备专业施工图设计指导书??住宅电气专业施工图设计指导书?万科工程质量管理的破解之道

层高墙体材料异性柱

楼地面沉板

门窗

厨房

卫生间

阳台露台屋面

空调

室外公共空间设备配置万科工程质量管理的破解之道?建筑专业施工图设计指导书?内容的简单例如：万科工程质量管理的破解之道?结构专业施工图设计指导书?内容的简单例如：万科工程质量管理的破解之道设计院的设计人员往往不掌握客户质量标准和房地产企业本钱控制要点一些非常简单的设计细节：厨房屋顶吸顶灯灯位应如何设计？厨房插座应如何布置？厨房需不需要做防水？万科工程质量管理的破解之道■事中控制一，通过扩初方案设计审查保证施工图设计质量加强设计过程的管理，通过扩初设计方案审查确定设计质量控制点和本钱控制点，防止后续施工图设计返工。要求扩初设计审查通过前方可进行后续施工图设计万科工程质量管理的破解之道户型平面确认●平面布局●结构墙柱●门窗设计●厨卫设计●设备管井、机房●

空调●

雨水管●留孔留洞立面确认●檐口●入口●门窗●阳台、露台●确定外檐装饰材料●

空调●

雨水管●留孔留洞例如：扩初图总图审查例如：扩初图平面图审查例如：扩初图立面图、剖面图审查例如：扩初图管井审查例如：卫生间设施审查万科工程质量管理的破解之道■事后控制一：优化?施工图设计审查程序?根据各部门长处及特点拆分设计审查任务：设计部：了解设计标准、了解企业客户标准了解设计标准、了解企业设计标准，了解设计审查要点重点审查：设计完整性和设计深度、与国家、企业设计标准的一致性、多专业交圈一致性万科工程质量管理的破解之道工程部：重点审查：与防渗漏、防开裂相关的材料、构造做法、节点要求、施工要点。审查甲供、甲分包与总包交界、交叉作业面的管控重点了解施工验收标准、了解施工中容易出现质量隐患的部位、材料及工艺要求，了解施工组织的重点和难点万科工程质量管理的破解之道施工单位和监理单位：重点审查：施工图中与施工可行性和施工易建性相关的“错、漏、碰、缺〞，了解乙供材料的保障性了解工艺规程、了解施工可行性和施工易建性了解乙供材料特点例如：组合平面设计审查例如：组合立面设计审查例如：卫生间设计深度审查例如：厨房设计深度审查例如：阳台设计深度审查阳台例如：外檐详图设计深度审查例如：施工图审图要点

剖面：■重点核对关键部位的梁板、标高■露台■老虎窗■屋脊、檐■门窗高度■外檐节点例如：施工图审图要点〔厨房〕■橱柜■吊柜■设备表箱■开关■插座■散热片■冰箱■洗衣机■门窗■墙跺■热水器■地漏例如：施工图审图要点〔卫生间〕■洗衣机■门窗■墙跺■热水器■地漏■污水管明设时要注意其与窗、雨水管的关系例如：施工图审图要点：小尺寸卫生间

■小卫生间要注意进行

净空尺寸的核定

例如：施工图审图要点〔空调〕空调审核要点

■室内外机位■定位■空调板尺寸■留孔留洞■结构设备核对■空调安装例如：施工图审图要点〔空调〕例如：施工图审图要点〔空调〕例如：施工图审图要点〔坡屋面〕坡屋顶顶层〔假复式)：■空调室外机位及留洞■露台门窗高度■露台及排水■老虎窗平面定位、建筑结构是否矛盾■卫生间、厨房排水是否影响下层使用例如：施工图审图要点〔外檐〕外檐节点■建筑细部与平、立、剖面是否吻合？■建筑、结构是否吻合？■高度■定位■细部例如：结构专业施工图设计审查要点万科工程质量管理的破解之道■标杆企业的破解之道：制定万科的企业?工程质量管理标准?程序性、系统性地解决工程质量问题整合并明确内、外部资源的管理要求统一企业的工程质量标准，便于执行传承总结万科工程质量管理的破解之道■?企业工程质量标准?的用途：用于监理工程师在进行质量控制活动中使用的检验标准用于施工单位在进行质量活动时的使用标准万科工程质量管理的破解之道地基基础分册土建主体分册装饰分册精装修分册四新技术分册防水分册园建分册部品分册土建篇电气篇水暖篇万科企业工程质量标准的框架万科工程质量管理的破解之道地基根底地基处理土方工程常用地基处理方法钻孔灌注桩预应力管桩人工挖孔桩土方开挖土方回填简单例如：地基根底分册的分类天然基础桩基工程混凝土天然基础万科工程质量管理的破解之道■?企业工程质量标准?的主要内容：◆第一局部：分项工程的流程图◆第二局部：分项工程的质量标准◆第四局部：分项工程的施工质量通病防治◆第五局部：分项工程的成品保护◆第六局部：工程部、监理公司的工作重点◆第七局部：?物料、工序检查一览表?简单例如：室内立管安装及外墙砖万科工程质量管理的破解之道■?企业工程质量标准?的编制侧重点一：分项工程的质量标准源于国家标准又高于国家标准来自一线，又回到一线企业关注的质量控制点标准没有明确规定设计、施工方面的成熟的经验强调成品方面的验收标准供工程部工程师和监理工程师随时检验使用万科工程质量管理的破解之道■?企业工程质量标准?的编制侧重点二：◆强调施工的操作过程◆强调工序样板和工序交底◆提供推荐和可选的施工方法万科工程质量管理的破解之道■?企业工程质量标准?的编制侧重点四：分项工程的质量通病防治◆提出质量通病的种类◆提供防治质量通病发生的各环节的控制点◆工程经验的总结万科工程质量管理的破解之道■?企业工程质量标准?的编制侧重点四：分项工程的物料检查和工序检查一览表◆提供一线工程检验工具，防止人员能力偏差◆强调过程控制，结果记录，便于绩效考核◆强调逐级互检的工程质保体系管理万科工程质量管理的破解之道■回忆之前的薄弱环节三：对关键工序，关键部位〔细节〕缺乏质量管理手段。质量检验管理要求和质量检验标准不清晰■标杆企业的破解之道：制定企业?工序检验要求?明确工程质量三级质保体系的管理要求设定关键的质量控制点、停止点，实行过程管理万科工程质量管理的破解之道■过程质量控制点设定的原那么：对于业主投诉较多的质量问题，影响业主使用功能的质量问题，容易出现质量缺陷的质量问题、总分包分工作业界面较为复杂的质量问题等，应设置必要的工序质量控制点和解决措施。加强预防和过程控制对于国家规定的工序检验批验收缺乏或不完善局部进行补充和强化万科工程质量管理的破解之道■过程质量控制点管理的原那么：对设置的质量控制点、停止点，应由监理组织专项检查验收，甲方工程部应以每检验批不低于30%的比例参与验收不同施工单位之间有工序交接时，前一工序完工后经监理工程师及紧后工序的承建商检查确认满足施工要求后移交，并填写?场地/工序移交记录?万科工程质量管理的破解之道■过程质量控制点管理的原那么：承建商完成施工的工序，承建商内部必须进行内部交接检查，合格后报监理工程师验收检查，监理工程师验收合格后，填写?工序验收检查表?后，方可同意承建商进行后续工序的施工标准监理检验行为，实行动态控制和定期考核万科工程质量管理的破解之道■简单例如：万科工程质量管理的破解之道■标杆企业的破解之道：强调动态质量管理跟踪强调施工样板引路合约招标文件标准化万科工程质量管理的破解之道万科工程质量管理的破解之道万科工程质量管理的破解之道技术方案要求技术方案报备技术方案审批甲方抽检监理验收专检验收班组自检质检过程检查监理旁站批准全面施工实体样板验收实体样板施工样板工艺交底样板工艺审批样板验收样板验收样板验收技术交底万科工程质量管理的破解之道■施工样板引路管理的原那么：对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板可以多专业穿插的进一步检查设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题也可通过大比例模型实现万科工程质量管理的破解之道■施工样板引路管理的原那么：施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。防止施工单位增加费用造成后期质量管理本钱增加经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的实物交底标准及质量验收标准万科工程质量管理的破解之道■施工样板引路管理的原那么：为防止为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，防止因作业班组水平差异问题造成不必要的损失本钱所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理万科工程质量管理的破解之道■回忆之前的薄弱环节五：缺乏全过程的质量保证管理体系，工程质量管理缺乏预控■标杆企业的破解之道：明确不同阶段工程管理的任务实行工程管理全过程质量控制评价万科工程质量管理的破解之道■房地产业务开发流程与工程管理：投资决策规划设计施工准备施工（含保修）物业管理后评估资金、策划与销售

工程管理（常规理解）万科工程质量管理的破解之道万科工程质量管理的破解之道■房地产业务开发流程与工程管理：施工准备阶段和施工阶段〔含保修〕是建筑产品的实现阶段，是工程管理的主要内容，是房地产开发的不可或缺的环节万科工程质量管理的破解之道■房地产开发各阶段工程管理的任务概述：规划设计阶段施工准备阶段施工阶段保修阶段万科工程质量管理的破解之道1.现场踏勘，收集有关水文、地质、市政配套以及周边建筑、社会环境等资料2.根据开发市场意向定位等，协助进行市政配套评估，协助估算工程造价，3.协助提出分阶段开发方案，提出工程建设计划，编制总控制进度方案万科工程质量管理的破解之道简单例如：万科工程质量管理的破解之道规划设计阶段：1.参与勘察、设计、监理等选择，协助签定合同并催促实施〔进度、结果〕2.协助提出设计要求〔设计任务书、施工图设计指导书〕，参与评选设计方案、扩初设计3.协助编制设计出图方案万科工程质量管理的破解之道5.审核设计是否符合标准及国家相关规定的具体要求6.审核设计是否符合规划设计要点，设计使用功能要求7.审核防渗漏、防开裂体系设计专篇及相关设计节点的合理性8.审核设备系统、参数选型的合理性万科工程质量管理的破解之道10.协助编制设计封样、报板报样方案11.协助办理报批报建手续12.协助编制目标本钱管理规划万科工程质量管理的破解之道施工准备阶段：1.组建工程部班子3.审核图纸，制定招标方案，编制工程招标计划〔例如：招标方案：分区分标段、招标形式、合同形式、甲供、甲分包范围、招标策略〕万科工程质量管理的破解之道4.审核施工图预算5.组织资格预审，确定投标入围名单7.编制审核甲供物资采购方案8.签订有关工程建设合同：格式化标准合同万科工程质量管理的破解之道9.办理各项手续〔招标、报建、临时能源〕10.编写工程工程管理规划书11.组织召集工程综合实施方案评审会万科工程质量管理的破解之道施工阶段：1.开工报告，办理开工手续2.现场踏勘报告，开工前“七通一平〞及准备工作3.确认承建商选择的分包商4.组织施工图会审〔内部会审、预审、专项审查〕万科工程质量管理的破解之道5.审核施工组织设计和专项工程施工组织设计7.参与材料设备的检查验收，建立甲供设备、物资台帐，协调总分包管理8.组织分项工程验收和隐蔽工程验收，组织关键质量通病防控工艺检查及检验批验收万科工程质量管理的破解之道9.签发付款凭证、建立付款台帐、签发现场签证10.组织精装修样板间、样板展示区开放，配合销售开盘、工地客户开放日11.配合本钱管理建立台帐，实行动态本钱跟踪12.催促整理竣工资料13.组织工程竣工验收及分户验收万科工程质量管理的破解之道14.参与并组织工程例会15.参与处理工程有关质量、进度、本钱等问题15.审批并报审工程工程管理周报、月报万科工程质量管理的破解之道保修阶段：1.与物业、客服合作，处理入伙事宜2.参与鉴定质量责任3.催促承建商保修4.参与工程后评估，积累经验教训万科工程质量管理的破解之道■回忆之前的薄弱环节七：过于依赖分户验收或分户验收流于形式。业主投诉与工程质量考核脱节，对外部资源缺乏有效的管理要求和奖惩措施万科工程质量管理的破解之道■标杆企业的破解之道：分户验收结果、业主投诉结果与施工企业和监理企业利润挂钩，实行奖惩对等的管理通过业主预验收降低交付期的业主投诉，提高业主满意度和品牌认知度万科工程质量管理的破解之道■回忆之前的薄弱环节八：维修不及时、维修质量不到位易引发业主投诉升级■标杆企业的破解之道：提前明确施工单位入住配合和维修义务保修期内保存现场应急维修队伍万科工程质量管理的破解之道■对承包商维修管理的根本要求：明确紧急维修、一般维修管理流程，维修期限要求，对不履行维修义务或维修质量未达要求的〔同一位置一次性维修解决〕管理进行约定万科工程质量管理的破解之道部位质量缺陷维修时限地基和主体结构结构使用安全需根据专项维修方案确定设计缺陷改造按具体项目现场确定工期屋面防水工程、有防水要求的卫生间房间和外墙面的防渗漏渗漏天晴7日内埋地管道渗漏7日内内外墙面裂缝内墙砌体裂缝7日内，其他裂缝3天。外墙砌体裂缝5日内，其他裂缝3天。门窗、雨棚、镜子更换玻璃、镜子15-30日内户内外门扇更换门扇7日内台面、地面、窗台板、装饰墙面更换石材15日内厨卫间甲供材料部件更换部品/部件7日内万科工程质量管理的破解之道■回忆之前的薄弱环节九：房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段■回忆之前的薄弱环节十：房地产企业对施工单位缺乏有效的管理手段万科工程质量管理的破解之道■事前控制一：针对监理人员配备数量无法满足甲方工程管理需要的问题提前约定监理检验批标准，按标准配备监理人员根据工程不均衡建设的特点，实行监理工程期间分批次进、退场制度明确监理检验方式及检验要求，对位记录管理万科工程质量管理的破解之道■房地产企业对监理单位缺乏有效的管理手段监理单位未按要求配置监理人员或人员质量、数量无法满足工程监理需要监理工程师专业能力缺乏，对需要重点控制的工序工艺环节检验要求不清晰监理工程师责任心不强，质量意识缺乏万科工程质量管理的破解之道■事前控制二：针对监理人员专业能力缺乏责任心不强，现场监理不认真的问题：招标前应对总监、总监代表及土建专业责任工程师进行考试，甲方实行资格认定改变传统监理招标竞价模式，由传统的统一报价改为：本钱＋利润＋浮动酬金浮动酬金用于甲方向现场监理人员发放绩效考核奖金万科工程质量管理的破解之道■事中控制一：加强对监理体系的管理，甲方重点工序抽检比例不低于30%：甲方参与约定质量见证点的检验批验收，验收比例不低于监理实测检验的30%定期组织工地互查〔月度〕和不定期检查〔集团或企业工程管理的飞抽检〕万科工程质量管理的破解之道■事中控制二：保存甲方主动调控手段：合约中约定甲方有权更换不合格监理人员合约中约定当监理公司不按甲方要求配置到岗或配置不合格监理人员时，甲方有权代聘监理人员，其费用为总监代表既定月薪＋30%甲方管理费万科工程质量管理的破解之道■房地产企业对施工单位缺乏有效的管控手段：施工单位不按甲方要求进行重点工艺、工序质量控制，工程质量完全依靠甲方和监理的检验施工单位不按甲方要求配合分包工作，不履行总包职责万科工程质量管理的破解之道■标杆企业的破解之道：招标考察时重点检查其质保体系的执行情况保存甲方主动调控手段优化招标文件及合约文件万科工程质量管理的破解之道◆对供给商提出明确的质保体系管理要求，按要求进行考察、入围评定和评标审核◆按长期合作的标准选择供给商，形成供应商升降级机制，与优秀供给商进行战略合作万科工程质量管理的破解之道◆招标文件和合约文件中，不仅应明确对供给商的目标管理要求。还应明确对其的过程评估和考核要求，实行奖惩机制◆提前约定奖惩退出机制，对退场条件、计价标准、工程量确认方式、施工场地移交要求、后续工程发生费用认定、甲方管理费收取、后续工程质量责任认定等进行明确万科工程质量管理的破解之道◆对甲方指定单位、乙方供货安装的工程提前明确限制性价格，综合考虑其采保费用◆在招标文件和合约文件中提前明确总包配合、管理的范围、内容、职责及费用，对不能提供有效的总包配合或配合不及时的，按奖惩退出机制进行管理1、地基与基础桩身垂直度桩顶浮浆清理柱插筋偏移地梁轴线偏移挖孔桩的垂直度较好挖孔桩的垂直度较差挖孔桩模板固定采用十字线法较好现场实例

Ⅱ桩顶浮浆清理桩顶浮浆未认真清理桩帽内浮浆剔打清理较好，石子清晰显现现场实例柱筋偏移轴线控制准确现场实例挖孔桩插筋定位较好Ⅳ地梁轴线偏移原因分析地梁模板安装后未复核轴线。防治措施①按纵横轴线用钢尺丈量及房间的对角线检查，做到准确无误。②搞清楚中心轴线与偏心轴线的相互关系。③监理复核轴线时必须所有轴线逐一复核，不允许抽查；甲方对此加强检查催促力度。现场实例地梁位移40mm地梁轴线偏差75mm地梁轴线准确2、主体工程模板安装钢筋安装砼工程砌体工程Ⅰ模板安装主要问题支撑体系不标准，现浇梁板下挠后浇带二侧模板及支撑提前撤除轴线偏移大，爆模，后期剔打Ⅰ模板安装－－支撑体系不标准，现浇梁板下挠原因分析①梁板支撑支承在基土面上时，基土未平整夯实。②支撑间距过大，无锁脚杆及垫枋。③钢管支撑扣件未扭紧。④模板主次龙骨间距过大或材质较差。边梁下挠现场实例梁柱成型质量好梁柱成型质量好现场实例回填土未平整及夯实，并无垫枋和锁脚杆梁横向支撑间距过大〔1.3m〕扫地杆和垫块正确车库后浇带支撑较好后浇带拆模过早，梁处未断开现场实例车库边墙严重外倾挑梁凿打露筋现场实例Ⅱ钢筋安装主要问题电渣压力焊接头偏心，焊接质量差同截面接头过多梁二排筋下沉梁柱接头搭接错误加强筋安装错误挡墙顶部竖向内外排钢筋锚入一侧板在一个平面

Ⅱ钢筋安装－－电渣压力焊接头偏心，焊接质量差原因分析①焊工技能差。②钢筋端部歪扭不直，钢筋头下料不平整，在夹具中夹持不正或倾斜。③夹具长期使用磨损，造成上下钢筋不同心，上下钢筋直径相差级别过大。④预压时用力过大，使上端钢筋晃动和移位。⑤焊后夹具过早放松，接头未及冷却使上钢筋倾斜。Ⅱ钢筋安装－－电渣压力焊接头偏心，焊接质量差防治措施①不合格的焊工不允许上岗。②钢筋头歪扭、不平整不直局部焊前应采用气割切断或矫正。③两端钢筋夹持于夹具内，上下应同心，焊接过程中上钢筋应保持垂直和稳定，夹具的滑杆和导管之间。如有较大的间缝隙，造成夹具上下不同心时，应修理后再使用，上下钢筋直径相差不宜超过两级〔即Φ14与Φ18〕。④钢筋下送加压时，顶压力应适当，不得过大。⑤焊接完成后，不能立即卸下夹具，应在停焊后约2分钟再卸夹具，以免钢包流淌或钢筋倾斜。

Ⅱ钢筋安装－－电渣压力焊接头偏心，焊接质量差总要求重视焊接过程中的任何一个环节a、接头部位平直、干净b、钢筋安装应上下同心c、夹具紧固，严防晃动d、引弧过程，力求可靠e、电弧过程，延时充分f、电渣过程，短而稳定g、挤压过程，压力适当电渣压力焊观感较好现场实例电渣压力焊错位

Ⅱ钢筋安装－－同截面接头过多原因分析①钢筋配料时疏忽大意，未考虑原材料的长度。②忽略了配置在构件同一截面中的接头。③分不清钢筋位在受拉区还是受压区。防治措施①配料时按下料单钢筋编号再划出几个分号，注明搭配，同一组搭配，可按一顺一例安装，接头宜相互错开。②轴心受拉和小偏心受拉杆件中的钢筋接头均应采取焊接或机械连接。③纵向受力钢筋机械连接接头及焊接接头连接区段的长度为35，且不小于500㎜，同一连接区段内，纵向受力钢筋的接头面积百分率应符合设计要求。同一断面有3个焊接接头，达60%

Ⅱ钢筋安装－－梁柱接头搭接错误原因分析工长对标准图集不熟悉，忽略受拉和受压纵向受力钢筋的最小搭接长度。防治措施①当纵向受拉钢筋的绑扎搭接接头面积百分率不大于25％，其最小搭接长度应符合表中规定。②当纵向受拉钢筋搭接接头面积百分率大于25％，但不大于50％时，其最小搭接长度应附表中数值乘以系数1.2取用，当接头面积百分率大于50％时，应按附表中数值乘以系数1.35取用。③纵向受压钢筋搭接时，其最小搭接长度应根据1条、2条确定相应数值后，乘以系数0.7取用，在任何情况下，受压钢筋的搭接长度不应小于200㎜。④对于机械速接接头的受拉钢筋应力较小的部位或纵向受压钢筋，接头百分率可不受限制。钢筋类型混凝土强度等级C15C20-C25C30-C35≥C40光圆钢筋HPB235级45d35d30d25d带肋钢筋HRB335级55d45d35d30dHRB400级---55d40d35dRRB400级柱梁节点钢筋安装较规范钢筋安装错误现场实例Ⅱ钢筋安装－－挡墙顶部竖向内外排钢筋锚入一侧板在一个平面原因分析①配料时未考虑外排钢筋与内排钢筋的高度不同。②钢筋连接时未按外排钢筋高于内排钢筋安装。防治措施①配料制作时按钢筋连接方式配制不同长度的内排、外排钢筋，分别编号挂牌。②安装时伸入板内的外排钢筋应高于内排钢筋〔伸入板内的外排与内排钢筋间净高宜50㎜左右〕。现场实例现场实例短支墙根部漏振、烂根、露筋短支墙根部漏振、烂根、露筋梯板根部局部夹渣现场实例梯板根部成型质量好楼板开裂现场实例混凝土楼面养护较好现场实例试件放置方式不符合要求符合要求的试件放置方式现场实例施工缝留置位置不合理且钢筋此处应加强Ⅳ砌体工程主要问题砂浆搅拌无计量，未用砂浆搅拌机，随意添加外加剂干砖上墙拉结筋长度不够或漏安构造柱顶部浇筑不密实灰缝超标Ⅳ砌体工程－－砂浆搅拌合无计量，未用砂浆搅拌机，随意添加外加剂原因分析①未按砂浆配合比计量，拌合时采用体积比。②拌合机械用卧式拌合机。③在水泥砂浆中掺微沫剂且无试验室出具的试配报告，降低了砂浆的强度。防治措施①砂浆现场拌合应严格按配合比、重量比计量；〔工程部在07年8月已经要求现场砂浆搅拌必须使用砂浆搅拌机〕，砂浆搅拌必须在现场的搅拌站进行，不得在楼层上搅拌！对此必须作严格的要求。②采用立式砂浆拌合机，掺用有机塑化剂的砂浆，拌和时间为3～5min，随拌和随用，时间控制在3h内用光，严禁使用过时灰。③在满足砂浆和易性的条件下，控制砂浆的强度而掺加塑化材料后应适当的调整水泥用量〔凡在砂浆中掺入有机塑化剂、早强剂、缓凝剂、防冻剂等应有试验室出具的试配报告，方可使用；抹灰砂浆不允许添加塑化剂〕。④不得用增加微沫剂掺量方法来改善砂浆的和易性。Ⅳ砌体工程－－干砖上墙原因分析原因：管理不到位危害性：干砖墙影响砂浆与砖的粘结力，造成吸水较快，砂浆保水性差，和易性很差，砌筑时铺摊和挤浆困难，砂浆强度减低。防治措施①砖应在砌筑前提前1～2d浇水湿润，待砖外表凉干后使用，严禁干砖上墙砌筑。②加强管理。干砖上墙拉结筋长度只有250㎜转角筋按规定设置拉结筋长度不够现场实例构造柱未浇筑到顶现场实例构造柱喇叭口标准构造柱喇叭口标准填充墙水平、竖缝灰缝不均匀现场实例墙面平整、灰缝平直、饱满3、装饰装修抹灰外墙楼地面门窗栏杆Ⅰ抹灰主要问题一遍成活，墙面空鼓砂浆搅拌无计量，未用砂浆搅拌机，随意添加外加剂阴阳角不顺直，过梁不水平开间尺寸超标内墙底糙按工序操作分层抹灰样板内墙抹灰空鼓墙面喷水养护现场实例Ⅰ抹灰－－砂浆拌合无计量，未用砂浆拌合机，随意添加外加剂原因分析①抹灰未作施工配合比〔配合比由试验室出具〕，拌合时无磅秤计量。②砂浆拌合机采用卧式搅拌机。③未按配合比添加外加剂。防治措施①按设计配合比配置施工配合比，严格计量〔重量比〕。②砂浆拌合应采用立式砂浆拌合机，不允许使用卧式搅拌机，严禁在楼层内搅拌〔见?重庆公司工程部施工现场砂浆拌制管理规定?〕。③现场配制的砂浆，如要添加外加剂等，应按设计要求请试验室出具配合比，施工中严格挂牌执行。室内墙体抹灰使用卧式拌合机，无计量及配合比挂牌

Ⅰ抹灰－－阴阳角不顺直，过梁不水平原因分析①抹阴阳角时，操作不正确。②过梁下口未找水平线。防治措施①抹阴角贴垂直靠尺时，抹完一面起尺后，抹另一面时应靠尺垂直，用线坠复检垂直度，阴角交接处的水泥砂浆分两次完成罩面操作，在靠近阴角处在底子灰上弹垂直线作为抹直的依据，然后抹另一面灰，分两次抹灰解决阴角不垂直、顺直的问题。②抹过梁下横边水泥砂浆时应按房间墙面水平线找过梁下口的水平，然后依照此水平线靠尺抹灰，而不应该从板底向下量。门过梁大小头Ⅱ外墙主要问题渗水墙砖及石材施工质量细部收口Ⅱ外墙－－渗水原因分析①基层水泥砂浆抹灰留槎不正确，罩面灰未拉毛，砂浆原材料不一致，未统一配料，墙面砖未采取勾缝。②外墙保温〔聚苯颗粒砂浆〕在窗洞口处卷边或未在洞口过梁，立边靠外侧处作截水线。③窗洞口后塞口缝隙过大，窗台流水坡不够，窗眉鹰嘴坡度不够返水。Ⅱ外墙－－渗水防治措施①抹外墙水泥砂浆基层应先将墙面充分湿润、干净，砂浆应统一配料，机械拌合，抹灰留槎应按每层为一段，抹灰三遍成活，罩面抹纹不易压光，搓抹毛面时应轻重一致、上下抽拉、方向一致，墙面砖应采取勾缝〔因开缝造成灰缝砂浆不饱满，水泥水泥胶面破坏，灰缝中产生大量的毛细孔，特别是阴雨天墙体渗水严重〕。②凡外墙有保温层的应窗洞口外侧面抹50㎜宽，厚度同墙面保温层，水泥石粉截水线带〔无窗眉、窗套〕。③窗洞口与窗框的缝隙应不大于20㎜，后塞砂浆应留5～8㎜的凹槽，嵌缝胶封闭，窗台坡度应控制在10％～15％，鹰嘴斜度应大于300。Ⅱ外墙－－墙砖及石材施工质量原因分析墙砖及石材和构配件进场验收不严格，施工时未试拼，操作不当。防治措施①材料进场应认真进行验收检查，面砖、石材的外表应光洁、方正、平整、质地巩固，其品种规格、尺寸、色泽或图案应均匀一致，按规定进行抽验。②施工前应作样板，屋面机房处墙面试拼，检验后〔抗拨〕合格前方能大面积施工，面砖拼缝宜采取勾缝。③外墙干挂石材幕墙应对龙骨和后置埋件进行严格的隐蔽验收〔节点、防锈等检查〕石材的连接件应为不锈钢，严禁使用镀锌件。石材幕墙板面翘曲、色差大Ⅱ外墙－－细部收口原因分析阴阳角处搭接方式，墙面突出物周围套割，滴水线〔槽〕、窗台、窗眉、窗套、流水坡等施工工艺不正确。防治措施①阳角饰面砖宜45°碰贴〔有保温层的除外〕，非整砖使用部位应在阴角处，如采取拼贴饰面砖应正面盖侧面，上面盖下面，饰面砖挂线操作，凡墙面高≥2m应挂面砖下线，≤2m应挂面砖上线。②墙面突出物周围的饰面砖应整砖套割吻合，边缘应整齐，墙裙、贴脸突出墙面的厚度应一致。③饰面砖接缝应平直、光滑、填嵌应连续、密实、宽度和深度应一致。④有排水要求的部位应做滴水线〔槽〕，滴水线〔槽〕应顺直，流水坡向正确。外墙面砖细部处理较好外墙面砖细部处理较好老鹰嘴做得较好现场实例Ⅲ楼地面主要问题找平层空鼓开裂管道、烟道后塞口渗水公共局部精装修成品保护Ⅲ楼地面－－找平层空鼓开裂原因分析①基层处理不认真。②未按配合比试配，水灰比过大。③振捣不密实，外表未进行二次赶压。室内楼地面找平层养护中管根及烟道根部撑补后结构关水试验管根防水加强处理现场实例Ⅲ楼地面－－公共局部精装修成品保护原因分析公共局部楼地面精装修不按程序施工。防治措施施工程序应严格按先天棚〔管道、通风、电气、吊顶〕，其后墙面〔线管敷设、开关、插座、抹灰、腻子、罩面)最后地面砖施工。地面砖施工中严禁上人踩踏，地面砖完成后洒水养护7d然后遮盖地毯保护。铝合金下门框保护好现场实例精装修成品保护好Ⅳ门窗栏杆主要问题成品保护门框上方或侧面用砖填塞接地栏杆与墙体的连接不标准门窗安装标准、界面清晰百叶窗污染严重现场实例电梯门洞立边楞砌易脱落后塞口植筋作法较好现场实例Ⅳ门窗栏杆－－接地原因分析不按标准要求施工。防治措施①凡建筑物高30m以上的金属栏杆、金属外窗等，均应设接地装置，当无设计要求时，接地装置的材料应采用钢材、热浸镀锌处理Φ6圆钢，扁钢厚度不小于3㎜，角钢厚度不小于2㎜。②接地装置的焊接应采用搭接焊，扁钢搭接为扁钢宽度2d，三面焊；圆钢搭接为6d，双面焊；圆钢与扁钢搭接6d，双面焊；扁钢与角钢焊接，紧贴角钢外侧两面、上下两侧施焊，接头处施焊后应防锈处理〔红丹二遍，防锈漆二遍〕。均压环焊接质量较好现场实例Ⅳ门窗栏杆－－栏杆与墙体的连接不标准原因分析栏杆与墙体的连接未考虑平安要求，而直接埋管或点焊与膨胀螺栓上。防治措施①栏杆扶手〔金属件〕或水平杆与墙体的连接必须有可靠的预埋，预制铁件连接，焊接连接的金属应四周满焊。②预制铁件应与实心墙体不少于3颗Φ6以上的金属膨胀螺栓连接，扶手与预制铁件处满焊。阳台钢管扶手与墙体节点应按此作法〔补齐膨胀螺栓〕，并由监理逐一进行隐蔽验收。〔应有记录〕钢栏杆扶手未进入主体结构内，直接点焊在膨胀螺栓上，存在平安隐患。现场实例4、安装给排水建筑电气通用设备安装焊接、通风空调、防腐Ⅰ给排水主要问题给排水管道支座松动漏装伸缩节、检查口、清扫口排污管预埋套管低于立管三通生活阳台给水管支座松动支架松动Ⅰ给排水－－漏装伸缩节、检查口、清扫口原因分析班组交底不清晰。防治措施①加强班组交底、加强自检和监理的检查。②设计有明确时按设计施工、设计没有明确时按?建筑给水排水及采暖工程施工质量验收标准?〔GB50242－2002〕第、、等条款施工。

Ⅰ给排水－－排污管预埋套管低于立管三通此现象发生在两相邻的卫生间共用一根排污立管的现场，二卫生间之间的梁上排水管套管低于立管三通。原因分析①结构施工预埋套管时与卫生间底板的关系控制不准确。②三通安装时没有顾及套管高度的相互关系。防治措施①套管预埋时考虑稍高一些。②先安立管时尽可能将三通的高度降低。生活污水管套管埋设过低Ⅱ建筑电气主要问题桥架的支架未接地，桥架跨接错误多电缆未能敷设在托盘内，影响盖板；桥架安装歪斜灯头软线接线未搪锡PVC线管墙上水平开槽Ⅱ建筑电气－－桥架的支架未接地，桥架跨接错误多原因分析未作样板带路、班组交底不透、监理催促不力。防治措施①坚持样板带路、坚持班组交底。②根据?电缆线路施工及验收标准?〔GB50168－2006〕条和?建筑电气工程施工质量验收标准?〔GB50303－2002〕条规定：金属电缆支架全长均应有良好的接地；金属电缆桥架及其支架和引入或引出的金属电缆导管必须接地〔PE〕或接零〔PEN〕可靠；均为强制性标准，应严格执行。③?建筑电气工程施工质量验收标准?〔GB50303－2002〕中条第2款规定：非镀锌电缆桥架间连接板的两端跨接铜芯接地线，接地线最小允许截面积不小于4mm2亦为强制性标准。跨接点错支架接地正确现场实例Ⅱ建筑电气－－电缆未能敷设在托盘内，影响盖板；桥架安装歪斜原因分析①电缆的填充率过高。②铠装电缆的硬度大，桥架选型时没有考虑适当加大断面。③安装的标准性不够。防治措施①电缆桥架的填充率不能过高〔电缆在桥架内横断面的填充率〕。电力电缆不应大于40％，控制电缆不应大于50％。②电缆桥架内的电缆应在以下部位进行固定：垂直敷设时，电缆的上端及每隔1.5-2m处；水平敷设时，电缆的首、尾两端、转弯及每隔5-10m处。③电缆桥架在跨越其他管线时角度过大，应根据实际情况采用逐渐提高标高和减小角度的方法。桥架安装标准线缆敷设不标准现场实例Ⅱ建筑电气－－灯头软线接线未搪锡原因分析工人接线时图方便，将软/硬线直接绑扎连接。监理对此没有引起重视。防治措施①根据?建筑电气工程施工质量验收标准?〔GB50303－2002〕中之第二条规定，两端芯线应搪锡。②如现场认为工人仰视搪锡不方便，应该改用线夹等简单易行的处理方式进行处理。楼梯间照明灯头多股软芯线均未塘锡且未缠橡胶绝缘带现场实例

Ⅱ建筑电气－－PVC线管墙上水平开槽原因分析现场交底不到位。防治措施水平开槽会在水平方向减少砌体的断面，对砌体的稳定性等有影响。应加强交底、样板带路、过程检查。砌体施工时将线管夹在砌体中一并埋设，减少了后期工作量线管开槽标准不允许水平开槽现场实例Ⅲ通用设备安装主要问题设备根底未认真验收垫铁安装不标准地脚螺栓伸出长度问题Ⅲ通用设备安装－－设备根底未认真验收防治措施设备安装前，应按GB50231－98?机械设备安装工程施工及验收通收标准?附录一的要求，质检根底的位置、标高、几何尺寸及地脚螺栓孔洞的位置，几何尺寸是否符合要求；如有超差不符合要求的，应由建筑单位进行返修；其外外表不应有裂缝、蜂窝、孔洞、露筋及剥落缺陷。泵房设备根底没有进行认真验收