2024年上海租赁住房市场年报-同策研究院-2025-32正式版

20报CONTENT析政策面：加快保下自2016年起，住房租赁市场支持体系逐渐完善。近两年为核心，住房租赁政策租赁行业发展2430政策面：收储用2024年“517地产新政”将房，用作配售型或配租型保方向企收购已建成未出售商品成为保租房房源的新兴收储存量房配租配售政策（保障性住房再贷款维度（最新政策）2024年5月17日3000亿发布时间金额规模支持地方国有企业收购已建售商品房，用作配售型或配障性住房用途按贷款本金的60%发放再9.30日新政比例升至10租金收支持比例贷款利率保障房入

销/银行贷款利率1.75%，期限1展期4次售收入国家开发银行、政策性银行商业银行、邮政储蓄银行、商业银行等21家全国性银行发放对象城市范围全国2024年二季度以来，包括湖北、宁征集商品房用作保障性住房的公告阳、惠州、临沧、大理州等地发布个城市落地政府收储商品房模式政策面：存量房面对到来的存量房作为保租真正盘活存量，提供有效租实力”将成为是否能够出售型物业REITs退出不同于出售型物业，租赁住房提供生链接的开始，在“硬件”空间产资产的保值增值更多要向“软件”到好处的服务，将租户新引来并留率，再配合精益求精的成本控制和方能形成资产管理的闭环。房库存进行收储-运营，尽管能获得运资产仍沉淀巨额资金。是否能够通过合证券化等方式退出，也是对企业的又一数据来源：公开资料整理，同策研究院。经济面：2024年2024年全国实际GDP增速5滑，M1同比负增长、同比最但整体让面临较大压力加大，GDP实际增速下，经济状况边际改善，2022至2024年全国国M1同比%765432106.554.7-1.4-4.2-7.4数据来源：wind，同策研究院经济面：2024年2024年中国社会消费品零售经济增长。居民消费信心较零同比下降3.1%，拖累2023至2024年12月零售总额同比增速%20181614121086410.92-3.10-4.3-13.5社会消总额当月同比经济面：就业压2-3季度，全国及31个大城24岁、25-29岁是租赁市场理性。分年龄段看，16-业率（不含在校生）2023至2024%6.05.85.65.45.25.04.84.64.430-59岁中国:31个大城市:城镇调经济面：

物价面中国消费需求持续疲弱，12处于低位，本月全国CPI同比国及上海CPI连续一年半租赁市场需求疲软2023至2024年及租赁房房租CPI%2.52.01.51.00.50.0-0.5-1.00.60.1中国CPI:当月同比:居住:当月同比数据来源：wind，同策研究院经济面：上海租%上海租赁住房活跃度持续低客的活跃度持续降低，这意26%、环比下跌7.1%，环比度指数，2024年上海租上海租赁活跃度同比下跌2023至2024年赁活跃度指数1200当月同比-26.0%-32.3%-26.7%-26.3%-27.2%-24.7%-28.8%-25.2%-31.5%-23.3%当月环比-7.1%-3.9%-6.1%-5.2%-4.4%-6.2%-7.0%-3.6%-3.1%-3.6%10008006004002000数据来源：数联天下、同策研究院CONTENT析上海机构运营的据同策监测的上海机构运营的集中式长租公寓项目偏少在8-10%之间。市中心上海机构运营布杨

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明源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家上海长租公寓项距同策监测，2024年上海新主要集中在浦东、闵行

。2，新增的长租公寓项目2024年1-12月房源分区分布万间1.61.41.21.00.80.60.40.20.0杨

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山源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家保租房大规模入2024年上市项目以保租房为达到8个、而市场化项目仅12000套以上的保租项目2024年上市长租公寓项目项上市长租公寓项目套数比市场化43%保租房71%源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家市场竞争加剧，集中式公寓行业受供应增加度假公寓，浦发、万科、城的途羚公寓会。如招商伊顿打造亲子提升，如锦江集团推出上海国际邮轮港壹棠服务公寓城璟•松江中山社区招商伊敦打造全国首家亲子度假公寓租住推出超过2700间床位的保租房社区源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家长短租结合成企2024年长租公寓运营企业更利。但面临的挑战是短租（房比的运营逻辑存在冲突的高溢价来提高项目的盈与长租公寓追求极致人源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家长租公寓项目运挂3.3元/平/日。受租赁淡季影3.实2.，环比下跌6.7%议13接受短期租赁，加快房源空入住水平。本月样本空置16源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家长租公寓项目运空天才能找到新租客，本月，空置天数下滑12续月加码优惠力度，但年底46率在30%-40%来16为16.2%，环比下降了3个客源的比为0.91，相比11月0.9源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家CONTENT析上海散租坪效降2024年累计成交51万套散租比下跌0.2%。租赁房源议价效跌至2.29元/平/天，环2024年1至12月上交价格及议价幅度套600009.00%7.89%2.298.00%7.00%6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%5000040000300002000010000024/124/224/324/424/5本月整租套数议价幅度少的百分比源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家各区域成交套数分区域看，浦东新区、闵行跌，普遍跌至2.7-3.5元/平，中心城区租金继续下2024年分区域（单位元/平/天）套崇明区0.76900008000070000600005000040000300002000010000浦2.70口2.71浦4.02浦东2.350浦

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区区租源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家2024年上海租赁6%5%分单价成交套数占比50平以下50-70平15%17%37%-3元/平/日的占比达到54%-5元/平/日的占比达到31%是市场绝对主力70-90平90-120平120-140平140平以上20%10%15%分房型成交套数占比2K以下14%1室房源成交占比31%2室房源成交占比38%是市场成交主力5%2-3K元/月3-5K元/月5-10K元/月10k以上36%源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家成交结构：

12月12月，一室、二室房源成交叠加春节临近，本月新来上海经济发展压力明显、2024年12月上海租赁段、价格段套数占比50租金/面积1元/平/天以下1至3元/平/天3至5元/平/天5至8元/平/天8元/平/天以上合计50平以下0.7%四室0.3%1.8%1.5%1.0%0.1%4.7%五室及以上0.1%合计8.6%7116.1%16.4%2.7%10.7%58.3%28.4%4.2%4000.4%0.1%0.3%0.0%0.5%36.2%21.4%100.0%源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家上海挂牌房源租上海租赁市场持续继续回落微涨外，其余城区环比均下浦、松江、宝山价格在2-2.区域看，除虹口区环比破4元/平/天。嘉定、青2023至2024年（单位元/平/天）%崇明区1.23↓7.06.05.04.03.02.01.00.0杨浦3.39↓口3.6↑浦4.49↓浦东3.07↓贤1.13↓上海市租赁均价源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家上海库存房源明截至12月上海库存租赁房源其次为闵行区接近4553套（1套（占比13.5%），2023至2024年12套数（单位套）套90,000崇明区83480,00070,00060,00050,00040,00030,00020,00010,000083浦东758159挂牌源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家年底各户型库存2月分面积段挂牌套数占比套70000140140平以600005000040000300002000010000085,5%上,3084,5%50平以下,19681,35%平,8420,15%900018%50-70平,12322,22%2024/12024/22024/32月分户型挂牌套数占比套700004室,2346,4%5室及以6000050000400003000020000100000上,766,2%3108419%1室,20150,36%2室,21993,39%2024/12024/22024/3源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家12月日租金在1涨2月分单价段挂牌套数占比套70000以上,504,1%1元以60000500004000030000200001000005至8元,3532,6%下,3563,6%至593,35%1至3…2024/12024/22024/3套2月分总价挂牌套数占比70000600005000040000300002000010000020K以上,1342,2%K元/1-2K元/…45,8%2-3K元/1K元/月以下,793,2%月,6815,12%0K元/274,29%3-5K元/月,20611,37%2024/12024/22024/3源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家12月一室户型供少1个百分点12月一室户型供应量环比增为1-3元/平/天，其次为3-5。上海市场主流需求结构2024年12月上海租积段、价格段套数占比5租金/面积1元/平/天以下1至3元/平/天3至5元/平/天5至8元/平/天8元/平/天以上合计50平以下0.6%四室0.2%1.6%1.1%1.0%0.3%4.2%五室及以上0.1%合计6.4%11.6%17.6%3.7%0.6%51.7%34.7%6.3%0.3%0.2%0.6%0.1%0.9%34.1%1.4%100.0%源：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家12月二手房以价12月上海住宅的租金、售价超过租金跌幅，带动租金收收益率在1.6%-1.8%之间价格环比微跌，但跌幅%。5年以上的住房租金2024年房龄租售比元2.0%700001.8%1.8%60000500004000030000200001000001.6%1.6%1.4%1.2%1.0%0.8%0.6%0.4%0.2%0.0%15-20年20年以上租金元/平/年租售比：数联天下、同策研究院、常徕住、喆里安家；市中心租金收益截至12月上海各区的平均租备低房价、租赁活跃的特征区、动迁密集的板块具求，则租金收益