郑州市上街区市场研究报告2017

郑州市上街区市场研究报告2一、上街区宏观环境分析二、上街区土地市场分析三、上街区住宅市场分析四、上街区典型项目分析【目录】宏观环境区域概况城市规划区域交通区域规划产业布局城市关系4宏观环境|区域概况上街区位于郑州市西部，是郑州市6个行政区之一，总面积64.7平方公里，总人口13.45万人。上街素有“铝都”之称，是全国铝工业产业聚集地和技术发源地郑州卫星城、铝都、工业型城区主城区东部新城西部新城南部新城登封巩义新密新郑上街区位于郑州市西部新城，距离省会38公里，位于郑洛工业走廊的黄金分割点，是郑州的卫星城区，可与郑州实现无缝对接。宏观环境|城市规划西部新区规划范围包括中原区、高新技术开发区、荥阳市、上街区，此时发展郑西新区，作为郑州建设中原经济区核心城市目标的新平台浮出水面。郑州提出“一心两翼”城市发展建设思路，将以中心城区为中心，向着东、西两个方向均衡发展。郑西新区，既有郑州发展新引擎的价值定位，又有区域中心城市的功能补位之义，更有平衡郑州东西发展之现实需求。西部新城——遵循“宜居西城、生态西城”的发展战略，为上街的发展提供了新的机遇宏观环境|城市规划多条道路通达，最快30分钟可到达郑州市区，未来郑州城区与上街联动更强公路：国道310、省道104、郑上路、连霍高速、中原路、工业路、安阳路、洛宁路等连接内外、便捷通达铁路：陇海铁路穿城而过，并设有客货三等中间站上街火车站，货运可迅即到达郑州铁路、航空、公路口岸航空：距新郑国际机场仅40分钟车程，北部通用航空实验区的建设将大大改善区域航运交通轻轨：郑洛城际轻轨拟建线路沿陇海铁路通过上街，建成后将大大缩短郑州至上街连通时间地铁：10号线起点位于上街机场东南侧的东虢湖站，终点止于郑州火车站，线路全长43.08km，全部为地下线；设站22座，与其他线路的换乘站8座。预计2018年上半年开工建设。宏观环境|区域交通规划发展以中间开花，两翼齐飞，致力于打造宜居、宜教、宜企、宜游的宜居职教城依托北部航空基地，大力发展运动休闲产业中部打造职教城、奥林匹克广场，为北部南部提供配套服务依托南部山地、黄土高坡，大力发展旅游、户外拓展等产业铝工业园主城区宜居职教城五云山度假区宏观环境|区域规划郑上新区产业布局强调三大产业协调发展被河南省“十一五”装备制造业发展规划列为重点产业集聚区的郑州上街产业集聚区，目前已有54家企业入驻；投资10亿元的河南863科技创业园项目、投资3亿元的省重点河南华泰特种电缆二期扩建项目、投资1.5亿元的市重点郑州华兴煤机液压支架配件项目等5个大项目集中奠基，总投资17亿元，把产业集聚发展推向一个新境界。中原城市群新型工业化、新型城镇化、农业现代化“三化”协调科学发展先导示范区国家综合交通枢纽、物流中心，区域服务中心河南省经济社会发展的核心增长极宏观环境|产业布局10新密登封巩义荥阳中牟新郑平原新区港区宏观环境|城市关系与大郑州其他区域想必，上量价均处于除主城区外的中等位置，是城市购房外溢的重点区域，现阶段房地产发展程度低，未来还有较大增长空间土地市场市场格局成交模式供求关系价格分析结构分析特征分析12上街区房产市场近几年发展较为迅速，特别是一些龙头企业入驻，极大地提升了上街的区域竞争力。目前上街区用地较为紧张，主要有以下几种类型可利用土地：土地市场|市场格局上街区可开发用地整理——镇区内房至质量较差的居住小区进行改造，挖掘可利用土地镇区内规划搬迁的工业用地，进行土地置换，挖掘可利用土地镇区规划区范围内除村庄改造外，未占用的土地村庄改造旧区改造工业置换储量土地镇区内村庄进行综合改造，统筹能够满足房地产开发支配的村民安置用地、商品开发用地，挖掘可利用土地上街区土地成交模式有招拍挂、划拨和协议出让，近五年成交以招拍挂和划拨为主；招拍挂以经营性用地为主，划拨以经适房用地为主。土地市场|成交模式数据来源：中国土地市场网除2014年外，近5年供应成交保持稳定状态，2017年上涨明显，仅半年增长量已超过过去5年平均供应量；2015年地价及楼面价下滑，主要因为工业用地拉低整体价格，2016年后价格保持稳定增长态势，平均地价在100万/亩左右，楼面价在700元/㎡。上街土地供应及成交在2014年达到峰值，随后进入稳定趋势，年均供应成交23万㎡左右，2017年受都市圈外溢影响，土地放量明显，2017年1-6月土地供应43.5万㎡、成交33万㎡。土地市场|供求关系数据来源：中国土地市场网住宅用地地价区间为90-120万元/亩，商业用地地价区间为140-200万元/亩，工业用地地价区间为21-25万元/亩，商业用地地价涨幅较大；住宅用地楼面价区间为500-700元/㎡，商业用地地价区间为400-900元/㎡，工业用地地价区间为300元/㎡左右，近2年住宅及商业楼面价增长幅度较大。地价与楼面价涨落幅度基本保持一致，住宅、商业楼面价2017年上涨较多。土地市场|价格分析数据来源：中国土地市场网从土地结构上分析，上街区土地供应以住宅和工业为主，其次为商办，其他类用地相对较少；2016年供应量下滑明显，但住宅和工业土地仍为供应主力。近几年住宅用地供应逐渐减小，工业供地开始增加；各物业形态土地供应分布不均衡，住宅和工业占比最大，其次为商办，除2014年外，2013-2016年供应相对平稳，2017年半年供应量超过年平均量，供应面积大幅度上涨。土地市场|供应结构数据来源：中国土地市场网从土地成交结构上分析，上街土地成交以住宅为主。各物业形态土地2013-2015年成交成交相对稳定，2016-2017年成交下降明显，住宅始终位于主导地位。从成交结构上看，住宅成交量最高，其次为工业、商办，2017年住宅成交占比达到74%，整体来看，住宅市场居于主导。土地市场|成交结构数据来源：中国土地市场网2014年以前，上街区容积率多在1.5以下，2015年后容积率多分布在2.5-3.5，整体业态以高层物业形态为主。单位：宗数土地市场|特征分析数据来源：中国土地市场网19序号成交时间土地位置面积（亩）面积（㎡）用途容积率成交额（万元）地价（万元／亩）楼面价（元/㎡）买受人年限（年）12016/2/22许昌路北侧、规划一路以西4026420工业≥1105427——05022016/6/12登封路东侧，济源路南侧85456办公8.51705208368河南青建置业有限公司4032016/9/26中心路南侧，规划纵一路东侧5033445工业0.0123725——河南力威实业有限公司5042016/12/23丹江南路以南106899住宅3.51168113483河南泰瑞置业有限公司7052016/12/23登封路西侧，锦江北路北侧4932706办公3.57810159682郑州市鼎丰置业有限公司4062016/12/23五云路北侧，规划华山路西侧5838839住宅2.5499186514郑州中盟文化生态旅游开发有限公司7072016/12/23丹江南路南侧，金华路西侧8556588住宅3.08695102512河南亚星创意置业有限公司7082016/12/23登封路西侧，锦江北路北侧1811734商业3.0174499495河南省郑州市新华书店有限公司4092016/12/28蓝天路以北，通航六路东侧7449070商业2.0111501511136郑州通航会展有限公司40102017/3/9丹江南路以南，登封路以东13489487住宅3.015691117584河南亚星创意置业有限公司70112017/3/9淮阳路以西11274896住宅1.5142101261265河南亚星创意置业有限公司70122017/3/9丹江南路以南、淮阳路以西11979198住宅3.013653115575河南亚星创意置业有限公司70132017/6/8许昌路南侧，纵六路东侧4328792工业193022323郑州雪山实业股份有限公司50142017/6/8万泉河路北侧，汝南路东侧7549745工业1154121310河南省化工机械制造有限公司50152017/6/13昆仑路以西127966商业124282056096河南中铝国储能源有限公司40土地市场|成交明细2016年至今上街区共成交15块地，其中住宅6块，商业3块，办公2块，工业4块。数据来源：中国土地市场网1、成交模式分析：上街区土地成交模式有招拍挂、划拨和协议出让，近五年成交以招拍挂和划拨为主；招拍挂以经营性用地为主，划拨以经适房用地为主。2、供求关系：上街土地供应及成交在2014年达到峰值，随后进入稳定趋势，年均供应成交23万㎡左右，2017年受都市圈外溢影响，土地放量明显，2017年1-6月土地供应43.5万㎡、成交33万㎡。3、价格分析：住宅用地地价区间为90-120万元/亩，商业用地地价区间为140-200万元/亩，工业用地地价区间为21-25万元/亩，上街土地基本都已低价成交；4、结构分析：从成交结构上看，住宅成交量最高，其次为工业、商办，2017年住宅成交占比达到74%，整体来看，住宅市场居于主导。5、容积率分析：2014年以前，上街区容积率多在1.5以下，2015年后容积率多分布在2.5-3.5，整体业态以高层物业形态为主。土地市场小结：住宅市场供销分析存量分析结构分析客户分析市场小结未来预判上街商品住宅近6年供应走势比较平稳，年供应量在60万㎡左右，成交持续上涨，2016年全年成交量达到105.2万㎡，环比上涨104%，主要是由于2016年郑州地王频出，商品住宅价格上涨，主城区客户外溢，刺激上街区住宅整体成交。年份供应量(万㎡)环比成交量(万㎡)环比供销比存量去化周期2012年48.4-26.4-1.8352.84242013年53.611%47.680%1.1358.84132014年68.428%50.97%1.3476.37182015年57.9-15%51.51%1.1382.81192016年51.4-11%105.2104%0.4928.9932017年5月28.7-44.0-0.6513.731.3数据来源：房管局网公布数据住宅市场|市场概括上街区域成交均价在2016年11月出现大幅上涨，较2016年10月上涨1268元/㎡，2017年1-5月上街商品住宅整体均价5934元/㎡，2016年均价整体上涨11%，2017年5月整体均价上涨34%。数据来源：房管局备案数据住宅市场|供销分析上街区商品住宅存量受供求关系影响，存量持续减少，2016年受市场影响，去化大量库存，2017年存量持续走低，截止2017年5月，商品住宅存量为13.73万㎡，去化周期1.3个月，整体市场库存比较紧张。住宅市场|存量分析数据来源：房管局网公布数据通过市场典型项目监测，目前市场上供应套数最多为80-130㎡高层，其次为多层洋房，公寓面积区间为30-50㎡，别墅面积区间为200-350㎡，市场成交套数占比最高为高层，占比约为38%，其次为小高层，占比约为30%。数据来源：调研数据住宅市场|成交结构区域成交典型项目，二房面积段分布比较分散，主要集中在80-90㎡，三房面积段主要集中在110-130㎡，四房面积段分布相对比较集中，主要集中在150-160㎡。住宅市场|成交结构数据来源：调研数据上街区目前一房整体成交均价为7400元/㎡，二房成交均价为7600元/㎡，三房、四房成交均价为7900元/㎡，其中奥伦达部落五云山整体规划为度假养生小镇，主要推出花园洋房以及别墅产品，洋房成交均价在15000-16000元/㎡。住宅市场|单价分析数据来源：调研数据受项目房型面积以及成交均价影响，上街区目前一房整体成交总价集中在30-40万元，二房成交总价分布比较分散，整体集中在60-80万元，三房成交总价集中在70-90万元，四房成交总价集中在100-120万元。住宅市场|总价分析数据来源：调研数据上街区目前客户置业目的主要为地缘改善与投资，投资客户占比约29%，客户来源中以郑州客户最多，占比约46%，其次为上街本地以及荥阳客户，成交客户年龄集中在26-30岁之间，占比约53%，其中50岁以上客户多为购置别墅产品。住宅市场|客户分析数据来源：调研数据住宅市场2016年成交大幅上涨，目前整体均价为6300元/㎡，市场存量约13.73万方，去化周期为1.3个月，随着主城区各项政策刺激以及上街区规划配套不断完善，未来区域需求以及价格将得到进一步释放。123供求存量：年均供应量60万㎡，自2016年成交量以及成交均价大幅上涨，至2017年5月，市场存量仅有13.73万㎡，去化周期1.3个月，库存比较紧张。价格分析：上街区整体均价呈现上涨趋势，2017年1-5月均价为5934元/㎡，涨幅34%。结构分析：商品住宅各面积段供应与客户需求比例基本保持一致，80-130㎡面积段高层以及洋房产品为市场主力成交产品。单价段在7400-7900元/㎡，总价段在60-100万元。4客户分析：整体住宅成交客户以郑州客户为主，占比约46%，其次为上街本地置业客户，占比约18%，荥阳占比约14%，客户年龄段主要集中在26-30岁之间。住宅市总结31未来市场研判城市规划：就大郑州的整体规划而言，上街区纳入郑州大都会中心城区发展规划，并且随着“郑上新区”的提出和规划发展，郑州西部的发展将进入一个新的台阶，上街区城市地位不断提升，城市竞争力赠强，市场投资价值提高，未来市场发展空间可观；区域发展：上街区西南部建设郑州宜居职教城，合理调整城市空间布局和功能分区，承接郑州教育和居住压力，一定程度上为房地产业的投资开发提供了空间。区域经济：上街区拥有独特地貌和丰富资源，是我国重要的铝工业基地和蝶阀研发基地，产业基础雄厚，区域购买力强；政策利好：2016年上街区域受郑州市主城区价格上涨因素影响，整体成交以及价格大幅上涨，2017年5.3日最新限购政策出台，限购区域不断扩大，将带动外溢客户占比上涨，整体成交均价上涨。关键词：郑上新区宜居职教城产业集聚区旅游资源都市圈外溢典型项目项目分布项目信息典型个案德宝幸福里高层6500元/㎡理想名城高层8000元/㎡洋房8500元/㎡亚星江南小镇高层7700元/㎡洋房8800元/㎡嘉韵公园里高层6200元/㎡洋房7500元/㎡锦尚新城洋房8800元/㎡豫翠园高层6300元/㎡本案科学大道郑上路中心路洛宁路5.2km德宝方顶别墅18000元/㎡建业联盟新城洋房：7000元/㎡别墅：10000元/㎡五云山洋房：15000元/㎡别墅：18000元/㎡上街区项目目前主要分布在主城区，多以尾盘为主，市场成交均价在7600元/㎡，物业类型涵盖高层、洋房。典型项目|项目分布数据来源：调研数据本案上街区项目目前主要分布在主城区，多以尾盘为主，市场成交均价在7600元/㎡，物业类型涵盖高层、洋房。典型项目|项目分布数据来源：调研数据本案德宝方顶五云山建业联盟新城江南小镇理想名城豫翠园4KM7KM5KM5KM5.5KM4.2KM数据来源：市场调研典型项目明细项目名称物业类型占地（亩）建筑面积（万㎡）容积率绿化率主力户型当前均价（元/㎡）首开时间年均去化存量置业关注点开发商豫翠园高层、超高层136603.535%115㎡三房70002015年3月330套30万㎡市政配套豫商集团郑州置业有限公司嘉韵公园里公寓、高层、洋房16528.8245%130㎡三房高层6500洋房75002014年7月260套13万㎡综合体嘉韵置业德宝幸福里高层、多层117163.531%120㎡三房65002014年5月270套0.55万㎡市政配套河南德宝置业有限公司理想名城高层、洋房220362.345%128㎡三房80002014年9月350套0.38万㎡教育、生活配套河南志强置业有限公司建业联盟新城洋房、别墅11502401.945%128㎡三房72002014年4月500套四期4.55万㎡景观、品质河南建业联盟置业有限公司五云山洋房、别墅18000科罗蒂地块150.8795%140㎡三房洋房150002011年9晕150套120万㎡配套、环境河南光辉伟业管理服务有限公司德宝方顶双拼、联排300700.450%333㎡双拼180002015年4月98套28万㎡配套、环境郑州宜方置业有限公司锦尚新城小高层、高层300602.9940%135㎡三房88002013年4月230套0.6万㎡综合体及周边配套河南泰瑞置业有限公司亚星江南小镇高层、超高层360703.4832%125㎡三房高层7200洋房88002009年3月300套2.2万㎡环境、品质河南亚星置业集团典型项目|项目信息规划图鸟瞰图（四期在售）占地面积1100亩物业形态洋房、别墅当期存量0万㎡已推未售量0万㎡剩余未推量万㎡容积率1.9建筑面积140万㎡绿化率45%开盘时间三期2017年5月交房时间三期2018年底规划户数1500车位1:1.3开发商河南建业联盟置业有限公司当前动态三期二批房源5月份开盘，目前四期正在规划中是否精装毛坯主力户型洋房110-140㎡、别墅274-435㎡价格洋房6700元/㎡、别墅11000元/㎡项目卖点品牌、产品、环境物业公司建业物业，洋房1.98元/㎡、别墅2.98元/㎡内部配套幼儿园、上湖公园、67亩商业中心（规划中）项目位置郑州市上街区淮阳路与锦江北路交叉口建业联盟新城位置图项目卖点：品牌、产品、环境淮阳路锦江北路典型项目|建业联盟新城【项目概况】建业联盟新城位于郑州市上街区，项目整体体量较大，规划洋房和别墅产品，项目三期二批推出6栋洋房，开盘当天全部售罄，目前四期正在规划中。建业联盟新城户型配比楼栋户型面积（㎡）套数套数占比22#、29#三房二厅一卫110㎡8433.3%10#、17#、27#、28#三房二厅而卫130㎡8433.3%10#、17#、27#、28#四房二厅而卫140㎡8433.3%

合计/252100%典型项目|建业联盟新城【户型配比】建业联盟三期二批推出六栋洋房，7F、1T2，共252套房源，5.3新政后，上街房价上涨速度较快，建业联盟新政后价格并未上涨，5月份开盘当天去化100%，客户主要来源郑州、荥阳和上街，各占比约三分之一。110㎡三房二厅一卫130㎡三房二厅二卫140㎡四房二厅二卫户型设计方正，布局合理紧凑户型面积较少，总价较低两卧室朝南，采光效果较好主卧无独立卫浴，降低私密性户型设计南北通透，通风性佳南向大阳台，采光效果较好功能区分明，餐厅厨房系统独立一个卧室朝北，位置较差户型设计面积大，方正大气房型分割合理，功能划分明确两卧室朝南，采光效果较好进深长，过道浪费典型项目|建业联盟新城【产品分析】建业联盟新城洋房主力户型为110㎡三房二厅一卫、130㎡三房二厅二卫和140㎡四房二厅二卫，户型设计合理，南北均通透，采光效果较好。【项目小结】项目位于郑州市上街区，是城市老工业基地，区域内产业工人较多，购买力较强，配套设施成熟，生活便利度较高；项目开发商为河南建业联盟置业有限公司属于河南本土知名开发商，开发实力较强，客户信赖度较高；项目占地1100亩，在区域内属于大体量楼盘，产品为洋房、别墅，洋房主力户型为110㎡三房二厅一卫、130㎡三房二厅二卫和140㎡四房二厅二卫，户型产品丰富；项目客户主要来源为客户主要来源郑州、荥阳和上街，各占比约三分之一，另有少量其他区域客户。典型项目|建业联盟新城规划图鸟瞰图（四期在售）占地面积18000亩物业形态洋房、别墅当期存量0.3万㎡已推未售量0.3万㎡剩余未推量120万㎡容积率0.87建筑面积科罗蒂15.4万㎡绿化率95%开盘时间三期2017年5月交房时间三期2017年底规划户数1500车位1:1.3开发商河南光辉伟业管理服务有限公司当前动态目前在售科罗蒂小镇是否精装精装（洋房1000-1500元/㎡）主力户型洋房67-136㎡价格洋房1500元/㎡、别墅15000-20000元/㎡项目卖点配套、产品、环境物业公司河南光辉伟业物业管理有限公司，洋房1.3元/㎡、别墅1.6元/㎡内部配套球类运动场、酒店、果园、牧场、射箭俱乐部、儿童运动中心等项目位置郑州市上街五云山大道001号项目卖点：配套、产品、环境位置图中原西路庙王路五云山奥伦达部落典型项目|五云山奥伦达部落【项目概况】五云山奥伦部落位于郑州市上街区，项目整体体量较大，规划13个特色小镇，后期娱乐配套较多，目前在售为科罗蒂小镇，推出洋房和别墅产品。五云山奥伦达部落楼栋户型面积（㎡）套数套数占比25#、26#一房两厅一卫67㎡4830%23#、24#二房一厅一卫85㎡43%23#、24#二房二厅一卫93㎡2013%23#、24#二房二厅一卫104㎡43%25#、26#三房二厅二卫136㎡4830%23#、24#三房二厅二卫140㎡2415%23#、24#三房二厅二卫154㎡43%25#、26#四房二厅三卫203㎡64%

合计/158100%典型项目|五云山奥伦达部落【户型配比】五云山奥伦达部落科罗蒂小镇在售四栋洋房，25#、26#，9F、2T4，23#、24#，7F,2T4，共158套房源，67㎡一房两厅一卫和136㎡三房二厅二卫户型占比较多，客户主要来源郑州、周边以及少量国外。67㎡一房二厅一卫136㎡三房二厅二卫140㎡三房二厅二卫户型设计方正紧凑，实用性强餐客一体，空间感增强南向大阳台，采光效果较好无独立卫浴，降低私密性双阳台设计，采光效果好南北通透，通风性较佳功能区分明，餐厅厨房系统独立仅主卧朝南，降低居住舒适度户型方正大气，居住舒适度高房型分割合理，功能划分明确两卧室朝南，采光效果较好进深长，过道浪费典型项目|五云山奥伦达部落【产品分析】五云山奥伦达部落洋房主力户型为67㎡一房二厅一卫、136㎡三房二厅二卫和140㎡三房两厅二卫户型设计合理，附带花园面积较大，采光效果较好，居住舒适度较高。【项目小结】项目位于郑州市上街区五云山，整体规划娱乐度假住宅项目，区域内自然环境较好，规划配套设施正在逐步成熟，后期居住舒适度较高；项目开发商为河南光辉伟业管理服务有限公司属于河南新郑知名开发商，整体开发实力较强，本项目开发效果得到了客户的信赖；项目占地18000亩，在区域内属于大体量楼盘，产品为洋房、别墅，洋房主力户型为110㎡三房二厅一卫、130㎡三房二厅二卫和140㎡四房二厅二卫，户型产品丰富；项目客户主要来源为客户主要来源郑州和上街，另有少量的国外客户和其他区域客户。典型项目|五云山奥伦达部落规划图鸟瞰图（四期在售）占地面积136亩物业形态高层当期存量2.1万㎡已推未售量1.2万㎡剩余未推量30万㎡容积率3.5建筑面积60万㎡绿化率35%开盘时间三期2017年5月交房时间三期2018年底规划户数1500车位1:1.3开发商豫商集团郑州置业有限公司当前动态目前一期9#楼在售是否精装毛坯主力户型一期86-120㎡、9#楼48-72㎡价格6300元/㎡项目卖点教育、产品、位置物业公司康桥物业和家家乐，1.3元/㎡内部配套商业中心项目位置郑州上街区济源路与汝南路交会处【项目概况】御翠园位于郑州市上街区核心地段，周边生活配套成熟，特别是有优质的教育资源，项目分二期规划，一期规划10栋高层。豫翠园中心路汝南路位置图项目卖点：教育、位置、产品铝城公园典型项目|豫翠园豫翠园9#户型配比楼栋户型面积（㎡）套数套数占比9#楼一房一厅一卫48㎡5613%一房一厅一卫53㎡16838%一房一厅一卫59㎡286%一房一厅一卫62㎡286%一房一厅一卫69㎡5613%一房一厅一卫71㎡5613%一房一厅一卫72㎡5613%

合计/

448100%典型项目|豫翠园【户型配比】豫翠园一期仅剩9#房源，28F、5T16，共448套房源，户型整体较小，目前剩余200套未推，客户主要来源郑州和上街本地。86-88㎡二房二厅一卫117-120㎡三房二厅一卫户型设计方正，布局合理紧凑户型面积较少，总价较低两卧室朝南，采光效果较好主卧无独立卫浴，降低私密性户型设计南北通透，通风性佳南向大阳台，采光效果较好功能区分明，餐厅厨房系统独立一个卧室朝北，位置较差典型项目|豫翠园【产品分析】项目一期主力户型为86-88㎡二房二厅一卫和117-120㎡三房二厅二卫,9#楼主力户型为48-72㎡一房一厅一卫，户型设计整理较小，总价较低，5.3新政后，整体价格上涨较快。【项目小结】项目位于郑州市上街区核心地段，项目周边教育资源丰富，且临近铝城公园，区域内生活配套设施成熟，居住舒适度较高；项目开发商为豫商集团郑州置业有限公司属于本土开发商，开发实力在本地较强，客户信赖度较高；项目占地136亩，在区域内属于学区楼盘，产品整体为高层产品，户型面积段整体较小，主力户型为86-88㎡二房二厅一卫和117-120㎡三房二厅一卫，以及9#楼小户型产品，户型产品整体较为单一；项目客户主要来源为客户主要来源郑州和上街本地客户，另有少量其他区域客户。典型项目|豫翠园规划图鸟瞰图（四期在售）占地面积3000亩，住宅870物业形态别墅当期存量0万㎡已推未售量0万㎡剩余未推量28万㎡容积率0.4建筑面积55万㎡绿化率50%开盘时间三期未定交房时间二期2017年年底规划户数700车位1:1开发商郑州宜方置业有限公司当前动态目前三期前期咨询中是否精装毛坯主力户型洋房140-430㎡价格别墅均价18000元/㎡项目卖点配套、产品、环境物业公司海南珠江物业酒店管理有限公司河南分公司,5元/㎡内部配套酒店、古村落、温泉、汽车影院、公园、小学项目位置郑上新区峡窝镇淮阳路与五云路交汇处西项目卖点：配套、产品、环境位置图德宝方顶五云路淮阳路典型项目|德宝方顶【项目概况】德宝方顶位于郑州市上街区，项目总占地3000亩，住宅占地870亩，分七期开发，整体规划为别墅产品，后期娱乐配套较多，目前三期产品正在规划中。一层二层三层B户型270.37-299.65㎡一层二层三层A户型333.51-335.54㎡典型项目|德宝方顶【产品展示】项目一期规划76套联排