2025年中国投资者意向调查报告

中国投资者意向调查世邦魏理仕中国区研究部2025年1月2025中国投资者意向调查CBRE投资及出售意愿最受青睐的策略与资产类别投资意愿较上年略有回落，出售意愿升至历史高点核心型与核心增益型投资策略关注度持续上升，投资者对不良资产的机会保持关注2020202120222023202最受青睐的物业类型房地产配置提升或维持房地产配置预计市场活动于2025年底前复苏工业物流工业物流租赁住宅零售物业对另类资产的关注度对另类资产的关注度影响不动产大宗交易的主要风险因素对经济衰退的担忧地缘政治环境的不确定性中国内地经济表现弱于预期租户需求疲软受访者青睐的投资目的地、最关注的主流及另类资产类型4%中国：其他二三线城市环境、社会与治理ESG91%受访者已经或计划在房地产投资中采用ESG标准54%受访者会考虑改造现有建筑使其更符合ESG标准71%受访者愿意给与ESG资产一定程度的溢价执行概要世邦魏理仕于2024年11月12日至2024年11月29日间进行了2025年中国投资者意向调查。共计125份回复被纳入统计，用以分析投资者对于2025年中国商业地产大宗交易市场的观点和策略偏好。我们的调查发现2025年投资者的总体情绪较为谨慎，41%的受访者表示将在2025年进行更积极的投资，较上年略有回落，而出售意愿升至51%的历史高点。与此同时，随着资产价格持续回调和央行进一步降息，六成投资者预期市场活动将在2025年底前复苏。我们预计2025年中国内地大宗物业成交量有望同比增长5-10%,工业物流与长租公寓是投资者最为青睐的资产类型，零售物业投资将延续2024年向好的趋势，而一线城市核心型办公楼将继续受到长期资本和自用企业的关注。以下，世邦魏理仕将从投资意向、投资策略、融资和利率环境、以及ESG等主要趋势解读2025年中国投资者意向调查。投资意向投资意向市场情绪较为谨慎，选择“更积极投资”的受访者比例回落至41%,而选择“更积极出售”的受访者比例经过连续三年上升至51%的历史高位。价格调整见底和降息驱动房地产资产配置提升，租赁市场疲弱是房地产投资的首要顾虑。六成投资者认为市场活动将在2025年底前复苏。近九成投资者预计中国央行明年将进一步降息，其中大部分预期降息幅度在50个基点以内。资产估值下降导致再融资贷款规模减少是投资者面临的主要担忧。投资策略投资策略工业物流连续五年蝉联最受投资者青睐的物业类型榜首；租赁住宅关注度连续三年稳居次席。生命科学及医疗相关资产关注度维持另类资产首位。大部分投资者预期租赁住宅价格保持坚挺，办公楼资产价格仍有调整预期，但预期较去年小幅改善。核心型与核心增益型投资策略关注度持续上升。投资者继续聚焦京沪，广深关注度有所提升。91%投资者已将ESG纳入投资决策，绿色改造和开发是最主要的ESG举措。认同ESG资产溢价的投资者占比提升，但给与溢价幅度相对谨慎。智慧投资2025年中国投资者意向调查报告目录投资意向智慧投资2025年中国投资者意向调查市场情绪趋于谨慎，机构投资者投资意愿相对乐观2025年投资者对中国内地商业地产的投资情绪总体趋于谨慎。此次调查结果显示，选择“更积极投资”的受访者比例为41%,较上年有所回落，而选择“更积极出售”的受访者比例经过连续三年上升至51%的历史高位。分投资者类型来看，保险及主权财富基金等机构投资者继续抱有相对乐观的净投资意向，而以周期性投资为主的地产基金和持续面临化债压力的开发商的总体情绪倾向于净出售。需要指出的是，过去两年国内大宗商业地产投资的买家结构日趋多元化，政府平台、企业和个人买家已经成为举足轻重的市场力量，2024年的交易金额占比超过50%,创过去十年新高。受访者认为地缘政治、经济衰退与租赁需求疲软是2025年商业地产投资面临的前三大挑战。特朗普2.0时代的不确定性令地缘政治从去年调查的第四位升至今年的首位，而随着资产价格调整的不断深入，投资者对于“买卖双方的价格预期差”(此前两年调查中均位列前三大挑战)的担忧有所缓解。201620172018201920202021按投资者类型●净投资意愿(2025)外资外资内资地产基金机构投资者内资注释1:净投资意向=选择“更积极投资”的受访者比例-选择“更积极出售”的受访者比例。注释2:剔除无法区分内外资的受访者后，内外资投资者净投资意向数据样本n=82。数据来源：2025年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月智慧投资2025年中国投资者意向调查计划提升或维持房地产资产配置的投资者比例扩大商业地产依然是投资者重要的资产配置类别之一。80%的受访者计划在2025年提升或维持房地产资产配置，相比上年增长5个百分点。更具吸引力的资产价格和低息环境是推动投资者考虑加大商业地产资产配置的主要原因。据CBRE测算，截止2024年底，国内一线城市优质办公楼、零售物业、高标仓的净租金收益率和借贷利率之间的利差已经扩大至225-250个基点，这意味着在亚太区主要市场中，中国商业地产投资已经拥有最大的正杠杆效应。/债务成外圈：2025年内圈：2024年■几乎相同数据来源：2025年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月智慧投资2025年中国投资者意向调查将在2025年底前复苏在被问及市场活动何时开始复苏时，61%的受访者认为商业地产投资活动将在2025年底前复苏，我们认为这同样源于投资者对资产价格持续回调与央行进一步降息的预期。基于此，CBRE预计2025年中国内地商业地产大宗物业交易额有望同比增长5-10%。2025年上半年12%2025年下半年2026年上半年2026年下半年4%2027年上半年或之后13%数据来源：2025年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月工业物流依然最受青睐，六成聚焦主要城市高标仓。尽管2024年仓储物流租赁市场表现承资者的收购交易。随着2025-2027年新增供应逐渐回落，高标仓参与其中。去年7月发改委1014号文件将市场化租赁住宅、针对2024年中国零售物业大宗交易额近520亿元，逆势增长50%。另一个重要的数据是，机构投资者、房地产基金和REIT在2024年总计收购约200亿元的零售物业，位居各类物好尤为显著(59%)。去年底的中央经济工作会议将大力提振消费写入2025年九项重点任务之首，增量赁需求的提振值得期待，人口持续流入的一二图表6:最受投资者青睐的物业类型工业物流主要城市高标仓工业物流主要城市高标仓租赁住宅长租公寓零售物业区域型购物中心办公楼核心商务区甲级办公楼10世邦魏理仕研究部租赁住宅价格预期保持坚挺，核心办公楼价格预期略有改善受访投资者总体上认为，2025年的商业地产资产价格将在2024年的基础上有进一步的折价。尽管在各类资产中，投资者对于办公楼的资产价格预期仍最为谨慎，但对于能产生稳定现金流的成熟稳定项目的价格调整预期较上年调查有所改善。2024年北京凯德星贸大厦、上海嘉宁国际大厦、上海力宝广场等大宗交易说明在经历数年的资产价格回调后，安全边际大幅提升的京沪核心区域办公楼正逐步进入长期资金的视野。租赁住宅的资产价格预期仍然最为坚挺-45%的投资者预期2025年租赁住宅的资产价格将保持稳定或有所上涨。但需要指出的是，62%的投资者对于租赁住宅的未来租金增长是否足以支撑投资回报有所顾虑。CBRE认为，这与部分城市保障性租赁住房批量入市有一定关联。以上海为例，过去三年超过16万套保租房集中入市，令市场存量翻番的同时去化压力明显加大，2024年租金和出租率水平均有所下滑。但长期来看，上海机构化租赁住宅的渗透率目前约为10%,由租房消费升级驱动的结构性增长空间仍然充足。未来三年上海保租房的新增供应预计仅相当于2022-2024年期间的六成左右，供需平衡将逐步改善。数据来源：2025年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月度以来保租房公募REIT的平均PV乘数一直保持在溢价区间(大于1.0),而厂房和消费基础设施(零售物业)REIT的PV乘数也相对图表8:按物业类型公募REIT的PV乘数2021022021032021042022Q12022022022032022042023012023022023032023042024Q1智慧投资2025年中国投资者意向调查生命科学和医疗地产蝉联另类资产关注度首位。2024年国内生物医药行业仍面临严峻挑战，融资和估值均处于低谷期。但与此同时，2024年也是中国生物医药行业创新力和开放度进一步提升的一年：全年创新药海外授权交易额超过500亿美元，国家药品监督管理局(NMPA)总计批准93款新药，均为历史新高；9月商务部、国家卫健委和国家药监局联合发布《关于在医疗领域开展扩大开放试点工作的通知》,允许外资在部分城市从事人体干细胞、基因诊疗的开发和利用，以及设立外商独资医院。CBRE认为，随着未来两年生物医药产业逐渐走出调整周期，上海、北京、广州及苏州等国内领先生物医药产业集群有望率先开启相关物业需求的复苏。图表9:受访者对另类资产的关注度(多选)数据来源：2025年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月核心型与核心增益型投资策略关注度持续上升2025年，投资者对核心型和核心增益型策略的偏好程度均有明显提升，选择此两项的受访者占比合计达到47%,较2024年调查上涨8个百分点。CBRE认为，这一方面缘于租赁市场短期内的不确定性令投资者对稳定现金流更为看重，另一方面连续降息和资产价格调整后核心型策略的正杠杆效应日益增强。一线城市核心区位的办公楼、运营稳定的区域型购物中心和主要城市群的高标仓是核心型投资者最为关注的标的。38%的地产基金首选增值型投资策略。老旧办公楼物业转性为租赁住宅、酒店升级改造仍将作为投资者关注的选项，2024年建信与睿星资本联合收购上海轻工国际大厦并改造为长租公寓的案例即可作为参考。鉴于开发商仍面临债务出清的挑战，以及资产估值下调导致的融资缺口，投资者将在2025年对不良资产投资机会保持关注。图表11:分物业类型受访者青睐的投资策略写字楼写字楼租赁住宅酒店2025年中国投资者意向调查2025年中国投资者意向调查受访者在中国内地的投资意向租赁住宅受益于物流租赁市场的强劲表现，广深两城的投资关注度在此轮调查中大幅提升，占比分别上涨6个和13个百分点。租赁住宅数据来源：2025年及历年中国投资者意向调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月融资和利率环境近九成投资者预计中国央行明年将进一步降息图表13:投资者对2025年央行政策利率变动的预期去年底中央经济工作会议提到，2025年货币政策取向由“稳健”转为“适度宽松”,意味着相比2024年央行将采取更大力度的降降息幅度在50个基点以内。融资成本的进一步降低预计将对中国图表14:投资者的融资挑战和房地产债投资策略担心资产估值下降致贷款金额减少房地产债投资者青睐夹层融资策略20%20%智慧投资2025年中国投资者意向调查绿色建筑、可再生能源和绿色融资仍是最受重视的最新的调查结果显示，已经或计划将环境、社会与治理(ESG)纳入投资决策中的受访者比例与上年持平，为91%。绿色建筑、可再生能源设施和绿色融资是最受投资者重视的ESG举措，这一排序与去年调查完全相同。但对比2024年中国办公楼租户调查的相关结果，我们发现租户在应对气候风险、绿色租赁条款、能耗数据分享方面较投资者呈现更高的关注度。我们租户调查的受访企业中有31%已经制定零碳目标，其中的三分之二的企业将零碳目标达成时间设定在2030年前，这意味着相关ESG要素的重要性将在租户的本轮或下一轮租约中进一步提升。图表15:在房地产投资中，会考虑哪些环境、社会与治理(ESG)相关举措?(多选)投资者办公楼租户在选址时，对在选址时，对ESG相关的要素的优先考量公共交通的通达性绿色健康认证楼宇应对气候变化的能力能耗使用情况电动汽车充电桩获取绿色融资/贷款/债券新项目收购的尽职调查中考虑气候风险(如洪水、台风)使用绿色租赁条款投资或开发社会责任住房(如经济适用房、老年公寓)处置老旧、非绿色资产改造现有建筑使其更符合节能/ESG相关要求购买/开发绿色建筑实现现场可再生能源发电(如太阳能)安装新能源车充电桩数据来源：2025年中国投资者意向调查，2024年中国办公楼租户调查，世邦魏理仕研究部，2025年1月智慧投资2025年中国投资者意向调查ESG资产溢价认同度提升，但对溢价幅度相对谨慎71%的投资者愿意给与ESG资产一定幅度的溢价，这一比例较去年调查上升2个百分点。但其所给予的溢价幅度变得相对谨慎，超过半数投资者认同溢价幅度在5%以内，地产基金与机构投资者的高溢价意愿(10%以上溢价)更为突出。投资者对绿色溢价幅度的谨慎态度与租户意愿不无关系。CBRE在2024年开展的中国办公楼租户调查显示，在成本节降导向下，租户给与ESG资产的租金溢价幅度则更为严苛，愿意为绿色建筑认证楼宇支付租金溢价的租户占比较上年下降10个百分点至6%。但与此同时，五分之一的租户表示将对不具备绿色健康认证的楼宇考虑申请租金折价。这一“棕色折价”趋势在租赁市场中也得到印证，CBRE对比过去18个月京沪核心商务区甲级办公楼4有效租金累计变化率发现，不具备LEED认证项目较认证项目的有效租金降幅要多出12-14个百分点。注