老旧小区改造技术规程

1老旧小区改造技术规程本文件规定了老旧小区改造的基础设施改造、小区环境改造、适老化改造和施工与验收等内容。本文件适用于老旧小区的改造。2规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。GB12523建筑施工场界环境噪声排放标准GB19272室外健身器材的安全通用要求GB50096住宅设计规范GB50015建筑给水排水设计标准GB50016建筑设计防火规范（2018年版）GB50180城市居住区规划设计标准GB50292民用建筑可靠性鉴定标准GB50352民用建筑设计统一标准GB50555民用建筑节水设计标准GB50788城镇给水排水技术规范GB50846住宅区和住宅建筑内光纤到户通信设施工程设计规范GB50847住宅区和任宅建筑光纤到户通信设施工程施工及验收规范GB50617建筑电气照明装置施工与验收规范GB50688城市道路交通设施设计规范（2019年版）GB/T51268绿色照明检测及评价标准CJJ45城市道路照明设计标准JGJ/T129既有居住建筑节能改造技术规程CJJ140二次供水工程技术规程JGJ147建筑拆除工程安全技术规范JGJ/T390既有住宅建筑功能改造技术规范B33/1006住宅设计标准3术语和定义下列术语和定义适用于本文件。3.1城镇老旧小区oldtowndistrict建设标准不高、房屋年久失修、设施缺损、功能不全、环境脏乱差、影响居民基本生活且群众改造意愿强烈的住宅小区，重点是2000年前建成的小区，不包括已纳入棚户区改造计划的小区。3.22老旧建筑oldbuildings城镇老旧小区内超过建筑合理使用年限三分之二以上的既有建筑。3.3老年人设施elderlyfacilities专为老年人服务的公共服务设施。4基本要求4.1老旧小区改造包括前期评估、筹措资金、制定改造方案、落实改造措施、竣工验收、全周期管理等方面。小区改造应根据资金筹措情况，按基础设施改造、小区环境改造、适老化改造三个层级逐步完善改造或有重点改造。4.2基础设施改造是保障居民基本生活要求的基本改造，改造应立足供水排水、通信、道路、照明、消防等基本功能，可按照实际要求适度延伸，增加小区环境改造及适老化改造等改造内容。4.3加强政策引导和统筹协调，充分发挥居民主体作用，充分调动社会力量和与小区相关联单位参与的积极性，形成多方力量共同推动老旧小区改造的良好条件和氛围。4.4老旧小区改造应避免“大拆大建”，深度挖掘小区特色文化，尊重及利用具有历史文化价值的街巷和景观，保护小区内的历史建筑及古树名木。4.5创新老旧小区改造投资融资机制，探索多元化融资，运用市场化方式吸引社会力量参与。4.6涉及既有住宅加固或改变原有结构的，改造前应根据GB50292进行可靠性鉴定，并根据鉴定结果制定相应的改造方案。4.7改造前应对消防给水系统及灭火设施进行检测和评定，对存在较大问题的系统和设施应予以全面整改。当仅需要局部维修或更换时，设备、管道、配件、阀门及其他附件的选型、安装、试压、调试应符合相关规范和标准的规定以及原系统对性能和规格的要求。4.8老旧住宅小区改造提升应按照国土空间规划、控制性详细规划及各类专项规划要求，合理布局各项设施。5基础设施改造5.1给水排水5.1.1小区内给水管改造时，应符合下列规定:a)应按照相关标准要求，对用户水表与水表前的管道及系统实施改造；b)给水系统改造应实现“一户一表”，计量水表采用智能水表；c)老化、破损的给水管、水表、供水设备等应更换，供水水质、水量和水压应满足生活用水要求。生活饮用水箱应独立设置，其材质应符合生活饮用水卫生标准。当水量和水压不满足要求时，应增设一次供水设施；d)生活给水管应避开毒物污染区，当受条件限制不能避免时，应采取防护措施；e)用户水表及其控制阀门，应便于管理维护；f)室外给水管网改造时，应设置室外消火栓，水量和水压应满足消防用水要求。5.1.2二次供水设施改造时，应符合下列规定:a)不应对小区消防供水系统造成影响；3b)分区给水应充分利用市政压力供水，并保证用水点供水压力不大于0.2MPa；c)生活水箱(池)应独立设置并配置消毒设施，水箱(池)材料应符合卫生要求，水箱(池)应定期清选并采取防二次污染的措施；d)应采用节能型供水设备。5.1.3小区给水设施改造时，有条件的小区应符合下列规定:a)与创建节水型城市(县城)相结合，统一实施；b)与供水企业开展的小区内以及直接相关的基础设施改造对接，联动实施。5.1.4给水设施改造应符合GB50015、GB50788、GB50555、GB50096和CJJ140的规定。5.1.5改造实施前应对小区排水设施进行专项调研，并根据调研结果制定排水设施改造方案。5.1.6小区排水设施改造时，应在实验步骤、技术方案等方面与城市雨污分流、城镇污水提质增效、海绵化改造等专项改造方案有机衔接。5.1.7雨污合流的小区应进行雨污分流改造。5.1.8排水存在由污泥、铝接情形的，必须进行改造，并应符合下列规定:a)生活阳台应设置独立地生活排水立管，建筑生活扩水不应扩入雨水系统，建筑屋面雨水不应排入生活排水系统；b)小区生活排水不应排入小区雨水管网，小区雨水不应排入小区污水管网。5.1.9低洼地带及地下车库应采取排水防涝措施，提升小区防涝水平。a)小区防涝改造宜通过增设下凹式绿地、雨水花园、雨水收集设施等海绵化改造措施提升小区的防涝能力；b)采用重力排水的低洼地带的小区，因管道水能力不足而引起积水内涝时，应改造排水管道提高排水能力，仍无法满足排水要求时，应增设排水泵等提升设施，改重力排水为机械排水；c)地下室车道地面出入口应设置防止雨水进入的截水和拦水设施；地下室集水坑的排水泵应采用水位信号控制启停，宜设置水位报警信号传送至监控中心。5.1.10排水设施改造应符合GB50788、GB50015、GB50400的规定。5.2通信设施5.2.1老旧小区通信设施改造时，应符合下列规定:a)应采用光纤到户方式，实现三网融合；b)新增的光纤线路应统一设计、统一敷设；c)集中设置室外、楼道内的光纤分配箱。室外、楼道内的光纤分配箱位置宜与单元配电箱集中布置，摆放整齐；d)室外的箱体防护等级不应低于IP54。5.2.2小区通信设施改造时，有条件的小区应符合下列规定:a)与城镇强弱电入地改造等专项改造相结合，统一实施；b)与电信运营企业或电信基础设施建设企业开展的小区内以及直接相关的基础设施改造对接，联动实施。5.2.3通信设施改造应符合GB50846、GB50847。5.3道路设施5.3.1小区道路改造时，应符合下列规定:a)应按功能要求确定道路等级，优化路网系统。有条件的小区宜进行人车分流改造；b)小区主要道路应能满足救护、救援等车辆通行要求，并设置消防通道标识；c)路面排水通畅，无积水现象；d)小区道路宜加强与城市慢行系统的衔接。45.3.2小区道路路面改造时，应符合下列规定:a)应根据路面破损情况进行局部修补或翻新；b)路面翻新时，道路路面改造宜采用柔性路面，宅间路宜采用刚性路面，休闲广场和人行道宜采用透水路面；c)车行道应设置车辆行驶标示牌和标线；d)无障碍道路应满足残障人士出行要求；e)井盖应稳固，与路面平顺，无异响，影响使用的应进行整治更换。推广使用下沉式“五防”(防盗、防坠、防沉降、防异响、防冲击)井盖。5.3.3小区内道路、停车场、人行道道路设施改造时，有条件的小区宜结合城市海绵改造等专项改造，统一实施。5.3.4道路设施改造应符合GB50688和GB50180的规定。5.4照明设施5.4.1老旧小区公共照明设施改造时，应符合下列规定:a)公共照明设施改造应达到小区公共场所照明标准，确保用电安全；b)公共照明应覆盖小区道路、出入口和活动场地、单元出入口、楼梯间等；c)住宅门厅、楼道等公共空间照明应采用节能灯具，宜选用LED灯，开设置红外感应或声光控延时开关控制；d)小区道路及庭院照明应采用节能灯具，宜选用LED灯或高压钠灯，并采用时间控制方式；e)小区夜间照明应满足安全、舒适、节能、环保要求。应限制夜间照明污染，控制照明灯具的亮度、照射角度，避免眩光对居民生活产生影响；f)增设的室外照明设施应与周围环境相协调，避免对原建筑物、植物等设施造成破坏。古树名木上不应安装景观灯光设施，景观照明设施应科学设置照射时间，避免妨害夜间植物生长；g)在进行局部区域的室外照明设施改造时，可采用“微亮化”理念实施，应科学合理地选取小型公共构(建)筑物、园林绿化景观等小微设施配置景观灯光，营造舒证的夜晚光环境。5.4.2老旧小区公共照明设施改造应符合GB50617、GB/T51268和CJJ45、JGJ/T163的规定。5.5消防设施5.5.1消防设施改造时，应符合下列规定:a)消防设施的改造应按照消防改造实施方案的要求进行；b)清理疏通通道，修复完善消防设施，满足原设计要求；c)应检查修缮小区公共区域既有的消防设施，更换老旧、过期的灭火器材、疏散照明灯等消防设施；d)未设置室外消火栓系统的小区，应结合室外供水管网改造增设室外消火栓系统；e)消防水源、电源不能满足使用要求的，应结合室外供水管网、供电设施改造等一并进行改造。5.5.2消防设施改造应符合GB50016和B50352规定。6小区环境改造6.1特色建筑6.1.1挖掘小区历史文化、自然环境等方面的个性特色资源，在完成老旧小区基础设施改造的前提下，进一步打造内涵丰富、各具特色的小区风貌。56.1.2对于小区居住建筑和公共建筑，在其结构质量进行整体评估的基础上，宜结合城市空间环境和小区风貌品质的要求，酌情进行分类整治。6.1.3建筑物的外部整治应当符合地域文化特色、地域建筑风貌、反映小区原有的生活氛围，保持居民对环境认知的延续性。6.1.4小区入口处应增设总平面示意图、房屋引导牌、道路引导指示牌等标识，完善小区服务管理的标识系统。6.1.5小区、楼、单元、门牌等相关标识宜结合小区整体改造，具有一定辨识度、文化特色。6.1.6小区主次入口、单元组团入口、活动广场周边以及其他重要场所绿地宜结合小区特色进行提升改造，丰富植物品种和色彩与层次。6.1.7小区围墙宜通过改变其造型、色彩及材质与周围环境相结合形成特色景观空间。6.2建筑节能6.2.1既有居住建筑绿色改造应综合考虑项目现状、改造模式、功能需求等因素进行改造前评估、改造策划，并对改造效果进行改造后评估。6.2.2既有居住建筑节能改造应根据国家节能政策和省、市现行有关居住建筑节能设计标准的要求，结合当地的地理气候条件、经济技术水平，因地制宜地开展全面的节能改造或部分节能改造。6.2.3屋顶、外墙饰面、外门窗改造宜统筹进行节能性改造。6.2.4采用外保温技术对外墙进行改造时，材料的性能、构造措施、施工要求应符合GJ/T129的有关规定。6.2.5屋面“平改坡”改造应在改造前对现有房屋主体结构安全进行评估，评估通过且满足规划部门关于整体立面、日照要求的前提下，可开展改造。6.2.6屋面“平改坡”改造应符合JGJ/T390及JGJ/T129的相关规定。6.2.7在征求业主同意的情况下，在屋顶安装太阳能光伏发电设施，补充走廊灯等小区公共部分用电。6.3景观绿化6.3.1根据老旧小区绿地条件和居民的实际需求，综合考虑小区功能用地与绿化用地的需求和平衡关系，合理进行整体绿地规划设计。6.3.2拆除占绿毁绿的违章建筑(构筑物)，恢复违规侵占的绿地空间。6.3.3修整欠维护的杂乱绿地，表土裸露区域应合理补栽花草树木，在新增苗木选择上，应采用“适地适树”原则。6.3.4完善公共绿地绿化，并应结合考虑景观、休息以及后期理的需求。公共绿化空间具有适度的可进入性与参与性。6.3.5宜结合建筑物、构筑物、路侧以及其他合理方式，设置立体绿化增加绿化覆盖率，改善老旧小区绿地空间不足问题。6.3.6小区原有树木尽量保留和利用，古树名木应建档挂脾并明确保护措施，临近建筑树木可适当迁移或修剪，以不影响底层住户采光通风为宜。6.3.7新增景观照明、立面照明应满足JG/T163要求。景观照明的设计宜结合室外景观改造，并符合城市夜景照明专项规划的要求。7适老化改造7.1室外设置健身活动场地应坚持因地制宜、保证质量、服务群众的原则，并统筹考虑各类使用人群的特点，保障青少年、老年人和残疾人的健身需求，通过绿化等隔离措施避免健身锻炼对附近居民的影67.2具备安装条件的小区要符合GB19272的相关规定进行建设安装和维护管理。7.3有条件的小区可结合小区道路设置健身步道，并用颜色醒目的透水材料加以区别。7.4结合老旧小区改造，深入落实养老、托幼、家政等服务业，鼓励建设小区生活服务中心及社区卫生服务中心，支持社会力量发展卫生健康服务，有效整合、重组和优化片区内公共服务资源。7.5结合小区规模及小区实际情况，通过改造增设文化活动室、图书室、老年食堂、幼儿园、儿童活动场所、居家养老服务中心等养老托幼配套服务性场所。7.6养老、托幼设施改造应遵循易识别、易到达、无障碍、保安全的原则。7.7可结合光纤入户原则或互联网可视对讲系统，增加居民家庭应急呼叫系统。7.8无配套电梯的多层住宅，在不影响日照、彩光、通风的情况下，可考虑增设电梯，遵循建筑功能和交通组织合理、结构安全、对环境影响最小的原则。7.9对既有多层住宅加装电梯，宜参照《浙江省既有多层住宅加装电梯设计导则》(建设发〔2015〕384号)及《既有住宅建筑功能改造技术规范》JGJ/T390的相关规定执行。7.10电梯加装对日照及间距的要求应符合GB50180规定。7.11当增设电梯遇到需要使用共有部位或改变共有部位外形、结构的情况，应本着业主自愿公开透明、充分协商的原则，实施改造。7.12尚未实施电梯加装的小区，改造时应根据现场条件预留增设电梯场地及管线接口。8施工与验收8.1工程施工8.1.1施工前应由建设单位组织工程承接、监理等相关单位对工程进行交底。8.1.2施工前承接单位应根据工程特点，按有关规定编制施工组织设计方案和施工方案