金堂水城商会大厦招商运营策略建议

金堂·水城商会大厦招商运营策略建议第一局部工程背景及定位宏观分析微观区域分析第二局部工程业态规划业态规划原那么业态规划规划后车流动线规划后人流动线第三局部招商方案招商策略租金策略招商方案媒体配合第四局部问题交流目录工程背景及定位宏观分析成都在全国经济开展中的地位一、成都简介成都市，简称“蓉〞，别称“锦官〞，自古被誉为“天府之国〞，位于四川省中部，是中西部地区重要的中心城市。成都市还是西南地区科技中心、商贸中心、金融中心和交通通信枢纽，全国率先建立社会主义市场经济体制试点城市、金融对外开放城市、行政副省级城市。2003年?中国城市开展报告?成都综合实力位列第九位。先后荣获“国家园林城市〞“中国最正确旅游城市〞称号；并被?财富?中文版评为“中国最正确商务城市〞成都在全国经济开展中的地位成都未来建设目标世界现代田园城市城乡统筹改革实验区成都在全国经济开展中的地位成都市居民消费状况分析成都市居民消费状况分析1、消费性指出是成都市居民日常生活指出的最主要局部，到达人均12850元，到达人均支出额的47%2、食品支出和生活消费支出分别排在消费支出的二三位，占人均总支出额的19%和17%〔以上数据来源于成都市2021年统计年鉴〕成都市居民消费状况分析总结成都市居民消费能力较强，且日常生活的主要支出是用于消费，此结论即符合统计数据，同时符合成都市居民的根本生活习惯和消费习惯宏观分析总结微观分析一、郫县城市定位及远景规划二、郫县商业地产现状分析三、郫县餐饮业态现状四、工程所处区域的环境概述五、工程竞品分析六、工程根本情况分析郫县城市定位及远景规划产业结构调〔以效劳业为主体〕打造创意设计业休闲业成都创意休闲副中心郫县城市定位及远景规划郫县经济指标全县幅员面积：437.5平方公里总人口：50万人全年地区生产总值：188.74亿元〔2021年〕人均年可支配收入：16955元郫县城市定位及远景规划1、老成灌路路程：13.6km车程：约30分钟2、成灌快铁路程：15km车程：15分钟3、绕城高速路程:15km车程：20分钟4、IT大道路程：20km路程：25分钟成都-郫县郫县-都江堰1、老成灌路路程：28km车程：40分钟2、成灌快铁路程：28km车程：15分钟郫县-温江郫温路路程：13km车程：25分钟郫县郫县城市定位及远景规划交通——城市成长的血脉1、根据政府规划，2021～2021年，郫县将新建道路81公里，改扩建公路111.6公里，完善交通配套设施，形成“一轨一快二高四干八网化〞的现代化路网新格局。2、成灌快铁与5月12日正式投入运营，郫县正式纳入成都15分钟生活圈3、本工程正临南北大道、紧接地铁2号线郫县西站、近邻成灌快铁，位于〞15分钟城市经济圈“核心区域郫县城市定位及远景规划城市化推进——提升区域价值的源动力根据城市空间规划，成都市政府将郫县分为“一心〔郫县组团城市分中心〕、三片〔郫筒红光、高新西区〕、多区〔各组团的功能片区〕〞，其中主要以犀浦镇、郫筒镇、红光镇三大主力市场板块为开展方向。工程所处区域位于郫县城市空间规划中的城市开展片区，未来的长期持续开展，将使区域价值不断提升；郫县商业地产现状分析一、规划商业体量根据郫县商业网点规划〔2007-2021〕数据说明郫县现有商业营业面积约为39万余方，人均仅0.7㎡，在人均占有量上较为滞后。郫县商业地产现状分析郫县商业地产现状分析三、主要街区餐饮休闲业态租金

东大街：20－85元/㎡•月西大街：18－60元/㎡•月南大街：16－78元/㎡•月北大街：30－70元/㎡•月

郫县商业地产现状分析郫县现有餐饮工程租赁状况1、租金价格较低，一环内租金价格一层约70元/㎡左右，但价格差异较大，最低一层租金价格为20元/㎡。2、由于设计理念落后，大多数为住宅底商或广场周围商业体量都较小，代表楼盘为金色港湾和鹃城帝景，普遍涉及二层的商业在交通组织和人流动线上都存在问题以致二层租赁状况较差。3、1000㎡以上餐饮，多采取一二层整合租赁的方式，租金价格较低，18元/㎡-30元/㎡不等。郫县餐饮业态现状郫县餐饮业态现状五、居民餐饮娱乐消费需求现有居民对餐饮需求主要以人均消费50-100元为主。而目前郫县的餐饮配套的人均消费主要还是在人均50元以下的消费水平，无法满足消费者需求。郫县餐饮业态现状六、郫县目前餐饮休闲业空白点在针对郫县消费者的抽样调查中，普遍认为郫县目前的餐饮休闲业存在的主要空白点为：中高档餐饮和KTV一类娱乐配套。另外普遍反映郫县目前的餐饮娱乐配套挡次太低。工程区域环境概述区域楼盘分布工程竞品分析工程名称：四季豪庭占地面积：64亩总建面：20.8万方商业面积：1.65万方商业形态：三层住宅底商围合内街业态规划：百货为主，少量餐饮娱乐配套商业呈现时间：3年左右住宅入住时间：2021年1月〔1308户〕工程竞品分析工程名称：恒创蜀都广场占地面积：75000㎡建筑面积：150000㎡商业面积：61615㎡商业形态：四层独立商业体+三层底商业态规划：商场百货、电影院商业呈现时间：10年底-11年初住宅入住时间：2021年12月工程竞品分析工程名称：中铁瑞景茗城占地面积：30015㎡建筑面积：150000㎡商业形态：住宅底商，欧亚风情街业态规划：百货，风情街商业呈现时间：2021年底住宅入住时间：1期2021年4月：1200户2期2021年底：1200户工程竞品分析工程名称：中信蜀都总占地面积：7343亩目前在建工程：中信未来城在建工程占地面积：75929㎡在建工程建筑面积：385297.96㎡在建工程住宅总户数：3002套商业形态：以打造一座城的高度和视野，商业局部将会是多元化、规模化的。目前具体规划和业态未知。住宅入住时间：2021年底工程竞品分析工程名称：置信郫县逸都花园占地面积：183998㎡建筑面积：约100万㎡商业面积：约8万㎡商业形态：三大主题商业街区业态规划：大型超市、星级影院、百货餐饮娱乐于一体的综合体。商业呈现时间：目前推出时间未定1期住宅入住时间：2021年下半年〔约1200多户〕工程竞品分析工程名称：舜苑·一里阳光占地面积：136667.35㎡建筑面积：500000㎡商业体量：约10000方商业形态：社区商业配套业态规划:以生活配套为主，餐饮娱乐业态体量规模有限商业呈现时间：2021年住宅入住时间：1期2021年4月2期2021年底总户数：截止目前约2400户工程竞品分析工程区域人口导入成长性分析项目及周边竞聘楼盘人口成长导入情况项目名称总户数交房时间入住户数（根据成都房管局最新调查，三环外入住率不足80%，介于项目的地理位置、及区位环境，预计初期入住率为60%）入住人数（以成都市平均家庭规模每户3.08人计）新天地杰郡450预计2011年底270832四季豪庭13082012年1月7852418中铁瑞景茗城1期12232010年底7342261

2期12002012年底7202218中信未来城30022012年底18015547置信逸都花园12002012年底11043400舜苑一里阳光1期7762008年4676722期3242009年底1956013期3062012年初184567恒创蜀都广场

967

2012年底

580

1787工程区域人口导入成长性分析工程区域人口导入成长性分析人口导入成长分析总结：1、目前区域内固定居住人口量较小2、区域内居住人口随周边各楼盘交房进度逐步增加3、到2021年底区域内入住人口量会出现跃升，到达较大值。4、本工程餐饮城的成长期为2021年-2021年，2021年区域商业气氛形成后，进入成熟期。工程根本情况分析工程名称：蜀都新天地占地面积：26666㎡建筑面积：80000㎡商业形态：四层独立商业体业态规划：餐饮娱乐配套基地商业呈现时间：2021年10月住宅入住时间：2021年底总户数：450户工程根本情况分析总结：1、地理位置：工程位于郫县政府着力打造的东南新城的中心地带，完善的配套便利的交通使该区域势必成为综合性的宜居社区。2、区域规划：工程是区域内唯一规划为独立的餐饮综合体。3、现状比较：工程是目前郫县体量最大，档次最高的餐饮娱乐配套基地。4、自然环境：工程毗邻沱江河，独享得天独厚的自然资源，并将斥资2000万对河岸进行美化。5、竞争环境：工程是目前区域内最早呈现的商业综合体。工程定位〔SWOT分析〕优势劣势机会威胁SWOT片区规划得利政府重点打造中信蜀都新城带来的区域形象改观地铁、快铁通车带来区域价值迅速升值郫县现有餐饮娱乐配套档次较低郫县目前发展处于起步阶段，商家持观望态度郫县目前商业租金水平偏低新城区需要较长的成长期郫县居民消费习惯局限于老城区，形成商业氛围尚待时日业态规划仅限于餐饮娱乐开发商在郫县当地还未建立品牌效应住宅体量较小，人流支撑较弱最完善、档次最高餐饮娱乐配套区域内最早呈现商业毗邻沱江河交通配套齐备SWOT分析：工程定位〔消费客群定位〕主力客群根底客群次要客群郫县、现代工业港客群红光、犀浦、高新西区客群成都西北门及旅游需求客群工程定位〔消费客群定位〕1、区域内餐饮消费客群主要立足于郫县2、优质的业态规划组合，形成集群化的餐饮娱乐消费综合体，吸引红光、犀浦、高新西区二圈层客户3、特色化的餐饮娱乐消费，吸引局部成都西北门客群消费4、快铁开通后拉动旅游业开展，带来局部旅游消费客群工程定位〔商家定位〕工程整体定位西部新城餐饮娱乐中心领跑者工程业态规划工程业态规划一、业态规划原那么二、业态规划三、规划后车流动线四、规划后人流动线业态规划的原那么1、符合工程郫县餐饮娱乐配套引领者的整体定位2、保证在重要商业节点对主力商家的引入，以提升工程整体品质3、符合居民消费习惯及需求，并抢占市场空白点4、符合工程人流车流动线，保证后期成功运营5、为物业增值创造有利条件6、为后期呈现的夜总会及星级酒店价值提升打好根底业态规划示意蜀都新天地业态规划图业态规划说明业态规划的核心思想：1、整合业态，整合业态间的促进作用。2、分区域布排3、保障主力店面积4、尽量保证招商单位组合的灵活性。

5、为保障价值最大化，一楼局部厨房划分为营业面积业态规划说明招商方案招商方案一、招商策略二、租金策略三、招商方案四、媒体配合招商策略总体策略：定向招商经过多年的商业地产实践，我们认为“定向招商〞是最现实可行的商业招商策略。所谓“定向招商〞即在确定目标商家后，采取一对一的效劳策略，同目标商家决策层进行全方位的有效沟通，从而提高达成合作共识的效率。这也是改“坐销〞为“行销〞的营销方式，减少不必要的广告投入，实现真正的高效运作。招商方式1、品牌带动效应通过对主力商家的重点突破，带动其它商家的入驻2、集群影响效应通过开展产品品鉴会等形式，组织成批量商家聚集，通过商家与商家之间的交流及影响促进招商节奏在面上铺开到达突破。〔利用公司联商会优势〕3、坐销引进通过前期主力商家的引入及批量商家的进入配合媒体推广抓住主动到访客户进行招商的收尾工作。4、政府联动利用政府资源争取税收等优惠扩大工程影响力主要要点租金策略为了尽快让商家进驻工程、提升工程的人气，我们建议品牌商家租金价格宜以较低价的方式进入，然后再慢慢的拉高；并为商家设置一定的免租期，最终目的是实现商业价值的最大化。递增标准建议：1、第1-2年这是的工程营业初期，是经营起动阶段，不管品牌商家还是辅助商家，必然都有一定的经营难度，需要共同进行市场培育，工程才能逐步做旺，建议第1—2年的商铺租金不作递增。2、2021年开始经过2年的市场培育，随着经营逐渐走向正轨，工程品牌确实立，区域人口的增长，工程进入成熟期。建议商铺租金从第3年开始递增，在年租金标准上建议每年递增5%，第5年开始根据商业市场的开展状况，对商铺租金另作评估，确定租金递增幅度。租金策略租金策略租金策略工程目前租金=本钱套内租金*70%+市场套内租金30%工程14年平均租金=71.5*70%+50*30%=65.5元/㎡·月租金策略由于工程处于起步阶段租金，为吸引商家入驻，可大幅低于14年平均租金水平进行招租。主要依据为目前的市场价格。一楼平均租金：65元/月二楼平均租金：45元/月三四楼及厨房平均租金：30元/月招商方案6月1日—7月完成招商根底性工作、工程