简单的物业服务方案

目录

◎物业概况

◎编制根据

◎管理目日勺

◎管理原则

◎管理措施

◎物业服务项目

◎详细方案

X前期物业接管验收方案

X秩序维护方案

X消防管理方案

X保洁绿化方案

X公共设施、设备管理方案

◎机构设置及人员配置

◎物•业管理年度收支预算

◎前期开办成本

一、物业概况（按照物业详细位置、周围设施、详细状况及环境风格描述）

鹿寨.迎宾小区位于鹿寨县城南开发区，小区内共有业主109户；其中入住

66户；未入住43户，小区内共设两个出入口，小区为开放式无封闭式围墙；无

监控系统。

二、编制根据

派《物业管理条例》

派《中华人民共和国物权法》

X《广西壮族自治区物业服务收费管理暂行措施》

派《柳州市优秀物业管理项目原则及评分细则》

三、管理目的

1.公共公共设施设备完好率达90%；

2.小区内公共绿化植物完好率达80%；

3.小区内公共保洁满意率达90%；

4.小区内公共秩序维护满意率达90%,公共道路保持交通安全畅通；

5.小区内公共部分火灾发生率低于1%；

6.管理人员专业培训合格率达90%；

7、服务回访率达25%；

8、使用人满意率达90%。

四、管理原则

为实现即定管理目的，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物

业管理过程将一直把握如下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

“服务第一”是物业服务的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的

管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周

到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、

员工的管理以及对业主不合适行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度,

实行依法管理、从严管理、科学管理以保证物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

在平常管理中，要充足发挥两个积极性，即物业管理企业的积极性和小区

业主的积极性。物业管理企业应当尊重并按照广大业主的规定，通过管理处对

物业实行专业化的管理，同步努力争取业主的支持配合，使其能对的使用和维

护物业，并自觉遵守业主公约，共同创立文明的办公环境。

（三）物管为主、多种经营的原则：

在搞好平常管理和常规服务的同步，从物业的实际出发，开展多种经营,

既满足广大业主不一样需求，又增强物管企业的造血功能，增长经济积累，以

利于更好地为业主服务。

五、管理措施

（-）实行全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理企业的角度对物业

提出合理化提议，构筑一种优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立“迎宾小区管理处”，配置专业管理人员，实行专业化管理。

（三）在企业既有管理资源的基础上，充足借鉴行业先进管理经验，积极培养

高素质的管理人才，为迎宾小区组建一支高素质的物业管理队伍。

（四）导入IS09001质量管理理念，紧密结合物业详细实际，制定一套切合实

际的规章制度，确定一系列高原则的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管

理于服务。

（五）严格遵守《物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理

方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

（九）根据市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

六、服务项目

（一）前期物业接管验收；

（二）协助公安部门维护小区内的公共秩序，实行24小时公共秩序维护、消防、

道路交通管理；

（三）公共区域保洁，办公垃圾搜集和清运；

（四）小区内共用部位和公共设施设备维护和保养;

（五）公共绿地园艺的培植和保养；

（七）小区的各类资料的管理；

（八）客户来访登记;

七、详细方案

（-）前期物业接管验收方案

管理内容：1.供配电系统2.给排水系统3.公共设施设备

4.业主资料5.产权资料6.技术资料

7.验收资料8.图纸资料9.其他交接

管理措施：

L组建接管验收小组，负责接管验收工作；

2.掌握物业验收的原则和程序；

3.制定接管验收规程，按程序办理接管验罢手续。

（-）秩序维护方案

管理内容：1.大型物品进出管理2.机动车辆进出、停放秩序的维护

3.公共区域巡查4.门岗礼仪5.突发事件处理

管理措施：

L物品进出管理

①小区内大件物品应由管理处与顾客（业主）联络查对物品名称、数量精确无

误后方可放行；

②进入管理区域的装修材料或货品在指定地点卸货。

2,机动车辆进出、停放秩序的维护

①对机动车辆进出管理区域实行确认本小区业主车辆并发放确认通行证。

②向临时来访进入管理区域的车辆做好各项有关记录。

3.公共区域巡查

小区管理区内实行整年24小时全天对公共重点部位巡视服务，保证每二小时巡

遍小区内所有公共区域，并设置多条巡视路线。

①区内巡视

a.巡视前检查和佩带好对讲机、电筒、警棍、笔和巡视记录本，并随身携带小

件垃圾袋：

b.巡视内容：走道清洁，公共场所、照明、消火栓、门、窗、装修现场等；

c.按秩序管理处指定口勺巡视路线巡查，巡视记录中应登记发现异常状况的时间

和内容阐明；

d.发现异常状况应及时通过对讲机告知管理处，并迅速查明状况，严密监视；

e.遇紧急状况，按《应急预案》执行；

f.巡视时看到小垃圾及时拾捡，投入就近日勺垃圾箱内；发现灯熄灭、水管及阀

门漏水、煤气管漏气等，应及时告知设备维护人员修复；

g.巡视结束后，交接巡视器材；

②夜间巡视

a.夜间巡视日勺路线常常变化;

b.巡视时注意各通道等，确认有无可疑人物藏匿于其内；若发现可疑人员，须

立即报警并封锁各个出入口，进行处理；

4.门岗礼仪

a.对秩序维护员进行礼仪培训，所有秩序维护员进行半军事化管理。

b.进行礼仪培训，执行门岗任务时到达《秩序维护员工作行为原则手册》。

5.突发事件［1勺处理

为应对多种突发事件（火灾、水灾、盗、抢、刑事案件等），按指定的应急预案

作业，平时应定期参与演习。

（三）消防管理

方案

管理内容：

L做好消防设

施、器材的管

理；

月工资原则年工资原则加班工资合计工资合计

人数

（元/月/人）（元/年/人）（元）（元）

2.保持消防通

道的畅通；

3.加强装修期

间的消防安全

管理；

4.严禁违章燃

放烟花爆竹；

5.严禁携带、储

备易燃易爆物

品；

6.防止电器短

路等引起火灾

原因。

管理措施：

1.制定并贯彻

消防管理制度

和消防安全责

任制，做到责

任贯彻，器材

贯彻，检查贯

彻；

2.制定消防事

故处理预案，

防患于未然；

3.建立义务消

防队，定期组

织一次消防安

全学习；

4.定期进行消

防检查，防止

为主，防消结

合，发现隐患，

及时消除；

5.做好消防器

材、设备的检查

保养，使之一

直处在完好状

态；

6.制止任何违

反消防安全的

行为；

7.积极开展防

火安全宣传教

育，定期向业

主传授消防知

识；

8.发生火灾，

及时组织补救

并迅速向有关

部门报警。

（四）绿化、保洁

方案

管理内容：

①绿化养护:绿

化工应做到管

理平常化、养护

科学化

a.根据气候，

给花木适量浇

水；

b.根据花木长

势，给花木适

量施肥，合适

松土；

c.制定防止措

施，防治病虫

害；

d.及时清除杂

草、枯枝，春秋

两季定期修剪

花木，对遭受

损坏的花木及

时扶正，整修

或补种合适的

苗木、花草；

e.定期对建筑

小品进行修饰；

f.做到小区公

共绿地和花草

植被养护完好。

②清洁卫生:通

过平常保洁工

作，使小区内

公共环境和公

共部位整洁，

公共设施洁净、

无破损。

a.公共道路定

期清洁，保持

整洁清洁；

b.各类公共照

明、消防等设

施，每两月清

洁一次；

c,定期对下水

道等排污管道

清理；

d.通告牌、指示

牌等每月保洁

一次；

e.对违反环境

卫生管理规定

的行为进行制

止。

管理措施：

1.建立绿化保

洁制度，按月

制定养护计划，

按操作规程规

范操作；

2.加强业务培

训，增强专业

技能；

3.贯彻“二查”

（绿化清洁工

自查、管理员巡

查、管理处主任

抽查），加强平

常监督检查，

按月考核，保

证绿化服务满

意率80%、保洁

服务满意率

90%；

4.强化行为规

范管理，服装

统一、标识齐

全、言行文明。

（五）公共设施

设备管理方案:

管理内容：

L公共水电设

施设备定期巡

查，发现损坏,

及时报修：

2.公共卫生设

施每周检查一

次；

管理措施：

1.对所有的管

理人员进行全

面培训，清晰

各隐蔽线路的

详细位置，并

对技术人员进

行强化培训，

保证谙熟该系

统的操作及维

护；

2.对所有的设

备及配件建立

详细档案，保

证最迅速度获

得所需配件，

并能跟踪产品

的更新换代；

3.建立管理人

员巡检制度，

保证维修合格

率达90%以上，

且有维修记录；

4.采用平常巡

视及定期保养

相结合的措施,

保证房屋及配

套设施完好率

达90%以上。

8、物业管理机

构设置及人员

配置

机构设置

根据迎宾小区

物业管理的需

要，现对物业

管理机构的设

置和人员的配

置作如下安排:

管理职责：

1.主任全面负

责物业管理处

的工作：

2.管理部负责

行政事务管理、

人力资源管理、

档案资料管理、

财务管理、回访

等；

3.秩序维护部

负责维护小区

内公共秩序、交

通车辆管理、消

防管理等；

4.清洁绿化部

负责园区共用

部位、公共场

所、公共设施的

保洁，负责绿

化的培植、养护

及业主有关的

委托服务等。

详细人员配置

及工资支出如

下：

部门人员

主任（兼管理员）1人12001440042614826

秩序维护队长1人1000135512355

秩序维护员10人7008400248086480

保洁、绿化工1人70084002488648

合计13人3509

注:整年需300%支付工资的共11天，（工资已支付了100乳差额200%）

月工资支出：+12210192元

（九）物业管理年度收支预算

1.年度物业收入（根据迎宾小区目前入住状况计）：元

A.已入住：66户义120元/户.月=7920元/月

B.未入住（包括在建）：43户X60元/户.月=2580元/月

月物业收入：A+B-10500元年物业收入：（A+B）K12-元

2.年度物业支出：元

（收费根据：广西壮族自治区物业服务收费管理暂行措施第十三条）

月支出金额年支出金额

（单位：元）

支出项目

员工工资10192