某地产绿洲某地产城地产项目营销执行案

某地产绿洲某地产城地产项目营销执行案我们的SWOT分析？我们的战略?SWOT分析优势：地段的特殊性区域发展配套产品设计等劣势：片区形象生活氛围不足离市区较远机会：宏观经济情况成渝经济特区产品唯一性威胁：中高档住宅推出量激增相近片区的景观住宅竞争相近片区低价楼盘的竞争我们的战略机会（O）：宏观经济情况成渝经济特区产品唯一性威胁（T）：供应量景观、价格竞争区域不成熟性优势（S）：地段的特殊性区域发展配套产品设计等劣势（W）：片区形象生活氛围不足离城区较远发挥优势，抢占机会1、分阶段展示，价值最大化2、诚信宣言，树立品牌形象利用机会，克服劣势1、产品价值挖掘2、远期价值展示发挥优势，转化威胁1、抢时间，避免分流2、产品领先/形象领先战略——凸出减小劣势，避免威胁1、理性入市，引爆开场2、改变市场运行规则——必杀技我们怎么做？！我们的价格竞争策略【分批次推盘，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略】

【价格策略原则】理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面；

关键词：市场份额>价值最大化随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。关键词：价值展示VS价值最大化我们的策略总纲：策略一：抢时间,抢占市场份额的市场策略策略二：产品领先、形象领先的竞争战略策略三：分阶段展示，深入挖掘价值，追求价值最大化的价格策略策略四：“必杀技”改变地产市场游戏规则，一鸣惊人，全精装产品超越竞争。我们推盘策略！推盘节奏及策略恒大绿洲第一组团房源盘点

推盘策略充分兼顾推盘量与产品户型形态组合（2、3、5房）第一批次第二批次第三批次第四批次11111132232432营销战役划分12月1号12月22号1月26号二期时间待定造势一期第一批次产品入市强势年末攻势一期恒大城、绿城第二批次产品入市续势春季攻势一期第三批次产品入市，二期产品第一批次筹备运势夏季攻势二期产品第一批次产品去化，第二批次产品入市事件营销导向配合目标:504套时间:12月1日战役一:第一批次(开盘)第二批次(加推)时间:12月22日战役二:目标:282套第三批次(收尾)时间:1月26日战役三:目标:220套第四批次(第二次开盘)时间:待定(与下一组团一起入市)战役四:目标:115套推盘汇总项目价格走势示意

7000元6800元6600元6400元6200元6000元5800元12月1-15日12月下旬-08年1月上旬08年1月中旬-1月下旬第一阶段（开盘阶段，15日后形成双盘联动）第二阶段

（强销期）第三阶段（持续期和二期认筹准备）5850/㎡6100/㎡6300/㎡6700/㎡二期蓄水实现均价：6150元/㎡完成战役必备保障资源？！开盘前关键条件：销售人员到位外场售楼处咨询报纸炒做楼体条幅户外广告网站/网络广告机场户外户型单张VIP卡认购申请书直邮项目介绍PPT主流媒体炒做人员邀请名单意向客户通知异地推广场地确定及会场布置销售组织安排包装袋礼品工程形象及进度平媒设计制作售楼处/模型样板房品牌通道三维仿真系统演示电视专题片看楼车楼书精华本/海报户外导示系统样板展示区预售许可证/按揭银行价目表/200问报纸公告/媒体炒做（前一周）客户信函/通知（前一周）选房须知/选房通知函/筹码楼书电脑销售系统复印机/机POS机礼品/抽奖奖品现场乐队/主持茶点现场布置报纸公告/媒体炒做认购书人员组织及培训现场乐队/主持茶点备注:品牌整合资源到位

一流的品牌

一流的团队

一流的产品

一流的服务

一流的合作伙伴全案营销费用计划□营销推广费用:按照总销金额的2%计算□品牌推广费用:按照总销金额的0.5